Elbirliği Mülkiyeti Nedir?

TMK m.701'e göre elbirliği mülkiyeti, kanun veya kanunda öngörülen sözleşmeler nedeniyle oluşan topluluklar bakımından söz konusu olur. Ortakların ayrı ayrı belirlenmiş payları yoktur; hakları ortaklığa giren malların tamamına yayılır.

Elbirliği mülkiyeti, kişilerin yalnız kendi aralarında anlaşarak serbestçe kurabilecekleri genel bir mülkiyet modeli değildir. Dayanağını kanundan veya kanunun tanıdığı bir topluluk ilişkisinden alır. Miras ortaklığı ve adi ortaklık uygulamada en sık karşılaşılan örneklerdir.

Paylı mülkiyette her paydaşın oranı bellidir ve paydaş kural olarak kendi payı üzerinde tasarruf edebilir. Elbirliği mülkiyetinde ise ortakların mal üzerinde bağımsız, belirlenmiş bir ayni payı yoktur.

Paylı mülkiyete dönüşüm, ferdi mülkiyet doğurmaz. Yalnız elbirliği hâlindeki belirsiz ortaklık yapısı sona erer ve ortaklar belirli pay oranlarına sahip olur. Taşınmazın tek kişiye bırakılması veya fiilen bölünmesi gerçekleşmedikçe birlikte mülkiyet devam eder.

TMK m.702 uyarınca kanunda veya topluluğu doğuran sözleşmede aksine hüküm bulunmadıkça yönetim ve tasarruf işlemleri için ortakların oybirliği gerekir.

Taşınmazın satılması, üzerinde ipotek kurulması, ayni hak tesis edilmesi veya ortaklık malının tamamını etkileyen sözleşmeler kural olarak bütün ortakların katılımını gerektirir.

Bununla birlikte her ortak, topluluğa giren hakların korunmasını sağlayabilir. Koruma amacı taşıyan elatmanın önlenmesi, haksız işgalin sona erdirilmesi veya acil önlem alınması gibi işlemlerde tek ortağın dava açabilmesi mümkündür. Bu korumadan bütün ortaklar yararlanır.

Davanın niteliği belirleyicidir. Ortaklık malı üzerinde tasarruf sonucunu doğuran veya terekenin tamamını etkileyen davalarda kural olarak bütün ortakların birlikte hareket etmesi gerekir. Bir mirasçı tek başına dava açmışsa diğer mirasçıların katılımı veya muvafakati sağlanabilir; bunun mümkün olmaması hâlinde terekeye temsilci atanması gündeme gelebilir.

Salt koruma amacı taşıyan davalarda ise TMK m.702/4 gereğince her ortak tek başına hareket edebilir. Bu nedenle “elbirliği mülkiyetinde hiçbir ortak tek başına dava açamaz” şeklindeki ifade doğru değildir.

Mirasçılar arasında anlaşmazlık bulunması veya terekenin korunması için ortak hareket edilememesi hâlinde TMK m.640 uyarınca miras ortaklığına temsilci atanması istenebilir. Temsilci, verilen görev ve yetki çerçevesinde terekeye ilişkin işlemleri yürütür.

Temsilci atanması talebi çekişmesiz yargı işi niteliğinde olup kural olarak sulh hukuk mahkemesinde görülür.

Miras payının devri ile terekeye ait belirli bir malın devri aynı değildir. Mirasçılar arasında miras payının devrine ilişkin sözleşmenin yazılı yapılması gerekir. Bir mirasçının miras payını üçüncü kişiye devretmesi hâlinde ise TMK m.677'de öngörülen resmi şekil ve hukuki sonuçlar ayrıca dikkate alınır.

Mirasçı, paylaşmadan önce terekeye ait belirli bir taşınmazdaki “payını” bağımsız bir tapu payı gibi devredemez. Çünkü elbirliği mülkiyetinde belirli taşınmaz üzerinde ayrılmış pay bulunmaz.

TMK m.644 uyarınca bir mirasçı, terekeye dâhil malların tamamı veya bir kısmı üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesini isteyebilir. Sulh hukuk hâkimi diğer mirasçılara çağrı yapar. Elbirliği mülkiyetinin devamını haklı kılan bir itiraz bulunmaz ve belirlenen sürede paylaşma davası açılmazsa paylı mülkiyete geçişe karar verilebilir.

Bu yol, ortaklığın giderilmesi davasından farklıdır. Paylı mülkiyete dönüşümde mal satılmaz; ortakların pay oranları belirgin hâle gelir.

Ortaklığın giderilmesi davasında amaç birlikte mülkiyet ilişkisini sona erdirmektir. Aynen taksim mümkünse mal bölüştürülür; mümkün değilse satış yoluyla ortaklık giderilebilir. Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir.

16.07.2026 tarihinde TBMM'de kabul edilen 7589 sayılı Kanun, yalnız mirasçıların malik olduğu taşınmazların satış suretiyle ortaklığının giderilmesinde ilk artırmanın mirasçılar arasında yapılmasına ilişkin yeni bir sistem öngörmektedir. Ancak 31.07.2026 itibarıyla TBMM kaydında Resmî Gazete tarihi bulunmadığından bu düzenleme yürürlükte kabul edilmemelidir.

Tapu kayıtları, mirasçılık belgesi, nüfus kayıtları, tereke tespit dosyaları, ortaklık sözleşmeleri, yazılı muvafakatler ve fiilî kullanım biçimi temel delillerdir. Dava açılırken bütün ortakların ve pay durumlarının doğru belirlenmesi gerekir.

• Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyetle aynı kabul edilmesi,
• Paylı mülkiyete geçişin ferdi mülkiyet doğurduğunun sanılması,
• Tereke malındaki varsayımsal payın bağımsız tapu payı gibi devredilmesi,
• Koruma davaları ile tasarruf sonucunu doğuran davaların ayrılmaması,
• Tüm mirasçılar belirlenmeden dava açılması,
• Miras payının mirasçıya ve üçüncü kişiye devrinde şekil farkının gözden kaçırılması.

Elbirliği mülkiyetinde yapılacak işlemin yönetim, tasarruf veya koruma işlemi olup olmadığı doğru belirlenmelidir. Yanlış nitelendirme, taraf teşkili eksikliği veya geçersiz devir işlemi sonucunu doğurabilir.

Miras ortaklığı, tereke mallarının yönetimi, temsilci atanması, pay devri ve ortaklığın giderilmesi işlemlerinde somut yapının baştan doğru kurulması önemlidir. Hukuki durumunuzun değerlendirilmesi için Günser + Partners ile iletişime geçebilirsiniz.