Muris Muvazaası Nedir?

Muris muvazaası özel bir kanun maddesinde bütün unsurlarıyla düzenlenmiş değildir. Kurum, TBK'nın muvazaaya ilişkin hükümleri, taşınmaz devrinin şekline ilişkin TMK 706, TBK 237 ve Tapu Kanunu 26 ile özellikle Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 01.04.1974 tarihli, 1/2 sayılı kararı temelinde gelişmiştir.

Bu içtihadı birleştirme kararı, mirasbırakanın kendi adına kayıtlı tapulu taşınmazı görünürde satış veya benzeri işlemle devrettiği klasik muris muvazaası modeline ilişkindir. Mirasbırakanın bedelini ödeyerek taşınmazı baştan başkası adına satın alması gibi "gizli bağış" hâllerinde aynı kararın doğrudan uygulanması tartışmalıdır; koşulları varsa tenkis gibi başka yollar gündeme gelebilir.

Görünürdeki Sözleşme

Tapuda satış veya ölünceye kadar bakma sözleşmesi yapılmış görünür. Taraflar bu sözleşmenin gerçek iradeyi yansıtmadığını bilir.

Muvazaa Anlaşması

Mirasbırakan ile devralan, görünürdeki işlemin gerçek olmadığı ve asıl amacın gizleneceği konusunda anlaşır. Bu anlaşma çoğu zaman yazılı değildir ve dolaylı delillerle ispatlanır.

Gizli Bağış

Tarafların gerçek iradesi taşınmazı karşılıksız kazandırmaktır. Tapulu taşınmaz bağışının resmî şekilde yapılmaması gizli işlemi geçersiz kılar.

Mirasçıdan Mal Kaçırma Amacı

Muris muvazaasını sıradan muvazaadan ayıran temel unsur budur. Mirasbırakanın asıl amacı mirasçısını miras hakkından yoksun bırakmak olmalıdır. Haklı ve makul bir satış veya gerçek bakım karşılığı devir varsa dava reddedilebilir.

Saklı pay sahibi olsun veya olmasın, miras hakkı ihlal edilen yasal ya da atanmış mirasçılar dava açabilir. Mirası reddeden, mirastan feragat eden veya geçerli biçimde mirastan çıkarılan kişinin dava hakkı ayrıca incelenir.

Mirasçı kendi miras payı oranında tapu iptali ve tescil isteyebilir. Taşınmazın bütünüyle terekeye döndürülmesi talep ediliyorsa diğer mirasçıların katılımı, muvafakati veya terekeye temsilci atanması gerekebilir.

Muris muvazaası davası mirasbırakan hayattayken açılamaz. Mirasçılık sıfatı ve dava hakkı ölümle doğar.

Dava, taşınmazı muvazaalı işlemle devralan kayıt malikine karşı açılır. Taşınmaz daha sonra üçüncü kişiye devredilmişse üçüncü kişinin iyiniyeti TMK 1023 kapsamında önem kazanır.

Tapu siciline güvenerek iyiniyetle ayni hak kazanan üçüncü kişinin kazanımı korunabilir. Üçüncü kişinin muvazaayı bildiği veya bilmesi gerektiği ispatlanırsa tapu iptali talebi ona da yöneltilebilir. İyiniyetli üçüncü kişi nedeniyle tescil mümkün değilse devralana karşı tazminat veya terekeye ilişkin başka talepler değerlendirilir.

Muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davasında görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. Taşınmazın aynına ilişkin dava olduğundan HMK 12 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.

Birden fazla taşınmaz farklı yargı çevrelerinde bulunuyorsa yetki ve dava birleştirme imkânı her taşınmaz bakımından ayrıca değerlendirilmelidir.

Klasik muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil talebi, işlemin geçersizliğine dayandığından kural olarak zamanaşımı ve hak düşürücü süreye tabi değildir. Ancak bu cümle her dosyada sınırsız koruma anlamına gelmez.

Kadastro tespitinin kesinleşmesi, iyi niyetli üçüncü kişinin ayni hak kazanması, olağanüstü zamanaşımı, tapu dışı taşınmazlar veya talebin tazminata dönüşmesi gibi özel durumlarda farklı süre ve hükümler uygulanabilir. Dava yıllar sonra açılmışsa delillerin kaybolması da ispatı güçleştirir.

Yargıtay uygulamasında şu olgular birlikte değerlendirilir:

• Ülke ve yörenin gelenekleri,
• Olayların olağan akışı,
• Mirasbırakanın satış için haklı ve makul nedeni,
• Devralanın ödeme gücü,
• Tapudaki bedel ile gerçek değer arasındaki fark,
• Satış bedelinin gerçekten ödenip ödenmediği,
• Mirasbırakan ile taraflar arasındaki kişisel ilişki,
• Mirasbırakanın devirden sonra taşınmazı kullanmaya devam etmesi,
• Diğer mirasçılara yapılan kazandırmalar,
• Ölünceye kadar bakım sözleşmesinde fiilen bakım verilip verilmediği,
• Devrin zamanı, kapsamı ve mirasbırakanın malvarlığının bütünü.

Tek bir ölçüt kesin sonuç vermez. Örneğin bedel farkı önemli emaredir; fakat tek başına muvazaayı ispatlamaz.

TMK 6 ve HMK 190 uyarınca muvazaa iddiasını ileri süren mirasçı ispatla yükümlüdür. Mirasçılar görünürdeki sözleşmenin tarafı olmadığından iddialarını tanık dâhil her türlü delille ispatlayabilir.

Tapu kayıtları, banka hareketleri, mirasbırakanın hesapları, devralanın gelir ve malvarlığı, vergi kayıtları, sağlık ve bakım belgeleri, mesajlar, aile içi yazışmalar, tanıklar, keşif ve bilirkişi değerlemesi önem taşır.

Tanıkların soyut "mal kaçırdı" yorumu yerine hangi konuşmayı duydukları, ödeme görüp görmedikleri, bakımın nasıl yürütüldüğü ve taşınmazın kim tarafından kullanıldığı açıklanmalıdır.

Bu sözleşme ivazlıdır. Mirasbırakanın bakım ihtiyacı bulunması ve devralanın gerçekten bakım vermesi hâlinde, taşınmaz değerinin yüksek olması tek başına muvazaa oluşturmaz. Buna karşılık bakım yükümlülüğünün hiç yerine getirilmemesi, mirasbırakanın bakıma ihtiyaç duymaması ve tarafların asıl amacının bağış olduğuna ilişkin diğer emareler muvazaa iddiasını güçlendirebilir.

Muris muvazaası ile bakım borcuna aykırılık nedeniyle sözleşmenin feshi veya tenkis davası aynı değildir.

Muris muvazaası davasında görünürdeki ve gizli işlemin geçersizliği ileri sürülür; saklı pay sahibi olma şartı yoktur. Tenkis davasında ise geçerli bir kazandırmanın saklı payı ihlal eden bölümü azaltılır ve yalnız saklı paylı mirasçılar dava açabilir. Tenkis davası özel hak düşürücü sürelere tabidir.

Yanlış hukuki sebebe dayanılması, özellikle muris muvazaası kapsamına girmeyen gizli bağışlarda hak kaybına yol açabilir. Taleplerin terditli kurulup kurulamayacağı dosya özelinde incelenmelidir.

Yargıtay, 01.04.1974 tarihli içtihadı birleştirme kararındaki ilkeleri sürdürmekte; mirasbırakanın gerçek iradesinin bütün deliller birlikte değerlendirilerek ortaya çıkarılmasını istemektedir. Anayasa Mahkemesi de son dönem bireysel başvuru kararlarında, muris muvazaası dosyalarında esaslı iddiaların gerekçeli kararda karşılanması ve uzun süreli ihtiyati tedbirlerin mülkiyet hakkına etkisinin ölçülü incelenmesi gerektiğini vurgulamaktadır.

Taşınmazın dava sırasında üçüncü kişiye devredilmesi, hükmün uygulanmasını güçleştirebilir. Dava konusu tapu kaydı üzerine devri önleyici ihtiyati tedbir istenebilir. Mahkeme yaklaşık ispat, risk, ölçülülük ve teminatı değerlendirir.

Tedbirin yıllarca ölçüsüz biçimde sürmesi mülkiyet hakkı yönünden sorun doğurabilir. Yargılama boyunca tedbirin gerekliliği belirli aralıklarla incelenmelidir.

• Her eşitsiz paylaşımı muris muvazaası saymak.
• Mirasbırakan hayattayken dava açmaya çalışmak.
• Devralanın ödeme gücü ve banka hareketlerini araştırmamak.
• Kendi payına tescil ile terekeye iade taleplerini ayırmamak.
• İyiniyetli üçüncü kişinin durumunu incelememek.
• Muris muvazaası ile tenkis veya bakım sözleşmesine aykırılığı karıştırmak.
• Yalnız düşük tapu bedeline dayanmak.

Muris muvazaası davalarında belirleyici sorun, tapudaki işlemin adı değil mirasbırakanın gerçek amacıdır. Bu amaç doğrudan belgeyle nadiren ispatlanır; ekonomik kayıtlar, aile ilişkileri, kullanım biçimi ve tanık anlatımları birlikte değerlendirilir.

Taşınmazın devredilme riski, taraf teşkili ve delillerin zamanla kaybolması nedeniyle dosyanın erken ve sistemli hazırlanması önemlidir. Somut olayınızın muris muvazaası, tenkis veya başka hukuki sebep yönünden değerlendirilmesi için Günser + Partners ile iletişime geçebilirsiniz.