Gayrimenkul Hukuku

Taşınmaz satın alırken yalnızca satış bedeli ve teslim tarihi üzerinde anlaşılması yeterli değildir. Tapu kaydında malik olarak görünen kişinin durumu, taşınmazın niteliği, bağımsız bölüm ve arsa payı bilgileri, ipotekler, hacizler, ihtiyati tedbirler, intifa ve irtifak hakları, satış vaadi şerhleri ve diğer takyidatlar işlemden önce incelenmelidir.

İmar durumu, yapı ruhsatı, yapı kullanma izin belgesi, mimari proje, fiilî kullanım biçimi ve tapudaki kayıt birbiriyle uyumlu olmayabilir. Özellikle yüksek bedelli taşınmaz işlemlerinde bu uyumsuzlukların satıştan sonra fark edilmesi, mülkiyet hakkının kullanımını sınırlandırabilir veya yeni dava ve idari süreçler doğurabilir.

Taşınmaz işlemlerinde sunduğumuz hukuki destek kapsamında:

• Tapu kayıtları ve takyidat belgeleri incelenir.
• Satıcı veya yüklenicinin tasarruf yetkisi değerlendirilir.
• Satış, ön ödeme, kapora ve taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri hazırlanır veya kontrol edilir.
• Ödeme, teslim, tapu devri, cezai şart ve sözleşmeden dönme hükümleri somut işleme göre düzenlenir.
• İpotek, intifa, irtifak, ön alım hakkı, şerh ve beyanların hukuki etkileri açıklanır.
• İşlemin tüketici, ticari iş veya adi hukuki işlem niteliği ayrıca belirlenir.

Gayrimenkul hukukuna ilişkin değerlendirmelerde başta 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, 2644 sayılı Tapu Kanunu ve taşınmazın niteliğine göre ilgili özel mevzuat dikkate alınır.

Tapu kaydının gerçek hak durumunu yansıtmadığı iddiası, her olayda aynı hukuki nedene dayanmaz. Ehliyetsizlik, irade bozukluğu, vekâlet görevinin kötüye kullanılması, muris muvazaası, inançlı işlem, sahtecilik, yolsuz tescil veya geçerli bir satış vaadi sözleşmesinin yerine getirilmemesi farklı inceleme ve ispat koşullarına tabidir.

Bu davalarda yalnızca güncel tapu kaydı değil; taşınmazın önceki devirleri, resmî senetler, vekâletnameler, banka hareketleri, satış bedelinin ödenip ödenmediği, taraflar arasındaki yakınlık, taşınmazın kim tarafından kullanıldığı ve işlemin yapıldığı tarihteki koşullar önem taşır.

Dosya incelenirken öncelikle şu sorulara cevap aranır:

• Talep tapu iptali ve tescile mi, bedel veya tazminata mı yöneltilmelidir?
• Davanın doğru kişilere karşı açılması için güncel ve geçmiş malik kayıtları yeterince incelenmiş midir?
• Taşınmazın üçüncü kişiye devredilmesini önlemek amacıyla ihtiyati tedbir gerekli midir?
• İddia hangi belge, tanık, banka kaydı veya resmî işlemle ispatlanabilir?
• Hak düşürücü süre veya zamanaşımı yönünden bir risk bulunmakta mıdır?

Yanlış hukuki sebebe dayalı veya eksik taraf teşkiliyle açılan bir dava, uyuşmazlığın esasına girilmeden usule ilişkin sorunlarla karşılaşabilir. Bu nedenle dava dilekçesi hazırlanmadan önce tapu kayıtlarının ve devir zincirinin bütün olarak değerlendirilmesi gerekir.

Bir taşınmazın malikin veya hak sahibinin rızası dışında kullanılması hâlinde elatmanın önlenmesi talep edilebilir. Geçmiş döneme ilişkin haksız kullanım nedeniyle ecrimisil, başka bir ifadeyle haksız işgal tazminatı da gündeme gelebilir.

Ancak tapuda malik olmak tek başına her durumda ecrimisil talebinin kabulü için yeterli olmayabilir. Taraflar arasındaki kira, kullanım izni, aile ilişkisi, ortak mülkiyet veya benzeri hukuki bağın niteliği ayrıca incelenmelidir. Paylı mülkiyette taşınmazı kullanan diğer paydaşa karşı talepte bulunulması hâlinde, kullanımın engellendiğini veya pay talebinin bildirildiğini gösteren olgular önem kazanabilir.

Keşif, bilirkişi incelemesi, emsal kira bedelleri, taşınmazın kullanım biçimi ve talep edilen dönem bu davaların temel inceleme konuları arasındadır.

Miras, birlikte satın alma veya başka bir hukuki işlem sonucunda bir taşınmaz üzerinde birden fazla kişi hak sahibi olabilir. Paydaşların taşınmazın kullanımı, kiraya verilmesi, giderleri veya satışı konusunda anlaşamaması hâlinde ortaklığın giderilmesi süreci gündeme gelir.

Ortaklığın giderilmesi, her durumda taşınmazın doğrudan satışa çıkarılması anlamına gelmez. Öncelikle aynen bölünmenin hukuken ve fiilen mümkün olup olmadığı değerlendirilir. Taşınmazın niteliği, imar durumu, yüzölçümü, pay oranları ve kullanım biçimi bu değerlendirmede belirleyicidir.

Satış yoluyla ortaklığın giderilmesi ihtimalinde satış usulü, taşınmaz üzerindeki muhdesatlar, paydaşların ileri sürebileceği mülkiyet iddiaları ve satış bedelinin paylaşımı ayrıca ele alınmalıdır. Ortaklığın giderilmesi davası ile tapu iptali, miras, muhdesat aidiyeti veya ecrimisil taleplerinin birbirine karıştırılması süreci uzatabilir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında uyuşmazlığın sonucu çoğu zaman sözleşme tarihine, kira dönemine, ödeme kayıtlarına, ihtarların içeriğine ve bildirimin ne zaman yapıldığına bağlıdır. Tarafların günlük dilde kullandığı "sözleşme bitti", "kirayı ödemedi" veya "tahliye taahhüdü verdi" ifadeleri, tek başına hukuki sonuca ulaşmak için yeterli değildir.

Kira hukuku kapsamında sunduğumuz hizmetler arasında:

• Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin hazırlanması,
• Mevcut kira sözleşmelerinin risk yönünden incelenmesi,
• Kira bedelinin tespiti ve uyarlanması,
• Kira alacaklarının icra veya dava yoluyla takibi,
• İhtiyaç nedeniyle tahliye,
• Yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye,
• İki haklı ihtara dayalı tahliye,
• Temerrüt ve sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliye,
• Tahliye taahhüdüne dayalı icra ve dava süreçleri,
• Kiralananın hor kullanılması ve eski hâle getirme bedellerine ilişkin talepler

yer almaktadır.

Tahliye sürecinde en sık yapılan hata, ihtar veya taahhüdün varlığının tek başına yeterli olduğunun düşünülmesidir. Belgenin düzenlenme tarihi, teslim koşulları, imza itirazı, tebliğ şekli, kira döneminin başlangıç ve bitiş tarihleri ile kanuni başvuru süreleri birlikte değerlendirilmelidir.

Apartman ve sitelerde uyuşmazlıklar çoğu zaman aidat borcu olarak başlasa da yönetim planı, işletme projesi, kat malikleri kurulu kararları ve ortak alanların kullanımına ilişkin daha geniş sorunlar ortaya çıkabilir.

Kat mülkiyeti kapsamında:

• Yönetim planının uygulanması ve yorumlanması,
• Kat malikleri kurulu kararlarının geçerliliği,
• Yönetici seçimi ve yöneticinin sorumluluğu,
• Aidat ve ortak gider alacaklarının takibi,
• Ortak alanlara yapılan müdahaleler,
• Bağımsız bölümün amacı dışında kullanılması,
• Mimari projeye aykırı değişiklikler,
• Arsa paylarının düzeltilmesi,
• Gürültü, koku ve benzeri komşuluk uyuşmazlıkları,
• Toplu yapı ve site yönetiminden doğan ihtilaflar

hakkında hukuki değerlendirme yapılmaktadır.

Kat mülkiyeti, bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyet hakkıyla birlikte arsa payı ve ortak yerler üzerindeki hakları da kapsayan özel bir hukuki yapıdır. Bu nedenle uyuşmazlığın yalnızca bağımsız bölüm üzerinden değil, onaylı proje, yönetim planı ve ortak alanların hukuki niteliği üzerinden incelenmesi gerekir.

İnşaat projelerinde uyuşmazlıkların önemli bir bölümü, sözleşmenin işin gerçek kapsamını yeterince açıklamamasından kaynaklanır. Teknik şartname ile sözleşmenin çelişmesi, teslim tarihinin belirsiz bırakılması, ek işlerin yazılı hâle getirilmemesi veya ayıp ihbarlarının zamanında yapılmaması tarafların ispat durumunu doğrudan etkileyebilir.

Bu alandaki çalışmalarımız şunları kapsar:

• Kat karşılığı ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri,
• Müteahhitlik ve alt yüklenici sözleşmeleri,
• Teslim gecikmesi ve gecikme tazminatı talepleri,
• Cezai şartların uygulanması,
• Eksik ve ayıplı işlerden doğan uyuşmazlıklar,
• Sözleşmenin feshi ve tasfiyesi,
• Tapu devri yükümlülükleri,
• Hakediş ve kesin hesap uyuşmazlıkları,
• İş artışı ve ilave imalat talepleri,
• Teminat mektupları ve teminatların iadesi,
• FIDIC sözleşmeleri ve altyapı projeleri.

İnşaat uyuşmazlıklarında sözleşme metni kadar mimari ve teknik projeler, ruhsatlar, iş programları, hakediş raporları, şantiye tutanakları, teslim belgeleri, yazışmalar, fotoğraflar ve ayıp bildirimleri de önem taşır. Dava açılmadan önce teknik tespit yapılması veya mevcut durumun delil tespiti yoluyla kayıt altına alınması gerekebilir.

Kentsel dönüşüm, yalnızca binanın yıkılıp yeniden yapılmasından oluşmaz. Riskli yapı tespiti, maliklere yapılacak bildirimler, karar alma süreci, yüklenici seçimi, tahliye, yıkım, arsa payları, yeni bağımsız bölümlerin paylaşımı ve tapu işlemleri birbiriyle bağlantılıdır.

Maliklerin yükleniciyle imzalayacağı sözleşmede bağımsız bölümlerin konumu, net ve brüt alanları, kullanılacak malzemeler, teslim süresi, kira yardımı, gecikme yaptırımları, teminatlar, ruhsat ve iskân yükümlülükleri açık biçimde düzenlenmelidir. Sadece tanıtım dosyasına veya sözlü vaatlere dayanılması, proje ilerledikçe ciddi anlaşmazlıklar doğurabilir.

Riskli yapı ve dönüşüm süreçleri, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve ilgili düzenlemeler çerçevesinde, taşınmazın ve projenin somut özelliklerine göre değerlendirilir.

Gayrimenkul uyuşmazlıklarında dava açmadan önce hangi başvurunun zorunlu olduğunun belirlenmesi gerekir. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, kanunda belirtilen ilamsız icra yoluyla tahliye istisnası dışında, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır.

Taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ve ortaklığın giderilmesi, Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar ile komşu hakkına ilişkin belirli davalarda da dava şartı arabuluculuk hükümleri uygulanır. Arabuluculuğa başvurulmadan doğrudan dava açılması, davanın usulden sonuçlanmasına yol açabilir.

Arabuluculuk süreci yalnızca şeklen tamamlanması gereken bir aşama olarak görülmemelidir. Talebin hukuki dayanağının, miktarının, ödeme veya tahliye koşullarının ve muhtemel dava risklerinin görüşme öncesinde belirlenmesi, sürecin daha sağlıklı yürütülmesini sağlar.

İlk değerlendirmede uyuşmazlığın adı değil, dayandığı belgeler ve olayların tarih sırası esas alınır. Taşınmazın nasıl edinildiği, kimin kullandığı, hangi sözleşmelerin imzalandığı, ödemelerin ne zaman ve nasıl yapıldığı, karşı tarafa hangi bildirimlerin gönderildiği ve mevcut tapu durumunun ne olduğu birlikte incelenir.

Dosyanın niteliğine göre özellikle şu belgeler değerlendirilir:

• Güncel ve geçmiş tarihli tapu kayıtları,
• Takyidat ve resmî senetler,
• Satış, kira ve inşaat sözleşmeleri,
• Noter belgeleri ve ihtarnameler,
• Banka dekontları ve ödeme kayıtları,
• Veraset ilamları ve mirasçılık belgeleri,
• Yönetim planları ve kurul kararları,
• Ruhsat, proje ve imar belgeleri,
• Teslim ve tespit tutanakları,
• Fotoğraflar, yazışmalar ve elektronik kayıtlar,
• Ekspertiz ve teknik raporlar.

Belgeler incelendikten sonra görevli ve yetkili merci, dava şartları, süreler, ispat imkânı, tedbir ihtiyacı ve uyuşmazlığın dava dışı çözüm ihtimali belirlenir. Dosyanın güçlü yönleri kadar ispat veya usul bakımından taşıdığı riskler de müvekkile açık biçimde aktarılır.

Gayrimenkul işlemlerinde hak kaybına yol açabilen başlıca hatalar şunlardır:

• Tapu kaydı ve takyidatlar incelenmeden ödeme yapılması,
• Taşınmazın fiilî durumu ile ruhsat ve projesinin karşılaştırılmaması,
• Yüksek bedelli ödemelerin belgesiz veya açıklamasız yapılması,
• Taşınmaz satışının adi yazılı belgeyle tamamlandığının düşünülmesi,
• Tahliye taahhüdünün tarih ve teslim koşullarının dikkate alınmaması,
• Süresi içinde ihtar, arabuluculuk veya dava yoluna başvurulmaması,
• Ortaklığın giderilmesi davasının diğer mülkiyet talepleriyle karıştırılması,
• İnşaat ayıplarının ve teslim anındaki durumun kayıt altına alınmaması,
• Yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararları incelenmeden işlem yapılması,
• Tapu devri riski bulunmasına rağmen ihtiyati tedbir ihtiyacının gecikmeli değerlendirilmesi.

Her uyuşmazlıkta bu risklerin tamamı bulunmaz. Ancak hangi konunun belirleyici olduğunun erken tespit edilmesi, gereksiz işlem ve dava maliyetlerinin önüne geçebilir.

Bir taşınmaz işlemi yapmadan veya dava sürecine başlamadan önce tapu kaydı, sözleşmeler, ödeme belgeleri ve bildirim tarihlerinin birlikte incelenmesi gerekir. İlk değerlendirmede talebin hukuki dayanağı, izlenebilecek yollar, süre ve delil riskleri ile gerekli olabilecek koruyucu işlemler belirlenebilir.

Günser + Partners, taşınmaz işlemleri ve gayrimenkul uyuşmazlıklarında Türkiye genelinde danışmanlık, müzakere, arabuluculuk ve dava takibi desteği sunmaktadır. Görüşme öncesinde elinizdeki tapu kaydı, sözleşme, ihtar, ödeme belgesi veya diğer evrakı hazırlamanız, hukuki durumun daha sağlıklı değerlendirilmesine yardımcı olur.