Vekâlet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası

Türk Borçlar Kanunu m.506 uyarınca vekil, üstlendiği iş ve hizmetleri vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek sadakat ve özenle yürütmek zorundadır. Bu borç, yalnız vekâletnamede yazılı talimatlarla sınırlı değildir.

Vekile “dilediği kişiye, dilediği bedelle satış” yetkisi verilmiş olması dahi dürüstlük kuralına aykırı, vekâlet vereni açıkça zarara uğratan işlemleri meşru hâle getirmez.

TBK m.504'e göre vekâletin kapsamı sözleşmede açıkça gösterilmemişse görülecek işin niteliğine göre belirlenir. Vekil özel olarak yetkilendirilmedikçe taşınmazı devredemez veya ayni hakla sınırlandıramaz.

Noter vekâletnamesinde satış yetkisinin bulunması, iç ilişkideki sadakat ve özen yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. Dış temsil yetkisi ile vekilin vekâlet verene karşı iç ilişkiden doğan borçları birbirinden ayrılmalıdır.

Uyuşmazlığın sonucu çoğu kez taşınmazı devralan üçüncü kişinin iyi niyetli olup olmadığına bağlıdır.

Üçüncü kişi, vekilin görevini kötüye kullandığını bilmiyor ve gerekli özeni göstermesine rağmen bilmesi de beklenmiyorsa işlem kural olarak vekâlet vereni bağlar. Bu durumda vekâlet verenin vekile karşı tazminat ve hesap verme talepleri gündeme gelir.

Alıcı, vekille çıkar ve işbirliği içindeyse veya somut olayın özellikleri karşısında kötüye kullanmayı bilmesi gerekiyorsa iyi niyet korumasından yararlanamaz. Akrabalık, olağan dışı düşük bedel, bedelin ödendiğine ilişkin kayıt bulunmaması, taşınmazın kısa sürede el değiştirmesi, vekilin ekonomik menfaat sağlaması ve tarafların dava öncesi davranışları birlikte değerlendirilir.

Tapu iptal ve tescil talebinde genel olarak şu hususlar araştırılır:

• Geçerli bir temsil veya vekâlet ilişkisinin bulunması,
• Vekilin sadakat ve özen borcuna aykırı davranması,
• İşlemin vekâlet vereni zarara uğratması,
• Devralanın kötü niyetli olması veya vekille birlikte hareket etmesi,
• Tescilin gerçek hak durumunu yansıtmaması.

Taşınmaz daha sonra başka kişilere devredilmişse her devir halkası ayrı incelenir. Tapu siciline güvenerek ayni hak kazanan iyi niyetli üçüncü kişinin kazanımı TMK m.1023 kapsamında korunabilir.

Tapu iptal ve tescil davalarında görevli mahkeme, dava değerine bakılmaksızın asliye hukuk mahkemesidir. Taşınmazın aynına ilişkin davalarda HMK m.12 gereğince taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.

Dava yalnız vekile karşı tazminat veya hesap verme istemine dayanıyorsa görev ve yetki, talebin niteliğine ve tarafların sıfatına göre ayrıca belirlenir.

Vekâlet görevinin kötüye kullanılmasına dayalı tapu iptal ve tescil istemi, mülkiyet hakkına dayalı ayni talep niteliğinde değerlendirildiğinde kural olarak zamanaşımına tabi değildir. Ancak bu ifade bütün talepler için geçerli değildir.

Vekile karşı bedel, hesap verme, tazminat veya alacak talebi ileri sürülüyorsa TBK'nın sözleşmesel sorumluluk ve zamanaşımı hükümleri uygulanabilir. Taşınmazın iyi niyetli üçüncü kişiye geçmesi nedeniyle tapu iptali mümkün değilse yöneltilecek tazminat talebinin süresi ayrıca hesaplanmalıdır.

Bu nedenle “vekâletin kötüye kullanılması davaları hiçbir süreye tabi değildir” şeklindeki genel ifade hukuken güvenli değildir.

Vekâlet görevinin kötüye kullanıldığını ileri süren taraf, iddiasının dayandığı vakıaları ispatlamalıdır. Ancak ödeme yaptığını, satış bedelini vekâlet verene teslim ettiğini veya özel bir talimatla hareket ettiğini savunan taraf, bu savunmasını destekleyen delilleri sunmalıdır.

Önemli deliller şunlardır:

• Noter vekâletnamesi ve talimatlar,
• Tapu akit tablosu ve resmi senet,
• Banka hareketleri ve ödeme belgeleri,
• Taşınmazın işlem tarihindeki gerçek değeri,
• Taraflar arasındaki yazışmalar,
• Alıcı ile vekil arasındaki yakınlık ve ticari ilişki,
• Bilirkişi raporu, keşif ve tanık beyanları,
• Satış sonrası fiilî kullanım ve bedelin akıbeti.

Taşınmazın dava sırasında yeniden devredilmesi veya ayni hakla sınırlandırılması riski varsa HMK m.389 ve devamı uyarınca ihtiyati tedbir talep edilebilir. Tedbir kararı otomatik değildir; yaklaşık ispat, gecikme nedeniyle ciddi zarar tehlikesi ve ölçülülük değerlendirilir.

• Vekâletnamede satış yetkisi bulunduğu için kötüye kullanımın mümkün olmadığının sanılması,
• Yalnız düşük satış bedeline dayanılıp alıcının kötü niyetinin somutlaştırılmaması,
• Taşınmazın sonraki maliklerinin davaya dâhil edilmemesi,
• Tapu iptal ve tescil ile tazminat taleplerinin süre bakımından aynı kabul edilmesi,
• Satış bedelinin akıbetine ilişkin banka kayıtlarının getirtilmemesi,
• Taşınmazın bulunduğu yer dışında dava açılması.

Vekâlet görevinin kötüye kullanılması davalarında sonuç, vekâletnamenin metninden çok işlemin ekonomik gerçekliği ve tarafların davranışlarıyla belirlenir. Dava açılmadan önce tapu kayıtları, ödeme hareketleri, taşınmazın gerçek değeri ve devir zinciri birlikte incelenmelidir.

Bu tür uyuşmazlıklarda yanlış kişiye husumet yöneltilmesi, tedbir talebinin gecikmesi veya alacak taleplerinde zamanaşımının gözden kaçırılması hak kaybına neden olabilir. Somut olayınızın değerlendirilmesi için Günser + Partners ile iletişime geçebilirsiniz.