Simsarlık (Tellallık) Sözleşmesi Nedir? Ücret Hakkı

Simsarlık ilişkisinin temel unsurları şunlardır:

• Taraflar: İş sahibi (simsarlık hizmetini talep eden kişi) ve simsar (aracılık faaliyetini yürüten kişi),
• Aracılık faaliyeti: Simsarın, iş sahibi ile üçüncü kişi arasında bir sözleşmenin kurulmasını sağlamaya yönelik fiili çabası (ilan verme, gösterme, görüşme organize etme vb.),
• Ücret: Aracılık faaliyeti sonucunda asıl sözleşmenin kurulması hâlinde simsarın ücrete hak kazanması.

Simsarlık sözleşmesi, vekâlet sözleşmesinden farklıdır: Vekilin, üstlendiği işi görmesi karşılığında ücrete hak kazanması kural olarak sonuçtan bağımsızdır; simsarın ücret hakkı ise asıl sözleşmenin fiilen kurulmasına bağlıdır. Bu nedenle simsarlık, sonuca bağlı (aleatuar nitelikte) bir sözleşme olarak nitelendirilir.

Simsarlık sözleşmesi kural olarak herhangi bir şekle tabi değildir. Ancak uygulamada, özellikle emlak komisyonculuğunda, tarafların hak ve yükümlülüklerinin (ücret oranı, münhasırlık, süre) yazılı bir sözleşmeyle belirlenmesi büyük önem taşır. Yazılı sözleşme bulunmaması, ücretin miktarı ve simsarın gerçekten aracılık faaliyeti yürütüp yürütmediği konusunda ciddi ispat sorunlarına yol açar.

Simsarın ücret talep edebilmesi için:

1. Aracılık faaliyeti ile asıl sözleşme arasında illiyet bağı bulunmalıdır. Simsarın gösterdiği kişiyle iş sahibi arasında sözleşme kurulmuş olmalı; bu sözleşme simsarın faaliyetinin bir sonucu olmalıdır.
2. Asıl sözleşme geçerli biçimde kurulmuş olmalıdır. Kurulan sözleşme geçersizse (örneğin şekil şartına aykırılık nedeniyle), kural olarak ücret hakkı da doğmaz.
3. Simsarlık sözleşmesi geçerli olmalıdır.

Uygulamada en çok tartışılan konu, iş sahibinin simsarın gösterdiği kişiyle, simsarı devre dışı bırakarak doğrudan sözleşme kurmasıdır. Simsarın faaliyeti ile sonradan kurulan sözleşme arasında makul bir illiyet bağı bulunduğu ispatlanabiliyorsa, simsar bu durumda da ücrete hak kazanabilir.

Emlak alım satım ve kiralama işlemlerinde simsarlık ilişkisi, uygulamada en sık dava konusu olan alandır. Özellikle şu noktalar önem taşır:

• Münhasırlık kaydı: Sözleşmede iş sahibinin belirli bir süre yalnızca o simsarla çalışacağı kararlaştırılmışsa, bu süre içinde başka bir simsar veya doğrudan alıcı ile yapılan işlemler simsarın ücret hakkını etkileyebilir.
• Gösterme kaydı tutanakları: Uygulamada simsarların, gösterdikleri taşınmazları ve tarafları yazılı tutanaklarla belgelemesi, ileride "bu alıcıyı ben buldum" iddialarının ispatı bakımından kritik önem taşır.
• Komisyon oranı: Ücretin oranı serbestçe kararlaştırılabilir; ancak tüketici işlemi niteliği taşıyan işlemlerde aşırı oranların denetime tabi tutulabileceği unutulmamalıdır.

Simsarlık ilişkisinde simsar, hem iş sahibinden hem de karşı taraftan (örneğin hem satıcıdan hem alıcıdan) ücret talep edebilir; bu durum kural olarak menfaat çatışması oluşturmaz, zira simsarın rolü tarafsız bir aracılıktır. Ancak simsarın taraflardan birinin çıkarına aykırı davrandığı veya tarafsızlığını kaybettiği durumlarda, ücret hakkının kapsamı ayrıca değerlendirilebilir.

İş sahibi, simsarın faaliyeti sonucunda sözleşme kurulursa kararlaştırılan ücreti ödemekle yükümlüdür. Ayrıca iş sahibinin, simsarı devre dışı bırakmak amacıyla kötü niyetli davranması (örneğin simsarın gösterdiği kişiyle simsardan gizli biçimde anlaşması) dürüstlük kuralına aykırılık oluşturur ve simsarın ücret hakkını yine de doğurabilir.

Asıl sözleşme baştan itibaren geçersizse, kural olarak simsarın ücret hakkı da doğmaz. Buna karşılık geçerli olarak kurulan bir sözleşmenin, tarafların sonradan anlaşmasıyla veya bir tarafın kusuruyla bozulması, simsarın kazandığı ücret hakkını kural olarak etkilemez; zira ücret hakkı sözleşmenin kurulduğu anda doğmuştur.

Simsarlık ücretinden doğan alacaklar için kanunda özel bir kısa süre öngörülmediği ölçüde genel zamanaşımı kuralları uygulanır. Sürenin başlangıcı, asıl sözleşmenin kurulduğu ve dolayısıyla ücretin muaccel hâle geldiği tarihtir.

Simsarlık ücretinden doğan uyuşmazlıklarda görev, ilişkinin niteliğine göre belirlenir. Simsarın bu faaliyeti ticari olarak yürüttüğü ve iş sahibinin de tacir olduğu hâllerde asliye ticaret mahkemesi, iş sahibinin tüketici sıfatıyla hareket ettiği konut/işyeri kiralama veya satışlarında tüketici mahkemesi, bunların dışında kalan hâllerde asliye hukuk mahkemesi görevli olabilir.

Uyuşmazlık tüketici işleminden doğuyorsa 6502 sayılı Kanun kapsamında dava şartı arabuluculuk gündeme gelebilir. Ticari nitelikte, konusu belirli bir miktar paranın ödenmesi olan simsarlık ücreti alacaklarında ise TTK m. 5/A uyarınca arabuluculuk dava şartı olabilir.

Simsar, aracılık faaliyetini gerçekten yürüttüğünü ve asıl sözleşmenin bu faaliyet sonucunda kurulduğunu ispatlamalıdır. Başlıca deliller:

• yazılı simsarlık sözleşmesi,
• gösterme tutanakları ve ilan kayıtları,
• yazışmalar (mesaj, e-posta),
• tanık beyanları,
• asıl sözleşmenin tarihi ile simsarlık faaliyetinin tarihleri arasındaki bağlantıyı gösteren belgeler.

Simsarlık sözleşmesi belirli bir süre için kurulabileceği gibi, süresiz olarak da yapılabilir. Süreli sözleşmelerde, sürenin dolmasından sonra simsarın faaliyetinin sonucu olarak kurulan bir sözleşme için ücret talep edilip edilemeyeceği tartışmalıdır; bu genellikle sözleşmede kararlaştırılan "izleme süresi" (sürenin bitiminden sonra da belirli bir dönem için ücret hakkının devam etmesi) kayıtlarına göre çözülür. Süresiz sözleşmelerde ise taraflardan her biri, makul bir bildirim süresi tanıyarak sözleşmeyi sona erdirebilir.

Yabancı uyruklu alıcı veya satıcılarla kurulan simsarlık ilişkilerinde, taşınmazın yabancılara satışına ilişkin özel mevzuat hükümlerinin de gözetilmesi gerekir. Simsar, yalnızca aracılık faaliyetini yürütmekle kalmaz; işlemin hukuka uygun şekilde tamamlanabilmesi için gerekli izin ve kısıtlamalar konusunda tarafları yönlendirmesi de beklenir. Bu tür işlemlerde simsarlık sözleşmesinin, işlemin özel şartlarını da kapsayacak şekilde ayrıntılı düzenlenmesi önerilir.

• Simsarlık ilişkisini yazılı sözleşmeyle belgelememek,
• Gösterme faaliyetini tutanak veya yazışmayla kayıt altına almamak,
• İş sahibinin simsarı devre dışı bırakarak yaptığı doğrudan anlaşmaların ücret hakkını otomatik olarak ortadan kaldırdığını düşünmek,
• Komisyon oranını sözleşmede açıkça belirtmemek,
• Asıl sözleşmenin geçersizliği ile sonradan bozulması arasındaki farkı gözden kaçırmak.

Simsarlık uyuşmazlıklarının büyük bölümü, aracılık faaliyeti ile asıl sözleşmenin kurulması arasındaki illiyet bağının ispatı etrafında döner. Gösterme tutanakları, yazışmalar ve yazılı sözleşme, simsarın ücret hakkını güvence altına almanın en etkili yoludur. Simsarlık ilişkilerinden doğan uyuşmazlıklarda Günser + Partners ile iletişime geçebilirsiniz.