Kamulaştırma Bedeli Nasıl Belirlenir?

Kamulaştırmanın anayasal temeli Türkiye Cumhuriyeti Anayasası'nın 46. maddesidir. Kamu yararının gerektirdiği hâllerde özel mülkiyetteki taşınmazların gerçek karşılıkları peşin ödenmek şartıyla kamulaştırılabilmesi esastır. Kamulaştırma işleminin idari aşaması, bedelin hesaplanması ve taşınmazın idare adına tescili ise ağırlıklı olarak 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu ile düzenlenir.

Bedel hesabı bakımından başlıca hükümler şunlardır:

• Kamulaştırma Kanunu m.8: İdarenin öncelikle satın alma usulünü uygulaması, kıymet takdir ve uzlaşma komisyonlarının çalışması.
• Kamulaştırma Kanunu m.10: Bedel tespiti ve tescil davasının açılması, keşif, bilirkişi incelemesi, bedelin bankaya yatırılması ve tescil.
• Kamulaştırma Kanunu m.11: Arsa, arazi, yapı ve diğer unsurlar bakımından bedel tespit ölçütleri.
• Kamulaştırma Kanunu m.12: Kısmi kamulaştırmada kalan bölümün değer kaybı veya değer artışı.
• Kamulaştırma Kanunu m.14: İptal ve maddi hata düzeltim davalarının süresi.
• Kamulaştırma Kanunu m.15: Bilirkişi kurulunun oluşumu, rapor süresi ve değerlendirme tarihi.
• Kamulaştırma Kanunu m.37: Adli yargıda görevli ve yetkili mahkeme ile yargılama usulü.

Bedel tespiti ve tescil davası bir alacak davası gibi yürütülmez. Mahkeme, tarafların ileri sürdüğü rakamlardan birini seçmek zorunda değildir. Taşınmazın gerçek karşılığını, kanuni ölçütlere uygun bilirkişi incelemesi ve dosyadaki diğer deliller üzerinden kendisi belirler.

Satın alma ve uzlaşma aşaması

Tapuda kayıtlı taşınmazlarda idarenin öncelikle satın alma usulünü denemesi gerekir. İdare, kendi bünyesinde oluşturduğu kıymet takdir komisyonuyla tahmini bir bedel belirler; ancak malike gönderilen ilk yazıda bu tahmini bedeli açıklamak zorunda değildir.

Malik veya yetkili temsilcisi, tebliğden itibaren 15 gün içinde pazarlıkla satış veya trampa talebiyle idareye başvurabilir. Görüşmeler sonunda anlaşma sağlanırsa tutanak düzenlenir ve taşınmaz idare adına tescil edilir. Kamulaştırma Kanunu m.8 uyarınca bu şekilde yapılan anlaşma, kamulaştırma ve bedel yönünden sonradan dava açılmasını engeller.

Bu nedenle uzlaşma tutanağı, yalnızca bir ön görüşme belgesi değildir. Tutanak imzalanmadan önce taşınmazın hukuki niteliğinin, emsal satışlarının, imar durumunun, yapı ve eklentilerinin, ürün gelirinin ve kısmi kamulaştırma etkilerinin incelenmesi gerekir.

Anlaşma olmazsa davayı kim açar?

Satın alma görüşmelerinde anlaşma sağlanamazsa kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davasını kural olarak kamulaştırmayı yapan idare açar. Dava, taşınmaz malikinin tek taraflı olarak açtığı klasik bir bedel artırımı davası değildir.

İdare; kamulaştırma belgelerini, kıymet takdir evrakını ve diğer kayıtları taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesine sunarak bedelin belirlenmesini ve bedel karşılığında taşınmazın kendi adına tescilini ister.

Kamulaştırma Kanunu m.15 uyarınca bilirkişi değerlemesinde idarenin kamulaştırma belgelerini mahkemeye verdiği tarih esas alınır. Taşınmazın değeri, kural olarak bu tarihteki hukuki ve fiili özelliklerine göre belirlenir.

Değerlendirme tarihinin doğru tespiti önemlidir. Emsal satışların bu tarihten önce gerçekleşmiş olması, resmi yapı maliyetlerinin doğru yıla ait bulunması, tarımsal ürün gelir ve gider verilerinin uygun dönemi yansıtması gerekir. Dava yıllarca sürmüş olsa bile sonraki piyasa hareketleri doğrudan değerlendirme tarihindeki değerin yerine geçirilemez. Bununla birlikte bedelin geç ödenmesi ve enflasyon karşısında gerçek değerini yitirmesi, faiz ve mülkiyet hakkı bakımından ayrıca incelenir.

Kamulaştırma Kanunu m.11'e göre arsalarda temel yöntem, değerlendirme gününden önce gerçekleşen özel amacı olmayan emsal satışların karşılaştırılmasıdır. İlan fiyatı, rayiç tahmini veya soyut metrekare beyanı tek başına emsal satış sayılmaz. Esas olan, gerçek bir satış işlemine dayanan ve tapu kayıtlarıyla doğrulanabilen karşılaştırılabilir verilerdir.

Emsal satışta hangi özellikler karşılaştırılır?

Bir satışın emsal kabul edilebilmesi için yalnızca aynı ilçe veya mahallede bulunması yeterli değildir. Aşağıdaki unsurlar birlikte incelenmelidir:

• Satış tarihi ile değerlendirme tarihi arasındaki yakınlık,
• Taşınmazların aynı veya benzer bölgede bulunması,
• İmar planındaki kullanım kararı,
• Yapılaşma koşulları, emsal oranı, kat adedi ve çekme mesafeleri,
• İmar parseli veya kadastro parseli olup olmadığı,
• Yüzölçümü ve geometrik yapısı,
• Cadde veya sokağa cephesi,
• Ulaşım, altyapı ve belediye hizmetlerinden yararlanma durumu,
• Topografya, eğim, manzara ve konum,
• Ticari veya konut kullanım potansiyeli,
• Satışın serbest piyasa koşullarında yapılıp yapılmadığı.

Emsal ile dava konusu taşınmaz arasındaki üstün ve eksik yönler soyut ifadelerle geçiştirilemez. Bilirkişi raporunda her düzeltmenin yönü, oranı ve bedel üzerindeki etkisi açıklanmalıdır. “Dava konusu daha değerlidir” veya “emsal daha iyi konumdadır” şeklindeki sonuç cümleleri, teknik karşılaştırma yapılmadıkça yeterli değildir.

Belediye emlak vergisi değeri kamulaştırma bedeli midir?

Hayır. Belediyece belirlenen arsa metrekare birim değeri, kamulaştırma bedelinin kendisi değildir. Bu veri karşılaştırma ve denetim araçlarından biridir. Mahkemenin serbest piyasa koşullarındaki gerçek emsal satışları araştırması gerekir.

Emlak vergisi değeri ile emsal satış fiyatı arasında belirgin fark bulunması, raporda açıklanması gereken bir durumdur. Ancak vergi değerinin düşük olması, taşınmazın piyasa değerinin de aynı seviyede olduğu anlamına gelmez.

Kamulaştırma projesinin yaratacağı değer artışı hesaba katılır mı?

Kamulaştırma Kanunu m.11 uyarınca kamulaştırmayı gerekli kılan imar veya kamu hizmeti projesinin yaratacağı değer artışı ile taşınmazın gelecekteki varsayımsal kullanımından doğacak kâr dikkate alınmaz. Bedel, proje hiç yapılmamış olsaydı taşınmazın değerlendirme tarihindeki objektif değerinin ne olacağı üzerinden kurulmalıdır.

Bu kural, taşınmazın zaten mevcut olan imar hakkının veya bağımsız gelişme potansiyelinin yok sayılabileceği anlamına gelmez. Hariç tutulması gereken unsur, doğrudan kamulaştırma projesinin kendisinin meydana getirdiği yapay artıştır.

Tarım arazilerinde emsal satış yöntemi değil, taşınmazın bulunduğu yer ve koşullara göre olduğu gibi kullanılması hâlinde getireceği net gelir esas alınır. Uygulamada arazi değeri, yıllık net gelirin uygun kapitalizasyon oranına bölünmesiyle hesaplanır:

Arazi değeri = Yıllık net gelir / Kapitalizasyon oranı

Bu formül basit görünmekle birlikte net gelirin ve kapitalizasyon oranının doğru tespit edilmemesi bedeli önemli ölçüde değiştirir.

Net gelir hesabında hangi veriler kullanılır?

Net gelir hesabında taşınmaz üzerinde gerçekçi biçimde uygulanabilecek ürün deseni veya münavebe sistemi belirlenir. Ardından ürün verimi, satış fiyatı ve üretim giderleri araştırılır.

İncelenmesi gereken başlıca veriler şunlardır:

• Toprak yapısı, eğim ve sulama imkânı,
• Kuru veya sulu tarım niteliği,
• Bölgedeki olağan ürün deseni,
• Dekar başına ortalama verim,
• Ürünün değerlendirme tarihine uygun satış fiyatı,
• Tohum, gübre, ilaç, işçilik, sulama, hasat ve taşıma giderleri,
• Nadas veya münavebe uygulaması,
• Taşınmazın pazara, yola ve yerleşim alanına erişimi,
• Varsa ekonomik değer taşıyan ağaçlar ve diğer sabit unsurlar.

Sadece yüksek gelir getiren bir ürünün teorik olarak yetiştirilebilmesi yeterli değildir. Seçilen ürün deseninin bölgede ekonomik, tarımsal ve fiili karşılığının bulunması gerekir. Aynı şekilde üretim giderlerinin eksik yazılması net geliri yapay biçimde yükseltir; giderlerin abartılması ise bedeli düşürür.

Kapitalizasyon oranı neden önemlidir?

Kapitalizasyon oranı küçüldükçe hesaplanan arazi değeri yükselir; oran büyüdükçe değer düşer. Bu nedenle oran, ezbere veya her dosyada aynı biçimde uygulanamaz. Taşınmazın konumu, verim güvenliği, ulaşımı, pazarlama olanakları, sulama durumu ve bölgesel riskler gerekçeli biçimde değerlendirilmelidir.

Tarım arazisi değerlemesine ilişkin akademik çalışmalar da net gelir ve kapitalizasyon oranının sonuca doğrudan etki ettiğini; bilirkişi raporlarındaki teknik hataların gerçek değerden ciddi sapmalar doğurabildiğini ortaya koymaktadır. Bu nedenle itiraz yalnızca nihai rakama değil, rakamı oluşturan verim, fiyat, gider ve oran bileşenlerine yöneltilmelidir.

Kamulaştırılan taşınmaz üzerinde bina, depo, duvar, kuyu, tesis veya benzeri yapı unsurları varsa arsa ya da arazi bedeline ek olarak bunların değeri de hesaplanır. Kamulaştırma Kanunu m.11 uyarınca yapılarda:

• Resmi birim fiyatları,
• Yapı maliyet hesapları,
• Yapının sınıfı ve niteliği,
• Fiziki durumu,
• Yaşı ve yıpranma payı,
• Eksik veya tamamlanmamış imalatlar

incelenir.

Yapının yüzölçümü ve sınıfı hatalı tespit edilmişse, yıpranma oranı somut gözleme dayanmıyorsa veya yapı unsurlarından bir kısmı rapora alınmamışsa bedel eksik çıkabilir. Keşif sırasında yapıların ölçülmesi, fotoğraflanması ve her unsurun ayrı kalem hâlinde raporlanması gerekir.

Ruhsat, yapı kullanma izin belgesi veya imar mevzuatına aykırılık gibi hususların değere etkisi her olayda ayrıca değerlendirilir. Yapının hukuki statüsü incelenmeden yalnızca fiilen mevcut olduğu için tam değer verilmesi de, ruhsat sorunu bulunduğu gerekçesiyle ekonomik değerinin bütünüyle yok sayılması da otomatik bir sonuç değildir.

Enerji nakil hattı, boru hattı, yer altı tesisi veya benzeri projelerde taşınmazın mülkiyetinin tamamı alınmayabilir; taşınmaz üzerinde kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı kurulabilir.

Bu durumda bedel, irtifak alanının metrekare fiyatının basitçe hesaplanmasıyla belirlenmez. Kamulaştırma Kanunu m.11 uyarınca irtifak nedeniyle taşınmazın veya kaynağın bütününde meydana gelen kıymet düşüklüğü tespit edilir.

Değer kaybı belirlenirken:

• İrtifakın taşınmazın hangi bölümünden geçtiği,
• Yapılaşma ve kullanım kısıtlamaları,
• Tarımsal faaliyete etkisi,
• Güvenlik koridoru ve yaklaşma mesafeleri,
• Taşınmazın bütünlüğünün bozulması,
• Erişim ve işletme güçlüğü,
• İrtifakın süresi ve kapsamı

incelenmelidir. İrtifak alanı küçük olsa bile taşınmazın kullanımını ağır biçimde sınırlıyorsa bütün taşınmazdaki değer düşüşü daha yüksek olabilir.

Taşınmazın yalnızca bir bölümü kamulaştırılıyorsa iki ayrı hesap yapılır:

1. Kamulaştırılan bölümün kendi değeri,
2. Kamulaştırma dışında kalan bölümde meydana gelen değer kaybı veya değer artışı.

Kamulaştırma nedeniyle kalan bölüm küçülüyor, şekli bozuluyor, yola cephesi kesiliyor, yapılaşma imkânı azalıyor, tarımsal işletme bütünlüğü bozuluyor veya erişimi güçleşiyorsa bu değer kaybı kamulaştırma bedeline eklenir.

Kalan bölümün kamulaştırma nedeniyle değer kazanması hâlinde artış, kamulaştırılan bölümün bedelinden indirilebilir; ancak Kanun'a göre bu indirim kamulaştırma bedelinin yüzde ellisini aşamaz.

Kalan kısmın imar mevzuatına göre veya fiilen yararlanmaya elverişli olmaması hâlinde özel bir başvuru yolu da vardır. Kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda dava açılmamışsa malik, kamulaştırma kararının tebliğinden itibaren 30 gün içinde yazılı başvurarak yararlanılamayan kalan kısmın da kamulaştırılmasını isteyebilir.

Mahkeme, idarenin dava açmasından sonra duruşma günü belirler ve malike meşruhatlı davetiye gönderir. Davetiyede taşınmazın bilgileri, idare, dava hakları, banka bilgisi ve savunma süresi yer almalıdır.

Taraflar bedelde anlaşamazsa mahkeme taşınmaz başında keşif yapar. Kamulaştırma Kanunu m.15 gereğince taşınmazın niteliğine uygun uzmanlıklardan oluşan en az üç kişilik bilirkişi kurulu görevlendirilir. Kurulda taşınmaz geliştirme alanında lisansüstü uzman veya Sermaye Piyasası Kanunu kapsamında yetkili gayrimenkul değerleme uzmanı bulunması gerekir.

Bilirkişi kurulu, 11 ve 12. maddelerdeki ölçütlere göre gerekçeli raporunu kural olarak 15 gün içinde mahkemeye sunar. Hâkim bilirkişi raporuyla bağlı değildir. Raporun yetersiz olması hâlinde ek rapor veya yeni bilirkişi kurulu incelemesi yaptırabilir.

Bilirkişi raporu hangi şartları taşımalıdır?

Hükme esas alınabilecek bir raporun en azından şu sorulara açık cevap vermesi gerekir:

• Değerlendirme tarihi doğru mudur?
• Taşınmaz arsa mı, arazi mi kabul edilmiştir ve neden?
• Seçilen yöntem Kanun'a uygun mudur?
• Emsaller gerçek satışa dayanmakta mıdır?
• Emsallerin tapu kayıtları ve satış akit tabloları dosyaya getirtilmiş midir?
• İmar, yüzölçümü, konum ve altyapı farkları ayrı ayrı karşılaştırılmış mıdır?
• Tarım arazisinde ürün deseni, verim, fiyat ve gider verileri güvenilir kaynaktan alınmış mıdır?
• Kapitalizasyon oranının gerekçesi açıklanmış mıdır?
• Yapı ve eklentiler tek tek hesaplanmış mıdır?
• Kısmi kamulaştırma veya irtifak nedeniyle değer kaybı incelenmiş midir?
• Objektif değer artırıcı veya azaltıcı unsurların bedel üzerindeki etkisi gösterilmiş midir?

Bu soruların karşılığı bulunmayan bir rapor, yalnızca matematiksel sonucu yazdığı için yeterli kabul edilemez.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu: emsal yakın ve karşılaştırılabilir olmalıdır

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 19.03.2014 tarihli, E.2013/18-682, K.2014/376 sayılı kararında, arsa bedelinin tespitinde kullanılan emsalin değerlendirme tarihine ve dava konusu taşınmaza uygunluğu incelenmiştir.

Kararda; emsal taşınmazın satış tarihinin değerlendirme tarihinden önce ve bu tarihe yakın olması, aynı veya yakın bölgede bulunması, topografya, manzara, konum, yapılaşma imkânı, yüzölçümü, imar uygulaması, cadde veya sokağa cephe ve mesafe gibi özellikler yönünden benzerlik göstermesi gerektiği vurgulanmıştır. İzmir'deki taşınmaz için 1993 tarihli ve yeterli benzerlik taşımayan bir satışın esas alınması, uzun zaman farkının yanıltıcı sonuç doğurabileceği gerekçesiyle uygun görülmemiştir.

Hukuk Genel Kurulu, tarafların bildirdiği veya mahkemece resen araştırılan daha uygun emsallerin tapu ve belediye kayıtlarıyla incelenmesi; imar parseli durumunun ve belediye asgari metrekare değerlerinin araştırılması; ardından ayrıntılı karşılaştırma yapan yeni rapor alınması gerektiğini kabul etmiştir.

Kararın emsal seçimine ilişkin ilkesi güncel Kamulaştırma Kanunu m.11 ile uyumludur. Bununla birlikte kararın sonunda yer alan 1086 sayılı HUMK'a ve 15 günlük karar düzeltme yoluna ilişkin usul açıklamaları, karar tarihindeki geçiş rejimini yansıtır; güncel kanun yolu süresi olarak kullanılmamalıdır.

Anayasa Mahkemesi: dört aydan sonra kanuni faiz kuralı iptal edildi

Anayasa Mahkemesi, 05.04.2023 tarihli, E.2022/83, K.2023/69 sayılı kararıyla Kamulaştırma Kanunu m.10'da yer alan ve bedel tespiti davası dört ay içinde sonuçlanmazsa yalnızca dört aylık sürenin sonundan itibaren kanuni faiz işletilmesini öngören fıkrayı iptal etti.

Kararın temelinde, kamulaştırma bedelinin anayasal anlamda gerçek karşılığı koruması ve uzun yargılama nedeniyle enflasyon karşısında aşınmaması gereği bulunmaktadır. Bu nedenle güncel dosyalarda faiz ve değer kaybı, iptal edilen eski dört aylık kurala dayanılarak otomatik biçimde hesaplanamaz; yürürlükteki hükümler ve güncel anayasal içtihat birlikte değerlendirilmelidir.

İdari iptal davası ile tescil davası arasındaki ilişki değişti

Anayasa Mahkemesinin 25.12.2024 tarihli, E.2024/101, K.2024/232 sayılı kararıyla Kamulaştırma Kanunu m.10'un on dördüncü fıkrası ve m.14'ün altıncı fıkrası iptal edildi. Mahkeme ayrıca 10.07.2025 tarihli, E.2025/148, K.2025/141 sayılı kararıyla m.10/3-(f) bendindeki, malikin idari dava açmasının yanında yürütmenin durdurulması kararı aldığını da belgelendirmesini arayan ibareyi iptal etti. Böylece idari davanın hukuk mahkemesindeki etkisini yalnızca yürütmenin durdurulması kararı alınmasına bağlayan eski rejim yürürlükten kalktı.

Malik, 30 günlük sürede idari iptal davası açmışsa bunu bedel tespiti ve tescil davasına bakan hukuk mahkemesine gecikmeden bildirmelidir. İptal kararlarından sonra iki yargı kolundaki davaların birbirine etkisi, eski metindeki otomatik şarta göre değil, yürürlükteki düzenlemeler ve güncel Anayasa Mahkemesi yaklaşımı çerçevesinde değerlendirilmelidir.

Tescil kararının kesinliğine ilişkin 2026 tarihli iptal kararı

Anayasa Mahkemesi, 12.02.2026 tarihli, E.2025/190, K.2026/38 sayılı kararıyla Kamulaştırma Kanunu m.10'daki “Tescil hükmü kesin olup” ibaresini iptal etti. İptal hükmünün Resmî Gazete'de yayımlanmasından dokuz ay sonra yürürlüğe girmesine karar verildi.

Karar 21.05.2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlandığından, iptal hükmü 21.02.2027 tarihinde yürürlüğe girecektir. Bu makalenin güncellendiği 30.07.2026 tarihi itibarıyla mevcut kanun metnindeki tescil hükmünün kesinliğine ilişkin ibare henüz yürürlüktedir. 21.02.2027 ve sonrasında açılacak veya devam edecek dosyalarda geçiş ve kanun yolu rejimi ayrıca değerlendirilmelidir.

Kamulaştırma bedelinin hesaplanması hukuk, şehircilik, gayrimenkul değerleme ve tarım ekonomisinin birlikte çalışmasını gerektirir. Özellikle tarım arazilerinde net gelir ve kapitalizasyon oranı, sonuç üzerinde belirleyicidir.

Osman Kılıç'ın 2022 yılında yayımlanan ve 180 bilirkişi raporunu inceleyen çalışmasında, arazi değerlemesindeki teknik ve hukuki hataların bedelin olması gerekenden düşük veya yüksek çıkmasına neden olabildiği belirtilmiştir. Aynı yazarın 2024 tarihli kapitalizasyon oranı çalışması da oranın küçük değişikliklerinin değeri önemli ölçüde etkileyebileceğini göstermektedir.

Uygulamadaki temel tartışma, bilirkişi raporlarının sonuç rakamına odaklanıp veri kaynaklarını ve düzeltme oranlarını yeterince açıklamamasıdır. Taşınmaz değerlemesi denetlenebilir olmalıdır. Hangi emsalin neden seçildiği, hangi emsalin neden dışlandığı, tarımsal verilerin nereden alındığı ve her objektif ölçütün bedele etkisi rapordan anlaşılabilmelidir.

Bedel tespiti ve tescil davasında görevli ve yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesidir. Dava basit yargılama usulüne tabidir.

Kamulaştırma işleminin kamu yararı, yetki, şekil, sebep, konu veya maksat yönünden hukuka aykırı olduğu iddiası idari yargıda ileri sürülür. Görevli idari merci, işlemi tesis eden idareye ve özel kanun hükümlerine göre belirlenir. Bedel hesabı ve tescil ise adli yargının görev alanındadır.

İstinaf ve temyiz yolunun açık olup olmadığı yalnızca iki haftalık başvuru süresine göre belirlenmez. Karar tarihindeki parasal kesinlik sınırları, uyuşmazlığın niteliği ve güncel Anayasa Mahkemesi kararları ayrıca incelenmelidir.

Kamulaştırma bedeli davalarında mahkeme resen araştırma yapabilse de malikin pasif kalması doğru değildir. Değere etki eden somut unsurlar zamanında dosyaya sunulmalıdır.

Kullanılabilecek başlıca deliller şunlardır:

• Tapu kayıtları ve resmi satış akit tabloları,
• Uygun emsal satış listeleri,
• İmar planı, plan notları ve imar durum belgesi,
• Parselasyon ve düzenleme belgeleri,
• Belediye arsa metrekare birim değerleri,
• Kadastro paftası, aplikasyon krokisi ve haritalar,
• Yapı ruhsatı, mimari proje ve yapı kullanma izin belgesi,
• Yapı ölçümleri, keşif fotoğrafları ve teknik raporlar,
• Tarım ve Orman müdürlükleri ile meslek kuruluşlarından alınan ürün verimi, fiyat ve maliyet verileri,
• Sulama, yol, enerji ve altyapı kayıtları,
• Uydu görüntüsü, hava fotoğrafı ve tarihli görseller,
• Taşınmazın erişimi ve çevresel özelliklerini gösteren belgeler.

Emsal satış kayıtları nasıl araştırılmalıdır?

Taraflar emsal bildirebilir; ancak mahkeme de uygun satışları resen araştırabilir. Yalnızca internet ilanı sunmak yeterli değildir. Tapu müdürlüğünden satış tarihi, satış bedeli, yüzölçümü ve taraf bilgilerini içeren resmi kayıtlar getirtilmeli; belediyeden imar ve vergi bilgileri sorulmalıdır.

Emsal satış bedelinin tapuda düşük gösterildiği iddiası varsa bu iddia somut verilerle desteklenmelidir. Kayıtlı bedelin yerine varsayımsal bir rakam konulması mümkün değildir.

Bilirkişi raporuna itiraz nasıl yapılmalıdır?

“Bedel düşüktür” şeklindeki genel itiraz etkili değildir. İtirazın her hesap kalemine yönelmesi gerekir. Örneğin:

• Emsalin değerlendirme tarihinden çok eski olduğu,
• Emsal ile taşınmazın farklı imar hakkına sahip olduğu,
• Dava konusu taşınmaz lehine konum farkının eksik uygulandığı,
• Satışın özel amaçlı veya şüpheli olduğu,
• Tarım arazisinde verim ve fiyat verisinin yanlış yıla ait olduğu,
• Üretim giderlerinin eksik veya fazla hesaplandığı,
• Kapitalizasyon oranının gerekçesiz seçildiği,
• Yapı yüzölçümünün veya yıpranma oranının hatalı olduğu,
• Kalan bölümdeki değer kaybının incelenmediği

ayrı ayrı açıklanmalıdır.

Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.281 uyarınca rapora karşı kural olarak tebliğden itibaren iki hafta içinde itiraz edilir. Raporun teknik niteliği nedeniyle bu süre içinde inceleme yapılması çok zor veya imkânsızsa yine ilk iki haftalık süre içinde başvurularak bir defaya mahsus ve en fazla iki haftalık ek süre istenebilir.

1. İdarenin teklifini resmi ve değişmez değer sanmak: Kıymet takdir komisyonu bedeli mahkemeyi bağlamaz.
2. Uzlaşma tutanağını incelemeden imzalamak: Anlaşma sonrasında bedel ve kamulaştırma işlemine karşı dava yolu büyük ölçüde kapanır.
3. Taşınmazın arsa veya arazi niteliğini tartışmamak: Yanlış nitelendirme tamamen farklı bir hesap yöntemine yol açar.
4. İnternet ilanlarını gerçek emsal kabul etmek: İlan bedeli ile gerçekleşmiş tapu satışı aynı şey değildir.
5. Eski, uzak veya farklı imar hakkına sahip emsalleri kullanmak: Benzerlik kurulmadan yapılan karşılaştırma güvenilir değildir.
6. Yalnızca nihai rakama itiraz etmek: Rakamı oluşturan emsal, verim, gider, oran ve düzeltmeler tek tek sorgulanmalıdır.
7. Kısmi kamulaştırmada kalan bölümü ihmal etmek: Yol cephesinin kaybı, şekil bozukluğu ve işletme bütünlüğünün bozulması ayrıca bedel doğurabilir.
8. İrtifak bedelini yalnızca koridor alanı üzerinden hesaplamak: Esas olan taşınmazın bütünündeki değer düşüşüdür.
9. Yapı ve eklentileri keşifte eksik göstermek: Kuyu, duvar, depo, ağaç ve sabit tesislerin kayıt altına alınması gerekir.
10. 30 günlük idari dava süresini kaçırmak: Bedel davasına katılmak, kamulaştırma işleminin hukuka aykırılığına ilişkin iptal davasının yerine geçmez.
11. Bilirkişi raporuna süresinde itiraz etmemek: Teknik inceleme gerekiyorsa ek süre talebi ilk iki haftalık süre içinde yapılmalıdır.
12. 2014 tarihli karardaki eski HUMK kanun yolu açıklamasını güncel sanmak: Güncel kanun yolu süreleri HMK ve yürürlükteki özel düzenlemelere göre belirlenir.

Kamulaştırma bedelinin tespiti, tek bir metrekare fiyatının bulunmasına indirgenemez. Taşınmazın arsa, tarım arazisi, yapı veya irtifak hakkına konu olması farklı değerleme yöntemleri gerektirir. Arsa dosyalarında emsalin niteliği ve karşılaştırma oranları; tarım arazilerinde net gelir ve kapitalizasyon oranı; yapı dosyalarında maliyet ve yıpranma; kısmi kamulaştırmalarda ise kalan bölümün kullanılabilirliği belirleyicidir.

Mahkemenin görevi, malikin istediği en yüksek rakam ile idarenin teklif ettiği en düşük rakam arasında ortalama almak değildir. Amaç, değerlendirme tarihindeki gerçek karşılığı kanuni ve denetlenebilir verilerle tespit etmektir. Bu nedenle bilirkişi raporunun yalnızca sonucu değil, dayandığı kayıtlar, yöntem ve her düzeltmenin bedel üzerindeki etkisi incelenmelidir.

Yüklenen kaynakta yer alan Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararı da aynı noktaya işaret etmektedir: eski, uzak veya dava konusu taşınmazla yeterli benzerlik taşımayan bir satıştan hareketle sağlıklı kamulaştırma bedeli belirlenemez. Uygun emsal araştırması ve ayrıntılı karşılaştırma yapılmadan kurulan hüküm hukuki denetimi karşılamaz.

Kamulaştırma dosyalarında sürelerin kaçırılması, satın alma tutanağının inceleme yapılmadan imzalanması, yanlış değerleme yönteminin uygulanması veya bilirkişi raporuna teknik itirazların zamanında sunulmaması hak kaybına neden olabilir.

Her taşınmazın imar durumu, fiili kullanımı, emsal çevresi, tarımsal kapasitesi ve kamulaştırma projesinden etkilenme biçimi farklıdır. Somut olayınızın güncel mevzuat, Anayasa Mahkemesi kararları ve Yargıtay uygulaması çerçevesinde değerlendirilmesi için Günser + Partners ile iletişime geçebilirsiniz.

1. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu, özellikle m.8, m.10, m.11, m.12, m.14, m.15 ve m.37.
2. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 19.03.2014, E.2013/18-682, K.2014/376.
3. Anayasa Mahkemesi, 05.04.2023, E.2022/83, K.2023/69, RG 01.08.2023/32266.
4. Anayasa Mahkemesi, 25.12.2024, E.2024/101, K.2024/232, RG 27.03.2025/32854.
5. Anayasa Mahkemesi, 10.07.2025, E.2025/148, K.2025/141, RG 01.12.2025/33094.
6. Anayasa Mahkemesi, 12.02.2026, E.2025/190, K.2026/38, RG 21.05.2026/33260.
7. Osman Kılıç, “Tarım Arazisinin Kamulaştırma Bedelinin Belirlenmesiyle İlgili Bilirkişi Raporlarının Teknik ve Hukuki Yönden İncelenmesi”, Türkiye Tarımsal Araştırmalar Dergisi, 2022, C.9, S.1, s.79-89, DOI: 10.19159/tutad.1053693.
8. Osman Kılıç, “Arazi Değerinin Belirlenmesinde Kapitalizasyon Oranının Kullanılması”, Türkiye Tarımsal Araştırmalar Dergisi, 2024, C.11, S.2.
9. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, özellikle m.281, m.345 ve m.361.