Taşınmaz İnanç Sözleşmesi: Geçerlilik, İspat, Zamanaşımı ve Tapu İptali Davası

İnançlı işlem, kanunda adı ve bütün unsurlarıyla düzenlenmiş tipik bir sözleşme değildir. Kurum, sözleşme özgürlüğü, borçlar hukukunun genel ilkeleri, öğretideki görüşler ve uzun yıllara yayılan Yargıtay uygulamasıyla şekillenmiştir.

İşlemin üç temel unsuru vardır:

• İnanan: Malı veya hakkı belirli amaçla devreden kişi,
• İnanılan: Malı veya hakkı devralan ve sözleşmedeki sınırlamalara uymayı üstlenen kişi,
• İnanç konusu: Devredilen taşınmaz, taşınır, alacak veya başka malvarlığı değeri.

İnançlı işlem iki hukuki işlemin birleşiminden oluşur. İlk işlem, tarafların iç ilişkisini düzenleyen inanç anlaşmasıdır. İkinci işlem, mülkiyeti veya hakkı inanılana geçiren tasarruf işlemidir.

İnanç anlaşması; devir amacını, inanılanın yetkilerini, malın nasıl kullanılacağını, iade şartlarını, sözleşmenin ne zaman sona ereceğini ve sona erdiğinde ne yapılacağını belirler. Tapudaki tasarruf işlemi ise taşınmaz mülkiyetini inanılana geçirir.

Öğretide inançlı işlemler genel olarak saf ve karma inançlı işlemler şeklinde ayrılmaktadır.

Saf inançlı işlem

Saf inançlı işlemde ağırlıklı olarak inananın menfaati korunur. Bir taşınmazın yönetim, muhafaza veya temsil amacıyla başka bir kişiye devredilmesi buna örnek gösterilebilir. İnanılanın taşınmazdan kişisel ekonomik yarar sağlaması işlemin ana amacı değildir.

Karma veya teminat amaçlı inançlı işlem

Karma inançlı işlemde inanılanın da doğrudan ekonomik menfaati vardır. Borcun teminatı amacıyla taşınmaz mülkiyetinin alacaklıya geçirilmesi en tipik örnektir. Borç ödendiğinde taşınmaz geri verilecek, ödenmediğinde tarafların sözleşmesine ve hukukun emredici sınırlarına göre hareket edilecektir.

Teminat amacı, işlemi kendiliğinden geçersiz kılmaz. Ancak alacaklının borç ödenmediğinde taşınmazı hiçbir hesaplaşma yapmadan ve değer farkını gözetmeden kesin olarak edinmesini öngören kayıtlar; TBK m. 27, aşırı yararlanma, kanuna karşı hile ve lex commissoria yasağı çevresindeki tartışmaları gündeme getirebilir. Sözleşme, alacaklının alacağını güvence altına alırken borçlunun malvarlığı değerini ölçüsüz biçimde ortadan kaldıracak şekilde düzenlenmemelidir.

İnançlı işlem ve muvazaa

İnançlı işlemde taraflar mülkiyetin gerçekten devredilmesini ister. İnanılan, tapuda ve maddi hukuk bakımından malik olur. Muvazaada ise görünürdeki işlemin tarafları bağlamaması veya başka bir işlemi gizlemesi amaçlanır.

Bu ayrım yalnız teorik değildir. İnançlı işlemde geri verme talebi sözleşmeden doğan kişisel hak niteliğindedir ve zamanaşımına tabidir. Muvazaada ise görünürdeki işlemin geçersizliği ve tapu kaydının hukuki sebebi farklı değerlendirilir.

İnançlı işlem ve ipotek

İpotekte mülkiyet borçluda kalır, alacaklıya sınırlı ayni hak verilir. İnançlı devirde ise mülkiyet alacaklıya geçer. Bu nedenle inançlı devir, borçlu yönünden ipoteğe göre çok daha ağır risk taşır.

İpotekte alacaklı taşınmazı doğrudan kendi malı gibi satamaz; cebri icra sistemi içinde hareket eder. İnançlı devirde tapuda malik görünen inanılanın tasarruf imkânı daha geniştir. Taraflar arasındaki satmama taahhüdü, üçüncü kişilere karşı her zaman ayni etki yaratmaz.

İnançlı işlem ve taşınmaz satış vaadi

Taşınmaz satış vaadinde mülkiyet hemen geçmez; ileride resmî satış sözleşmesi yapma borcu doğar. İnançlı işlemde ise mülkiyet başlangıçta inanılana geçer ve daha sonra geri devir borcu doğar.

İnançlı işlem ve vekâlet

Vekâlette vekil kural olarak başkası hesabına iş görür; taşınmazın mutlaka vekile devredilmesi gerekmez. İnançlı işlemde ise hak sahipliği veya mülkiyet inanılana geçirilir. İnanılan dış ilişkide malik, iç ilişkide ise sözleşmesel sınırlamalara tabi kişidir.

TBK m. 26 taraflara sözleşmenin içeriğini kanunun sınırları içinde belirleme imkânı verir. TBK m. 27 ise emredici hükümlere, ahlaka, kamu düzenine, kişilik haklarına aykırı veya konusu imkânsız sözleşmeleri kesin hükümsüz sayar.

İnanç sözleşmesinin geçerliliği değerlendirilirken şu sorular incelenmelidir:

• Devir amacı hukuka uygun mu?
• İşlem alacaklılardan mal kaçırma amacı taşıyor mu?
• Taraflardan biri diğerinin zor durumundan yararlanmış mı?
• Borç ile taşınmazın değeri arasında açık ve açıklanamaz bir oransızlık var mı?
• Borcun sona ermesi hâlinde geri verme mekanizması açık mı?
• Borç ödenmezse taşınmazın değeriyle borç arasında hesaplaşma yapılması öngörülmüş mü?
• İşlem tüketici, aile, miras, icra veya ticaret hukukunun emredici kurallarını dolanıyor mu?

İnançlı işlemin varlığı, başka kişilerin haklarını bertaraf etmez. İşlem tasarrufun iptali, tenkis, miras muvazaası, iflas, haciz veya suçtan kaynaklanan malvarlığı tedbirleriyle karşılaşabilir.

TMK m. 706 uyarınca taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerliliği resmî şekle bağlıdır. Tapu Kanunu m. 26 da mülkiyet ve diğer ayni haklara ilişkin resmî senetlerin tapu görevlilerince düzenlenmesini öngörür.

Tarafların evde, ofiste veya noterde hazırladığı inanç anlaşması tek başına mülkiyeti geçirmez. Mülkiyet tapu sicilinde yapılan resmî işlemle inanılana geçer. Yazılı inanç anlaşması ise bu devrin niçin yapıldığını ve hangi şartlarda geri verileceğini kanıtlar.

Tapu müdürlüğünde işlemin çoğunlukla satış olarak yapılması, inançlı işlemi otomatik olarak muvazaalı hâle getirmez. İnançlı işlemde satış görünümündeki devir ciddi ve gerçektir; inanılanın mülkiyet kazanması tarafların istediği sonuçtur. Tartışma, bu mülkiyetin hangi iç ilişkiyle sınırlandığı ve geri verme borcunun doğup doğmadığı noktasındadır.

İnançlı taşınmaz devri, standart bir internet sözleşmesiyle güvenli hâle gelmez. Metin, işlemin ekonomik ve hukuki amacına göre hazırlanmalıdır.

Taşınmaz bilgileri

Taşınmazın ili, ilçesi, mahallesi, ada ve parseli, bağımsız bölüm numarası, niteliği, yüzölçümü ve pay oranı açıkça yazılmalıdır. Sadece açık adres verilmesi yeterli değildir.

Devrin amacı

Devrin teminat, yönetim, geçici tescil veya başka bir amaçla yapıldığı açıkça belirtilmelidir. “Tarafların karşılıklı güveni nedeniyle” şeklindeki soyut ifade, uyuşmazlıkta yeterli açıklık sağlamaz.

Teminat altına alınan borç

Borcun kaynağı, ana para tutarı, faiz, ödeme planı, masraflar ve varsa başka teminatlar gösterilmelidir. Borç üçüncü kişiye aitse bu husus ayrıca yazılmalıdır.

İade koşulu

Geri verme borcunun hangi olayla muaccel olacağı tereddütsüz belirlenmelidir. Borcun tamamen ödenmesi, belirli tarihin gelmesi, projenin tamamlanması veya yönetim görevinin sona ermesi gibi ölçülebilir şartlar kullanılmalıdır.

İnanılanın yetkileri

Taşınmazın satılıp satılamayacağı, ipotek edilip edilemeyeceği, kiraya verilip verilemeyeceği, gelirlerin kime ait olduğu ve zorunlu giderlerin kim tarafından karşılanacağı açıkça düzenlenmelidir.

Hesaplaşma sistemi

Teminat amacı taşıyan işlemlerde borç ödenmezse uygulanacak hesaplaşma yöntemi yazılmalıdır. Taşınmazın rayiç değeri, borç bakiyesi ve fazla değerin iadesi göz ardı edilmemelidir.

İspat güvenliği

Her iki tarafın imzası alınmalı, sayfalar paraflanmalı, ekler sözleşmeye bağlanmalı, ödeme kanalları belirlenmeli ve açıklamasız nakit işlemlerden kaçınılmalıdır. Noter işlemi her durumda zorunlu olmasa da imza inkârı ve tarih tartışmasını azaltır.

İnançlı işleme dayalı davaların en zor bölümü, taraflar arasındaki güven ilişkisinin değil hukuki işlemin kanıtlanmasıdır.

05.02.1947 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı

Yargıtay uygulaması, 05.02.1947 tarihli ve 20/6 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı doğrultusunda inançlı işlem iddiasının yazılı delille ispatını aramaktadır. Yazılı belgenin resmî şekilde düzenlenmesi şart değildir; ancak inanç ilişkisini gösterecek içerikte olması ve kendisine karşı ileri sürülen kişiyle bağlantı taşıması gerekir.

Belgenin devirden sonra düzenlenmesi

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 2017/1829 E., 2021/635 K. sayılı ve 27.05.2021 tarihli kararına göre, inanç anlaşmasını gösteren belgenin tapu devrinden önce düzenlenmiş olması zorunlu değildir. Belge daha sonra da düzenlenebilir. Önemli olan, tarafların inanç ilişkisini ve geri verme şartını güvenilir biçimde ortaya koymasıdır.

Bu karar, sonradan düzenlenen her belgenin geçerli olduğu anlamına gelmez. İmzanın aidiyeti, belgenin içeriği, düzenlenme koşulları ve diğer delillerle uyumu yine incelenir.

Delil başlangıcı

HMK m. 202 uyarınca delil başlangıcı varsa tanık dinlenebilir. Belgenin:

• Hukuki işlemi muhtemel göstermesi,
• Aleyhine ileri sürülen kişi veya temsilcisinden çıkması,
• İddia edilen geri verme ilişkisiyle bağlantı kurması

gerekir.

WhatsApp mesajları, e-postalar, ödeme açıklamaları, karşı tarafın parafladığı taslaklar, “borç kapanınca tapuyu geri vereceğim” anlamına gelen yazışmalar veya karşı tarafça gönderilen hesap tabloları bu kapsamda değerlendirilebilir. Elektronik kayıtların bütünlüğü, gönderici bilgisi ve hukuka uygun elde edilmesi ayrıca önemlidir.

Banka kayıtları

Banka kayıtları her olayda aynı delil değerine sahip değildir. Davacının kendi hesabından para çekmesi, tek başına karşı tarafın kabulünü göstermez. Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 2018/3410 E., 2021/3720 K. sayılı kararında da yalnız bu nitelikteki para çekme hareketi delil başlangıcı sayılmamıştır.

Buna karşılık karşı tarafın gönderdiği ödeme planı, havale açıklaması veya iade taahhüdüyle bağlantılı banka kaydı daha güçlü delil oluşturabilir. Deliller tek tek değil, birbirleriyle kurdukları ilişki içinde değerlendirilir.

İkrar ve yemin

HMK m. 188 uyarınca mahkeme önünde ikrar edilen vakıalar çekişmeli olmaktan çıkar. Davalının cevap dilekçesinde taşınmazın borç ödenince geri verileceğini kabul etmesi, ispat sorununu önemli ölçüde değiştirebilir.

Yazılı delil ve delil başlangıcı bulunmayan hâllerde yemin delili gündeme gelebilir. Yemin, dilekçede açıkça dayanılması ve usulüne uygun teklif edilmesi gereken kesin delildir. Delil listesinde yalnız “her türlü yasal delil” denilmesi, her durumda yemin deliline açıkça dayanıldığı anlamına gelmeyebilir.

Taşınmaz hâlen inanılan adına kayıtlıysa tapu iptali ve davacı adına tescil talep edilebilir. Davacı şu vakıaları ortaya koymalıdır:

1. Taşınmazın inançlı işlem amacıyla devredildiği,
2. Taraflar arasında geri verme borcu doğuran anlaşma bulunduğu,
3. İade şartının gerçekleştiği veya sürenin dolduğu,
4. Davacının kendi edimini yerine getirdiği,
5. Davalının geri devir borcunu yerine getirmediği.

Teminat amacıyla yapılan işlemde güvence altına alınan borç sona ermemişse geri verme talebi erken olabilir. Borcun miktarı tartışmalı olduğunda mahkeme bilirkişi incelemesi yaptırabilir ve TBK m. 97 çerçevesinde davacıya borç bakiyesini depo etmesi için süre verebilir.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 2024/4867 E., 2024/6128 K. sayılı ve 11.11.2024 tarihli kararında, inançlı işlem iddiasının doğru hukuki nitelendirilmesi, tarafların elindeki belgelerin getirtilmesi ve HMK m. 219-220 çerçevesinde belge ibrazı değerlendirilmeden karar verilmesi eksik inceleme sayılmıştır. Bu yaklaşım, mahkemenin tarafların vakıalarıyla bağlı olmakla birlikte hukuki nitelendirmeyi kendisinin yapacağını ve belge ibrazı mekanizmasının önemini göstermektedir.

Tapu iptali ve tescil her olayda mümkün olmaz. Taşınmaz iyi niyetli üçüncü kişiye devredilmiş, cebri icrada satılmış, kamulaştırılmış veya fiziksel ve hukuki değişiklikler nedeniyle geri tescil edilemez hâle gelmiş olabilir.

Bu durumda inanılana karşı sözleşmeye aykırılık nedeniyle tazminat veya inanç konusunun değerinin ödenmesi talep edilebilir. Değerin hangi tarihe göre belirleneceği, davacının zararının kapsamı, kullanım gelirleri, yapılan masraflar ve borç bakiyesi somut olaya göre hesaplanır.

Dava dilekçesinde asıl talep olarak tapu iptali ve tescil, bunun mümkün olmaması hâlinde bedel talebi kademeli biçimde kurulabilir. Talep sonucunun açık yazılması, harcın doğru dava değeri üzerinden tamamlanması ve bilirkişi incelemesinin doğru tarihe yöneltilmesi gerekir.

İnanılan, tapuda malik olduğu için üçüncü kişilere devir yapabilecek hukuki görünüşe sahiptir. İnanç anlaşmasındaki sınırlamalar çoğu zaman tapu sicilinden anlaşılmaz.

TMK m. 1023, tapu kütüğündeki tescile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişiyi korur. Üçüncü kişinin iyi niyetli olup olmadığı, tescil anındaki bilgisi ve kendisinden beklenen özeni gösterip göstermediği üzerinden değerlendirilir.

Yargıtay, bazı olaylarda inanılanla el ve işbirliği içinde hareket eden üçüncü kişiye karşı tapu iptali ve tescil talebini kabul etmektedir. Yakın akrabalık, olağan dışı düşük bedel, çok kısa aralıklarla yapılan devirler, gerçek ödeme bulunmaması, taşınmazın fiilî kullanımının değişmemesi ve uyuşmazlığın üçüncü kişi tarafından bilinmesi birlikte değerlendirilir.

Doktrinde bu uygulamanın dayanağı tartışmalıdır. İnançlı devirde inanılan gerçek malik olduğundan, üçüncü kişinin kötü niyetinin tek başına mülkiyet kazanımını geçersiz kılıp kılmayacağı konusunda farklı görüşler vardır. Bazı görüşler muvazaa veya TBK m. 49/2 anlamında ahlaka aykırı biçimde kasten zarar verme hükümlerini daha uygun dayanak olarak görmektedir.

Bu tartışma nedeniyle üçüncü kişiye karşı dava açılmadan önce devir işleminin hukuki sebebi, bedeli, ödeme kanalı, taraf ilişkileri ve devir tarihleri ayrıntılı incelenmelidir.

Tapu iptali ve tescil davası açılması taşınmazın devrini kendiliğinden engellemez. İnanılan, yargılama sırasında taşınmazı satabilir veya ipotek edebilir. Bu nedenle dava dilekçesiyle birlikte HMK m. 389 ve devamı uyarınca ihtiyati tedbir istenmesi çoğu dosyada zorunlu bir stratejik adımdır.

Tedbir talebinde şu hususlar somutlaştırılmalıdır:

• Yazılı inanç anlaşması veya delil başlangıcı,
• Geri verme şartının gerçekleştiğini gösteren belgeler,
• Davalının satış veya ipotek girişimi,
• Taşınmazın devri hâlinde hakkın elde edilmesinin zorlaşacağı,
• Tedbirin kapsamı ve tapu kaydına nasıl işleneceği.

Mahkeme yaklaşık ispat, ölçülülük ve menfaat dengesini değerlendirir. Gerekli görülürse teminat alınabilir. Tedbirin reddi veya kabulüne karşı kanun yolu süresi ayrıca takip edilmelidir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 2011/13-14 E., 2011/189 K. sayılı ve 15.04.2011 tarihli kararında inançlı işleme dayanan taleplerin on yıllık zamanaşımına tabi olduğu kabul edilmiştir. Güncel kanuni dayanak TBK m. 146'dır.

TBK m. 149 gereğince zamanaşımı alacağın muaccel olmasıyla işlemeye başlar. Başlangıç tarihi her dosyada aynı değildir.

Belirli tarih kararlaştırılmışsa

Sözleşmede açık iade tarihi varsa süre kural olarak bu tarihte başlar.

Borcun ödenmesine bağlanmışsa

Geri devir borcu kredi veya başka borcun tamamen ödenmesine bağlanmışsa süre ödemenin tamamlandığı ve iade borcunun doğduğu tarihten itibaren hesaplanır.

Amaç gerçekleşmesine bağlanmışsa

Taşınmaz geçici yönetim, izin alınması, finansman sağlanması veya başka bir amacın tamamlanmasına kadar devredilmişse amaç gerçekleştiğinde geri verme borcu muaccel olur.

Bildirim gerekiyorsa

İade borcunun muaccel olması fesih veya geri verme bildiriminin yapılmasına bağlıysa TBK m. 149/2 dikkate alınır. Süre, bildirimin fiilen yapıldığı tarihten değil, bildirimin yapılabileceği tarihten başlayabilir. Sözleşme metni bu nedenle kritik önemdedir.

Zamanaşımının kesilmesi, durması, borcun ikrarı, kısmi ödeme ve dava açılması gibi konular ayrıca incelenmelidir. Taşınmazın konu edilmesi, kişisel hakka dayalı bu talebi zamanaşımından bağımsız hâle getirmez.

İnançlı işleme dayalı tapu iptali ve tescil davalarında genel görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. HMK m. 2 uyarınca malvarlığı haklarına ilişkin davalar, özel bir görev hükmü bulunmadıkça asliye hukuk mahkemesinde görülür.

Tarafların tacir olması tek başına her uyuşmazlığı ticari dava yapmaz. İşlemin her iki tarafın ticari işletmesiyle ilgili olup olmadığı ve TTK'daki ticari dava ölçütleri ayrıca değerlendirilmelidir.

Tapu iptali ve tescil talebi ayni hak sahipliğinde değişiklik doğurduğu için HMK m. 12 gereğince taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Birden fazla taşınmaz varsa aynı maddenin üçüncü fıkrası dikkate alınır.

6325 sayılı Kanun m. 18/B; kira, ortaklığın giderilmesi, taşınır ve taşınmazların paylaştırılması, kat mülkiyeti ve komşu hakkı uyuşmazlıklarını dava şartı arabuluculuk kapsamına almıştır.

İnançlı işleme dayalı tapu iptali ve tescil davası bu listede özel olarak yer almaz. Bu nedenle uyuşmazlık yalnız taşınmaza ilişkin olduğu için kendiliğinden zorunlu arabuluculuğa tabi değildir.

Ancak talep yalnız para alacağına dönüşmüşse, tarafların ticari sıfatı varsa veya uyuşmazlık başka bir özel dava şartı kapsamına giriyorsa farklı sonuç doğabilir. Dava açılmadan önce talep sonucu ve taraf sıfatları birlikte incelenmelidir.

İlk derece mahkemesi kararına karşı istinaf süresi kural olarak gerekçeli kararın usulüne uygun tebliğinden itibaren iki haftadır. Bölge adliye mahkemesi kararına karşı temyiz süresi de kanunda öngörülen hâllerde tebliğden itibaren iki haftadır.

Kararın temyize açık olup olmadığı, kararın niteliğine ve her yıl yeniden değerleme oranına göre değişen parasal sınırlara bağlı olabilir. Taşınmazın veya dava konusu payın değeri bu nedenle yalnız harç yönünden değil, kanun yolu bakımından da önem taşır.

TMK m. 6 ve HMK m. 190 gereğince, inançlı işlemden kendi lehine sonuç çıkaran taraf bu işlemin varlığını ve iade şartının gerçekleştiğini ispatlamalıdır.

Dava açılmadan önce şu belgeler toplanmalıdır:

• Tapu kayıtları ve resmî senet,
• Yazılı inanç anlaşması ve ekleri,
• Borç veya kredi sözleşmeleri,
• Banka dekontları ve hesap hareketleri,
• Noter ihtarnameleri,
• Mesaj, e-posta ve elektronik yazışmalar,
• Vergi, aidat, sigorta ve bakım ödemeleri,
• Taşınmazın kullanımını gösteren kira sözleşmeleri veya faturalar,
• Taraflar arasındaki başka dava ve icra dosyaları,
• Üçüncü kişiye devir varsa satış bedeli ve ödeme belgeleri.

Elektronik deliller ekran görüntüsü olarak bırakılmamalı; mümkünse orijinal cihaz, yedek, gönderici bilgisi, tarih ve bütünlük korunmalıdır. Hukuka aykırı elde edilen kayıtların delil olarak kullanılması ayrı sorun doğurabilir.

Yazılı sözleşme yapılmaması

Akrabalık, ortaklık veya uzun yıllara dayanan dostluk yazılı delil ihtiyacını ortadan kaldırmaz. Tapu devrinden sonra tarafların ilişkisi bozulduğunda sözlü vaatlerin kanıtlanması son derece güçtür.

Borcun ve iade şartının belirsiz bırakılması

“Borç bitince geri verilecek” ifadesi, hangi borcun ne zaman ve hangi masraflarla biteceğini göstermiyorsa yeni uyuşmazlık üretir.

Tapu devrinin gerçek sonucunun anlaşılmaması

İnanan çoğu zaman taşınmazın hâlâ kendisine ait olduğunu düşünür. Oysa inanılan tapuda malik olmuş, taşınmaz haciz ve miras riskine açılmıştır.

Açıklamasız ödeme yapılması

Nakit ödeme veya açıklamasız havale, ödemenin hangi borca ilişkin olduğunu tartışmalı hâle getirir.

Yanlış hukuki sebep ileri sürülmesi

İnançlı işlem, muvazaa, hile, vekâlet görevinin kötüye kullanılması ve sebepsiz zenginleşme birbirinden farklı hukuki sebeplerdir. Aynı vakıalar açıklanmadan yalnız kavramları arka arkaya yazmak davayı güçlendirmez.

İhtiyati tedbir istenmemesi

Taşınmaz yargılama sırasında üçüncü kişiye devredildiğinde dava daha karmaşık hâle gelir. Tedbir talebi, uyuşmazlık ortaya çıkar çıkmaz değerlendirilmelidir.

Zamanaşımının göz ardı edilmesi

Tapu iptali talebi bulunması, inanç sözleşmesinden doğan kişisel hakkı süresiz hâle getirmez.

Yargıtay uygulamasında öne çıkan ilkeler şunlardır:

• İnançlı işlemler TBK m. 26 çerçevesinde geçerli kabul edilir.
• İnanç anlaşması ve mülkiyet devri birbirinden ayrılır.
• İnançlı işlem iddiası 05.02.1947 tarihli 20/6 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı doğrultusunda yazılı delille ispatlanmalıdır.
• Belgenin tapu devrinden sonra düzenlenmiş olması tek başına geçersizlik nedeni değildir.
• Delil başlangıcı varsa tanık dinlenebilir.
• Davacının tek taraflı banka hareketi her zaman delil başlangıcı değildir.
• Yazılı delil yoksa ikrar ve açıkça dayanılmış yemin delili önem taşır.
• İnançlı işleme dayalı talepler kural olarak on yıllık zamanaşımına tabidir.
• Teminat borcu devam ediyorsa TBK m. 97 uyarınca karşı edimin ifası veya depo edilmesi gerekebilir.
• Üçüncü kişiye devirde iyi niyet ve el-işbirliği olguları dosyanın sonucunu belirleyebilir.

Her karar kendi maddi vakıalarıyla sınırlıdır. Aynı karar numarasını dilekçeye eklemek, somut olayın delil eksikliğini gidermez.

Öğretide inançlı işlemin hukuki sebebi, üçüncü kişilere etkisi ve teminat amacıyla mülkiyet devrinin sınırları konusunda farklı görüşler bulunmaktadır.

Bir görüş, inanılanın tam ve gerçek malik olduğunu; inanç anlaşmasının yalnız taraflar arasında kişisel borç doğurduğunu vurgular. Buna göre inanılanın üçüncü kişiye yaptığı devir kural olarak geçerlidir ve inanan sözleşmeye aykırılık nedeniyle tazminat isteyebilir.

Yargıtay uygulaması ise üçüncü kişinin inanılanla el ve işbirliği içinde hareket ettiği bazı dosyalarda tapu iptaline imkân tanımaktadır. Doktrinde bu sonucun TMK m. 1023, muvazaa veya ahlaka aykırı biçimde kasten zarar verme hükümlerinden hangisine dayanması gerektiği tartışılmaktadır.

Teminat amaçlı işlemlerde başka bir tartışma, alacaklının taşınmaz üzerinde borçla orantısız menfaat elde etmesidir. Mülkiyet devrinin teminat işlevi görmesi kabul edilse de borçlu aleyhine ölçüsüz ve hesaplaşmasız mülkiyet kaybı doğuran hükümler sıkı denetime tabidir.

İnançlı taşınmaz devri, basit bir emanet ilişkisi değildir. Tapu malikliği inanılana geçtiği için taşınmaz onun borçları, mirası, aile ilişkileri, iflası ve tasarruflarıyla bağlantılı risklere maruz kalır. Bu riskler, tarafların birbirine güvenmesiyle ortadan kalkmaz.

İşlem henüz yapılmamışsa, ipotek, satış vaadi, alım hakkı, vekâlet, escrow benzeri kontrollü ödeme sistemi veya başka daha sınırlı araçların aynı amacı daha güvenli biçimde sağlayıp sağlamadığı incelenmelidir. İnançlı devir son çare gibi düşünülmeli; kullanılacaksa sözleşme ve tapu süreci birlikte planlanmalıdır.

Uyuşmazlık ortaya çıkmışsa ilk yapılması gereken yalnız ihtar göndermek değildir. Tapu kaydı, sözleşme, borç bakiyesi, devir zinciri, üçüncü kişiler, hacizler ve zamanaşımı birlikte incelenmeli; tapu iptali, bedel, tazminat ve ihtiyati tedbir talepleri tek bir dava stratejisi içinde kurulmalıdır.

İnançlı işleme dayalı uyuşmazlıklarda yanlış hukuki sebep seçilmesi, yazılı delilin zamanında sunulmaması, borç bakiyesinin dikkate alınmaması veya taşınmaz için tedbir istenmemesi telafisi güç sonuçlar doğurabilir. Her dosya; sözleşmenin içeriği, tapu kayıtları, ödeme belgeleri ve üçüncü kişilerin durumu üzerinden ayrı değerlendirilmelidir.

Taşınmazın inançlı devri, tapu iptali ve tescil davası, bedel veya tazminat talebi, ihtiyati tedbir ve zamanaşımı konularında somut olayınıza özgü hukuki değerlendirme için Günser + Partners ile iletişime geçebilirsiniz.

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 26, 27, 49/2, 97, 146 ve 149.
• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 2, 3, 6, 706 ve 1023.
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 2, 12, 188, 190, 199, 202, 219, 220, 225, 389 ve devamı.
• 2644 sayılı Tapu Kanunu m. 26.
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B.
• Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı, 05.02.1947, 20/6.
• Yargıtay HGK, 2017/1829 E., 2021/635 K., 27.05.2021.
• Yargıtay HGK, 2011/13-14 E., 2011/189 K., 15.04.2011.
• Yargıtay HGK, 2010/14-394 E., 2010/395 K., 14.07.2010.
• Yargıtay HGK, 2017/1-1254 E., 2019/1197 K., 14.11.2019.
• Yargıtay 14. HD, 2018/3410 E., 2021/3720 K., 02.06.2021.
• Yargıtay 1. HD, 2024/4867 E., 2024/6128 K., 11.11.2024.

• Hayreddin Fırat Mehmetoğlu, “Türk Hukukunda İnançlı İşlemler”, Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Hukuk Araştırmaları Dergisi, C. 29, S. 2, 2023.
• Nalan Kahveci, “İnançlı İşlemlerde El ve İşbirliği ile Hareket Kavramı”, Dokuz Eylül Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 23, S. 1, 2021.
• Hüseyin Altaş ve Leyla Müjde Kurt, “İnançlı İşlemler”, İnönü Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 2, S. 2.
• Atiye B. Uygur, “Teminat Amaçlı İnançlı İşlemler”, Ankara Hacı Bayram Veli Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 10, S. 1, 2006.
• Duygu Duran, “Taşınmazların Teminat Amacıyla İnançlı İşleme Konu Edilmesi ile Mülkiyet Hakkının Kapsamı Sorunu Üzerine Bir Değerlendirme”, Hasan Kalyoncu Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 14, S. 27, 2025.

Bilgilendirme: Bu makale genel hukuki bilgi amacı taşır. Somut olay hakkında kesin kanaat, dosyadaki sözleşmeler, tapu kayıtları, ödemeler, tarafların beyanları ve güncel yargı kararları birlikte incelendikten sonra oluşturulabilir.