Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir?

Türk Borçlar Kanunu’nun 29. maddesi, ileride bir sözleşme kurulmasına ilişkin ön sözleşmeleri kabul etmektedir. Taşınmaz satış vaadi de ileride yapılacak asıl taşınmaz satış sözleşmesinin kurulmasını borçlandıran bir ön sözleşmedir.

Sözleşmenin iki temel edimi vardır:

• Satış vaat eden, kararlaştırılan taşınmazın mülkiyetini devretmeye elverişli duruma getirmek ve devir işlemini gerçekleştirmekle yükümlüdür.
• Satış vaadini kabul eden ise kararlaştırılan bedeli sözleşmede öngörülen zamanda ve biçimde ödemekle yükümlüdür.

Satış vaadi, tek başına ayni hak oluşturmaz. Vaat alacaklısı, sözleşmeden doğan kişisel hakkını öncelikle sözleşmenin karşı tarafına karşı ileri sürebilir. Sözleşmenin tapu kütüğüne şerh edilmesi hâlinde bu kişisel hak, Türk Medeni Kanunu’nun 1009. maddesi çerçevesinde taşınmaz üzerinde sonradan hak kazanan kişilere karşı da ileri sürülebilecek biçimde güçlenir.

Taşınmaz Satışı ile Satış Vaadi Arasındaki Fark

Taşınmaz satış sözleşmesi mülkiyetin devrini sağlayan asıl işlemdir. Satış vaadi ise ileride satış sözleşmesi yapılmasını borçlandırır. Noterlerin 2023 yılından itibaren taşınmaz satış sözleşmesi düzenleyebilmesi, satış vaadi ile satış arasındaki bu hukuki farkı ortadan kaldırmamıştır. Noterlik Kanunu’nun 60. maddesi taşınmaz satış vaadi sözleşmesi düzenlemeyi ve talep hâlinde bunu tapu bilişim sistemi üzerinden şerh vermeyi; 61/A maddesi ise doğrudan taşınmaz satış sözleşmesi yapmayı ayrı işlemler olarak düzenlemektedir.

Sözleşme Noterde Düzenleme Şeklinde Yapılmalıdır

Türk Borçlar Kanunu’nun 237. maddesine göre taşınmaz satışı vaadi, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz. Türk Medeni Kanunu’nun 706. maddesi de taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmeler için resmî şekil şartını öngörmektedir.

Noterlik Kanunu’nun 89. maddesi uyarınca taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin düzenleme şeklinde yapılması gerekir. Tarafların kendi aralarında hazırladıkları metindeki imzaların noter tarafından yalnızca onaylanması yeterli değildir. Noter, tarafların iradelerini almalı ve sözleşmeyi düzenleme biçiminde kurmalıdır.

Şekil şartı bir ispat şartı değil, geçerlilik şartıdır. Bu nedenle adi yazılı metin, kapora belgesi, emlakçı formu, mesajlaşma kaydı veya banka dekontu tek başına geçerli bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin yerini tutmaz. Bununla birlikte geçersiz sözleşme kapsamında yapılan ödemelerin iadesi, sebepsiz zenginleşme veya somut olayın özelliğine göre başka hukuki sebeplerle istenebilir.

Taşınmaz Belirli veya Belirlenebilir Olmalıdır

Sözleşmede taşınmazın tapu bilgileri mümkün olduğunca eksiksiz gösterilmelidir. İl, ilçe, mahalle, ada, parsel, bağımsız bölüm, arsa payı ve nitelik bilgileri uyuşmazlığı önleyecek açıklıkta yazılmalıdır.

Yargıtay uygulamasında, asıl satış sözleşmesinin temel unsurlarının mutlaka rakamsal olarak tüm ayrıntılarıyla yazılması değil, objektif ölçütlerle belirlenebilir olması yeterli kabul edilmektedir. Bununla birlikte belirsiz ifadelerle “ileride yapılacak daire”, “arsadan bir bölüm” veya “uygun görülecek bağımsız bölüm” şeklinde kurulan hükümler ciddi tescil ve infaz sorunlarına yol açar.

Satış Bedeli ve Ödeme Düzeni Açık Olmalıdır

Bedelin hiç gösterilmemesi veya belirlenmesini sağlayacak objektif bir yöntemin bulunmaması sözleşmenin geçerliliğini ve ifasını tartışmalı hâle getirir. Bedelin peşin mi, taksitle mi ödeneceği; ödeme tarihleri; banka hesabı; gecikme hâli; masraf, vergi ve harçların kime ait olduğu açıkça düzenlenmelidir.

Bedelin ödendiğini ileri süren vaat alacaklısı, kural olarak ödemeyi ispatlamalıdır. Elden ödeme yapıldığına ilişkin soyut beyanlar, özellikle yüksek bedelli taşınmaz işlemlerinde yeterli güvence sağlamaz. Ödemelerin banka kanalıyla ve açıklama yazılarak yapılması gerekir.

Tarafların Ehliyeti ve Temsil Yetkisi Bulunmalıdır

Tarafların fiil ehliyeti, tüzel kişilerde temsil ve imza yetkisi, vekâleten yapılan işlemlerde vekâletnamenin özel yetki içerip içermediği kontrol edilmelidir. Taşınmazın aile konutu olması, vesayet altında bulunan kişiye ait bulunması, kamu tüzel kişisinin malı olması veya özel kanunlarla sınırlanmış bir taşınmaz niteliği taşıması ek izin ve onay gerektirebilir.

Satış vaadi borçlandırıcı bir işlem olduğundan, satış vaat edenin sözleşme tarihinde taşınmazın maliki olması mutlak bir geçerlilik şartı değildir. Bir kişi, ileride mülkiyetini kazanmayı planladığı taşınmazın satışını vaat edebilir.

Ancak bu durum vaat alacaklısı bakımından önemli bir risk yaratır. Satış vaat eden kişi ifa zamanında malik olamazsa, kural olarak başkasının tapusunun iptali ve vaat alacaklısı adına tescili sağlanamaz. Taşınmazın mülkiyetini kazanamayan vaat borçlusunun sözleşmeye aykırılığı nedeniyle tazminat veya bedel iadesi sorumluluğu gündeme gelebilir.

Sözleşme yapılmadan önce yalnızca satış vaat edenin beyanına güvenilmemeli; güncel tapu kaydı, takyidatlar, malik bilgisi, haciz, ipotek, tedbir, aile konutu şerhi ve diğer sınırlamalar incelenmelidir.

Paylı mülkiyette bir paydaş, kural olarak kendi payı üzerinde satış vaadinde bulunabilir. Sözleşmenin konusu belirli bir fiziksel bölüm ise bu bölümün hukuken bağımsızlaştırılabilir olup olmadığı ayrıca araştırılmalıdır.

Elbirliği mülkiyetinde, özellikle miras ortaklığında, mirasçılardan birinin belirli bir taşınmazın belirli kısmını tek başına devretmesi çoğu kez mümkün değildir. Mirasçının yaptığı satış vaadi borç doğurabilse de, ortaklığın sona ermesi, taşınmazın kendisine özgülenmesi veya diğer ortakların katılımı gerçekleşmeden aynen ifa sağlanamayabilir. Bu tür sözleşmelerde “geçerli sözleşme” ile “tescile elverişli sözleşme” aynı şey değildir.

Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 24.04.1978 tarihli, 1978/3 E. ve 1978/4 K. sayılı kararı uyarınca, henüz kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmamış bir yapıda belirli bir bağımsız bölümün noterde satışının vaat edilmesi, bağımsız bölümün ve ona düşecek arsa payının belirlenebilir olması şartıyla geçerli kabul edilebilir.

Bu ilke, kaçak veya hukuken bağımsız bölüm oluşturulması mümkün olmayan yapıları koruyan genel bir kural değildir. Yapı ruhsatına, onaylı projeye ve imar mevzuatına aykırı bir bölümün tescili mahkeme kararıyla sağlanamaz. Yapının sonradan yasal hâle getirilip getirilemeyeceği, kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmasının mümkün olup olmadığı teknik ve idari kayıtlarla araştırılır.

İmar Kanunu’nun 18. maddesinde ayrıca, imar planı olmayan yerlerde yapılaşma amacıyla arsa ve parselleri hisselere ayıran özel parselasyon planları ve satış vaadi sözleşmeleri bakımından yasaklayıcı hüküm bulunmaktadır. Sözleşme konusu taşınmazın bu sınırlama kapsamında olup olmadığı somut tapu, imar ve kullanım durumu üzerinden incelenmelidir.

Türk Medeni Kanunu’nun 1009. maddesi, taşınmaz satış vaadinden doğan hakkın tapu kütüğüne şerh edilebileceğini düzenler. Noterlik Kanunu’nun 60/3. maddesine göre taraflardan birinin talep etmesi ve giderleri ödemesi hâlinde noter, sözleşmeyi tapu bilişim sistemi üzerinden şerh verebilir.

Şerhin temel sonucu, kişisel hakkın taşınmaz üzerinde sonradan hak kazanan kişilere karşı ileri sürülebilmesidir. Şerh:

• mülkiyeti vaat alacaklısına geçirmez,
• vaat alacaklısını tapu maliki yapmaz,
• taşınmaz üzerindeki tüm haciz, ipotek ve sınırlamaları kendiliğinden ortadan kaldırmaz,
• fakat sonradan hak kazanan kişilere karşı sözleşmeden doğan talebin korunmasını önemli ölçüde güçlendirir.

Şerhin Süresi Beş Yıldır

Tapu Kanunu’nun 26. maddesine göre şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya hak tapuya tescil edilmezse şerh re’sen terkin edilir.

Beş yıllık şerh süresi ile sözleşmeden doğan alacak hakkının zamanaşımı birbirinden farklıdır. Şerhin silinmesi, sözleşmenin kendiliğinden sona erdiği anlamına gelmez. Ancak vaat alacaklısı, şerhin sağladığı üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilme gücünü kaybedebilir. Sözleşmenin tarafına karşı talep hakkının devam edip etmediği ayrıca zamanaşımı, ifa ve sözleşmenin sona erme hükümlerine göre değerlendirilir.

Sözleşme tapuya şerh edilmişse vaat alacaklısı, şerhten sonra mülkiyet veya sınırlı ayni hak kazanan kişilere karşı hakkını ileri sürebilir. Bu nedenle taşınmazın sonradan devredilmesi tek başına vaat alacaklısının tescil talebini ortadan kaldırmaz.

Sözleşme şerh edilmemişse durum daha güçtür. Tapu siciline güvenerek ve iyiniyetle ayni hak kazanan üçüncü kişinin kazanımı kural olarak korunur. Üçüncü kişinin satış vaadini bildiği, vaat alacaklısının hakkını etkisiz bırakmak amacıyla hareket ettiği veya muvazaalı bir devir bulunduğu ileri sürülüyorsa bu iddialar somut ve güçlü delillerle ispatlanmalıdır.

Aynı taşınmaz için birden fazla satış vaadi yapılması hâlinde “ilk tarihli sözleşme her durumda kazanır” biçiminde mutlak bir kural kurulamaz. Sözleşmelerin şerh tarihleri, tapudaki tesciller, üçüncü kişilerin iyiniyeti, vaat borçlusunun malik olup olmadığı ve taleplerin hangi kişilere yöneltildiği birlikte değerlendirilir.

Satış vaat eden kişi geçerli sözleşmeye rağmen tapuda devir yapmaktan kaçınırsa vaat alacaklısı, Türk Medeni Kanunu’nun 716. maddesine dayanarak tapu iptali ve tescil davası açabilir.

Davanın kabulü için uygulamada şu hususlar araştırılır:

1. Noterde düzenleme şeklinde yapılmış geçerli bir satış vaadi sözleşmesi bulunmalıdır.
2. Taşınmaz veya devri vaat edilen pay belirli ya da belirlenebilir olmalıdır.
3. Davacı kendi edimini yerine getirmiş veya usulüne uygun biçimde ifasını teklif etmiş olmalıdır.
4. Satış vaat eden, karar tarihinde tescili sağlayabilecek hukuki konumda olmalıdır.
5. İmar, kadastro, elbirliği mülkiyeti, kamu hukuku sınırlaması, haciz, tedbir veya başka bir hukuki engel tescili imkânsız kılmamalıdır.
6. Tapu maliki ve hakkı karardan etkilenecek kişiler davada doğru şekilde taraf gösterilmelidir.
7. Verilecek hüküm tapuda infaz edilebilecek açıklıkta kurulmalıdır.

Satış bedelinin bir kısmı ödenmemişse dava doğrudan reddedilmek zorunda değildir. Sözleşmenin içeriğine göre mahkeme, Türk Borçlar Kanunu’nun 97. maddesindeki karşılıklı ifa kuralını gözeterek bakiye bedelin depo edilmesi için davacıya süre verebilir. Depo yükümlülüğünün yerine getirilmemesi davanın sonucunu olumsuz etkiler.

Tescil Mümkün Değilse Hangi Talepler İleri Sürülebilir?

Tescilin hukuken veya fiilen mümkün olmaması, her olayda aynı sonucu doğurmaz. İfa engelinin sözleşme kurulurken mi bulunduğu, sonradan mı ortaya çıktığı, vaat borçlusuna yüklenebilir olup olmadığı ve tarafların bunu bilip bilmediği belirlenmelidir.

Somut olaya göre şu talepler gündeme gelebilir:

• ödenen bedelin iadesi,
• denkleştirici adalet ilkelerine göre güncellenmiş bedel,
• sözleşmeye aykırılıktan doğan zarar,
• müspet veya menfi zarar,
• faiz,
• cezai şart,
• sözleşmenin sona erdirilmesi ve tasfiyesi.

Tescil talebinin reddedilme ihtimaline karşı tazminat veya bedel iadesi talebinin kademeli biçimde ileri sürülmemesi, uygulamada önemli hak kayıplarına yol açabilir.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan talepler için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Türk Borçlar Kanunu’nun 146. maddesindeki on yıllık genel zamanaşımı uygulanır.

Süre, kural olarak alacağın muaccel olduğu tarihte başlar. Sözleşmede kesin bir devir tarihi kararlaştırılmışsa bu tarih; koşula bağlı sözleşmelerde ise koşulun gerçekleşmesi ve ifanın istenebilir hâle gelmesi önem taşır. Sözleşmenin imzalandığı günün her olayda zamanaşımının başlangıcı kabul edilmesi doğru değildir.

Tapuya konulan şerhin beş yıllık süresi, on yıllık zamanaşımı süresiyle karıştırılmamalıdır.

Taşınmazın Teslim Edilmesi Zamanaşımını Nasıl Etkiler?

Yargıtay, satış vaadine konu taşınmazın vaat alacaklısına teslim edildiği ve zilyetliğin kesintisiz sürdüğü bazı uyuşmazlıklarda, aradan on yıldan fazla süre geçtikten sonra ileri sürülen zamanaşımı savunmasını Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesindeki dürüstlük kuralıyla bağdaşmaz kabul etmektedir.

Bu yaklaşım “teslim varsa hiçbir zaman zamanaşımı işlemez” şeklinde mekanik bir kurala dönüştürülemez. Teslimin gerçekten gerçekleşip gerçekleşmediği, zilyetliğin hangi sıfatla sürdüğü, ne zaman sona erdiği ve ifa ümidinin hangi tarihte ortadan kalktığı delillerle belirlenmelidir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 160. maddesi gereğince zamanaşımından önceden feragat edilemez. Sözleşmeye “zamanaşımı süresizdir” veya “taraflar zamanaşımını ileri süremez” şeklinde hüküm yazılması tek başına geçerli bir koruma sağlamaz.

Genel Görev Kuralı

Taraflar arasındaki uyuşmazlık tüketici veya ticari dava niteliği taşımıyorsa, satış vaadine dayalı tapu iptali ve tescil davalarında görevli mahkeme kural olarak asliye hukuk mahkemesidir.

Taşınmaz üzerindeki ayni hak sahipliğinde değişiklik doğuracak davalarda Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 12. maddesi gereğince taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Tarafların başka bir yer mahkemesini yetkili kılan sözleşme hükmü bu kesin yetkiyi ortadan kaldırmaz.

Tüketici İşlemlerinde Görev

Bir şirketin ticari veya mesleki faaliyeti kapsamında tüketiciye konut satmayı vaat ettiği ön ödemeli konut işlemlerinde Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun uygulanabilir. Kanunun 40 ve 41. maddeleri yapı ruhsatı, ön bilgilendirme, sözleşmenin şekli ve tüketicinin korunmasına ilişkin özel hükümler içermektedir.

Bu tür uyuşmazlıklarda görevli mahkeme tüketici mahkemesi olabilir. Tüketici işlemi niteliğindeki taşınmazın aynından doğan uyuşmazlıklar, 6502 sayılı Kanun’un 73/A maddesindeki dava şartı arabuluculuk istisnası kapsamında değerlendirilir. Buna karşılık yalnızca bedel iadesi veya tazminat talep edilen uyuşmazlıkta dava şartı arabuluculuk gerekip gerekmediği talebin niteliğine göre ayrıca incelenmelidir.

Ticari Davalar ve Arabuluculuk

Her iki tarafın ticari işletmesiyle ilgili bir işlem bulunması hâlinde uyuşmazlık ticari dava niteliği kazanabilir. Tapu tesciline ilişkin ayni sonuç doğuran talep ile para alacağı ve tazminat taleplerinin dava şartı arabuluculuk bakımından aynı sonucu doğurduğu varsayılmamalıdır. Ticari nitelikteki para alacağı ve tazminat istemleri yönünden arabuluculuk şartı ayrıca kontrol edilmelidir.

Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesi bütün taşınmaz uyuşmazlıklarını dava şartı arabuluculuk kapsamına almamıştır. Bu maddede kira, ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti ve komşu hakkı uyuşmazlıkları sayılmıştır. Salt taşınmaz satış vaadine dayalı tapu iptali ve tescil davası, yalnızca taşınmazla ilgili olduğu için kendiliğinden 18/B kapsamına girmez.

İlk derece mahkemesi kararına karşı istinaf süresi, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 345. maddesi uyarınca gerekçeli kararın usulüne uygun tebliğinden itibaren iki haftadır. Bölge adliye mahkemesinin temyize açık kararlarına karşı temyiz süresi de Kanun’un 361. maddesi uyarınca tebliğden itibaren iki haftadır.

Kararın istinaf veya temyize açık olup olmadığı belirlenirken dava türü, hükmedilen değer ve her yıl güncellenen parasal kesinlik sınırları kontrol edilmelidir. Süre, kararın öğrenildiği tarihten değil kural olarak usulüne uygun tebliğden başlar; elektronik tebligatta tebliğ tarihi ayrıca dikkatle hesaplanmalıdır.

Dava devam ederken taşınmazın üçüncü kişiye devredilmesi veya yeni ayni haklarla yükümlendirilmesi, hükmün icrasını güçleştirebilir. Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 389 ve devamı maddeleri uyarınca, yaklaşık ispat ve gecikme sebebiyle ciddi sakınca koşulları varsa taşınmazın devrinin veya takyidinin önlenmesine yönelik ihtiyati tedbir talep edilebilir.

Tedbir kendiliğinden verilmez. Talebin taşınmaz, taraflar ve uyuşmazlıkla sınırlı, ölçülü ve somut tehlikeye dayalı kurulması gerekir. Mahkeme teminat gösterilmesine karar verebilir.

Satış vaadine dayalı uyuşmazlıklarda en önemli delil noterlikte düzenlenen sözleşmedir. Bunun yanında şu deliller önem taşır:

• güncel ve tarihsel tapu kayıtları,
• satış vaadi şerhi ve terkin kayıtları,
• banka dekontları, ödeme makbuzları ve hesap hareketleri,
• noter ihtarnameleri,
• teslim tutanakları ve anahtar teslim belgeleri,
• vergi, aidat, elektrik, su ve kullanım kayıtları,
• yapı ruhsatı, mimari proje, yapı kullanma izin belgesi ve belediye yazıları,
• keşif ve bilirkişi incelemesi,
• taşınmazın fiili kullanımını açıklayan tanık beyanları,
• taraflar arasındaki yazışmalar,
• taşınmazın üçüncü kişiye devri hâlinde devir ilişkisinin gerçek niteliğini gösteren deliller.

Davacı geçerli sözleşmeyi, kendi edimini yerine getirdiğini ve tescil koşullarının oluştuğunu; davalı ise ödeme yapılmadığı, sözleşmenin sona erdiği, zamanaşımı, ifa engeli veya başka savunmalarını dayandığı vakıalar ölçüsünde ispatlamalıdır.

Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu, 24.04.1978, 1978/3 E., 1978/4 K.

Kararda, henüz kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmamış ana taşınmazdaki belirli bir bağımsız bölüme ilişkin noter satış vaadinin, bağımsız bölüm ve arsa payı belirlenebilir olduğu ölçüde geçerli olabileceği kabul edilmiştir. Karar, imar mevzuatına aykırı ve bağımsızlaştırılması hukuken mümkün olmayan yapılar bakımından sınırsız bir tescil hakkı vermez.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 01.12.2020, 2017/1755 E., 2020/964 K.

Hukuk Genel Kurulu; taşınmaz satış vaadinin resmî şekle bağlı, kişisel hak doğuran ve iki tarafa borç yükleyen bir sözleşme olduğunu; vaat borçlusunun sözleşme tarihinde malik olmasının geçerlilik şartı olmadığını; ancak tescil için ifa olanağının bulunması gerektiğini açıklamıştır. Somut olayda kaçak yapı nedeniyle tescil mümkün görülmemiş, çoğunluk geçerli sözleşmenin ifa edilememesinden doğan tazminat sorumluluğunu kabul etmiştir. Karardaki karşı oy, başlangıçtaki objektif imkânsızlık ve sözleşmenin hükümsüzlüğü yönünden farklı değerlendirme içermektedir. Bu ayrım, tazminatın kapsamının her dosyada ayrıca tartışılması gerektiğini göstermektedir.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 24.09.2018, 2016/2731 E., 2018/5889 K.

Daire, satış vaadine konu yerin vaat alacaklısına teslim edildiği iddiasının araştırılmadan zamanaşımı nedeniyle ret kararı verilemeyeceğini belirtmiştir. Teslim ve zilyetlik devam ediyorsa on yıllık süreden sonra ileri sürülen zamanaşımı savunmasının dürüstlük kuralına aykırı olabileceği kabul edilmiştir.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 08.09.2020, 2016/15492 E., 2020/4684 K.

Kararda da satış vaadine konu taşınmazın vaat alacaklısına teslimi ve çekişmesiz zilyetliğin devamı, zamanaşımı savunmasının değerlendirilmesinde belirleyici görülmüştür. Teslim olgusu varsayımla değil, dosyadaki sözleşme, kullanım ve zilyetlik delilleriyle saptanmalıdır.

Bölge Adliye Mahkemesi Uygulaması Hakkında Not

Bölge adliye mahkemesi kararları somut olayın tapu, imar, ödeme ve taraf teşkili özelliklerine göre değişmektedir. Kamuya açık kaynaklarda tam künyesi ve güncelliği güvenilir biçimde doğrulanamayan karar numaraları bu makaleye alınmamıştır. İstinaf incelemesinde özellikle sözleşmenin şekli, bedelin ifası, zorunlu tarafların davada bulunması, bilirkişi raporunun tescile elverişliliği ve kademeli taleplerin değerlendirilmesi öne çıkmaktadır.

Öğretide taşınmaz satış vaadi ağırlıklı olarak ön sözleşme kabul edilmektedir. Bununla birlikte sözleşmenin satış sözleşmesine ne ölçüde yaklaştığı, tek tarafa mı yoksa iki tarafa mı talep hakkı verdiği ve sözleşmedeki irade açıklamalarının doğrudan satış borcu doğurup doğurmadığı metnin içeriğine göre tartışılabilir.

Şerhin hukuki etkisi bakımından baskın görüş, kişisel hakkın ayni hakka dönüşmediği; yalnızca sonradan hak kazanan üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir hâle geldiği yönündedir. Bu nedenle “şerh verildiğinde alıcı malik olur” veya “şerh tapu devriyle aynı sonucu doğurur” açıklamaları doğru değildir.

İfa imkânsızlığında tazminatın kapsamı da tartışmalıdır. Sözleşmenin baştan itibaren objektif olarak imkânsız bir edime mi ilişkin olduğu, yoksa borçlunun sonradan ortaya çıkan veya kendisine yüklenebilen sebeplerle mi ifa edemediği ayrımı yapılmadan doğrudan güncel rayiç bedele hükmedilmesi doğru olmaz.

Resmî şekle uyulmayan sözleşmelerde dürüstlük kuralının uygulanması da dar yorumlanmalıdır. Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 30.09.1988 tarihli, 1987/2 E. ve 1988/2 K. sayılı kararı, kat mülkiyetine tabi bir bağımsız bölümün adi sözleşmeyle satıldığı, bedelin tamamen ödendiği, taşınmazın teslim edildiği ve alıcının malik gibi kullandığı özel durumlarda şekil geçersizliğinin ileri sürülmesini dürüstlük kuralı bakımından sınırlandırmıştır. Bu karar, her harici taşınmaz satışını veya kapora belgesini geçerli hâle getiren genel bir istisna değildir.

Dava açmadan veya sözleşme imzalamadan önce en az şu incelemeler yapılmalıdır:

• Satış vaat eden güncel tapu maliki mi?
• Taşınmazın ada, parsel, bağımsız bölüm ve arsa payı bilgileri doğru mu?
• Tapuda haciz, ipotek, tedbir, intifa, aile konutu veya başka şerh var mı?
• Sözleşme noterde düzenleme şeklinde mi yapılmış?
• Satış vaadi tapuya şerh edilmiş mi, şerh tarihi nedir?
• Şerhin beş yıllık süresi dolmuş mu?
• Devir tarihi veya muacceliyet koşulu gerçekleşmiş mi?
• Bedel tamamen ödenmiş mi, ödeme belgeleri mevcut mu?
• Taşınmaz vaat alacaklısına teslim edilmiş mi?
• Yapı ruhsatı, proje ve iskan durumu uygun mu?
• Elbirliği mülkiyeti veya miras ortaklığı var mı?
• Taşınmaz üçüncü kişiye devredilmiş mi?
• Üçüncü kişinin iyiniyeti veya kötüniyeti hakkında delil var mı?
• Tescil mümkün değilse bedel iadesi ve tazminat talepleri süresinde ileri sürülmüş mü?
• Görevli mahkeme tüketici, ticaret veya asliye hukuk mahkemesi mi?
• Dava şartı arabuluculuk uygulanıyor mu?

Adi Yazılı Belgeyi Geçerli Satış Vaadi Sanmak

Noter onaysız veya yalnızca imza onaylı bir belge, kural olarak geçerli taşınmaz satış vaadi değildir. Belgeye “satış vaadi” başlığının yazılması şekil eksikliğini gidermez.

Tapuya Şerh Vermemek

Şerh edilmemiş satış vaadi, taşınmazın üçüncü kişiye devri hâlinde vaat alacaklısını ciddi biçimde zayıflatır. Noterde sözleşme kurulurken şerh talebi ayrıca değerlendirilmelidir.

Beş Yıllık Şerh Süresi ile On Yıllık Zamanaşımını Karıştırmak

Şerhin terkin edilmesiyle sözleşme hakkının her durumda sona erdiği veya şerh devam ettiği sürece zamanaşımının hiç işlemeyeceği düşüncesi yanlıştır.

İmar ve Proje Durumunu İncelemeden Sözleşme Yapmak

Tapuda arsa görünen bir taşınmaz üzerindeki fiili bölümün ileride bağımsız bölüm olarak tescil edilebileceği garanti değildir. Ruhsat, proje, yapı kullanma izni ve belediye kayıtları incelenmelidir.

Bedeli Elden ve Belgesiz Ödemek

Bedel ödenmiş olsa bile ispatlanamayan ödeme, tescil davasının reddine veya bakiye bedelin yeniden depo edilmesi riskine yol açabilir.

Yalnızca Tescil Talep Etmek

Tescilin imkânsız çıkabileceği dosyalarda bedel iadesi veya tazminatın kademeli olarak talep edilmemesi, yeni dava ve zamanaşımı sorunları doğurabilir.

Yanlış Kişiye Dava Açmak

Tapu maliki, satış vaat eden, mirasçılar, şerhten sonra hak kazanan üçüncü kişiler ve diğer zorunlu taraflar doğru belirlenmeden açılan dava taraf teşkili nedeniyle uzar veya reddedilebilir.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, uygulamada çoğu zaman basit bir “ileride tapu verme taahhüdü” gibi görülmektedir. Oysa sözleşmenin noterde doğru biçimde kurulması, taşınmazın tescile elverişli olması, satış bedelinin ispatlanabilir biçimde ödenmesi ve kişisel hakkın tapuya şerh edilmesi gerekir. Bu unsurlardan birinin eksikliği, yıllarca süren tapu ve tazminat uyuşmazlığına dönüşebilir.

Sözleşme geçerli olsa bile mahkemenin tescil kararı verebilmesi için ifanın hukuken mümkün olması şarttır. Kaçak yapı, belirsiz bağımsız bölüm, elbirliği mülkiyeti, üçüncü kişinin iyiniyetli kazanımı veya satış vaat edenin malik olamaması tescili engelleyebilir. Böyle durumlarda yalnızca sözleşmenin varlığına dayanmak yeterli değildir; tazminat, bedel iadesi ve tasfiye seçenekleri süresinde ve doğru hukuki sebebe dayanılarak ileri sürülmelidir.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinde sürelerin yanlış hesaplanması, tapuya şerh verilmemesi, yanlış kişiye dava açılması veya ödeme ve teslim delillerinin usulüne uygun sunulmaması hak kaybına neden olabilir. Sözleşmenin hazırlanması, tapu ve imar kayıtlarının incelenmesi, şerh işlemi, tapu iptali ve tescil davası ile tazminat taleplerinin somut olayın koşullarına göre değerlendirilmesi için Günser + Partners ile iletişime geçebilirsiniz.

Bu bölüm yayın öncesi editoryal kontrol amacıyla eklenmiştir.

Mevzuat

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu: m. 29, 97, 146, 149, 160 ve 237.
• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu: m. 2, 706, 716, 1009 ve üçüncü kişinin tapu siciline güveni bakımından m. 1023-1024.
• 1512 sayılı Noterlik Kanunu: m. 60/3, 61/A ve 89.
• 2644 sayılı Tapu Kanunu: m. 26.
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu: m. 2, 12, 190, 389 ve devamı.
• 3194 sayılı İmar Kanunu: m. 18, 21 ve 32.
• 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun: m. 40, 41 ve 73/A.
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu: m. 18/B.
• 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu: m. 5/A.

Kararlar

• Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu, 24.04.1978, 1978/3 E., 1978/4 K.
• Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu, 30.09.1988, 1987/2 E., 1988/2 K.
• Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 01.12.2020, 2017/1755 E., 2020/964 K.
• Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 24.09.2018, 2016/2731 E., 2018/5889 K.
• Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 08.09.2020, 2016/15492 E., 2020/4684 K.

Editoryal Kontrol Sonucu

• Kaynak metindeki eksik esas/karar numaralı içtihatlar kullanılmamıştır.
• “Birden fazla satış vaadinde her durumda önceki tarihli sözleşme üstün gelir” biçimindeki mutlak ifade kullanılmamıştır.
• Şerhin beş yıllık süresi ile sözleşmeden doğan on yıllık zamanaşımı ayrılmıştır.
• Tapusuz veya henüz bağımsız bölüm niteliği kazanmamış taşınmazlar bakımından kategorik geçerlilik/geçersizlik yerine belirlenebilirlik ve tescile elverişlilik esas alınmıştır.
• Mevzuat kontrol tarihi: 30 Temmuz 2026.