Tapu İptali ve Tescil Davası

Türk Medeni Kanunu'nun 1025. maddesine göre bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş, yolsuz biçimde terkin edilmiş veya değiştirilmişse bu nedenle ayni hakkı zedelenen kişi tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir. Uygulamada bu talep, mevcut kaydın iptali ve gerçek hak sahibi adına tescil şeklinde ileri sürülür.

Yolsuz tescil, tapu kütüğündeki kaydın geçerli bir hukuki sebebe dayanmaması veya gerçek hak durumunu yansıtmamasıdır. Geçersiz sözleşme, ehliyetsizlik, sahte vekâletname, vekâlet görevinin kötüye kullanılması, muvazaa, aile konutunun rıza dışında devri, inançlı işlemden doğan iade borcunun yerine getirilmemesi ve iptal edilen imar uygulamasına dayalı sicil kayıtları farklı hukuki sebeplerle yolsuz tescil tartışması doğurabilir.

Tapu iptali ve tescil davası tek tip bir dava değildir. Aynı talep sonucuna ulaşılmak istense de muris muvazaası davası ile ehliyetsizlik davasının tarafları, ispat yöntemi, süre rejimi ve araştırılması gereken vakıaları aynı değildir. Dava dilekçesinin yalnızca “tapu kaydı hukuka aykırıdır” şeklinde kurulması, uyuşmazlığın doğru incelenmesi için yeterli olmaz.

Türk Medeni Kanunu'nun 1023. maddesi, tapu sicilindeki kayda iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin kazanımını korur. Buna karşılık TMK m. 1024 uyarınca tescilin yolsuz olduğunu bilen veya bilmesi gereken kişi bu kayda dayanamaz.

Bu ayrım, birçok tapu iptali davasının sonucunu belirler. İlk devrin geçersiz olması, taşınmazı daha sonra edinen her kişinin tapusunun kendiliğinden iptal edileceği anlamına gelmez. Sonraki malik gerçekten iyiniyetliyse ayni hakkı korunabilir; eski malik yönünden tazminat veya sorumlu kişilere yöneltilecek başka talepler gündeme gelebilir.

İyiniyet soyut bir kabul değildir. Devir bedeli, taraflar arasındaki akrabalık veya iş ilişkisi, işlemlerin kısa aralıklarla yapılması, taşınmazın fiilî kullanım biçimi, satışın ekonomik mantığı, alıcının yaptığı araştırma ve tapu kaydındaki şerhler birlikte değerlendirilir. Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 8.11.1991 tarihli, E. 1990/4, K. 1991/3 sayılı kararında kötüniyet iddiasının itiraz niteliğinde olduğu ve mahkemece kendiliğinden de dikkate alınması gerektiği kabul edilmiştir.

Yolsuz tescil

TMK m. 1025, tapu sicilinin düzeltilmesine ilişkin genel hukuki dayanağı oluşturur. Tescilin hukuki sebebi geçersizse, tescil talebinde bulunanın tasarruf yetkisi yoksa veya sicil gerçek hak durumundan farklı hâle gelmişse yolsuz tescil söz konusu olabilir.

Davacı, sicildeki yanlışlığı ve kendi ayni hakkının ne şekilde zedelendiğini açıklamalıdır. Tapu kaydının iptali tek başına yeterli bir talep değildir; kural olarak kaydın kimin adına ve hangi pay oranıyla tescil edilmesi istendiği de gösterilmelidir.

Hukuki ehliyetsizlik

Taşınmazı devreden kişinin işlem tarihinde ayırt etme gücüne sahip olmaması, işlemin geçerliliğini doğrudan etkiler. TMK m. 9, 13 ve 15 bu incelemenin temel hükümleridir. Ayırt etme gücü bulunmayan kişinin işlemi, kanunda öngörülen istisnalar dışında hukuki sonuç doğurmaz; karşı tarafın iyiniyetli olması da işlemi geçerli hâle getirmez. Bu ilke, 11.6.1941 tarihli ve 4/21 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında da benimsenmiştir.

Ehliyetsizlik iddiası, kişinin ileri yaşı veya bir hastalık tanısıyla tek başına kanıtlanmış sayılmaz. Araştırma, tapu işleminin yapıldığı tarihte kişinin davranışlarının anlam ve sonuçlarını kavrayıp kavrayamadığı üzerinde yoğunlaşır. Hastane kayıtları, reçeteler, muayene ve yatış belgeleri, vesayet dosyaları, tanık anlatımları ve işlem tarihine en yakın tıbbi veriler toplanır. Gerekli hâllerde dosya Adli Tıp Kurumuna veya uygun uzman kuruluna gönderilir.

Ehliyetsizlik kamu düzeniyle bağlantılı olduğundan, aynı davada ehliyetsizlik ile muris muvazaası veya vekâlet görevinin kötüye kullanılması birlikte ileri sürülmüşse ehliyet meselesinin öncelikle incelenmesi gerekir.

Muris muvazaası

Muris muvazaası, mirasbırakanın gerçekte bağışlamak istediği tapulu taşınmazı mirasçılarından mal kaçırma amacıyla tapuda satış veya başka bir ivazlı işlem gibi göstermesidir. Görünürdeki işlem tarafların gerçek iradesine uymaz; gizli bağış ise taşınmaz devrinin resmî şekline uygun yapılmadığından geçersizdir.

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 1.4.1974 tarihli, E. 1974/1, K. 1974/2 sayılı kararı bu alanın temel içtihadıdır. Saklı pay sahibi olsun veya olmasın, miras hakkı zedelenen mirasçıların murisin ölümünden sonra kendi miras payları oranında dava açabilmeleri kabul edilmektedir.

Muris muvazaası her karşılıksız kazandırma veya mirasçılar arasında eşitsizlik hâlinde oluşmaz. Mahkeme özellikle şu olguları birlikte inceler:

• Mirasbırakanın devir tarihinde satış yapmasını gerektiren haklı ve makul bir nedeninin bulunup bulunmadığı,
• Taşınmazı alan kişinin ödeme gücü,
• Resmî satış bedeli ile taşınmazın gerçek değeri arasındaki fark,
• Mirasbırakan ile devralan arasındaki ailevi ve sosyal ilişki,
• Mirasbırakanın diğer mirasçılarına yaptığı kazandırmalar,
• Devirden sonra taşınmazın kim tarafından kullanıldığı ve gelirlerinin kime bırakıldığı.

Mirasbırakan sağken muris muvazaasına dayalı dava açılamaz. Dava hakkı ölümle doğar.

Vekâlet görevinin kötüye kullanılması

Vekil, şeklen geniş yetkilerle donatılmış olsa dahi vekâlet verenin menfaatini gözetmek, sadakat ve özenle hareket etmek zorundadır. TBK m. 504 vekâletin kapsamını; TBK m. 506 ise vekilin sadakat ve özen borcunu düzenler.

Vekâletnamede “dilediği bedelle dilediği kişiye satış” yetkisinin bulunması, vekile taşınmazı olağan dışı düşük bedelle yakınlarına devretme veya satış bedelini vekâlet verene aktarmama serbestisi vermez. İç ilişkideki sadakat borcu devam eder.

Tapu iptali bakımından yalnızca vekilin görevi kötüye kullandığının ispatı yeterli olmayabilir. Taşınmazı devralan üçüncü kişinin kötüye kullanmayı bildiği veya bilmesi gerektiği de ortaya konulmalıdır. Üçüncü kişi iyiniyetliyse kazanımı korunabilir; vekâlet veren, vekile karşı tazminat ve hesap verme taleplerine yönelmek zorunda kalabilir.

Sahte vekâletname, sahte kimlik veya sahte belge

Sahte vekâletname ya da sahte kimlik kullanılarak yapılan ilk tescil geçerli bir hukuki sebebe dayanmaz. Ancak taşınmazın sonraki kişilere devredilmesi hâlinde TMK m. 1023 ve m. 1024 kapsamında sonraki malikin iyiniyeti ayrıca incelenir.

Ceza soruşturması veya kovuşturmasında verilen karar, hukuk hâkimini her yönüyle bağlamasa da belgenin sahteliği, imza incelemesi, kamera kayıtları, noter evrakı ve kimlik tespitine ilişkin deliller tapu davası bakımından önemlidir. Ceza dosyasının bekletici mesele yapılması gerekip gerekmediği somut dosyanın durumuna göre değerlendirilir.

İnançlı işlem

İnançlı işlemde taşınmaz belirli bir amaçla başka kişiye devredilir; devralan, kararlaştırılan şart gerçekleştiğinde taşınmazı geri vermeyi üstlenir. Teminat amacıyla yapılan devirler bu uyuşmazlıkların sık rastlanan örneğidir.

5.2.1947 tarihli, E. 1945/20, K. 1947/6 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca inançlı işlem iddiası kural olarak yazılı delille ispatlanır. Belgenin tarafların imzasını taşıması beklenir. Tam bir inanç sözleşmesi bulunmasa bile karşı tarafın elinden çıkmış yazışma, banka dekontu, mesaj veya benzeri belge HMK m. 202 anlamında delil başlangıcı sayılırsa tanık dâhil diğer delillerin değerlendirilmesi mümkün olabilir.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 16.5.2019 tarihli, E. 2019/1663, K. 2019/3078 sayılı kararında banka dekontlarının okunabilir asıllarının getirtilmesi, delil başlangıcı niteliğinin tartışılması ve diğer deliller tüketilmeden yemin deliline geçilmemesi gerektiği belirtilmiştir.

Aile konutunun eşin açık rızası olmadan devri

TMK m. 194'e göre eşlerden biri, diğer eşin açık rızası olmadan aile konutunu devredemez veya konut üzerindeki hakları sınırlayamaz. Aile konutu şerhi korumayı güçlendirir; ancak şerhin bulunmaması her olayda rıza dışı devri geçerli hâle getirmez.

Üçüncü kişinin TMK m. 1023 kapsamında iyiniyetli olup olmadığı somut delillerle değerlendirilir. Taşınmazın aile konutu olarak kullanıldığını bilen veya koşullar gereği bilmesi gereken kişi iyiniyet korumasından yararlanamaz. Buna karşılık gerçek anlamda iyiniyetli sonraki malikin kazanımı korunabilir.

Anayasa Mahkemesi, Zahide Hasgül başvurusunda 30.10.2024 tarihli kararıyla aile konutu ile tapu siciline güvenen üçüncü kişinin menfaatleri arasında derece mahkemelerince somut bir dengeleme yapılmasını esas almış; üçüncü kişinin iyiniyetinin gerekçeli biçimde kabul edildiği olayda aile hayatına saygı hakkının ihlal edilmediğine karar vermiştir. Bu yaklaşım, aile konutu şerhi bulunmayan her devirde otomatik kabul veya otomatik ret yerine, delile dayalı iyiniyet incelemesini öne çıkarmaktadır.

Aile konutundan kaynaklanan tapu iptali ve tescil davalarında görevli mahkeme, uyuşmazlığın aile hukukundan doğması nedeniyle aile mahkemesidir.

Kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik

TMK m. 713/1 uyarınca tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız, aralıksız ve malik sıfatıyla yirmi yıl zilyetliğinde bulunduran kişi, diğer yasal koşullar da varsa tescil isteyebilir. Kamu malları, ormanlar, kıyılar, mera ve zilyetlikle kazanıma kapalı diğer alanlar bu yolla edinilemez.

Tapulu taşınmazlarda olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı istisnaidir. TMK m. 713/2'nin güncel uygulamasında, tapu kütüğünden maliki anlaşılamayan veya hakkında gaiplik kararı verilmiş kişi adına kayıtlı taşınmazlar bakımından koşullar tartışılabilir.

Önemli bir mevzuat düzeltmesi yapılmalıdır: TMK m. 713/2'de daha önce bulunan “ölmüş” sözcüğü Anayasa Mahkemesinin 17.3.2011 tarihli, E. 2009/58, K. 2011/52 sayılı kararıyla iptal edilmiştir. Bu nedenle güncel davalarda yalnızca kayıt malikinin yirmi yıl önce ölmüş olmasına dayanılarak taşınmaz kazanılması kural olarak mümkün değildir. İptal kararından önce kazanma koşullarının tamamlandığı ve davanın açıldığı eski dosyalar yönünden geçiş ve kazanılmış hak tartışmaları ayrıca incelenmelidir.

TMK m. 713/3 gereğince tescil davası Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine yöneltilir. İlan, keşif, zilyetlik tanıkları, hava fotoğrafları, kadastro paftaları ve uzman bilirkişi incelemesi bu dava türünde belirleyicidir.

İmar uygulamasının iptalinden sonra kadastral parselin ihyası

İmar veya parselasyon işleminin hukuka uygunluk denetimi idari yargının görev alanındadır. Buna karşılık tapu sicilindeki kaydın iptali ve kadastral mülkiyet durumunun ihyası istemi adli yargıda görülür.

İmar uygulamasının idari yargı kararıyla iptal edilmesi, bu işleme dayalı tapu kayıtlarını hukuki sebepten yoksun bırakabilir. Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 26.3.2019 tarihli, E. 2016/16918, K. 2019/2729 sayılı kararında, iptal edilen imar uygulamasından sonra kadastral parselin ihyasının yalnızca seçilen birkaç imar parseli üzerinden yapılamayacağı; kadastral sınırlar içinde kalan tüm imar parselleri, yol, park ve diğer alanlarla kayıt maliklerinin belirlenmesi gerektiği vurgulanmıştır.

Bu tür davalarda idari işlemin iptal edilip kesinleşmesi, taraf teşkili ve teknik bilirkişi çalışması ayrı ayrı önem taşır. İdari işlemin iptali istenmeden doğrudan adli yargıda parselasyonun hukuka aykırılığının tartışılması çoğu olayda doğru yöntem değildir.

Davayı, tapu kaydı nedeniyle ayni hakkı zedelenen kişi açabilir. Mirasçılar, mirasbırakanın hakkına veya kendi miras haklarının ihlaline dayalı olarak dava açabilir; ancak hangi hukuki sebebe dayanıldığı aktif dava ehliyeti ve talep edilebilecek pay bakımından sonucu değiştirir.

Dava kural olarak tapuda malik görünen kişiye yöneltilir. Kayıt maliki ölmüşse mirasçılarının davada taraf olması gerekir. Taşınmaz üzerinde ipotek, intifa, oturma hakkı veya başka bir ayni hakkın terkini de isteniyorsa bu hakkın sahibi de davalı gösterilmelidir.

Tapu müdürlüğü, sırf sicili tutan idare olması nedeniyle kural olarak tapu iptali ve tescil davasının davalısı değildir. Tapu sicilinin tutulmasından doğan devlet sorumluluğuna dayalı tazminat talebi ise TMK m. 1007 kapsamında Hazineye yöneltilir ve farklı koşullara tabidir.

Taraf teşkilindeki eksiklik, özellikle mirasçılık, elbirliği mülkiyeti ve imar ihyası davalarında sık rastlanan bozma nedenidir. Davacı tarafın doğru kişiyi hasım göstermemesi yalnızca şekli bir hata değildir; hükmün tapuda uygulanmasını imkânsız hâle getirebilir.

Görevli mahkeme

Genel kural uyarınca tapu iptali ve tescil davaları, dava konusunun değerine bakılmaksızın asliye hukuk mahkemesinde görülür. Bununla birlikte uyuşmazlığın kaynağı özel görevli mahkemeyi gerektirebilir:

• Aile konutuna dayalı davalarda aile mahkemesi,
• Tüketici işlemi niteliğindeki bazı taşınmaz satışlarında tüketici mahkemesi,
• Kadastro tespitine süresinde itiraz edilen hâllerde kadastro mahkemesi,
• Özel kanunla ticaret mahkemesine bırakılan uyuşmazlıklarda asliye ticaret mahkemesi görevli olabilir.

Bu nedenle dava başlığındaki “tapu iptali ve tescil” ibaresi tek başına görevli mahkemeyi belirlemez. Talebin doğduğu hukuki ilişki incelenmelidir.

Yetkili mahkeme

HMK m. 12 uyarınca taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Birden fazla taşınmaza ilişkin dava söz konusuysa ve kanundaki koşullar varsa taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde diğerleri hakkında da dava açılabilir.

Kesin yetki kamu düzenine ilişkindir. Tarafların sözleşmeyle başka bir yer mahkemesini yetkili kılması mümkün değildir.

Saf tapu iptali ve tescil talebinde genel olarak dava şartı arabuluculuk bulunmamaktadır. HUAK m. 18/B'deki zorunlu arabuluculuk; kira, ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti ve komşu hakkı uyuşmazlıkları gibi sınırlı alanlar için düzenlenmiştir.

Bununla birlikte HUAK m. 17/B uyarınca taşınmazın devrine veya taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkin uyuşmazlıklar ihtiyari arabuluculuğa elverişlidir. Tarafların anlaşması hâlinde anlaşma belgesine taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınması gerekir. Şerh sonrasında tapu müdürlüğünden tescil talep edilebilir.

Dava konusu birden fazla talep içeriyorsa zorunlu arabuluculuk değerlendirmesi her talep ve hukuki ilişki bakımından ayrıca yapılmalıdır. Örneğin tapu talebiyle birlikte ticari veya tüketici nitelikte bağımsız bir para alacağı ileri sürülmesi farklı bir dava şartı tartışması yaratabilir.

Bu davalar için bütün hukuki sebeplere uygulanan tek bir zamanaşımı veya hak düşürücü süre yoktur.

• Yolsuz tescil, ehliyetsizlik, muris muvazaası ve vekâlet görevinin kötüye kullanılması gibi mutlak geçersizliğe veya ayni hakka dayalı talepler kural olarak zamanaşımı ya da hak düşürücü süreye tabi değildir.
• Muris muvazaası davası mirasbırakanın ölümünden sonra açılabilir.
• Hata, hile veya korkutma gibi irade bozukluğuna dayalı iptal hakkı TBK m. 39'daki bir yıllık hak düşürücü süreye tabidir. Süre, hata veya hilenin öğrenilmesinden; korkutmanın etkisinin ortadan kalkmasından itibaren işler.
• İnançlı işleme dayalı iade talebinde genel zamanaşımı ve başlangıç anı, sözleşmenin içeriğine, borcun muacceliyetine ve geri verme talebinin reddedildiği tarihe göre ayrıca değerlendirilmelidir. Uygulamada on yıllık genel zamanaşımı tartışması önem taşır.
• TMK m. 713'teki yirmi yıllık süre, dava açma süresi değil, zilyetlikle kazanma koşuludur.
• Kadastro tespitine karşı açılacak davalar ile özel kanunlardan doğan tapu uyuşmazlıklarında çok daha kısa hak düşürücü süreler bulunabilir.

Bir talebin “tapu iptal ve tescil” olarak adlandırılması, dayandığı özel sürenin uygulanmasını engellemez. Süre incelemesi mutlaka hukuki sebep üzerinden yapılmalıdır.

Dava devam ederken taşınmazın üçüncü kişiye devredilmesi, yeni ipotekler kurulması veya dava sonucunun uygulanmasının güçleşmesi ihtimali varsa HMK m. 389 ve devamı uyarınca ihtiyati tedbir istenebilir. Uygulamada taşınmazın üçüncü kişilere devrini önleyen tedbir şerhi talep edilir.

Tedbir otomatik olarak verilmez. Davacı, hakkının varlığını yaklaşık ispat düzeyinde göstermeli ve tedbir verilmezse ciddi bir zararın veya hakkın elde edilmesinin güçleşeceğini açıklamalıdır. Mahkeme gerektiğinde teminat isteyebilir.

Tedbirin kapsamı dava konusu pay veya bağımsız bölümle ölçülü olmalıdır. Taşınmazın tamamını uzun yıllar boyunca işlemez hâle getiren ve düzenli biçimde gözden geçirilmeyen tedbirler mülkiyet hakkı bakımından sorun yaratabilir. Anayasa Mahkemesinin Asuman Keskin başvurusuna ilişkin 29.7.2025 tarihli kararı, uzun süren tapu davalarında tedbirin devamı bakımından kamu makamlarının mülkiyet hakkı üzerindeki külfeti gerekçeli ve ölçülü şekilde değerlendirmesi gerektiğini göstermektedir.

Tapu iptali ve tescil davası, kural olarak para ile değerlendirilebilen bir davadır. Dava değeri, iptali ve tescili istenen taşınmazın veya payın dava tarihindeki değeridir. Nispi peşin harç bu değer üzerinden hesaplanır.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 18.6.2020 tarihli, E. 2017/3982, K. 2020/2828 sayılı kararında, eksik gösterilen dava değerinin keşif yoluyla belirlenmesi ve harcın tamamlatılması gerektiği; harç tamamlanmadan sonraki yargılama işlemlerinin sürdürülemeyeceği belirtilmiştir.

Taşınmaz değerinin düşük gösterilmesi davayı ucuzlatan güvenli bir yöntem değildir. Mahkemece keşif ve bilirkişi incelemesi sonucunda gerçek değer belirlenebilir; eksik harç tamamlatılır. Davanın kaybedilmesi hâlinde karşı vekâlet ücreti ve yargılama gideri de kabul veya ret oranına göre önemli tutarlara ulaşabilir.

İmar uygulamasının iptalinden sonra kadastral parselin ihyasına ilişkin, taraflar arasında gerçek bir mülkiyet çekişmesi bulunmayan bazı davalarda maktu harç ve vekâlet ücreti uygulaması söz konusu olabilir. Bu ayrım dosyanın niteliğine göre yapılmalıdır.

HMK m. 190 uyarınca ispat yükü, kural olarak iddia edilen vakıadan kendi lehine sonuç çıkaran tarafa aittir. Tapu sicilinin resmî niteliği nedeniyle kaydın aksini ileri süren taraf, hukuki sebebine uygun ve güçlü deliller sunmalıdır.

Başlıca deliller şunlardır:

• Güncel ve tedavüllü tapu kayıtları,
• Resmî senet, akit tablosu ve tescile dayanak belgeler,
• Noter vekâletnamesi ve azilname,
• Banka dekontları, hesap hareketleri ve ödeme kayıtları,
• Emlak vergisi, kira ve kullanım belgeleri,
• Mesajlar, e-postalar ve tarafların elinden çıkan diğer yazılı belgeler,
• Tanık anlatımları,
• Sağlık kayıtları, reçeteler, vesayet ve hastane dosyaları,
• Ceza soruşturması ve ceza davası belgeleri,
• Keşif, harita, kadastro ve gayrimenkul değerleme bilirkişi raporları,
• İmar dosyaları, encümen kararları, dağıtım cetvelleri ve idari yargı kararları,
• Hava fotoğrafları ve memleket haritaları.

Delilin varlığı kadar doğru zamanda sunulması da önemlidir. HMK'daki dilekçeler teatisi, ön inceleme ve kesin süre kuralları nedeniyle sonradan sunulmak istenen deliller reddedilebilir.

İyiniyet ve kötüniyetin ispatı

İyiniyetin varlığı kural olarak asıldır. Davacı, taşınmazı devralan sonraki kişinin yolsuzluğu bildiğini veya gerekli özeni gösterseydi bilmesi gerektiğini ispatlamalıdır. Bununla birlikte kötüniyet itiraz niteliğindedir ve dosyadaki olgulardan açıkça anlaşılıyorsa mahkemece kendiliğinden dikkate alınabilir.

Ehliyetsizlikte ispat

İşlem tarihindeki ayırt etme gücü araştırılır. Yalnızca işlemden yıllar sonra düzenlenmiş bir rapora dayanılması çoğu kez yeterli olmaz. Tıbbi kayıtların işlem tarihine yakınlığı, hastalığın seyri, kullanılan ilaçlar ve tanıkların somut gözlemleri birlikte incelenir.

Muris muvazaasında ispat

Muris muvazaası çoğunlukla doğrudan yazılı bir itirafla kanıtlanamaz. Satış bedeli, ödeme gücü, mirasbırakanın ekonomik ihtiyacı, aile içi ilişkiler ve taşınmazın fiilî kullanımı gibi olgulardan hareketle gerçek irade belirlenir. Tek başına düşük satış bedeli her zaman muvazaanın kesin kanıtı değildir.

İnançlı işlemde ispat

İnançlı işlem iddiasında yazılı delil merkezi önemdedir. Banka dekontu, mesaj veya yazışma yalnızca para transferini değil, taşınmazın geri verilmesi yönündeki anlaşmayı da gösterebilecek içerikte olmalıdır. Delil başlangıcının karşı tarafın elinden çıkması veya karşı tarafça kabul edilebilir biçimde ilişkilendirilmesi gerekir.

1. Muris muvazaasında gerçek irade araştırılır

1.4.1974 tarihli, E. 1974/1, K. 1974/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca görünürde satış, gerçekte bağış niteliğindeki devirlerde miras hakkı zedelenen mirasçılar tapu iptali ve tescil isteyebilir. Uygulamada belirleyici husus, mirasbırakanın mal kaçırma iradesidir.

2. Kötüniyet yalnızca bir savunma değildir

8.11.1991 tarihli, E. 1990/4, K. 1991/3 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı, tapu siciline güven ilkesinin gerçekten iyiniyetli kişiyi koruduğunu; kötüniyetin itiraz niteliğinde olması nedeniyle yargılamanın sonuna kadar ileri sürülebileceğini ve mahkemece kendiliğinden gözetilebileceğini kabul eder.

3. Ehliyetsizlikte karşı tarafın iyiniyeti işlemi kurtarmaz

11.6.1941 tarihli 4/21 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ve sonraki yerleşik uygulama, ayırt etme gücü bulunmayan kişinin işleminin karşı taraf iyiniyetli olsa dahi geçerli olmayacağını kabul eder. Ancak ehliyetsizlik mutlaka işlem tarihi itibarıyla teknik ve somut delillerle saptanmalıdır.

4. İnançlı işlem yazılı delille kanıtlanmalıdır

5.2.1947 tarihli 20/6 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı, inançlı işleme dayalı taleplerin yazılı delille ispatı ilkesini yerleştirmiştir. Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin E. 2019/1663, K. 2019/3078 sayılı kararı, banka dekontlarının delil başlangıcı olabileceğini ve delillerin aşamalı biçimde değerlendirilmesi gerektiğini ortaya koyar.

5. Aile konutu ile üçüncü kişinin iyiniyeti somut olarak dengelenir

Anayasa Mahkemesinin 30.10.2024 tarihli Zahide Hasgül kararı, aile konutunun korunması ile tapu siciline güvenerek hak kazanan üçüncü kişinin menfaatinin dosyadaki deliller üzerinden dengelenmesini gerekli görür. Şerhin bulunmaması tek başına bütün uyuşmazlığı çözmez.

6. Olağanüstü zamanaşımında “ölmüş malik” hükmü güncel değildir

Anayasa Mahkemesinin E. 2009/58, K. 2011/52 sayılı kararıyla TMK m. 713/2'deki “ölmüş” sözcüğü iptal edilmiştir. Güncel metin ve uygulama değerlendirilmeden eski karar ve makalelerdeki “malik yirmi yıl önce ölmüşse taşınmaz kazanılır” açıklamasına dayanılması ciddi hak kaybına yol açabilir.

7. İptal edilen imar uygulamasında bütünsel ihya gerekir

Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin E. 2016/16918, K. 2019/2729 sayılı kararı, kadastral parselin ihyasının tüm imar parsellerini ve kamusal alanları kapsayacak biçimde teknik olarak kurulmasını arar. Eksik taraf teşkiliyle verilen kısmi ihya kararı tapuda uygulanamaz.

Tapu siciline güven ile gerçek malikin korunması arasındaki gerilim, tapu iptali davalarının temel tartışmasıdır. Sicile güven ilkesi taşınmaz piyasasında işlem güvenliğini sağlar; ancak sahtecilik, aile içi kötüye kullanım veya muvazaalı devirlerde yalnızca tapu kaydına bakılması gerçek hak sahibini ağır biçimde zarara uğratabilir.

Öğretide iyiniyet incelemesinin ne kadar geniş tutulacağı, özellikle aile konutu ve sahte vekâletname olaylarında tartışmalıdır. Baskın yaklaşım, alıcının tapu kaydı dışında makul ölçüde araştırma yapmasını gerektiren somut emareler varsa salt sicile bakmakla yetinemeyeceği yönündedir. Bunun sınırı, taşınmazın niteliğine, tarafların ilişkisine ve işlem koşullarına göre belirlenir.

Bir diğer tartışma, ayni talep ile tazminat talebinin birlikte veya terditli ileri sürülmesidir. Taşınmaz iyiniyetli üçüncü kişiye geçmişse tapu iptali mümkün olmayabilir. Bu ihtimal baştan öngörülerek vekile, sahte işlemi yapan kişiye, ilk devralana veya şartları oluşmuşsa TMK m. 1007 kapsamında Hazineye yöneltilecek tazminat talebi değerlendirilmelidir. Ancak ayni talep ile tazminat talebinin tarafları, görevli mahkemesi ve zamanaşımı aynı olmayabilir.

1. Tapu kaydının yalnızca güncel örneği değil, bütün tedavül zinciri ve dayanak belgeleri incelenmelidir.
2. Hukuki sebep açık seçilmelidir. Ehliyetsizlik, hile, muris muvazaası ve vekâlet görevinin kötüye kullanılması birbirinin yerine kullanılan kavramlar değildir.
3. Davalılar eksiksiz belirlenmelidir. Kayıt maliki, mirasçılar, ipotek alacaklısı ve diğer hak sahipleri yönünden taraf teşkili kontrol edilmelidir.
4. Taşınmazın güncel devrini önlemek için tedbir talebi dava açılırken gerekçeli biçimde sunulmalıdır.
5. Tapu kaydı üçüncü kişiye geçmişse iyiniyet analizi yapılmadan yalnızca ilk işlemin geçersizliğine dayanılmamalıdır.
6. Tazminatın terditli talep edilip edilmeyeceği ve kime yöneltileceği dava açılmadan önce değerlendirilmelidir.
7. Dava değeri gerçekçi gösterilmeli, harç ve karşı vekâlet ücreti riski hesaplanmalıdır.
8. Sağlık, banka, noter ve imar kayıtlarının saklama süreleri dikkate alınarak deliller gecikmeden güvence altına alınmalıdır.

Hukuki sebebi belirsiz bırakmak

Aynı olayda birden fazla hukuki sebebe dayanılabilir. Fakat maddi olayların hangi sebebi desteklediği açıklanmazsa mahkemenin araştırma alanı belirsizleşir ve ispat stratejisi zayıflar.

Yalnızca tapu müdürlüğünü davalı göstermek

Tapu müdürlüğü kural olarak kayıt maliki değildir. Dava, sicilde hak sahibi görünen kişilere yöneltilmelidir.

Tescil talep etmeden sadece iptal istemek

Tapu sicilinin boş bırakılması istisnaidir. Kural olarak iptal ile birlikte kimin adına hangi payla tescil istendiği açıkça belirtilmelidir.

Üçüncü kişinin iyiniyetini tartışmamak

İlk işlem geçersiz olsa bile sonraki malikin iyiniyeti davanın reddine yol açabilir. Taraf ilişkileri ve devir zinciri ayrıntılı incelenmelidir.

Delilleri geç sunmak

Dilekçeler aşamasında bildirilmeyen veya kesin sürede sunulmayan deliller sonradan dikkate alınmayabilir. Özellikle tanık listesi, banka kayıtları ve sağlık belgeleri yönünden usul takvimi izlenmelidir.

Eski TMK m. 713/2 metnine dayanmak

“Malik yirmi yıl önce öldü” gerekçesi, Anayasa Mahkemesinin 2011 tarihli iptal kararı nedeniyle güncel davalarda tek başına yeterli değildir.

İmar işlemine karşı yanlış yargı kolunda dava açmak

Parselasyon işleminin iptali idari yargıda; iptal sonrasında tapu sicilinin düzeltilmesi ise kural olarak adli yargıda ele alınır. Talebin hangi aşamada bulunduğu doğru belirlenmelidir.

İlk derece mahkemesi kararına karşı istinaf süresi, gerekçeli kararın usulüne uygun tebliğinden itibaren iki haftadır. Bölge adliye mahkemesinin temyize açık kararlarına karşı temyiz süresi de tebliğden itibaren iki haftadır.

İstinaf ve temyiz yolunun açık olup olmadığı, HMK'daki parasal sınırlar ve kararın niteliğine göre belirlenir. HMK Ek Madde 1'in 2025 yılında değiştirilen ikinci fıkrası uyarınca istinaf ve temyiz parasal sınırlarında davanın açıldığı tarihteki miktar esas alınmaktadır. Her yıl yeniden değerlenen sınırlar nedeniyle dava ve karar tarihi üzerinden ayrıca hesap yapılmalıdır.

Taşınmazın aynına ilişkin kararlar HMK m. 350/2 ve m. 367/2 gereğince kesinleşmeden yerine getirilemez. Tapu iptali ve tescil kararı verilmiş olsa bile karar kesinleşmeden tapuda tescil işlemi yapılamaz.

Tapu iptali ve tescil davalarında sonuç, çoğu zaman tek bir belgeye değil, devir zincirinin tamamına ve olayların ekonomik gerçekliğine bağlıdır. Tapu kaydının mevcut olması güçlü bir başlangıç noktasıdır; fakat geçersiz hukuki işlem, yetkisiz temsil, muvazaa veya ehliyetsizlik ispatlandığında sicilin düzeltilmesi mümkündür. Buna karşılık sicile iyiniyetle güvenen üçüncü kişinin korunması, gerçek malikin ayni talebini ortadan kaldırabilir.

Bu nedenle dava stratejisi yalnızca “tapu iptal edilsin” talebi üzerine kurulamaz. Doğru hukuki sebep, doğru davalılar, tedbir talebi, iyiniyet analizi, alternatif tazminat seçeneği, dava değeri ve deliller birlikte planlanmalıdır. Özellikle eski tarihli işlemlerde sağlık kayıtları, banka belgeleri ve noter evrakının zamanında temin edilmemesi ispatı güçleştirebilir.

Tapu iptali ve tescil uyuşmazlıklarında yanlış mahkemede dava açılması, eksik taraf teşkili, sürenin kaçırılması veya delillerin usulüne uygun sunulmaması hak kaybına neden olabilir. Her dosya; tapu tedavülleri, işlemin hukuki sebebi, tarafların ilişkisi ve üçüncü kişinin iyiniyeti birlikte değerlendirilerek ele alınmalıdır.

Somut olayınızın güncel mevzuat ve uygulanabilir yargı kararları çerçevesinde incelenmesi için Günser + Partners ile iletişime geçebilirsiniz.

Güncellik tarihi: 30 Temmuz 2026

Bu çalışma, yüklenen kaynak metindeki konu başlıkları esas alınarak yeniden yazılmış; güncelliğini yitiren veya aşırı kesin ifade edilen bölümler düzeltilmiştir. Özellikle TMK m. 713/2'deki “ölmüş” sözcüğünün iptali, aile konutunda üçüncü kişinin iyiniyetinin somut değerlendirilmesi, ihtiyari taşınmaz arabuluculuğu ve kanun yolu parasal sınırlarında dava tarihinin esas alınmasına ilişkin güncel düzenleme metne işlenmiştir.

Başlıca mevzuat

• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu: m. 2, 3, 6, 9, 13, 15, 194, 706, 713, 1007, 1023, 1024, 1025.
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu: m. 19, 39, 504, 506 ve genel zamanaşımı hükümleri.
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu: m. 2, 12, 125, 190, 202, 266, 345, 350, 361, 367, 389 ve Ek Madde 1.
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu: m. 17/B ve 18/B.
• 492 sayılı Harçlar Kanunu: m. 16 ve 32.

Başlıca doktrin kaynakları

• M. Kemal Oğuzman, Özer Seliçi, Saibe Oktay-Özdemir, Eşya Hukuku - tapu sicili, yolsuz tescil ve sicile güven ilkesi.
• A. Lale Sirmen, Eşya Hukuku - taşınmaz mülkiyeti, tescil ve tapu sicilinin düzeltilmesi.
• Fikret Eren, Borçlar Hukuku Genel Hükümler - muvazaa, irade bozuklukları ve geçersizlik.
• Hakan Pekcanıtez, Oğuz Atalay, Muhammet Özekes, Medeni Usul Hukuku - ispat yükü, deliller, ihtiyati tedbir ve kanun yolları.

Başlıca içtihatlar

• Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu, 1.4.1974, E. 1974/1, K. 1974/2 - muris muvazaası.
• Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu, 8.11.1991, E. 1990/4, K. 1991/3 - kötüniyetin itiraz niteliği.
• Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı, 11.6.1941, 4/21 - ehliyetsizlikte karşı tarafın iyiniyeti.
• Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı, 5.2.1947, E. 1945/20, K. 1947/6 - inançlı işlemin ispatı.
• Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 16.5.2019, E. 2019/1663, K. 2019/3078 - banka dekontu, delil başlangıcı ve yemin.
• Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 18.6.2020, E. 2017/3982, K. 2020/2828 - dava değeri ve harç.
• Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 26.3.2019, E. 2016/16918, K. 2019/2729 - imar uygulamasının iptalinden sonra kadastral parselin ihyası.
• Anayasa Mahkemesi, E. 2009/58, K. 2011/52, 17.3.2011 - TMK m. 713/2'deki “ölmüş” sözcüğünün iptali.
• Anayasa Mahkemesi, Zahide Hasgül Başvurusu, B. No: 2021/263, 30.10.2024 - aile konutu ve iyiniyetli üçüncü kişi.
• Anayasa Mahkemesi, Asuman Keskin Başvurusu, B. No: 2020/25811, 29.7.2025 - uzun süren ihtiyati tedbir ve mülkiyet hakkı.

Yayın notu: Parasal sınırlar her yıl yeniden değerlenmektedir. Somut dosyada istinaf ve temyiz yolunun açık olup olmadığı, davanın açıldığı tarih ve uyuşmazlık değeri üzerinden ayrıca kontrol edilmelidir. İçtihatların somut olaya uygulanabilirliği, devir zinciri ve dava sebebi değiştikçe farklılaşabilir.