Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nasıl Yapılır?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kanunda bağımsız bir sözleşme tipi olarak bütün unsurlarıyla düzenlenmiş değildir. Sözleşme, Türk Borçlar Kanunu’ndaki eser sözleşmesi hükümleri ile taşınmaz devri veya taşınmaz satış vaadine ilişkin kuralların birleştiği, iki tarafa borç yükleyen karma bir sözleşmedir.

Yüklenicinin temel borcu, yalnızca kaba inşaatı ortaya çıkarmak veya arsa sahibine düşen dairelerin anahtarını teslim etmek değildir. Yapının sözleşmeye, onaylı projeye, imar mevzuatına ve fen kurallarına uygun biçimde tamamlanması; kararlaştırılmışsa yapı kullanma izin belgesinin alınması, kat irtifakı veya kat mülkiyeti işlemlerinin yapılması, ortak alanların bitirilmesi ve bağımsız bölümlerin hukuken ve fiilen kullanılabilir şekilde teslimi de borcun kapsamına girebilir.

Arsa sahibinin temel borcu ise sözleşmede belirlenen payları, kararlaştırılan koşullar gerçekleştiğinde yükleniciye devretmektir. Pay devrinin peşinen, aşamalı veya inşaatın tamamlanmasından sonra yapılması mümkündür. Hangi yöntemin seçildiği, tarafların risk dağılımını doğrudan etkiler.

Türk Borçlar Kanunu’nun 470. maddesi eser sözleşmesini; yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, iş sahibinin de bunun karşılığında bedel ödemeyi üstlendiği sözleşme olarak tanımlar. Kat karşılığı inşaatta bedel çoğunlukla para değil, arsa payı veya bağımsız bölümdür. Bu özellik, sözleşmenin eser sözleşmesi yönünü ortadan kaldırmaz; ancak taşınmaz devrine ilişkin emredici şekil kurallarını da devreye sokar.[^2]

Uyuşmazlığın niteliğine göre başlıca şu hükümler önem taşır:

• Türk Borçlar Kanunu: Eser sözleşmesi, karşılıklı borçların ifası, temerrüt, dönme, tazminat, ceza koşulu, alacağın devri, ayıp ve zamanaşımı hükümleri.
• Türk Medeni Kanunu: Dürüstlük ve iyiniyet, taşınmaz mülkiyetinin devri, paylı mülkiyette önemli yönetim ve tasarruf işlemleri, tapu siciline güven, şerh ve yolsuz tescil hükümleri.
• Tapu Kanunu: Tapuda işlem, noterlikçe düzenlenen sözleşmelerin şerhi ve şerhin süresi.
• Noterlik Kanunu: Taşınmaz satış vaadi ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin düzenleme biçiminde yapılmasına ilişkin hükümler.
• Hukuk Muhakemeleri Kanunu: Görev, yetki, taraf teşkili, ispat yükü, belgeyle ispat, bilirkişi, keşif, delil tespiti ve ihtiyati tedbir.
• Türk Ticaret Kanunu ve Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun: Tarafların sıfatına ve uyuşmazlığın niteliğine göre görevli mahkeme ile dava şartı arabuluculuk.
• İmar Kanunu, Kat Mülkiyeti Kanunu ve ilgili ikincil mevzuat: Ruhsat, proje, yapı kullanma izin belgesi, kat irtifakı, kat mülkiyeti ve yapı güvenliği.

Sözleşmenin yapıldığı tarih önemlidir. Uyuşmazlık eski tarihli bir sözleşmeden doğuyorsa yürürlük ve geçiş hükümleri ayrıca incelenmelidir. Eski Borçlar Kanunu dönemine ait kararların güncel uyuşmazlığa uygulanmasında, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun yürürlük hükümleri ve sonraki içtihat değişiklikleri gözden kaçırılmamalıdır.

Sözleşme Noterde Düzenleme Biçiminde Yapılmalıdır

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi taşınmaz mülkiyetini devretme borcu doğurduğundan, kural olarak resmi şekle tabidir. Uygulamada sözleşme noterlikte düzenleme biçiminde yapılır. Sadece tarafların imzalarının noter tarafından onaylanması, resmi şeklin yerini her durumda tutmaz.

Şekil şartının hukuki dayanağı; Türk Medeni Kanunu’nun taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin resmi biçimde yapılmasını öngören 706. maddesi, Türk Borçlar Kanunu’nun şekle ilişkin 12. maddesi, Tapu Kanunu’nun 26. maddesi ile Noterlik Kanunu’nun 60 ve 89. maddeleridir.[^3]

Adi yazılı veya sözlü yapılan bir sözleşme, kural olarak taraflara geçerli bir arsa payı devri ve inşaat borcu ilişkisi sağlamaz. Geçersiz sözleşmeye dayanılarak verilenlerin iadesi, somut olaya göre sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde talep edilebilir. Bununla birlikte şekle aykırılığın ileri sürülmesi her olayda aynı sonucu doğurmaz.

Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 30 Eylül 1988 tarihli, 1987/2 Esas ve 1988/2 Karar sayılı kararında; geçersiz biçimde yapılan bağımsız bölüm satımında alıcının edimlerini tamamen yerine getirmesi, bağımsız bölümün teslim edilmesi ve malik gibi kullanılması gibi sıkı koşullar altında, şekil geçersizliğine dayanmanın Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesine aykırı olabileceği kabul edilmiştir.[^4] Bu karar, şekil şartını kaldıran genel bir kural değildir. Dürüstlük kuralı istisnası, ancak somut olayın özellikleri haklı kılıyorsa uygulanabilir.

Sonradan Yapılan Değişiklikler de Şekil Bakımından İncelenmelidir

Tarafların daha sonra yapacağı her ek protokolün otomatik olarak geçersiz olduğu söylenemez. Ancak arsa paylarının dağılımını, bağımsız bölüm paylaşımını, temel karşı edimleri, devir zamanını veya taşınmaz devri borcunun kapsamını değiştiren esaslı düzenlemelerin de resmi şekle uygun yapılması gerekir.

Buna karşılık, sözleşmenin özünü ve taşınmaz devri borcunu değiştirmeyen uygulama ayrıntılarının hangi şekle tabi olacağı, düzenlemenin içeriğine göre değerlendirilir. “Ek protokol” başlığı kullanılması tek başına yeterli değildir; belgenin tarafların borçlarında neyi değiştirdiği önemlidir.

Bütün Arsa Maliklerinin Katılımı Neden Önemlidir?

Arsa paylı mülkiyete konuysa, inşaat yapılması ve taşınmazın ekonomik-hukuki yapısının esaslı biçimde değiştirilmesi bakımından bütün paydaşların iradesi önem taşır. Türk Medeni Kanunu’nun 692. maddesi uyarınca olağan kullanımın ötesindeki yapı işleri ve tasarruflar için bütün paydaşların kabulü aranabilir.

Bu nedenle şu kontroller sözleşme öncesinde yapılmalıdır:

1. Tapudaki bütün maliklerin ve pay oranlarının belirlenmesi,
2. Miras intikali tamamlanmamışsa veraset ve tescil işlemlerinin sonuçlandırılması,
3. Kısıtlı, küçük veya tüzel kişi malik bulunuyorsa temsil ve izin koşullarının incelenmesi,
4. Vekâletle işlem yapılacaksa vekâletnamenin sözleşme ve tapu işlemlerini açıkça kapsaması,
5. Aile konutu şerhi, haciz, ipotek, ihtiyati tedbir, intifa veya diğer sınırlamaların araştırılması.

Maliklerden birinin sözleşme dışında bırakılması, sonradan verilecek icazet veya payların tek elde toplanması gibi gelişmelerin hukuki etkisi somut olaya göre değişebilir. Başlangıçta taraf ve tapu yapısının eksiksiz kurulması, sonradan çıkacak geçerlilik tartışmalarını büyük ölçüde azaltır.

Noterlikçe düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflardan birinin istemiyle tapu siciline şerh edilebilir. Tapu Kanunu’nun 26. maddesi uyarınca şerh, beş yıl içinde satış veya tescil gerçekleşmezse tapu idaresince resen terkin edilir.[^5]

Şerh, yükleniciye kendiliğinden mülkiyet kazandırmaz ve arsa sahibinin edimini ifa edip etmediği tartışmasını çözmez. Buna karşılık sözleşmeden doğan kişisel hakkın sonraki hak sahiplerine karşı ileri sürülebilmesi bakımından önemli bir koruma sağlar.

2025 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı sonrasında şerhin pratik değeri daha da artmıştır. Üçüncü kişilerin tapu siciline güvenerek iyiniyetli ayni hak kazandığı iddiasının dinlenmesi gerektiğinden, tapuda görünen sözleşme şerhi, üçüncü kişinin iyi veya kötü niyetinin değerlendirilmesinde belirleyici olabilecek olgulardan biridir. Şerh verilmemesi, arsa sahibinin bütün haklarını ortadan kaldırmaz; fakat üçüncü kişilerle çıkacak uyuşmazlıklarda ispat ve risk yönetimini zorlaştırabilir.

Şerhin kapsamı hazırlanırken taşınmazın ada-parsel bilgileri, sözleşme tarihi ve noterlik bilgileri hatasız yazılmalıdır. Tapu kaydında tedbir veya başka bir takyidat bulunması halinde şerh talebinin sonucu, tedbir kararının kapsamına göre ayrıca incelenmelidir; bütün tedbirlerin şerhi otomatik olarak engellediği söylenemez.## Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nasıl Hazırlanmalıdır?

İyi bir sözleşme yalnızca hangi dairelerin kime ait olacağını gösteren bir paylaşım metni değildir. İmar ve tapu incelemesi, teknik proje, finansman modeli, teminat yapısı ve devir takvimi aynı hukuki metinde birbirini tamamlamalıdır.

1. Taşınmaz ve İmar Durumu Açıkça Belirlenmelidir

Sözleşmede taşınmazın ili, ilçesi, mahallesi, ada ve parsel numarası, yüzölçümü, malik ve pay bilgileri yazılmalıdır. Tapu kaydı ile fiili durumun uyuşup uyuşmadığı; çap, aplikasyon, terk, tevhit, ifraz, yola veya yeşil alana terk yükümlülükleri araştırılmalıdır.

Mevcut imar durumuna göre kaç bağımsız bölüm yapılabileceği konusunda yalnızca yüklenicinin beyanına güvenilmemelidir. İmar çapı, plan notları, emsal, çekme mesafeleri, yükseklik, otopark, sığınak, yangın, zemin ve yapılaşma koşulları teknik uzmanlarca incelenmelidir. Sözleşmedeki paylaşımın uygulanabilirliği, ruhsat aşamasında ilk kez test edilmemelidir.

2. Bağımsız Bölüm Paylaşımı Belirsiz Bırakılmamalıdır

Arsa sahibine ve yükleniciye bırakılacak bağımsız bölümler; blok, kat, cephe, bağımsız bölüm numarası, kullanım türü, yaklaşık net ve brüt alan, eklenti, otopark ve depo bilgileriyle gösterilmelidir. Paylaşım planı sözleşmenin eki yapılmalı, eklerin de resmi işlem içinde taraflarca kabul edildiği açık olmalıdır.

“Üst katlardan üç daire” veya “eşit nitelikte bağımsız bölümler” gibi ifadeler, proje değiştiğinde ciddi uyuşmazlık doğurur. Alan farkının hangi oranda tolere edileceği ve tolerans aşılırsa denkleştirmenin nasıl yapılacağı düzenlenmelidir.

İmar değişikliğiyle ek bağımsız bölüm ortaya çıkması veya projenin küçülmesi ihtimalinde paylaşım yöntemi baştan kararlaştırılmalıdır. Sözleşmede hüküm yoksa çözüm, sözleşmenin bütünü, tarafların edim dengesi ve somut olayın koşullarına göre belirlenir. Her durumda otomatik “yarı yarıya paylaşım” sonucu çıkarılması doğru değildir.

3. Teknik Şartname Ölçülebilir Olmalıdır

“Birinci sınıf malzeme”, “lüks işçilik” veya “emsallerine uygun” gibi ifadeler tek başına yeterli değildir. Teknik şartnamede mümkün olduğu ölçüde şu unsurlar bulunmalıdır:

• Taşıyıcı sistem, beton ve donatı sınıfları,
• Dış cephe, çatı, su ve ısı yalıtımı,
• Pencere, kapı, cam ve doğrama özellikleri,
• Isıtma, soğutma, elektrik, sıhhi tesisat ve yangın sistemleri,
• Asansör, jeneratör, su deposu ve ortak alan donanımları,
• Zemin, seramik, parke, mutfak ve banyo malzemeleri,
• Marka veya teknik standardın yanında muadil ürün kullanma koşulları,
• Peyzaj, çevre düzenlemesi, otopark, depo ve güvenlik sistemleri,
• Numune onayı, teknik kontrol ve aykırılığın giderilme usulü.

Belirli bir marka yazılacaksa ürünün üretimden kalkması veya temin edilememesi ihtimali için, muadil ürünün hangi objektif ölçüte göre seçileceği belirlenmelidir. Muadil seçme yetkisinin tek taraflı ve sınırsız biçimde yükleniciye bırakılması arsa sahibini korumaz.

4. Ruhsat ve İdari İşlemlerin Sorumlusu Gösterilmelidir

Yapı ruhsatını kimin alacağı, proje ve harç giderlerini kimin ödeyeceği, yıkım ve tahliye işlemleri, altyapı bağlantıları, cins değişikliği, kat irtifakı, kat mülkiyeti ve yapı kullanma izin belgesi açıkça düzenlenmelidir.

Ruhsatın alınmasına ilişkin borcun hangi tarafa ait olduğu sözleşmeden anlaşılmıyorsa, uyuşmazlık sözleşmenin amacı, vekâletnameler, tarafların sıfatı ve fiili uygulama dikkate alınarak çözülür. Bu nedenle “bütün resmi işlemler yükleniciye aittir” gibi genel bir cümle yerine, işlem ve gider kalemleri ayrı ayrı yazılmalıdır.

5. İnşaata Başlama ve Teslim Tarihi Objektif Olaylara Bağlanmalıdır

Süre başlangıcı; sözleşme tarihi, taşınmazın boş teslimi, gerekli vekâletnamenin verilmesi, ruhsatın alınması veya yıkımın tamamlanması gibi objektif bir olaya bağlanabilir. Birden fazla ön koşul varsa, hangisinin süreyi başlatacağı açık olmalıdır.

Teslim kavramı da tanımlanmalıdır. Fiili anahtar teslimi, yapı kullanma izin belgesi, ortak alanların tamamlanması, aboneliklerin kurulması, ayıp ve eksiklerin giderilmesi ile kat mülkiyetinin kurulması aynı tarihte gerçekleşmeyebilir. Gecikmenin hangi aşamaya göre hesaplanacağı sözleşmede belirlenmezse, mahkeme sözleşmenin bütünü ve yapının kullanılabilirliği üzerinden yorum yapmak zorunda kalır.

Mücbir sebep ve süre uzatımı maddeleri soyut bırakılmamalıdır. Her ekonomik güçlük, fiyat artışı veya finansman sorunu mücbir sebep değildir. Olayın yüklenicinin kontrolü dışında olması, ifayı gerçekten engellemesi ve gecikmeyle uygun nedensellik bağının bulunması gerekir. Bildirim süresi, belge sunma yükümlülüğü ve verilecek ek süre düzenlenmelidir.

6. Arsa Payı Devri Aşamalı ve Güvenceli Kurulmalıdır

Arsa paylarının tamamının işin başında yükleniciye devredilmesi, arsa sahipleri bakımından en ağır risklerden biridir. Yüklenicinin payları üçüncü kişilere satması veya ipotek etmesi halinde, sonradan sözleşmenin geçersizliği ya da geriye etkili feshi kararı verilmesi, tapuların kendiliğinden arsa sahibine dönmesini artık garanti etmez. Üçüncü kişi iyiniyetliyse 2025 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca ayni hakkı korunabilir.[^1]

Bu nedenle devir takvimi mümkün olduğunca gerçekleşen imalat aşamalarına bağlanmalıdır. Örneğin temel, taşıyıcı sistem, kaba inşaat, ince işler, yapı kullanma izin belgesi ve kesin teslim aşamalarına göre pay devri öngörülebilir. Her aşamanın gerçekleştiği bağımsız teknik raporla tespit edilmeden tapu devri yapılmaması düzenlenebilir.

Aşamalı devir de tek başına yeterli güvence değildir. Devrin koşulları, satılabilecek paylar, satış bedellerinin projede kullanılması, ipotek yasağı, üçüncü kişiye devirde arsa sahibinin bilgilendirilmesi ve teminatların çözülme zamanı birlikte ele alınmalıdır. Sözleşmedeki devir yasağının tapuya şerh veya ayni etki yaratıp yaratmadığı ayrıca değerlendirilmelidir; salt borçlandırıcı bir yasak, iyiniyetli üçüncü kişiye karşı her zaman ileri sürülemez.

7. Teminat Mekanizmaları Gerçekçi Olmalıdır

Ceza koşulu sözleşmenin zorunlu unsuru değildir; taraflar isterse kararlaştırabilir. Ceza koşulunun miktarı, hangi ihlalde doğacağı, gecikme boyunca aylık mı yoksa bir defalık mı uygulanacağı, ifa ile birlikte istenip istenemeyeceği ve aşırı ceza koşulunun indirilmesi ihtimali dikkate alınmalıdır.

Bunun yanında banka teminat mektubu, performans teminatı, yüklenici payları üzerinde ipotek, aşamalı fek sistemi, kefalet, sigorta ve sınırlı vekâletname gibi araçlar kullanılabilir. Teminatın yalnızca kâğıt üzerinde bulunması yeterli değildir. Teminat veren kişinin ödeme gücü, teminatın süresi, kayıtsız-şartsız olup olmadığı ve hangi belgelerle paraya çevrileceği incelenmelidir.

8. Vekâletname Sınırsız Düzenlenmemelidir

Yükleniciye ruhsat, proje, belediye, tapu ve abonelik işlemleri için vekâlet verilmesi uygulamada yaygındır. Ancak taşınmazı satma, ipotek etme, bedel alma, alt vekil tayin etme ve sözleşme yapma yetkilerinin gereksiz ölçüde geniş verilmesi ciddi risk yaratır.

Vekâletname, sözleşmede üstlenilen işlerle sınırlı olmalı; bağımsız bölüm veya pay bazında yetki, süre ve koşullar gösterilmelidir. Azlin veya vekâletin sona ermesinin devam eden işlemlere etkisi de ayrıca değerlendirilmelidir. “Gayrikabili rücu” kaydı, kanundan doğan bütün sona erme ve azil imkanlarını mutlak biçimde ortadan kaldırmaz.

9. Denetim, Sigorta ve İş Güvenliği Düzenlenmelidir

Arsa sahibinin şantiyeyi belirli aralıklarla teknik uzman aracılığıyla denetleme, malzeme faturalarını ve test sonuçlarını görme, fotoğraf ve tutanakla kayıt alma hakkı belirlenebilir. Denetim hakkının kullanılması, yüklenicinin işin fen ve mevzuata uygunluğuna ilişkin sorumluluğunu ortadan kaldırmaz.

Şantiye güvenliği, yapı denetim hizmetleri, çalışanların iş sağlığı ve güvenliği, üçüncü kişilere verilecek zararlar, mesleki ve mali sorumluluk sigortaları ile alt yüklenicilerin fiillerinden sorumluluk açıkça düzenlenmelidir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 471. maddesi uyarınca yüklenici, işi sadakat ve özenle yerine getirmek zorundadır. Özenin ölçüsü, benzer alandaki işleri üstlenen basiretli bir yüklenicinin göstermesi gereken mesleki ve teknik davranıştır.[^2]

Projeye ve Mevzuata Uygun Eser Meydana Getirme

Yüklenici, yapıyı yalnızca tarafların özel anlaşmasına değil, emredici imar ve yapı güvenliği kurallarına da uygun yapmak zorundadır. Arsa sahibi projeye aykırı imalatı kabul etmiş veya talep etmiş olsa dahi, kamu düzenine ilişkin imar kurallarına aykırılık meşrulaşmaz.

Ruhsatsız, ruhsat ve eklerine aykırı veya sonradan yasallaştırılması mümkün olmayan bir yapı, yüklenicinin borcunu gereği gibi ifa ettiği anlamına gelmez. Yapı kayıt belgesi ile yapı kullanma izin belgesinin aynı hukuki işlevi gördüğü de kabul edilemez; somut sözleşmede iskan borcu varsa bunun ayrıca yerine getirilmesi gerekir.

Süresinde ve Eksiksiz Teslim

Teslim tarihi geldiği halde bağımsız bölümlerin sözleşmeye uygun, kullanılabilir ve hukuken teslim edilebilir durumda bulunmaması temerrüt hükümlerini gündeme getirir. Ortak alanların, altyapının veya zorunlu idari işlemlerin tamamlanmaması, bağımsız bölümün anahtarının verilmiş olmasına rağmen borcun tam ifa edilmediğini gösterebilir.

Sadakat, Bilgilendirme ve Koruma Borcu

Yüklenici; arsa sahibinin menfaatlerini gereksiz yere tehlikeye atmamalı, projeyi etkileyen idari veya teknik engelleri zamanında bildirmeli, teslim tarihini etkileyen gelişmeleri saklamamalı ve kendisine bırakılan malzeme veya belgeleri korumalıdır.

İşi Bizzat Yapma veya Yönetimi Altında Yaptırma

İşin niteliği yüklenicinin kişisel özelliklerini gerektiriyorsa işi bizzat yapması gerekir. İnşaat işlerinde alt yüklenici kullanılması olağandır; ancak asıl yüklenici, alt yüklenicinin işini sözleşmeye uygun biçimde yönetmek ve sonuçtan sorumlu olmak zorundadır. Alt yüklenici kullanılması, arsa sahibine karşı borcu ortadan kaldırmaz.

Araç, Gereç ve Malzeme Sağlama

Aksi kararlaştırılmadıkça işin gerektirdiği araç ve gereci yüklenici sağlar. Malzemenin kimin tarafından temin edileceği sözleşmede ayrı ayrı gösterilmelidir. Arsa sahibinin sağladığı malzeme veya arsanın özellikleri eserin gereği gibi yapılmasını tehlikeye düşürüyorsa, yüklenici bunu zamanında bildirmelidir.

Arsa sahibinin temel borcu, sözleşmede belirlenen arsa paylarını kararlaştırılan aşamada ve koşullarda devretmektir. Yüklenici kendi edimini ifa etmeden veya ifaya hazır olduğunu ortaya koymadan, karşı edimin tamamını isteyemeyebilir. Türk Borçlar Kanunu’nun 97. maddesindeki ödemezlik defi, karşılıklı borçların muacceliyeti ve sözleşmedeki aşamalı ifa düzeni birlikte değerlendirilir.

Arsa sahibi ayrıca, kararlaştırılmışsa taşınmazı boş ve inşaata elverişli teslim etmek, gerekli belgeleri sağlamak, kendi sorumluluğundaki idari işlemleri yapmak ve yüklenicinin edimini engelleyecek davranışlardan kaçınmak zorundadır. Mevcut kiracıların tahliyesi, eski yapının yıkımı, komşu parsellerle sınır sorunu veya maliklerden imza temini kime aitse açıkça yazılmalıdır.

Arsa sahibinin sözleşmedeki yükümlülüğünü yerine getirmemesi, yüklenicinin süre ve tazminat taleplerini etkileyebilir. Ancak yüklenici, arsa sahibinden kaynaklanan her gecikmeyi genelleyerek sınırsız süre uzatımı talep edemez; gecikme ile iş programı arasındaki somut bağlantıyı ortaya koymalıdır.## Yüklenicinin Temerrüdü ve İnşaatın Gecikmesi

Yüklenicinin temerrüdü, yalnızca teslim tarihinin geçirilmesinden ibaret değildir. Borcun muaccel olması, ifanın gerçekleşmemesi ve gerekli hallerde ihtar koşullarının oluşması gerekir. Teslim tarihi sözleşmede kesin olarak belirlenmişse, ayrıca ihtara gerek bulunup bulunmadığı Türk Borçlar Kanunu’nun temerrüt hükümlerine göre değerlendirilir. Uygulamada hak kaybını ve ispat tartışmasını önlemek için noter ihtarıyla açık süre ve talep bildirilmesi çoğu zaman isabetlidir.

Arsa sahibi, koşulları varsa şu yollardan birini seçebilir:

1. Aynen ifa ile gecikme zararını istemek,
2. Uygun ek süreden sonra aynen ifadan vazgeçerek olumlu zararını istemek,
3. Sözleşmeden dönmek ve olumsuz zararını istemek,
4. Yapma borcunun kendisi veya üçüncü kişi tarafından yüklenici hesabına tamamlanmasına izin verilmesini talep etmek,
5. Sözleşmedeki ceza koşulu ve kira karşılığı gecikme tazminatını istemek.

Bu seçimlerin hukuki sonuçları birbirinden farklıdır. Talep dilekçesinde hem sözleşmenin devamı hem de sözleşme hiç kurulmamış gibi tasfiye sonucunu aynı anda ve çelişkili biçimde istemek, davanın hukuki niteliğini belirsizleştirebilir. Asli ve terditli talepler açık kurulmalıdır.

Teslimden Önce Dönme İmkanı

Türk Borçlar Kanunu’nun 473. maddesine göre yüklenici işe zamanında başlamaz, işi sözleşmeye aykırı biçimde geciktirir veya iş sahibine yüklenemeyecek bir nedenle zamanında bitirilemeyeceği açıkça anlaşılırsa, iş sahibi teslim gününü beklemeksizin sözleşmeden dönebilir.[^6]

Bu hüküm, yalnızca arsa sahibinin “işin yetişmeyeceğini düşünmesi” ile uygulanmaz. İnşaat seviyesi, iş programı, ruhsat durumu, finansman ve şantiye faaliyeti gibi olgular teknik olarak değerlendirilmelidir. Delil tespiti, keşif ve bilirkişi incelemesi bu aşamada kritik önemdedir.

Eserin yapımı sırasında kusurlu veya sözleşmeye aykırı imalatın ortaya çıkacağı açıkça görülüyorsa, arsa sahibi yükleniciye uygun süre vererek aykırılığın giderilmesini ihtar edebilir; sonuç alınamazsa masrafı yükleniciye ait olmak üzere onarım veya devam işinin üçüncü kişiye verilmesini talep edebilir.

Nama İfaya İzin

Türk Borçlar Kanunu’nun 113. maddesi uyarınca yapma borcu borçlu tarafından yerine getirilmezse alacaklı, masrafı borçluya ait olmak üzere edimin kendisi veya başkası tarafından ifasına izin verilmesini isteyebilir. Kat karşılığı inşaat ilişkilerinde bu yol; eksik ortak alanlar, arsa sahibine düşen bağımsız bölümlerdeki işler veya tamamlanmamış imalat bakımından gündeme gelir.

Nama ifa talebinde yapılacak işler ve yaklaşık gider açıkça tespit edilmelidir. Mahkeme, koşulları varsa avans niteliğinde giderim bedeline hükmedebilir. Arsa sahibi, kendisine ait olmayan yüklenici bağımsız bölümlerindeki bütün eksikleri kendi alacağıymış gibi talep edemez. Ortak alan giderleri ise arsa payı, sözleşme ve dava hakkı çerçevesinde ayrıca hesaplanır.

Gecikme Tazminatı ve Rayiç Kira Kaybı

Sözleşmede gecikme halinde aylık kira bedeli veya belirli bir tazminat kararlaştırılabilir. Böyle bir hüküm bulunmasa da, arsa sahibi gecikme nedeniyle bağımsız bölümlerini kullanamaması veya kiraya verememesi yüzünden gerçek bir zarara uğramışsa, genel hükümlere göre rayiç kira kaybı talep edebilir. Bunun için teslim edilmesi gereken tarih, fiili veya hukuki teslim tarihi, bağımsız bölümlerin niteliği ve rayiç bedel bilirkişi incelemesiyle belirlenir.

Gecikme tazminatı otomatik ve sınırsız değildir. Arsa sahibinin gecikmeye katkısı, ruhsat veya tahliye yükümlülüklerini yerine getirip getirmediği, mücbir sebep, ek iş ve proje değişiklikleri ile yüklenicinin kusuru incelenir. Aynı zarar için hem ceza koşulu hem kira kaybı istenip istenemeyeceği sözleşmedeki ceza koşulunun türüne ve taraf iradesine göre belirlenir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, taşınmaz devri ve uzun süreli eser edimlerini birlikte içerdiği için sona erme sonuçları sıradan bir hizmet sözleşmesinden farklıdır. Tapu devri yapılmışsa, tek taraflı fesih bildirimi tapu kaydını kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Taraflar sona erme ve tasfiye konusunda anlaşabilir. Anlaşma yoksa ve karşı taraf feshi kabul etmiyorsa, sözleşmenin sona erdiğinin ve tasfiyenin sonuçlarının mahkeme kararıyla belirlenmesi çoğu durumda zorunlu hale gelir. Tapu iptali, tescil, ipoteklerin durumu, üçüncü kişilerin hakları ve imalat bedeli hakkında infaz edilebilir bir hüküm kurulmalıdır.

Geriye Etkili Sona Erme

Geriye etkili dönmede amaç, tarafları mümkün olduğu ölçüde sözleşme yapılmadan önceki malvarlığı durumuna döndürmektir. Yükleniciye devredilen payların iadesi, arsa sahibinin yararına kalan hukuka uygun imalatın bedeli ve tarafların karşılıklı kazandırmaları tasfiye edilir.

Yüklenicinin yaptığı imalat ruhsata ve projeye aykırıysa, bu imalatın arsa sahibine gerçek bir ekonomik yarar sağlayıp sağlamadığı araştırılmalıdır. Giderilmesi mümkün olmayan kaçak veya yıkılması gereken yapı için sırf fiziksel imalat yapılmış olması, yükleniciye tam bedel hakkı vermez.

İleriye Etkili Sona Erme

Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 25 Ocak 1984 tarihli, 1983/3 Esas ve 1984/1 Karar sayılı kararına göre yüklenicinin temerrüdü nedeniyle sona erme kural olarak geriye etkili sonuç doğurur; ancak olayın niteliği ve özellikleri Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesi uyarınca bunu haklı gösteriyorsa ileriye etkili sonuç kabul edilebilir.[^7]

İleriye etkili sona ermede, yüklenicinin gerçekleştirdiği ve arsa sahibinin yararlandığı imalat oranına göre hak ettiği karşılık belirlenebilir; arsa sahibinin gecikme ve aykırılık nedeniyle zararları da tasfiyede dikkate alınır.

Eski kararların bir bölümünde inşaat seviyesine ilişkin yüzde oranları kullanılmıştır. Ancak güncel değerlendirmede tek başına mekanik bir oran yeterli değildir. İnşaatın ruhsat ve projeye uygunluğu, kalan işlerin niteliği, yapının kullanılabilirliği, tarafların kusuru, üçüncü kişilerin durumu ve hakkaniyet birlikte incelenmelidir. Bu nedenle “inşaat yüzde doksana ulaşmışsa mutlaka ileriye etkili fesih olur” şeklinde kesin bir kural kurulamaz.

Menfi ve Müspet Zarar Ayrımı

Olumsuz zarar (menfi zarar), sözleşmenin geçerli biçimde kurulacağına veya ifa edileceğine güvenilmesi nedeniyle uğranan, sözleşme hiç yapılmasaydı doğmayacak zarardır. Sözleşme hazırlığı, bazı proje ve izin giderleri, yıkılan yapının ekonomik değeri veya başka bir fırsatın kaçırılması somut olayda bu kapsamda tartışılabilir.

Olumlu zarar (müspet zarar) ise sözleşme gereği gibi ifa edilseydi alacaklının ulaşacağı malvarlığı durumu ile fiili durum arasındaki farktır. Gecikme kira kaybı, eksik iş bedeli veya koşulları varsa mahrum kalınan kazanç bu kapsamda olabilir.

Hangi zarar türünün istenebileceği, alacaklının aynen ifayı mı, ifadan vazgeçmeyi mi, yoksa sözleşmeden dönmeyi mi seçtiğine bağlıdır. Dönme halinde kural olarak olumlu zarar değil, olumsuz zarar gündeme gelir. Bununla birlikte somut sözleşme, özel ceza koşulları ve tarafların kusur durumu ayrıca incelenmelidir. Aynı zarar kaleminin farklı adlarla iki kez talep edilmesi mümkün değildir.

Eksik iş ile ayıplı iş aynı kavram değildir. Eksik iş, sözleşmede yapılması kararlaştırılan bir imalatın hiç yapılmaması veya tamamlanmamasıdır. Ayıp ise meydana getirilen eserin sözleşmede kararlaştırılan ya da dürüstlük kuralı gereği sahip olması gereken nitelikleri taşımamasıdır.

Örneğin kararlaştırılan otoparkın hiç yapılmaması eksik iş; yapılan su yalıtımının işlevsiz olması ayıplı iş sayılabilir. Ayrım; bildirim, zamanaşımı, talep türü ve hesaplama bakımından önemlidir.

Muayene ve Ayıp Bildirimi

Türk Borçlar Kanunu’nun 474. maddesi uyarınca iş sahibi, eserin tesliminden sonra işlerin olağan akışına göre imkan bulur bulmaz eseri gözden geçirmek ve ayıpları uygun sürede yükleniciye bildirmek zorundadır.[^8]

Kanunda ayıp bildiriminin mutlaka noter aracılığıyla yapılacağına ilişkin genel bir şekil şartı yoktur. Bununla birlikte bildirimin içeriği ve zamanının ispatı açısından noter ihtarı, kayıtlı elektronik posta, güvenli elektronik imza, teslim tutanağı veya ispat gücü bulunan yazılı iletişim tercih edilmelidir. Sadece telefon görüşmesine dayanmak, ileride ciddi ispat sorunu yaratır.

Açık ayıplar teslimden sonra yapılacak olağan incelemeyle anlaşılabilen ayıplardır. Gizli ayıp ise başlangıçta olağan incelemeyle fark edilemeyen ve sonradan ortaya çıkan ayıptır. Gizli ayıp öğrenildiğinde gecikmeksizin bildirilmelidir. Yüklenicinin kasten gizlediği ayıplar bakımından sorumluluğu ortadan kaldıran kabul savunması daha sınırlı değerlendirilir.

Teslim veya kabul tutanağı imzalanırken açık ayıplar ve eksikler tek tek yazılmalı; haklar saklı tutulmalıdır. “Eksiksiz ve ayıpsız teslim aldım” kaydı, bilinen açık ayıplar bakımından arsa sahibinin iddiasını zayıflatabilir. Buna karşılık ilk bakışta anlaşılamayan gizli ayıpları kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Arsa Sahibinin Seçimlik Hakları

Türk Borçlar Kanunu’nun 475. maddesi uyarınca koşulları varsa iş sahibi:

• Eser kullanılamayacak veya hakkaniyet gereği kabulü beklenemeyecek ölçüde ayıplıysa sözleşmeden dönebilir,
• Eseri alıkoyup ayıp oranında bedel indirimi isteyebilir,
• Aşırı masraf gerektirmiyorsa ücretsiz onarım talep edebilir,
• Kusur varsa genel hükümlere göre tazminat isteyebilir.[^9]

Eser arsa sahibinin taşınmazı üzerinde yapılmış ve sökülüp kaldırılması aşırı zarar doğuracaksa dönme hakkı kanuni sınırlamaya tabidir. Kat karşılığı inşaatta yapının bütünlüğü, diğer bağımsız bölümler ve üçüncü kişilerin hakları nedeniyle bedel indirimi, onarım ve tazminat talepleri daha sık gündeme gelir.

Seçimlik hakkın kullanılması teknik ve ekonomik inceleme gerektirir. Onarımın mümkün olup olmadığı, maliyeti, ayıbın yapının değerine etkisi ve güvenlik riski bilirkişi kurulunca belirlenmelidir. Arsa sahibinin bir seçimlik hakkı kullanması, şartları varsa ayıptan doğan ve bu hakla karşılanmayan zararlarını ayrıca istemesine engel değildir.

Ayıptan Doğan Haklarda Zamanaşımı

Türk Borçlar Kanunu’nun 478. maddesine göre taşınmaz yapılardaki ayıptan doğan davalar, eserin tesliminden başlayarak beş yıllık zamanaşımına tabidir. Yüklenicinin ağır kusuru varsa süre yirmi yıldır.[^10]

Bu süreler ayıp bildirimi yükümlülüğünün yerine geçmez. Açık veya gizli ayıbın zamanında bildirilip bildirilmediği ile zamanaşımının dolup dolmadığı ayrı meselelerdir. Zamanaşımının kesilmesi, durması, teslim tarihi ve ağır kusurun varlığı her olayda ayrıca incelenir.

Kaynak metinlerde zaman zaman ağır kusur veya gizli ayıp için on yıllık süre verildiği görülmektedir. Güncel Türk Borçlar Kanunu’nun 478. maddesi bakımından taşınmaz yapılarda ağır kusur halinde süre yirmi yıldır. Genel on yıllık zamanaşımı hükmü, özel düzenleme bulunan ayıp taleplerinde doğrudan özel sürenin yerine geçirilemez.## Yükleniciden Bağımsız Bölüm Alan Üçüncü Kişilerin Durumu

Kat karşılığı inşaat projelerinde yüklenici, kendisine bırakılacak bağımsız bölümleri inşaat devam ederken üçüncü kişilere satabilir veya satış vaadinde bulunabilir. Bu işlem iki farklı biçimde karşımıza çıkar:

1. Yüklenicinin henüz tapu maliki olmadığı aşamada kişisel hakkını yazılı alacak devri veya satış vaadi ilişkisiyle üçüncü kişiye aktarması,
2. Arsa payı veya kat irtifakı tapusu yükleniciye geçirildikten sonra yüklenicinin tapuda mülkiyet devretmesi ya da ipotek kurması.

Bu ayrım, üçüncü kişinin arsa sahibine karşı hangi hakkı ileri sürebileceğini belirler.

Kişisel Hakkın Devri

Yüklenicinin arsa sahibinden talep edebileceği bağımsız bölüm veya arsa payına ilişkin kişisel hakkı, kural olarak Türk Borçlar Kanunu’nun alacağın devri hükümlerine göre yazılı biçimde üçüncü kişiye devredilebilir. Devralan kişi, yüklenicinin sahip olduğundan daha güçlü bir hak elde etmez.

Türk Borçlar Kanunu’nun 188. maddesi uyarınca borçlu arsa sahibi, devri öğrendiği sırada yükleniciye karşı sahip olduğu savunmaları devralana karşı da ileri sürebilir. Yüklenici inşaatı tamamlamamış, iskan borcunu yerine getirmemiş veya paya hak kazanma koşulu gerçekleşmemişse, üçüncü kişi sırf bedeli yükleniciye ödediği için arsa sahibini tapu devrine zorlayamaz.

Bu davalarda yüklenicinin sözleşmesel edimlerini ne ölçüde yerine getirdiği, bağımsız bölümün yükleniciye düşüp düşmediği ve üçüncü kişinin kendi ödeme borcunu ifa edip etmediği araştırılır. Taraf teşkili bakımından arsa sahipleri, yüklenici ve tapu malikleri arasında zorunlu dava arkadaşlığı veya davanın ilgili kişilere yöneltilmesi gündeme gelebilir.

Tapuda Devir veya İpotek ve 2025 İçtihat Değişikliği

Uzun yıllar boyunca Yargıtay’ın bazı daireleri, yükleniciye yapılan tapu devrini “avans” kabul ediyor; inşaat sözleşmesi geriye etkili sona erdiğinde yükleniciden alan üçüncü kişinin çoğu durumda Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesindeki tapuya güven korumasından yararlanamayacağını belirtiyordu.

Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 16 Mayıs 2025 tarihli, 2024/1 Esas ve 2025/2 Karar sayılı kararı bu yaklaşımı değiştirmiştir. Karara göre:

• Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu taşınmaz tapuda yükleniciye devredildikten sonra yüklenici pay veya bağımsız bölümü üçüncü kişiye satmış ya da ipotek kurmuşsa,
• Daha sonra asıl sözleşmenin geçersizliği tespit edilmiş veya sözleşme geriye etkili sona ermişse,
• Üçüncü kişinin tapu siciline güvenerek ve iyiniyetle ayni hak kazandığı iddiası dinlenmelidir.

Üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu sonucuna varılırsa mülkiyet veya ipotek hakkı korunabilir. Somut olayda üçüncü kişinin iyiniyetli olmadığı ispatlanırsa taşınmazın arsa sahibine dönüşü mümkün olabilir.[^1]

Bu karar, her üçüncü kişinin koşulsuz korunacağı anlamına gelmez. İyiniyetin varlığı; tapudaki şerhler, inşaatın seviyesi, satış bedelinin olağan olup olmadığı, alıcı ile yüklenici arasındaki ilişki, uyuşmazlığın bilinip bilinmediği, tedbir veya dava şerhi, teslim ve fiili kullanım gibi olgularla değerlendirilir. Türk Medeni Kanunu’nun 3. maddesi gereği durumun gereklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen kişi iyiniyet iddiasında bulunamaz.

Arsa Sahipleri İçin Pratik Sonuç

Yeni içtihat sonrasında arsa sahibinin “sözleşme bozulursa bütün tapular geri gelir” varsayımıyla hareket etmesi güvenli değildir. Koruma şu araçların birlikte kullanılmasıyla güçlendirilmelidir:

• Tapu devrinin inşaat aşamalarına bağlanması,
• Sözleşmenin tapuya şerhi,
• Yüklenici paylarının satış ve ipotek riskine uygun teminat,
• Düzenli şantiye ve tapu takibi,
• İhlal halinde gecikmeden ihtar, delil tespiti ve gerekiyorsa ihtiyati tedbir,
• Üçüncü kişilere devredilmiş bağımsız bölümlerin ve ipoteklerin dava öncesinde tam olarak belirlenmesi.

Dava açıldıktan sonra tapuya tedbir veya dava şerhi işlenmesi, sonraki kazanımlar bakımından iyiniyet tartışmasını etkileyebilir. Tedbir talebinin kapsamı ölçülü kurulmalı; hangi bağımsız bölüm veya pay bakımından neden gerekli olduğu somutlaştırılmalıdır.

Üçüncü Kişi Alıcılar İçin Pratik Sonuç

İnşaat halindeki bir projeden bağımsız bölüm alan kişi yalnızca tapu kaydındaki malik adına bakmamalıdır. Şu belgeler incelenmelidir:

• Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve bütün ekleri,
• Tapu kaydı, şerhler, ipotekler, hacizler ve tedbirler,
• Yüklenicinin bağımsız bölüme hangi aşamada hak kazanacağı,
• Yapı ruhsatı, onaylı proje ve inşaat seviyesi,
• Arsa sahipleriyle devam eden ihtar veya davalar,
• Yapı kullanma izin belgesi ve kat mülkiyeti koşulları,
• Satış bedelinin kime ve hangi güvenceyle ödeneceği.

2025 kararı iyiniyetli üçüncü kişiyi koruma imkanı tanımıştır; ancak inceleme yapmadan, olağan dışı düşük bedelle veya açık uyuşmazlık işaretlerine rağmen alım yapan kişinin iyiniyetli sayılacağı garanti değildir.

Kat karşılığı inşaat uyuşmazlığında tapu iptali ve tescil talebi farklı hukuki nedenlere dayanabilir:

• Arsa sahibinin, sözleşmenin geçersizliği veya geriye etkili sona ermesi nedeniyle yüklenici adına kayıtlı payların iadesini istemesi,
• Yüklenicinin edimini tamamladığını ileri sürerek hak ettiği payların tescilini istemesi,
• Yükleniciden kişisel hakkı devralan üçüncü kişinin tescil istemesi,
• Arsa sahibine bırakılması gereken bağımsız bölümün yanlış kişiye tescil edilmesi,
• Sahte, yetkisiz veya vekâlet sınırını aşan işlem nedeniyle tescilin yolsuz olduğu iddiası.

Tapu iptali ve tescil davasında yalnız sözleşmenin feshi değil, tapu kaydının hukuki sebebi, üçüncü kişinin iyiniyeti, yüklenicinin hak edişi ve taraf teşkili birlikte incelenir. Davalıların eksik gösterilmesi veya bütün tapu maliklerinin davaya dahil edilmemesi, usul bakımından ciddi sorun doğurur.

Taşınmazın aynına ilişkin sonuç doğuran davalarda tapu kayıtları güncel biçimde celbedilmeli, dava konusu pay veya bağımsız bölüm tereddütsüz gösterilmeli ve hüküm tapuda infaz edilebilir nitelikte kurulmalıdır. Dava sürerken yeni devir ihtimali varsa ihtiyati tedbir talebi değerlendirilmelidir.

Görev, tarafların unvanına bakılarak tek cümleyle belirlenemez. Uyuşmazlığın hukuki niteliği, tarafların ticari veya tüketici sıfatı ve talebin dayanağı birlikte incelenmelidir.

Arsa Sahibi ile Yüklenici Arasındaki Uyuşmazlıklar

Gerçek kişi arsa sahibinin arsasını değerlendirmek amacıyla yükleniciyle yaptığı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan klasik uyuşmazlıklar, tüketici işlemi kabul edilmediği ölçüde genel görevli asliye hukuk mahkemesinde görülür. Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 2. maddesi, aksine düzenleme bulunmadıkça malvarlığı haklarına ilişkin davalarda asliye hukuk mahkemesini görevli kılar.[^11]

Ancak tarafların her ikisinin ticari işletmesiyle ilgili bir uyuşmazlık varsa veya Türk Ticaret Kanunu uyarınca ticari dava niteliği doğuyorsa asliye ticaret mahkemesi görevli olabilir. Şirketin taraf olması tek başına her uyuşmazlığı ticari dava yapmaz; karşı tarafın sıfatı ve işlemin ticari işletmeyle ilgisi de incelenir.

Yükleniciden Konut Alan Tüketicinin Davası

Ticari veya mesleki amaç dışında konut edinen kişi ile ticari amaçla hareket eden yüklenici arasındaki satış ya da temlik ilişkisi, koşulları varsa tüketici işlemi sayılabilir. Bu durumda tüketici mahkemesinin görevi gündeme gelir. Ancak tescil talebinin arsa sahiplerine ve tapu maliklerine de yöneltilmesi, arsa payı sözleşmesinin ifasının incelenmesi ve zorunlu taraf teşkili gerektirebilir.

Görev kamu düzenindendir ve mahkemece resen incelenir. Dava açılmadan önce yalnız talep başlığına değil, bütün hukuki ilişkiye göre görev analizi yapılmalıdır.

Yetkide talebin niteliği belirleyicidir:

• Davalının yerleşim yeri mahkemesi, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 6. maddesindeki genel yetki kuralıdır.
• Sözleşmeden doğan davalarda ifa yeri mahkemesi, HMK m.10 kapsamında yetkili olabilir.
• Taşınmazın aynına veya zilyetliğine ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi HMK m.12 uyarınca kesin yetkilidir.

Tapu iptali ve tescil gibi ayni hakka doğrudan etki eden taleplerde taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi esas alınır. Salt para alacağı, ceza koşulu veya gecikme tazminatı davasında yetki farklı değerlendirilebilir. Birden fazla talebin aynı davada ileri sürülmesi halinde kesin yetki ve bağlantı kuralları ayrıca incelenmelidir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan her uyuşmazlık için otomatik olarak arabulucuya başvuru zorunluluğu bulunduğu söylenemez. Dava şartı, görevli mahkeme ve talebin niteliğine göre belirlenir.

• Ticari dava niteliğindeki para alacağı, tazminat, itirazın iptali, menfi tespit ve istirdat taleplerinde Türk Ticaret Kanunu’nun 5/A maddesi uyarınca dava şartı arabuluculuk gündeme gelebilir.[^12]
• Tüketici mahkemesinde görülecek uyuşmazlıklarda 6502 sayılı Kanun’un 73/A maddesi uygulanabilir. Ancak taşınmazın aynından doğan tüketici uyuşmazlıkları kanuni istisna kapsamında olabilir.[^13]
• 6325 sayılı Kanun’un 18/B maddesi; kira, ortaklığın giderilmesi, Kat Mülkiyeti Kanunu ve komşu hakkı uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk öngörür. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi sırf taşınmazla ilgili olduğu için kendiliğinden bu kapsama girmez.[^14]

Tapu iptali ve tescil ile birlikte para talebi ileri sürülecekse, taleplerin bölünebilirliği ve arabuluculuk dava şartının hangi talep bakımından aranacağı dikkatle değerlendirilmelidir. Dava şartının atlanması usulden ret sonucuna yol açabilir.

Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 190. maddesine göre, kanunda özel düzenleme bulunmadıkça taraflardan her biri hakkını dayandırdığı vakıaları ispatla yükümlüdür.[^15] Kat karşılığı inşaat uyuşmazlıklarında ispat çoğu kez teknik belge ve resmi kayıtlarla yürür.

Başlıca Deliller

• Noterlikçe düzenlenen sözleşme ve ek protokoller,
• Tapu kayıtları, resmi senetler, yevmiye belgeleri ve takyidatlar,
• Vekâletnameler ve azilnameler,
• İmar durumu, ruhsat, onaylı mimari-statiki projeler ve tadilat projeleri,
• Yapı kullanma izin belgesi, yapı denetim kayıtları ve belediye yazışmaları,
• Şantiye teslim tutanağı, iş programı ve hakediş belgeleri,
• Teknik şartname, faturalar, irsaliyeler ve malzeme sertifikaları,
• Noter ihtarları, KEP kayıtları, e-postalar ve mesajlaşmalar,
• Teslim, eksik iş ve ayıp tutanakları,
• Fotoğraf, video, uydu görüntüsü ve tarih doğrulaması yapılabilen dijital kayıtlar,
• Keşif, bilirkişi ve delil tespiti raporları,
• Banka kayıtları, ödeme dekontları ve finansman belgeleri,
• Tanık beyanları; ancak resmi şekil ve senetle ispat kuralları saklıdır.

Sözleşmenin değeri ve niteliği gereği Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun belgeyle ispat kuralları önem taşır. Tanık delili, resmi sözleşmenin yerine geçmez. Bununla birlikte fiili teslim, şantiye faaliyetleri, tarafların davranışları veya ayıbın öğrenilme zamanı gibi vakıalarda tanık anlatımları diğer delillerle birlikte değerlendirilebilir.

Bilirkişi İncelemesi

İnşaat seviyesi, eksik ve ayıplı işler, projeye aykırılık, giderim bedeli, rayiç kira, bağımsız bölüm değeri ve imalatın arsa sahibine yararlı olup olmadığı özel ve teknik bilgi gerektirir. HMK m.266 uyarınca bilirkişiye başvurulabilir.[^16]

Bilirkişi hukuki nitelendirme yapmamalı; mahkemenin çözmesi gereken “sözleşme geçerli midir”, “fesih haklı mıdır” veya “üçüncü kişi iyiniyetli midir” gibi hukuki soruları üstlenmemelidir. Raporun denetime elverişli olması için her iş kalemi, miktar, yöntem, tarih ve fiyat kaynağı açıklanmalıdır.

İnşaat uyuşmazlığının kapsamına göre mimar, inşaat mühendisi, makine ve elektrik mühendisi, harita mühendisi, gayrimenkul değerleme uzmanı ve mali müşavirden oluşan heyet gerekebilir. Tek uzmanla bütün teknik ve mali sorunların çözülmesi her dosyada yeterli olmaz.

Delil Tespiti

İnşaatın seviyesi veya ayıplar zaman içinde değişebileceği için dava açılmadan önce delil tespiti önemli olabilir. Eksiklerin üçüncü kişiye tamamlattırılması, yapının tadilat görmesi, su sızıntısının geçici olarak kapanması veya şantiyenin terk edilmesi halinde mevcut durum sonradan ispatlanamayabilir.

Delil tespiti talebinde incelenecek hususlar somutlaştırılmalı; yalnızca “bütün ayıpların tespiti” istenmemelidir. Onaylı proje ve teknik şartname dosyaya sunulmalı, keşifte fotoğraf ve ölçüm yapılması talep edilmelidir. Delil tespiti, tek başına alacağın tahsiline veya sözleşmenin feshine karar vermez; asıl davada kullanılacak delili korur.

İhtiyati Tedbir

Yüklenici adına kayıtlı payların veya bağımsız bölümlerin üçüncü kişilere devri ihtimali varsa, HMK m.389 ve devamı uyarınca ihtiyati tedbir istenebilir. Tedbir için hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağı, imkansızlaşacağı veya gecikme nedeniyle ciddi zarar doğacağı yaklaşık ispatla gösterilmelidir.

Tedbir bütün taşınmazı gereksiz yere kilitleyecek genişlikte değil, uyuşmazlığın konusu ve muhtemel hakla orantılı olmalıdır. Mahkeme teminat isteyebilir. Tedbir kararı alındıktan sonra süresinde uygulanması ve asıl davanın kanuni süre içinde açılması gerekir.## Süreler ve Zamanaşımı

Kat karşılığı inşaat uyuşmazlıklarında tek bir genel süre yoktur. Talebin hukuki niteliği belirlenmeden süre hesabı yapılamaz.

Zamanaşımının başlangıcı her zaman sözleşme tarihi değildir. Gecikme tazminatında teslim borcunun muaccel olduğu tarih, eksik işte teslim ve ifa durumu, tasfiye alacağında sona erme ve muacceliyet tarihi incelenir. Kısmi ifa, ikrar, dava, icra takibi ve diğer kesilme nedenleri somut olayda süre hesabını değiştirebilir.

Tapu iptali ve tescil taleplerinde ayni hakka dayalı istem ile sözleşmesel kişisel hak birbirinden ayrılmalıdır. “Tapu davası zamanaşımına tabi değildir” şeklindeki genel ifade, kişisel hakka dayalı cebri tescil veya tazminat taleplerinde yanıltıcı olabilir. Talebin gerçek hukuki sebebi tespit edilmelidir.

Yargıtay İBBGK, 16.05.2025, E. 2024/1, K. 2025/2

Karar, yükleniciye tapuda devredilen arsa payı veya bağımsız bölüm üzerinde üçüncü kişilerin mülkiyet ya da ipotek hakkı kazanması ve sonradan asıl sözleşmenin geçersizliği veya geriye etkili sona ermesi sorununu ele almıştır.

Büyük Genel Kurul, üçüncü kişinin tapu siciline güven ve iyiniyet iddiasının dinlenmesi gerektiğine; iyiniyetli kazanımın korunacağına, kötü niyetin somut olayda belirlenmesi halinde taşınmazın arsa sahibine dönebileceğine karar vermiştir. Kararın uygulamadaki etkisi, yükleniciye yapılan erken ve kontrolsüz tapu devrinin arsa sahibi bakımından daha ağır risk taşımasıdır.[^1]

Yargıtay İBBGK, 25.01.1984, E. 1983/3, K. 1984/1

Karar, yüklenicinin temerrüdü nedeniyle kat karşılığı inşaat sözleşmesinin sona ermesinde kural olarak geriye etkili sonuç kabul etmiş; olayın özelliği ve dürüstlük kuralı haklı kılıyorsa ileriye etkili sona ermenin mümkün olduğunu belirtmiştir.[^7]

Karar bugün de temel başvuru noktalarındandır. Bununla birlikte ileriye etkili sonucun koşulları, yalnız inşaat yüzdesine indirgenmemeli; yapının hukuka uygunluğu, tarafların kusuru, ekonomik bütünlük ve üçüncü kişi haklarıyla birlikte incelenmelidir.

Yargıtay İBBGK, 30.09.1988, E. 1987/2, K. 1988/2

Kararda, resmi şekle uyulmadan yapılan bağımsız bölüm satışında alıcının bütün borçlarını yerine getirmesi, bağımsız bölümün teslim edilmesi ve malik gibi kullanılması gibi olgular karşısında satıcının şekil geçersizliğine dayanmasının dürüstlük kuralıyla bağdaşmayabileceği kabul edilmiştir.[^4]

Bu içtihat, resmi şekil şartını genel olarak ortadan kaldırmaz. İstisnanın uygulanması için tarafların ifa durumu, teslim, güvenin korunmaya değer olup olmadığı ve somut olayın bütün özellikleri araştırılır.

Anayasa Mahkemesinin Yaklaşımı

Anayasa Mahkemesi, yükleniciden bağımsız bölüm alan üçüncü kişilerin tapularının arsa sahibi lehine iptal edildiği bazı bireysel başvurularda mülkiyet hakkı ve yargılamanın makul süresi yönünden inceleme yapmıştır. Ahmet Demir başvurusunda, o tarihteki içtihat çerçevesinde mülkiyet hakkı ihlali iddiası kabul görmemiş; yargılamanın uzunluğu yönünden ihlal tespit edilmiştir.[^17]

Bu kararlar tarihsel uygulamayı göstermektedir. Ancak 16 Mayıs 2025 tarihli Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı, üçüncü kişinin iyiniyet iddiasının değerlendirilmesi bakımından güncel özel hukuk yaklaşımını değiştirdiğinden, eski kararlar yeni içtihat dikkate alınmadan tek başına uygulanmamalıdır.

“Avans Tapu” Teorisinin Sınırları

Eski uygulamada yükleniciye devredilen tapunun, yüklenicinin ileride hak edeceği karşılığın avansı olduğu ve yüklenici edimini yerine getirmezse sonraki kazanımların da geriye dönük olarak dayanaksız kalacağı görüşü güçlüydü. Bu yaklaşım, arsa sahibini korurken tapu siciline güven ilkesini ve üçüncü kişinin hukuki güvenliğini ciddi ölçüde sınırlıyordu.

2025 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı, yüklenicinin tapuda malik olduğu dönemde üçüncü kişiye yaptığı tasarrufun iyiniyet kuralları çerçevesinde değerlendirilmesi gerektiğini kabul etmiştir. Doktrinde bu değişiklik, tapu siciline güveni güçlendiren bir adım olarak değerlendirilmekte; buna karşılık arsa sahiplerinin sözleşme ve teminat düzenine daha ağır özen göstermesini zorunlu kıldığı belirtilmektedir.[^18]

Geriye Etkili Sona Ermenin Ayni Sonuçları

Tartışmanın önemli bir bölümü, sözleşmeden dönmenin taşınmaz mülkiyetini kendiliğinden geçmişe etkili olarak ortadan kaldırıp kaldırmayacağı üzerindedir. Borçlandırıcı işlem ile tasarruf işleminin ayrılığı, tapu kaydının düzeltilmesi için dava gerekip gerekmediği ve üçüncü kişinin iyiniyeti bu tartışmanın merkezindedir.

Güncel yaklaşımda tasfiye ile üçüncü kişinin ayni hakkı birbirinden ayrılmaktadır. Arsa sahibi yükleniciye karşı sözleşmeden doğan güçlü iade ve tazminat haklarına sahip olsa da, iyiniyetli üçüncü kişiden tapuyu geri alması her durumda mümkün değildir.

İnşaat Seviyesi ve İleriye Etkili Sona Erme

İleriye etkili sona ermede sabit bir yüzde aranıp aranmayacağı öğretide ve uygulamada tartışılmıştır. İnşaat yüzdesi önemli bir veridir; ancak ruhsata aykırı veya ekonomik değeri olmayan imalatın salt metraj üzerinden yüksek orana ulaşması hakkaniyetli sonuç vermeyebilir. Teknik ilerleme, kullanılabilirlik, yasallık ve tarafların edim dengesi birlikte ele alınmalıdır.

Şerhin Koruyucu Etkisi

Tapuya şerhin, üçüncü kişinin iyiniyet iddiasını zayıflatması ve kişisel hakkın sonraki maliklere karşı ileri sürülmesini sağlaması bakımından güçlü bir koruma sunduğu kabul edilmektedir. Bununla birlikte şerh, kötü hazırlanmış sözleşmeyi düzeltmez; yüklenicinin bütün borçlarını ifa ettiği veya arsa payını hak ettiği anlamına da gelmez.[^19]

Her uyuşmazlıkta aşağıdaki sorular ayrı ayrı cevaplandırılmalıdır:

1. Sözleşme resmi şekilde ve yetkili kişilerce yapılmış mıdır?
2. Bütün maliklerin iradesi mevcut mudur; temsil ve izin belgeleri geçerli midir?
3. Sözleşme tapuya şerh edilmiş midir; şerhin süresi devam ediyor mudur?
4. Yükleniciye hangi paylar, hangi tarihte ve hangi koşulla devredilmiştir?
5. Devredilen paylar üçüncü kişilere satılmış veya ipotek edilmiş midir?
6. İnşaatın ruhsat, proje ve teknik şartnameye uygun fiziksel seviyesi nedir?
7. Teslim tarihi ne zaman başlamış, ek süre veya mücbir sebep oluşmuş mudur?
8. Arsa sahibi kendi edimlerini yerine getirmiş midir?
9. Eksik ve ayıplar ne zaman fark edilmiş, nasıl bildirilmiştir?
10. Yapı kullanma izin belgesi, kat irtifakı ve kat mülkiyeti yükümlülüğü kime aittir?
11. Sözleşmenin devamı mı, nama ifa mı, dönme mi, tazminat mı daha gerçekçi bir hukuki sonuçtur?
12. Üçüncü kişilerin iyiniyetini etkileyen tapu şerhi, dava, tedbir, akrabalık, düşük bedel veya fiili bilgi bulunmakta mıdır?
13. Talep zamanaşımına uğramış mıdır; süreyi kesen işlem var mıdır?
14. Görevli ve yetkili mahkeme ile dava şartı arabuluculuk doğru belirlenmiş midir?

Bu sorular cevaplandırılmadan yalnız sözleşmedeki tek bir maddeye dayanılarak dava stratejisi kurulması sağlıklı değildir.

Arsa Paylarının Tamamını Başlangıçta Devretmek

Finansman kolaylığı sağladığı düşüncesiyle bütün payların yükleniciye devredilmesi, arsa sahibinin en önemli teminatını ortadan kaldırabilir. Yüklenici payları satmış veya ipotek etmişse 2025 tarihli içtihat uyarınca iyiniyetli üçüncü kişilerin hakları korunabilir.

Teknik Şartnameyi Genel İfadelerle Geçiştirmek

Malzeme ve işçilik standardının ölçülememesi, ayıbın ve giderim bedelinin ispatını zorlaştırır. Marka, teknik sınıf, performans ölçütü ve muadil usulü yazılmalıdır.

Teslimi Sadece “Anahtar Teslim” Olarak Yazmak

İskan, ortak alanlar, abonelikler ve kat mülkiyeti açıklanmadığında yüklenici anahtarı vererek teslim yaptığını; arsa sahibi ise hukuki ve fiili kullanımın mümkün olmadığını ileri sürebilir.

Sözleşmeyi Tapuya Şerh Ettirmemek

Şerh zorunlu olmamakla birlikte üçüncü kişilere karşı koruma bakımından son derece önemlidir. Özellikle aşamalı devir yapılan projelerde şerhin hiç düşünülmemesi ciddi risk yaratır.

Geniş Vekâletname Vermek

Satış, ipotek, bedel alma ve alt vekil yetkilerini sınırsız içeren vekâletname, sözleşmedeki koruyucu hükümleri etkisiz hale getirebilir. Vekâletname ile sözleşme birlikte hazırlanmalıdır.

Gecikme Karşısında Uzun Süre Sessiz Kalmak

İnşaat durmuş olmasına rağmen ihtar, delil tespiti ve tapu kontrolü yapılmaması; yüklenicinin yeni satışlar yapmasına ve delillerin kaybolmasına yol açabilir. Buna karşılık acele ve hukuki sonucu düşünülmeden gönderilen “fesih” ihtarı da tasfiye ve tazminat taleplerini karmaşıklaştırabilir.

Ayıp Bildirimini Yalnız Sözlü Yapmak

Kanun noter şartı aramasa da sözlü bildirim zaman ve içerik bakımından güç ispat edilir. Ayıplar teknik rapor ve fotoğraflarla somutlaştırılmalı, ispatlanabilir yöntemle bildirilmelidir.

Dava Taleplerini Birbiriyle Çelişkili Kurmak

Aynen ifa, olumlu zarar, sözleşmeden dönme, olumsuz zarar ve tapu iadesi farklı hukuki sonuçlara sahiptir. Asli ve terditli talepler açık kurulmalı; aynı zarar iki kez istenmemelidir.

Üçüncü Kişileri Davaya Dahil Etmemek

Tapuda malik veya ipotek alacaklısı görünen kişiler davada taraf değilse, verilecek kararın onların ayni hakkını ortadan kaldırması mümkün olmayabilir. Güncel tapu kaydı dava açılmadan hemen önce alınmalıdır.

Eski İçtihadı Güncelmiş Gibi Kullanmak

Özellikle yükleniciden tapu alan üçüncü kişilerin hiçbir koşulda iyiniyetli sayılamayacağı yönündeki eski kararlar, 2025 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı sonrasında güncel hukuk olarak sunulmamalıdır.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin taşınmazını; yüklenicinin ise uzun süreli emek, organizasyon ve finansmanını ortaya koyduğu yüksek riskli bir hukuki ilişkidir. Tarafların yalnız bağımsız bölüm sayısında anlaşması, sözleşmenin güvenli olduğu anlamına gelmez.

Arsa sahibi bakımından temel mesele, tapu devrini yüklenicinin ölçülebilir ifasına bağlamak ve üçüncü kişi riskini yönetmektir. Yüklenici bakımından ise arsanın hukuki ve imari olarak projeye elverişli olması, maliklerin eksiksiz katılımı, ruhsat süreci, teslim tanımı ve hak ediş takvimi açık kurulmalıdır. Üçüncü kişi alıcı için tapu kaydı kadar, yüklenicinin arsa sahibine karşı edimlerini yerine getirip getirmediği de önemlidir.

16 Mayıs 2025 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı, tapu siciline güvenen iyiniyetli üçüncü kişilerin korunmasını güçlendirmiştir. Bu değişiklik, arsa sahibinin sözleşme sona erdiğinde devredilen bütün tapuları otomatik olarak geri alacağı düşüncesini geçersiz kılar. Güncel uygulamada sözleşmenin tapuya şerhi, aşamalı devir, güçlü teminat, sınırlı vekâletname ve hızlı hukuki müdahale birlikte düşünülmelidir.

Uyuşmazlık çıktıktan sonra doğru talebin seçilmesi de sözleşmenin hazırlanması kadar önemlidir. Aynen ifa, nama ifa, gecikme tazminatı, ayıp hakları, dönme, ileriye etkili tasfiye ve tapu iptali aynı sonucu doğurmaz. İnşaatın teknik seviyesi, ruhsata uygunluğu, tapu hareketleri ve üçüncü kişilerin durumu incelenmeden kesin hukuki sonuç açıklanması doğru değildir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde sürelerin kaçırılması, tapu devrinin yeterli güvence kurulmadan yapılması, yanlış mercie başvurulması veya teknik delillerin zamanında korunmaması önemli hak kayıplarına neden olabilir.

Sözleşme hazırlığı, tapu ve imar incelemesi, yüklenici risk analizi, sözleşmenin şerhi, ihtar ve delil tespiti, fesih-tasfiye, tapu iptali ve tescil ile tazminat uyuşmazlıklarının her biri somut olayın belgeleri üzerinden değerlendirilmelidir. Güncel mevzuat ve yargı kararları çerçevesinde hukuki değerlendirme için Günser + Partners ile iletişime geçebilirsiniz.

[^1]: Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu, 16.05.2025, E. 2024/1, K. 2025/2; 18.07.2025 tarihli ve 32959 sayılı Resmi Gazete. Türkiye Barolar Birliği duyurusu: https://www.barobirlik.org.tr/Haberler/duyuru-202553-85829

[^2]: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, özellikle m.470-471: https://www.lexpera.com.tr/mevzuat/kanunlar/turk-borclar-kanunu-6098

[^3]: 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.706; 6098 sayılı Kanun m.12; 2644 sayılı Tapu Kanunu m.26; 1512 sayılı Noterlik Kanunu m.60 ve m.89. Güncel metinler: https://www.lexpera.com.tr/mevzuat/kanunlar/turk-medeni-kanunu-4721 ; https://www.lexpera.com.tr/mevzuat/kanunlar/tapu-kanunu-2644 ; https://www.lexpera.com.tr/mevzuat/kanunlar/noterlik-kanunu-1512

[^4]: Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu, 30.09.1988, E. 1987/2, K. 1988/2: https://www.lexpera.com.tr/ictihat/yargitay/e-1987-2-k-1988-2-t-30-9-1988

[^5]: 2644 sayılı Tapu Kanunu m.26: https://www.lexpera.com.tr/mevzuat/kanunlar/tapu-kanunu-2644

[^6]: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.473: https://www.lexpera.com.tr/mevzuat/kanunlar/turk-borclar-kanunu-6098

[^7]: Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu, 25.01.1984, E. 1983/3, K. 1984/1: https://www.lexpera.com.tr/ictihat/yargitay/e-1983-3-k-1984-1-t-25-1-1984

[^8]: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.474: https://www.lexpera.com.tr/mevzuat/kanunlar/turk-borclar-kanunu-6098

[^9]: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.475: https://www.lexpera.com.tr/mevzuat/kanunlar/turk-borclar-kanunu-6098

[^10]: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.478: https://www.lexpera.com.tr/mevzuat/kanunlar/turk-borclar-kanunu-6098

[^11]: 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.2, m.6, m.10 ve m.12: https://www.lexpera.com.tr/mevzuat/kanunlar/hukuk-muhakemeleri-kanunu-6100

[^12]: 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu m.4, m.5 ve m.5/A: https://www.lexpera.com.tr/mevzuat/kanunlar/turk-ticaret-kanunu-6102

[^13]: 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun m.73 ve m.73/A: https://www.lexpera.com.tr/mevzuat/kanunlar/tuketicinin-korunmasi-hakkinda-kanun-6502

[^14]: 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B: https://www.lexpera.com.tr/mevzuat/kanunlar/hukuk-uyusmazliklarinda-arabuluculuk-kanunu-6325

[^15]: 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.190 ve m.200: https://www.lexpera.com.tr/mevzuat/kanunlar/hukuk-muhakemeleri-kanunu-6100

[^16]: 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.266: https://www.lexpera.com.tr/mevzuat/kanunlar/hukuk-muhakemeleri-kanunu-6100

[^17]: Anayasa Mahkemesi, Ahmet Demir Başvurusu, B. No: 2014/6672, 07.02.2018: https://kararlarbilgibankasi.anayasa.gov.tr/BB/2014/6672

[^18]: İlyas Sağlam, “Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesine İlişkin 16.05.2025 Tarihli Kararının Değerlendirilmesi”, 2026: https://dergipark.org.tr/tr/pub/maruhad/article/1793613

[^19]: Gönül Koşar ve Metin Topcuoğlu, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tapuya şerhine ilişkin çalışma: https://dergipark.org.tr/tr/search?q=arsa%20pay%C4%B1%20kar%C5%9F%C4%B1l%C4%B1%C4%9F%C4%B1%20in%C5%9Faat%20s%C3%B6zle%C5%9Fmesinin%20%C5%9Ferhi&section=articles