Taşınmaz Satış Sözleşmesi Nasıl Yapılır?

Taşınmaz satış sözleşmesi, satıcının taşınmazın mülkiyetini alıcıya devretmeyi, alıcının da kararlaştırılan satış bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Taşınmaz mülkiyeti kural olarak tapu siciline tescille kazanılır. Satış sözleşmesi borç doğurur; mülkiyetin geçişi ise tescil işlemiyle tamamlanır.

Türk Medeni Kanunu’nun 705. maddesi taşınmaz mülkiyetinin tescille kazanılacağını, 706. maddesi ise taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olmasının resmî şekilde düzenlenmesine bağlı olduğunu öngörür. Türk Borçlar Kanunu’nun 237. maddesinde de taşınmaz satışının geçerliliği resmî şekle bağlanmıştır.

Bu nedenle aşağıdaki belgeler aynı hukuki sonucu doğurmaz:

Tapuya kayıtlı taşınmazın mülkiyetini devretmek amacıyla tarafların kendi aralarında düzenledikleri adi yazılı satış sözleşmesi, resmî şekil şartını karşılamaz. Bu belgeye dayanılarak kural olarak doğrudan tapu iptali ve tescil kararı alınamaz. Bedelin tamamen ödenmiş veya taşınmazın teslim edilmiş olması da her olayda şekil eksikliğini ortadan kaldırmaz.

Şekil şartı yalnızca ispat kolaylığı için getirilmiş değildir. Taşınmazın kimliği, malik ve tasarruf yetkisi, tapu kaydındaki takyidatlar, kanuni kısıtlamalar ve taraf iradeleri resmî işlem sırasında denetlenir. Bu nedenle “taraflar birbirine güveniyor” veya “şahitler de imzaladı” gerekçesiyle resmî işlemden vazgeçilmesi güvenli değildir.

Adi yazılı belgenin tamamen sonuçsuz olduğu da söylenemez. Somut olayda yapılan ödemenin iadesi, cezai şart, masraf, tazminat veya sebepsiz zenginleşme talepleri gündeme gelebilir. Ancak bu taleplerin dayanağı, kapsamı ve zamanaşımı süresi belgenin niteliğine, tarafların sıfatına, ifa durumuna ve uyuşmazlığın tüketici işlemi olup olmamasına göre ayrı ayrı değerlendirilir.

Yargıtay’ın dar kapsamlı istisnası

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 30.09.1988 tarihli, 1987/2 Esas ve 1988/2 Karar sayılı kararında temel kural, resmî şekle uyulmayan taşınmaz satışına dayanılarak cebri tescil istenemeyeceği şeklinde kabul edilmiştir. Kararda; Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi olmak üzere yapımına başlanmış bir taşınmazdaki bağımsız bölümün satışı, alıcının bütün borçlarını yerine getirmesi, satıcının bağımsız bölümü teslim etmesi ve alıcının onu malik gibi kullanması gibi sıkı koşulların birlikte gerçekleştiği bazı olaylarda, satıcının şekil geçersizliğine dayanmasının dürüstlük kuralı bakımından değerlendirilebileceği belirtilmiştir.

Bu içtihat, her harici satışı geçerli hâle getiren genel bir kural değildir. Uygulama alanı olayın özelliklerine bağlı ve dardır. Taşınmazın üçüncü kişiye devredilmesi, alıcının edimini tamamen yerine getirmemesi, taşınmazın karar kapsamındaki nitelikleri taşımaması veya başka bir hukuki engelin bulunması hâlinde aynı sonucun çıkacağı varsayılamaz. İşlem kurulurken bu istisnaya güvenilmesi ciddi risk taşır.

Tapu müdürlüğündeki satış işleminde taşınmazın güncel tapu kaydı, malik bilgisi, tarafların kimliği ve temsil yetkisi, satışa engel şerh veya kısıtlama bulunup bulunmadığı incelenir. Tarafların iradeleri alınır, resmî senet düzenlenir ve işlem tescille tamamlanır.

Satış öncesinde en az şu hususlar kontrol edilmelidir:

• Tapu kaydındaki malik ile satıcı aynı kişi midir?
• Satış vekâleten yapılacaksa vekâletname taşınmaz satışına ilişkin açık ve yeterli yetki içeriyor mu?
• Taşınmaz üzerinde ipotek, haciz, ihtiyati tedbir, aile konutu şerhi, intifa hakkı, kira şerhi, satış vaadi şerhi veya başka bir takyidat var mı?
• Bağımsız bölümün niteliği, katı, numarası, arsa payı ve fiilî kullanımı tapu kaydıyla uyumlu mu?
• Yapı ruhsatı, yapı kullanma izin belgesi ve belediye kayıtları mevcut durumu doğruluyor mu?
• Taşınmazda kiracı, işgalci veya tahliye taahhüdü gerektiren bir kullanıcı var mı?
• Vergi, aidat, abonelik ve ortak gider borçlarının hangi tarihe kadar kime ait olduğu açık mı?
• Satış bedelinin hangi banka hesabına, hangi açıklamayla ve hangi aşamada ödeneceği belirli mi?

Tapu işlemi tamamlanmadan satış bedelinin tamamının hiçbir güvence olmadan satıcının tasarrufuna bırakılması alıcı bakımından risklidir. Buna karşılık satıcı açısından da tescil tamamlanmadan bedelin kesin biçimde hesaba geçip geçmediği kontrol edilmelidir. Ödeme ve tescil sırasının, banka blokesi, güvenli ödeme sistemi veya tarafların durumuna uygun başka bir yöntemle koordine edilmesi gerekir.

1512 sayılı Noterlik Kanunu’nun 61/A maddesi uyarınca noterler taşınmaz satış sözleşmesi düzenleyebilir. Uygulama 4 Temmuz 2023 tarihinde başlamıştır. Başvuru elektronik sistem üzerinden yapılabilir; noter, hak sahibi ve taşınmaz bilgileri ile satışa engel hukuki durumları TAKBİS üzerinden inceler. Sözleşmenin imzalanmasının ardından işlem sisteme kaydedilir ve tapu siciline tescil edilir.

Noterlikte yapılan her taşınmaz belgesi aynı değildir. İki işlem özellikle ayrılmalıdır:

1. Taşınmaz satış sözleşmesi: Kanundaki şartlar tamamlanıp tescil yapıldığında mülkiyet devrini sağlar.
2. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi: Taraflardan birine veya her ikisine ileride asıl satış sözleşmesinin yapılmasını isteme hakkı verir; mülkiyeti kendiliğinden geçirmez.

Noterlikte satış yapılabilmesi, tarafların hukuki ve teknik inceleme ihtiyacını ortadan kaldırmaz. Noterin yaptığı resmî işlem incelemesi ile alıcının ekonomik, imar, yapı güvenliği ve fiilî kullanım yönünden yapması gereken durum tespiti farklıdır.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, ileride taşınmaz satış sözleşmesi yapılmasını isteme hakkı veren bir ön sözleşmedir. Türk Borçlar Kanunu’nun 29 ve 237. maddeleri, Türk Medeni Kanunu’nun 706. maddesi ve Noterlik Kanunu’nun 89. maddesi gereğince noterlikte düzenleme şeklinde yapılmalıdır.

Satış vaadi, vaat alacaklısına kişisel hak verir. Vaat borçlusu sözleşmedeki koşullar gerçekleştiği hâlde tapu devrine yanaşmazsa, şartları varsa Türk Medeni Kanunu’nun 716. maddesine dayalı tapu iptali ve tescil talebi ileri sürülebilir. Ancak tescile karar verilebilmesi için yalnızca geçerli sözleşmenin bulunması yeterli olmayabilir. Satıcının malik veya tasarruf yetkisine sahip olması, sözleşmenin ifa edilebilir bulunması, taşınmazın belirlenebilir olması, bedel ve diğer karşı edimlerin yerine getirilmesi, ifraz veya imar engeli bulunmaması gibi noktalar incelenir.

Satış vaadinin tapuya şerhi

Taşınmaz satış vaadinden doğan kişisel hak, kanuni koşullar çerçevesinde tapu siciline şerh edilebilir. Şerh, vaat alacaklısının hakkını sonraki hak sahiplerine karşı ileri sürebilmesi bakımından önem taşır. Şerhsiz satış vaadinde, taşınmazın iyi niyetli üçüncü kişiye devredilmesi hâlinde aynen ifa imkânı ciddi biçimde zayıflayabilir ve uyuşmazlık tazminat talebine dönüşebilir.

Şerhin süresi, kaldırılması ve sonraki ipotek, haciz veya devirlerle ilişkisi teknik bir inceleme gerektirir. Yalnızca noterde sözleşme yapılmış olması, üçüncü kişi riskini tamamen ortadan kaldırmaz.

Günlük dilde “kapora” denilen ödemenin hukuki sonucu, yalnızca bu kelimenin kullanılmasına göre belirlenemez. Türk Borçlar Kanunu’nda bağlanma parası ve cayma parası ayrı düzenlenmiştir.

Bağlanma parası

Sözleşmenin yapıldığına kanıt olmak ve satış bedeline mahsup edilmek üzere verilen para, aksi kararlaştırılmadıkça bağlanma parası niteliğindedir. Bağlanma parası, tek başına taraflara sebepsiz biçimde sözleşmeden dönme hakkı vermez.

Cayma parası

Taraflar ödemenin açıkça cayma parası olduğunu kararlaştırmışsa, parayı veren cayarsa verdiğini bırakır; parayı alan cayarsa kural olarak aldığının iki katını geri verir. Bu sonuçların uygulanabilmesi için taraf iradesinin açık olması gerekir.

Taşınmaz satışında kapora maddesi nasıl yazılmalıdır?

Belgede en az şu noktalar açık olmalıdır:

• Ödemenin bağlanma parası mı, cayma parası mı, kısmi satış bedeli mi olduğu,
• Tutar ve ödeme tarihi,
• Ödemenin yapılacağı hesap ve hesap sahibinin taraflardan hangisi olduğu,
• Resmî satışın yapılacağı son tarih,
• Kredi çıkmaması, ekspertiz değerinin düşük belirlenmesi veya takyidatın kaldırılamaması hâlinde ne olacağı,
• Satıcının devre yanaşmaması ve alıcının ödeme yükümlülüğünü yerine getirmemesi hâlindeki sonuçlar,
• Emlak hizmet bedelinin hangi koşulda doğacağı,
• İade süresi, faiz ve masraf düzeni.

“Alıcı vazgeçerse kapora yanar, satıcı vazgeçerse iki katını öder” şeklindeki tek cümle, işlemin bütün risklerini çözmez. Asıl satış veya satış vaadi resmî şekle tabi olduğundan, ön protokoldeki kapora ve cezai şart hükümlerinin geçerliliği de ana borcun niteliği, şekil kuralı ve somut olayla birlikte incelenir.

Taşınmazın satış bedeli rakam ve yazıyla, para birimi belirtilerek yazılmalıdır. Bedelin bir kısmı farklı kişiye, satıcının eşine, şirket ortağına, emlak danışmanına veya üçüncü bir hesaba ödenecekse bu durum yalnızca sözlü talimatla yürütülmemelidir. Satıcının yazılı talimatı, ödemenin satış bedeline mahsup edildiği ve üçüncü kişiye yapılan ödemenin satıcıya yapılmış sayılacağı açıkça düzenlenmelidir.

Banka transferi açıklamalarında taşınmazın il, ilçe, mahalle, ada, parsel ve bağımsız bölüm bilgileri ile ödemenin niteliği belirtilmelidir. “Borç”, “emanet”, “ödeme” veya boş açıklamayla yapılan havale, taraflar arasında başka ticari veya kişisel ilişkiler varsa ispat sorununa yol açabilir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 21.06.2022 tarihli, 2022/1379 Esas ve 2022/6027 Karar sayılı kararında, harici taşınmaz satışına istinaden yapıldığı ileri sürülen ödemelerin banka belgelerinden bu sözleşmeyle bağlantısı anlaşılamadığı için ödeme olgusunun ispatlanamadığı kabul edilmiştir. Karar, banka dekontundaki açıklamanın ve ödemeyle sözleşme arasındaki bağın açık kurulmasının önemini göstermektedir.

Elden ödeme yapılması hâlinde

Yüksek tutarlı elden ödeme hem ispat hem de güvenlik bakımından sakıncalıdır. Elden ödeme zorunluysa tarih, tutar, para birimi, hangi borca mahsup edildiği, teslim alan kişinin sıfatı ve kalan borç açıkça yazılmalı; imzalı makbuz alınmalıdır. Makbuzdaki imzanın daha sonra inkâr edilmesi ihtimali de dikkate alınmalıdır.

Satış sözleşmesi yalnızca bedel ve teslim tarihinden ibaret değildir. Alıcı, satın aldığı hukuki ve fiilî durumu bilmelidir.

Tapu kaydı incelemesi

Güncel tapu kaydında aşağıdaki kayıtlar özellikle incelenmelidir:

• İpotek ve kanuni ipotek,
• Haciz ve ihtiyati haciz,
• İhtiyati tedbir,
• Aile konutu şerhi,
• İntifa, oturma, geçit ve üst hakkı,
• Kira ve satış vaadi şerhleri,
• Önalım, alım ve geri alım hakları,
• Yönetim planı ve ortak alan kayıtları,
• Kamulaştırma, imar uygulaması veya kamu hukuku kısıtlamalarına ilişkin beyanlar.

Takyidatın bulunması her zaman satışın imkânsız olduğu anlamına gelmez. Ancak hangi kaydın satıştan önce kaldırılacağı, hangisinin alıcı tarafından kabul edildiği ve kaldırma masraflarının kime ait olduğu açıkça belirlenmelidir.

İmar ve yapı belgeleri

Tapuda “mesken” yazması tek başına yapının bütün idari ve teknik sorunlardan arınmış olduğunu göstermez. Yapı ruhsatı, yapı kullanma izin belgesi, mimari proje, bağımsız bölümün projedeki konumu, belediye arşivi ve fiilî kullanım karşılaştırılmalıdır. Kaçak eklenti, kapatılmış balkon, ortak alanın bağımsız bölüme katılması veya projeye aykırı kullanım ileride idari yaptırım ve eski hâle getirme riski doğurabilir.

İskan taahhüdü

İskanın ileride alınacağı belirtiliyorsa yalnızca “satıcı iskânı alacaktır” cümlesi yeterli değildir. Başvuru için eksik belgeler, tahmini süreç, giderler, belediye veya diğer kurumlarda mevcut engeller, alınmaması hâlindeki seçimlik haklar ve iade düzeni belirlenmelidir. Sonucu tamamen kamu makamının işlemine bağlı bir hususun kesin tarih ve kesin sonuç garantisi şeklinde yazılması, daha sonra ayrıca yorum ve ispat sorunu yaratır.

Tapu devri ile anahtar teslimi aynı gün gerçekleşmeyebilir. Bu nedenle sözleşmede aşağıdaki tarihler birbirinden ayrılmalıdır:

• Resmî satış ve tescil tarihi,
• Fiilî teslim ve anahtar teslim tarihi,
• Kiracının tahliye tarihi,
• Aidat, vergi, abonelik ve kira gelirinin alıcıya geçeceği tarih,
• Taşınmazdaki hasar riskinin alıcıya geçeceği aşama.

Teslim tutanağında sayaç değerleri, anahtar sayısı, demirbaşlar, görünür ayıplar, boş veya kiracılı teslim durumu ve tarafların çekinceleri yazılmalıdır. Fotoğraf ve video kayıtları tarih bilgisi korunarak saklanmalıdır.

Cezai şart, borcun hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi hâlinde ödenecek önceden belirlenmiş edimdir. Taşınmaz işlemlerinde gecikme, tapu devrinden kaçınma, takyidatı kaldırmama, teslim etmeme veya gizlilik ihlali için kararlaştırılabilir.

Ancak cezai şart maddesi sınırsız değildir:

• Asıl borcun hukuken geçersiz olması, ona bağlı cezai şartın da geçerliliğini etkileyebilir.
• Aşırı görülen ceza hâkim tarafından indirilebilir.
• Hangi ihlalin cezayı doğurduğu açık olmalıdır.
• Gecikme cezası ile sözleşmeden dönme cezası birbirine karıştırılmamalıdır.
• Cezai şartın zararı aşan kısmı, ek zarar talebi ve faiz ilişkisi ayrıca düzenlenmelidir.

“Vazgeçen taraf 100.000 TL öder” gibi genel bir hüküm; hangi davranışın vazgeçme sayıldığı, haklı fesih hâlleri ve resmî satışın neden gerçekleşmediği açıklanmadan yazılırsa uyuşmazlığı çözmek yerine büyütebilir.

Deprem, savaş veya resmî yasak gibi olayların soyut biçimde sıralanması yeterli değildir. Mücbir sebep maddesinde olayın tarafın kontrolü dışında olması, öngörülemez veya kaçınılamaz nitelik taşıması ve borcun ifasını gerçekten engellemesi aranmalıdır.

“Ekonomik kriz”, “malzeme temininde güçlük”, “beklenmedik kış şartları” gibi geniş ve ölçüsüz ifadeler, her gecikmeyi otomatik olarak haklı hâle getirmez. Özellikle profesyonel satıcı bakımından piyasa ve tedarik risklerinin ne ölçüde üstlenildiği ayrıca değerlendirilir.

Maddede bildirim süresi, belgelendirme yükümlülüğü, etkileri azaltma borcu, ek süre, uzun süren engel hâlinde fesih ve yapılan ödemelerin iadesi düzenlenmelidir.

Tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı devir veya teslim etmeyi üstlendiği işlemler ön ödemeli konut satışı sayılabilir. Bu işlemler 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun ve Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik kapsamında özel kurallara tabidir.

Ticaret Bakanlığının 5 Mart 2026 tarihli güncel bilgilendirmesine göre başlıca kurallar şunlardır:

• Sözleşmeden en az bir gün önce ön bilgilendirme formu verilmelidir.
• Yapı ruhsatı alınmadan ön ödemeli konut satış sözleşmesi kurulamaz.
• Bağımsız bölüm planı, vaziyet ve kat planı ile teknik şartname incelenmelidir.
• Geçerli sözleşme, kat irtifakı devrinin tüketici lehine tesciliyle birlikte yazılı sözleşme veya noterlikte düzenleme şeklinde satış vaadi biçiminde kurulmalıdır.
• Geçerli sözleşme yapılmadan tüketiciden ödeme veya borçlandırıcı belge istenemez.
• Tüketici kural olarak on dört gün içinde cayma hakkına sahiptir.
• Kanundaki koşullar ve kesinti sınırları çerçevesinde yirmi dört aya kadar sözleşmeden dönme hakkı gündeme gelebilir.
• Sözleşmede taahhüt edilen devir veya teslim süresi kanuni üst sınırı aşamaz; güncel Bakanlık açıklamasında azami süre kırk sekiz ay olarak belirtilmektedir.
• Belirli büyüklükteki projelerde bina tamamlama sigortası veya mevzuatta kabul edilen başka bir teminat sağlanması gerekir.

Bu kurallar her taşınmaz satışına uygulanmaz. Alıcının tüketici, satıcının ticari veya mesleki amaçla hareket eden satıcı olması ve işlemin konut edinme amacı taşıması gibi unsurlar birlikte değerlendirilir.

Taşınmaz satışından doğan her uyuşmazlık aynı mahkemede görülmez. Görev, tarafların sıfatına ve talebin niteliğine göre belirlenir.

Görevli mahkeme

• Tüketici ile ticari veya mesleki amaçla hareket eden satıcı arasındaki tüketici işleminde kural olarak tüketici mahkemesi görevlidir. Tüketici mahkemesi bulunmayan yerde asliye hukuk mahkemesi tüketici mahkemesi sıfatıyla görev yapar.
• Taraflar arasındaki işlem ticari dava niteliğindeyse asliye ticaret mahkemesi görevli olabilir.
• Tüketici veya ticari görev kuralı bulunmayan tapu iptali ve tescil ile genel nitelikteki malvarlığı davalarında kural olarak asliye hukuk mahkemesi görevlidir.

Görev kamu düzenindendir. Sözleşmeye “Ankara mahkemeleri görevlidir” yazılması görevli mahkemeyi değiştirmez.

Yetkili mahkeme

Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalarda, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 12. maddesi gereğince taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Tapu iptali ve tescil davası bu kapsamda değerlendirilir.

Salt para alacağı veya sözleşmeden doğan tazminat taleplerinde genel ve özel yetki kuralları uygulanabilir. Yetki sözleşmesi ise HMK’nın 17. maddesi uyarınca kural olarak yalnızca tacirler veya kamu tüzel kişileri arasında yapılabilir. Bu nedenle gerçek kişi tüketici veya tacir olmayan taraflar arasında standart biçimde yazılan “Adana/Ankara/Antalya mahkemeleri yetkilidir” kaydı her durumda geçerli değildir.

Arabuluculuk zorunluluğu talebin niteliğine göre belirlenir:

• Tüketici mahkemesinde görülecek uyuşmazlıklarda kural olarak dava öncesi arabuluculuk dava şartıdır.
• Tüketici işlemi niteliğindeki taşınmazın aynından doğan uyuşmazlıklar, 6502 sayılı Kanun m. 73/A uyarınca bu zorunluluğun istisnaları arasındadır. Tapu iptali ve tescil talebi bu ayrım bakımından dikkatle nitelendirilmelidir.
• Ticari davalarda konusu bir miktar para olan alacak, tazminat, itirazın iptali, menfi tespit ve istirdat taleplerinde TTK m. 5/A kapsamında dava şartı arabuluculuk gündeme gelir.
• Aynen ifa ve tescil talebi ile para talebinin birlikte veya terditli ileri sürülmesi, dava şartının kapsamı yönünden ayrıca değerlendirme gerektirir.

Yanlış nitelendirme, davanın usulden reddine veya süre kaybına yol açabileceğinden dava açılmadan önce talep sonucu netleştirilmelidir.

Taşınmaz satış uyuşmazlıklarında tek bir zamanaşımı veya hak düşürücü süre yoktur. Talebin hukuki sebebi belirlenmeden süre hesabı yapılamaz.

Satış vaadine dayalı tescil talebi

Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 27.09.2023 tarihli, 2023/3397 Esas ve 2023/4216 Karar sayılı kararında, taşınmaz satış vaadinden doğan davalarda özel süre bulunmadığı, Türk Borçlar Kanunu’nun 146. maddesindeki on yıllık zamanaşımının sözleşmenin ifa olanağının doğmasıyla başlayacağı belirtilmiştir. Kararda ayrıca taşınmazın vaat alacaklısına teslim edildiği bazı olaylarda, uzun süre sonra ileri sürülen zamanaşımı savunmasının dürüstlük kuralı bakımından değerlendirileceği kabul edilmiştir.

Bu yaklaşım, her teslim hâlinde sürenin işlemediği anlamına gelmez. Teslimin niteliği, zilyetliğin devamı, sözleşmenin ifa zamanı, tarafların davranışları ve üçüncü kişi hakları birlikte incelenir.

Geçersiz sözleşmeye dayalı ödeme iadesi

Talep sebepsiz zenginleşmeye dayanıyorsa Türk Borçlar Kanunu’nun 82. maddesindeki süreler gündeme gelebilir. Buna göre istem hakkı, hak sahibinin geri isteme hakkını öğrendiği tarihten başlayarak iki yıl ve her hâlde zenginleşmenin gerçekleştiği tarihten başlayarak on yıl içinde ileri sürülmelidir. Ancak geçersiz taşınmaz satışlarındaki iade ve denkleştirici adalet uygulamasında başlangıç tarihi ile talebin kapsamı somut olaya göre tartışma yaratabilir.

Ayıptan doğan talepler

Türk Borçlar Kanunu’nun 244. maddesi uyarınca bir yapının ayıplı olmasından doğan davalar, mülkiyetin geçmesinden başlayarak beş yılın; satıcının ağır kusuru varsa yirmi yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar. Tüketici işlemlerinde 6502 sayılı Kanun’daki özel hükümler ayrıca incelenmelidir.

Kanun yolları

Hukuk yargılamasında istinaf süresi, özel hüküm yoksa kararın usulüne uygun tebliğinden itibaren iki haftadır. Temyize açık bölge adliye mahkemesi kararlarında temyiz süresi de kural olarak tebliğden itibaren iki haftadır. Parasal kesinlik sınırları her yıl değiştiğinden, karar tarihindeki güncel sınır ayrıca kontrol edilmelidir.

Taşınmaz satış uyuşmazlıklarında sözleşme, banka dekontu ve mesaj bulunması tek başına davanın kazanılacağı anlamına gelmez. Her delilin hangi vakıayı ispatladığı gösterilmelidir.

Kullanılabilecek başlıca deliller

• Tapu kayıtları ve tedavüllü kayıtlar,
• Resmî satış senedi veya noterlikte düzenlenen satış vaadi,
• Banka dekontları, hesap hareketleri ve güvenli ödeme kayıtları,
• Yazılı ön protokol, makbuz ve teslim tutanağı,
• E-posta, SMS ve mesajlaşma kayıtları,
• Emlak ilanı, broşür, teknik şartname ve proje belgeleri,
• Belediye, tapu, vergi ve abonelik kayıtları,
• Ekspertiz ve bilirkişi incelemesi,
• Keşif, fotoğraf ve video kayıtları,
• Taraflar arasındaki ihtar ve cevaplar,
• Kanuni sınırlar içinde tanık delili.

Hukuk Muhakemeleri Kanunu’ndaki senetle ispat ve kesin delil kuralları göz ardı edilmemelidir. Yıllık parasal sınırlar değiştiği için dava tarihindeki güncel sınır kontrol edilmelidir. Elektronik yazışmaların bütünlüğü, kime ait olduğu ve bağlamı da tartışılabilir.

Banka dekontunda açıklama neden önemlidir?

Birden fazla borç ilişkisi bulunan taraflar arasında “ödeme” açıklamasıyla gönderilen para, hangi borca mahsup edildiğini tek başına göstermeyebilir. Dekont açıklaması; sözleşme tarihi, taşınmaz bilgisi, taksit numarası ve ödemenin niteliğiyle eşleştirilmelidir. Ödemenin satıcı dışındaki hesaba yapılması hâlinde ayrıca açık talimat ve kabul belgesi bulunmalıdır.

Satıcının taşınmazı üçüncü kişiye devretme veya üzerinde yeni bir hak kurma riski varsa, şartları oluştuğunda Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 389 ve devamı maddelerine göre ihtiyati tedbir talep edilebilir. Tedbir için hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağı veya imkânsız hâle geleceği ya da gecikme nedeniyle ciddi zarar doğacağı yaklaşık olarak ispatlanmalıdır.

Mahkeme teminat isteyebilir. Tedbir kararı verildikten sonra kararın uygulanması ve asıl davanın süresinde açılması gerekir. Tapuya tedbir işlenmesi, davanın esasını otomatik olarak kazandırmaz; yalnızca uyuşmazlık sonuçlanıncaya kadar mevcut durumun korunmasına hizmet eder.

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu, E. 1987/2, K. 1988/2, 30.09.1988

Kararın temel ilkesi, resmî şekle uyulmayan taşınmaz satışına dayanılarak cebri tescil istenememesidir. Karar, yapımına başlanmış kat mülkiyetine tabi bağımsız bölüm, bedelin tamamen ödenmesi, teslim ve malik gibi kullanım gibi özel koşulların birlikte gerçekleştiği olaylarda dürüstlük kuralına dayalı dar bir istisna kabul etmiştir. Bu karar harici satış sözleşmelerini genel olarak geçerli hâle getirmez.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2023/5365, K. 2024/677, 07.02.2024

Daire, taşınmaz satış vaadinin resmî şekil ve noterlikte düzenleme zorunluluğunu; temsil, vekâletin kapsamı ve sözleşmenin geçerliliğiyle birlikte incelemiştir. Karar, noter senedinin varlığının yanında sözleşmeyi yapan kişinin temsil yetkisinin ve somut işlem şartlarının da denetlenmesi gerektiğini göstermektedir.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2023/3397, K. 2023/4216, 27.09.2023

Kararda satış vaadinin kişisel hak doğurduğu, geçerli bir satış vaadine dayanarak şartları varsa TMK m. 716 uyarınca hükmen tescil istenebileceği, genel zamanaşımı süresinin ifa olanağının doğmasıyla başlayacağı belirtilmiştir. Taşınmazın hukuken bölünebilir veya devredilebilir olmaması gibi ifa engellerinin tescil talebini etkileyebileceği; böyle bir durumda tazminat talebinin ayrıca değerlendirilmesi gerektiği vurgulanmıştır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2022/1379, K. 2022/6027, 21.06.2022

Kararda, harici taşınmaz satışına istinaden ödendiği iddia edilen bedelin banka belgelerinden sözleşmeyle ilişkilendirilemediği kabul edilmiştir. Taraflar arasındaki başka ticari ilişkiler nedeniyle dekontlar ödeme olgusunu ispatlamaya yeterli görülmemiştir. Bu yaklaşım, ödeme açıklamalarının ve belge zincirinin önemini açıkça ortaya koymaktadır.

Öğretide taşınmaz satış vaadinin bir ön sözleşme ve borçlandırıcı işlem olduğu; vaat alacaklısına doğrudan ayni hak değil, ileride satışın yapılmasını istemeye yönelik kişisel hak verdiği kabul edilmektedir. Bu ayrım, aynı taşınmaz için birden fazla vaat, sonradan kurulan ipotek veya üçüncü kişiye devir hâllerinde belirleyicidir.

Hakan Albayrak’ın taşınmaz satış vaadinde görev ve yetki sorunlarını inceleyen çalışmasında, uyuşmazlığın talep sonucuna göre ayni hak, kişisel hak ve para talebi boyutlarının ayrılması gerektiği vurgulanmaktadır. Zeynep İpek Yücer’in çalışması, satış vaadinin borçlandırıcı işlem niteliği nedeniyle ayni haklardaki öncelik mantığının doğrudan uygulanamayacağını tartışmaktadır. Gökhan Şahan ve Ahmet Başkan ise şerh edilmiş satış vaadi ile sonradan kurulan ipotek arasındaki ilişkiyi, şerhin üçüncü kişilere etkisi bakımından incelemektedir.

Uygulamadaki esas tartışma, şekil güvenliği ile dürüstlük kuralı arasında çıkar. Resmî şekil; tapu sicilinin güvenini, tarafların düşünerek işlem yapmasını ve yetki kontrolünü sağlar. Buna karşılık tarafların edimlerini büyük ölçüde yerine getirdiği bazı olaylarda şekil geçersizliğinin ileri sürülmesi hakkaniyetsiz sonuç doğurabilir. Yargıtay’ın 1988 tarihli içtihadı bu gerilime dar bir istisna getirmiştir. İstisnanın genişletilmesi, tapu siciline güvenen üçüncü kişileri ve şekil kuralının işlevini zayıflatacağı için öğretide de ihtiyatla ele alınmaktadır.

1. Adi yazılı belgeye “taşınmaz satış sözleşmesi” denilmesi

Belgenin başlığı geçerlilik sağlamaz. Mülkiyet devri amaçlanıyorsa resmî şekil ve tescil zorunludur.

2. Eski kanun numaralarının kullanılması

818 sayılı mülga Borçlar Kanunu’na yapılan atıflar güncel metinlerde kullanılmamalıdır. Bağlanma parası, cayma parası ve cezai şart hükümleri 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu üzerinden değerlendirilmelidir.

3. “Kapora” kelimesinin açıklanmaması

Ödemenin bağlanma parası, cayma parası veya kısmi satış bedeli olduğu belirlenmediğinde iade ve dönme sonuçları tartışmalı hâle gelir.

4. Her olayda geçerli sanılan şehir mahkemesi kaydı

Tarafların tacir veya kamu tüzel kişisi olup olmadığı, uyuşmazlığın taşınmazın aynına ilişkin bulunup bulunmadığı ve kesin yetki kuralları incelenmeden yetki şartı yazılmamalıdır.

5. Tebligat Kanunu m. 35’in sözleşmeyle herkese uygulanacağının varsayılması

Tarafların bildirim adresi belirlemesi yararlıdır; ancak Tebligat Kanunu’ndaki özel usulün kapsamı sözleşmeyle sınırsız biçimde genişletilemez. Noter ihtarı, KEP, iadeli taahhütlü posta ve sözleşmede belirlenen elektronik bildirim yöntemleri somut olaya uygun düzenlenmelidir.

6. Ekonomik krizin otomatik mücbir sebep sayılması

Maliyet artışı veya piyasa dalgalanması tek başına her borç bakımından mücbir sebep oluşturmaz. Borcun ifasına somut etkisi ve tarafın üstlendiği risk araştırılır.

7. İskan ve aboneliklerin belgesiz taahhüt edilmesi

Mevcut yapı ve belediye dosyası incelenmeden kesin sonuç vaadi verilmesi, alıcıyı korumaz. Eksik belgeler ve yaptırımlar tespit edilmelidir.

8. Ödemenin üçüncü kişiye yapılması

Satıcının eşi, ortağı, çalışanı veya emlak danışmanına yapılan ödeme, açık yetkilendirme yoksa satış bedeli olarak kabul edilmeyebilir.

9. Taşınmazın yalnızca açık adresle tanımlanması

Ada, parsel, bağımsız bölüm, arsa payı ve tapu niteliği yazılmadan kurulan belge, konu ve ispat bakımından belirsizlik yaratır.

10. Cezai şartın ana sözleşmeden bağımsız sanılması

Ana borcun şekil nedeniyle geçersizliği, cezai şartın uygulanmasını da etkileyebilir. Cezai şart, geçerli ve açık bir borç düzeni içinde kurulmalıdır.

Alıcı bakımından

• Güncel ve takyidatlı tapu kaydı alındı mı?
• Satıcının kimliği ve temsil yetkisi doğrulandı mı?
• Taşınmaz belediye projesiyle karşılaştırıldı mı?
• Ruhsat ve yapı kullanma izin belgesi incelendi mi?
• Kiracı veya fiilî kullanıcı durumu belirlendi mi?
• Aidat, vergi ve abonelik borçları yazılı olarak tespit edildi mi?
• Deprem, zemin, yapı güvenliği ve teknik durum için gerekli uzman incelemesi yapıldı mı?
• Ödeme, resmî satış ve teslim sırası güvenli biçimde planlandı mı?
• Ödemelerin tamamı banka üzerinden ve açıklamalı mı yapılacak?
• Satış vaadi varsa tapuya şerh imkânı değerlendirildi mi?

Satıcı bakımından

• Taşınmaz üzerinde satışa engel kısıtlama var mı?
• Eş rızası, aile konutu veya ortak mülkiyet sorunu bulunuyor mu?
• Vekâletname ve şirket temsil belgeleri güncel mi?
• Satış bedelinin hesaba geçişi tescille eş zamanlı güvenceye bağlandı mı?
• Teslim tarihi ve taşınmazda kalmaya devam edilmesi hâli düzenlendi mi?
• Demirbaş ve eşya listesi hazırlandı mı?
• Vergi, harç, komisyon ve masrafların paylaşımı belirlendi mi?
• Gizli veya açık ayıp iddiası doğurabilecek mevcut sorunlar alıcıya bildirildi mi?

Taşınmaz satışında en büyük hata, taraflar arasındaki güveni hukuki güvenceyle karıştırmaktır. Adi yazılı sözleşme, tanık, emlakçı imzası veya kapora ödemesi tapu sicilindeki mülkiyetin yerini tutmaz. İşlem baştan doğru kurulmadığında, alıcının amacı taşınmazı edinmek iken uyuşmazlık yalnızca ödediği parayı geri almaya dönüşebilir. Satıcı da belirsiz ödeme ve teslim hükümleri nedeniyle aynı bedelin birden fazla kez talep edilmesi, cezai şart veya tazminat riskiyle karşılaşabilir.

Güvenli bir taşınmaz satışı için üç aşama birbirinden ayrılmalıdır: hukuki ve teknik inceleme, resmî satış veya satış vaadi işlemi ve ödeme-teslim organizasyonu. Hazır sözleşme örnekleri ancak kontrol listesi olarak kullanılabilir; tarafların sıfatı, taşınmazın kaydı, ödeme modeli, kredi, tüketici hukuku, vergi, imar ve üçüncü kişi hakları görülmeden doğrudan imzalanmamalıdır.

Önemli uyarı: Aşağıdaki metin, tapuya kayıtlı taşınmazın mülkiyetini devreden satış sözleşmesi veya noterlikte düzenleme şeklinde satış vaadi değildir. Tapu devri sağlamaz. Yalnızca tarafların resmî satış öncesindeki bazı hazırlık, ödeme ve inceleme koşullarını kayıt altına almak için genel taslak niteliğindedir. Somut işleme göre avukat tarafından uyarlanmalı; asıl satış tapu müdürlüğünde veya kanuni şartlarıyla noterlikte yapılmalıdır.

1. Taraflar

Satıcı: Ad-soyad/unvan, T.C. kimlik veya vergi numarası, adres, iletişim bilgileri Alıcı: Ad-soyad/unvan, T.C. kimlik veya vergi numarası, adres, iletişim bilgileri Temsilci varsa: Temsil belgesinin tarihi, yevmiye/sicil numarası ve yetkinin kapsamı

2. Taşınmaz

İl, ilçe, mahalle/köy, ada, parsel, blok, kat, bağımsız bölüm, arsa payı, tapudaki nitelik ve güncel malik bilgisi eksiksiz yazılır. Güncel tapu kaydı protokole eklenir.

3. Protokolün amacı ve hukuki niteliği

Taraflar, taşınmazın resmî satış işlemini en geç …/…/20… tarihinde … Tapu Müdürlüğünde / kanuni şartlarıyla … Noterliğinde gerçekleştirmeyi planladıklarını kabul eder. İşbu protokol mülkiyeti devretmez ve resmî taşınmaz satış sözleşmesinin yerini tutmaz.

4. Satış bedeli

Toplam planlanan satış bedeli … TL’dir. Bedelin ödeme planı:

1. … TL, işbu protokol tarihinde,
2. … TL, … tarihinde,
3. Kalan … TL, resmî satış ve tescil işlemiyle eş zamanlı olarak ödenecektir.

Tüm ödemeler satıcının … Bankası, … IBAN hesabına, “... ada ... parsel ... bağımsız bölüm satış bedeli/ön ödeme/taksit” açıklamasıyla yapılır. Başka hesaba ödeme ancak satıcının açık yazılı talimatıyla geçerli kabul edilir.

5. Ön ödemenin niteliği

Taraflar, … TL tutarındaki ödemenin aşağıdaki seçeneklerden hangisi olduğunu açıkça işaretler:

• [ ] Satış bedeline mahsup edilecek bağlanma parasıdır.
• [ ] Türk Borçlar Kanunu m. 178 anlamında cayma parasıdır.
• [ ] Şarta bağlı ön ödemedir; aşağıda yazılı koşullar gerçekleşmezse iade edilir.

İade gerektiren hâlde ödeme, bildirimin ulaşmasından itibaren … iş günü içinde … ile birlikte iade edilir.

6. İnceleme ve ön koşullar

Resmî satışın yapılması aşağıdaki koşullara bağlıdır:

• Satıcının güncel tapu kaydında satışa engel bir kayıt bulunmaması,
• … tarihli ipotek/haciz/şerhin satıştan önce terkin edilmesi,
• Taşınmazın belediye projesi ve tapu niteliğiyle fiilî kullanımının uyumlu olması,
• Yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesinin ibrazı,
• Alıcının konut kredisi kullanacak olması hâlinde en geç … tarihine kadar kredi onayı alması,
• Taşınmazın ekspertiz değerinin en az … TL belirlenmesi,
• Satıcının ortak gider, vergi ve abonelik borçlarını … tarihine kadar kapatması.

Koşullardan birinin gerçekleşmemesinin hangi tarafa yüklenebileceği ve ön ödemenin iadesi ayrıca yazılır.

7. Takyidatlar

Satıcı, protokol tarihinde bilinen takyidatları aşağıda açıklar: … Alıcının kabul ettiği kayıtlar: … Satıştan önce kaldırılacak kayıtlar ve masrafları üstlenen taraf: …

8. Teslim

Taşınmaz, resmî satıştan … gün sonra / aynı gün, boş, temiz ve aşağıdaki demirbaşlarla teslim edilir: … Teslim tutanağı düzenlenir; sayaç değerleri, anahtarlar, görünür ayıplar ve fotoğraflar tutanağa eklenir.

9. Vergi, harç ve giderler

Tapu/noter harcı, döner sermaye/noter ücreti, emlak hizmet bedeli, ekspertiz, kredi ve terkin giderlerinin hangi tarafça karşılanacağı yürürlükteki emredici hükümler saklı kalmak kaydıyla aşağıda gösterilir: …

10. Temerrüt ve haklı sona erme

Taraflardan biri kendi yükümlülüğünü süresinde yerine getirmezse diğer taraf … gün süreli yazılı ihtar gönderir. Bu sürede aykırılık giderilmezse protokolün sona ermesi, ön ödemenin iadesi, faiz, belgelenmiş zarar ve varsa cezai şart aşağıdaki esaslara göre uygulanır: …

Resmî satışın kamu makamından kaynaklanan ve taraflara yüklenemeyen bir nedenle yapılamaması hâlinde tarafların hakları: …

11. Cezai şart

Açıkça belirlenen … yükümlülüğünün kusurlu ihlali hâlinde ihlal eden taraf … TL cezai şart öder. Emredici hükümler, asıl borcun geçerliliği ve hâkimin indirim yetkisi saklıdır.

12. Bildirimler

Tarafların bildirim adresleri yukarıda yazılıdır. Adres değişikliği … gün içinde noter, KEP veya teslimi kanıtlanabilir yazılı yöntemle bildirilir. Kanunun emredici tebligat hükümleri saklıdır.

13. Uyuşmazlık

Görevli ve yetkili mahkeme, uyuşmazlığın niteliğine göre kanun hükümleri uyarınca belirlenir. Kesin yetki ve görev kuralları saklıdır. Dava şartı arabuluculuk uygulanıyorsa dava açılmadan önce ilgili başvuru yapılır.

14. Ekler

1. Güncel tapu kaydı,
2. Taraf kimlik/temsil belgeleri,
3. Ruhsat, iskan ve proje belgeleri,
4. Takyidat kaldırma yazıları,
5. Demirbaş listesi,
6. Ödeme planı,
7. Emlak hizmet sözleşmesi varsa örneği.

Tarih: …/…/20… Satıcı: İsim - imza Alıcı: İsim - imza

Taşınmaz satışında sözleşmenin yanlış nitelendirilmesi, ödemenin güvencesiz yapılması, tapu kaydındaki takyidatların gözden kaçırılması veya dava ve başvuru sürelerinin kaçırılması önemli hak kayıplarına neden olabilir. Hazır sözleşmeler, tarafların gerçek durumunu ve taşınmazın hukuki özelliklerini kendiliğinden çözmez.

Somut işleminiz veya uyuşmazlığınızın güncel mevzuat, tapu kayıtları ve uygulanabilir yargı kararları çerçevesinde değerlendirilmesi; satış öncesi hukuki inceleme, sözleşme hazırlığı, noter ve tapu süreci ya da dava stratejisinin belirlenmesi için Günser + Partners ile iletişime geçebilirsiniz.

Bu çalışma 30 Temmuz 2026 tarihi itibarıyla aşağıdaki mevzuat, kurumsal açıklama, yargı kararı ve akademik yayınlar esas alınarak hazırlanmıştır. Mevzuat ve parasal sınırlar zaman içinde değişebileceğinden somut işlem tarihinde yeniden kontrol edilmelidir.

Mevzuat ve resmî kaynaklar

1. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu - TBMM Kanun Bilgileri (özellikle m. 12, 29, 82, 146, 177-182, 237 ve 244).
2. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu - TBMM Kanun Bilgileri (özellikle m. 2, 705, 706, 716, 1009).
3. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu - TBMM Kanun Bilgileri ve güncel konsolide metin (özellikle m. 12, 17, 18, 200 ve devamı, 389 ve devamı, 345, 361).
4. Tapu Sicili Tüzüğü - Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (özellikle m. 46-47).
5. Noterliklerde taşınmaz satışı uygulamasının başlaması - T.C. Adalet Bakanlığı, 04.07.2023.
6. Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmeleri Hakkında Bilgilendirme - T.C. Ticaret Bakanlığı, 05.03.2026.
7. 6502 sayılı Kanun ve tüketici mevzuatı - T.C. Ticaret Bakanlığı.
8. Tüketici uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk açıklaması - T.C. Ticaret Bakanlığı.
9. 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu m. 5/A - güncel karşılaştırmalı metin.

Yargı kararları

1. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu, E. 1987/2, K. 1988/2, T. 30.09.1988.
2. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2023/5365, K. 2024/677, T. 07.02.2024.
3. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2023/3397, K. 2023/4216, T. 27.09.2023.
4. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2022/1379, K. 2022/6027, T. 21.06.2022.

Kararların somut olaya uygulanabilirliği; tarafların sıfatı, sözleşmenin şekli, taşınmazın niteliği, teslim, ödeme, üçüncü kişi hakları ve talep sonucu dikkate alınarak ayrıca incelenmelidir.

Akademik kaynaklar

1. Hakan Albayrak, “Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi ve Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinde Görev ve Yetkiye İlişkin Sorunlar”, Uyuşmazlık Mahkemesi Dergisi, S. 10, 2017, s. 43-95. DergiPark
2. Zeynep İpek Yücer, “Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmelerinde Öncelik İlkesinin Uygulanabilirliği Sorunu”, Yeditepe Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 18, S. 2, 2021. DergiPark
3. Büşra Acar, “Emsal Yargıtay Kararı Işığında Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesine Bakış”, Konya Barosu Dergisi, S. 1, 2024, s. 59-96. DergiPark
4. Gökhan Şahan - Ahmet Başkan, “Şerh Edilmiş Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinden Doğan Hak ile İpotek Hakkı Arasındaki Öncelik İlişkisi”, Süleyman Demirel Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 15, S. 1, 2025, s. 433-470. DergiPark