Ortaklığın Giderilmesi Davası (İzale-i Şuyu) Nasıl Açılır?

Bir taşınmaz veya taşınır üzerinde birden fazla kişinin mülkiyet hakkı bulunabilir. Paylı mülkiyette her paydaşın oranı belirli olduğu hâlde malın maddi olarak hangi bölümünün kime ait olduğu ayrılmamıştır. Elbirliği mülkiyetinde ise ortakların, ortaklık sona ermedikçe mal üzerinde bağımsız ve belirli payları bulunmaz. Miras bırakana ait taşınmazların mirasçılara intikali, elbirliği mülkiyetinin en sık görülen örneklerinden biridir.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 698. maddesine göre, hukuki bir işlem veya malın sürekli bir amaca özgülenmesi nedeniyle ortaklığı sürdürme yükümlülüğü bulunmadıkça her paydaş paylaşma isteyebilir. Paylaşmanın nasıl yapılacağı konusunda anlaşma sağlanamazsa uyuşmazlık mahkeme önüne taşınır.

Ortaklığın giderilmesi davası klasik anlamda yalnızca davacının yararına sonuç doğuran bir dava değildir. Dava sonunda birlikte mülkiyet ilişkisi bütün paydaşlar yönünden sona erer. Bu nedenle uygulamada iki taraflı dava olarak nitelendirilir. Davacının davadan vazgeçmesi veya feragat etmesi hâlinde, davalılardan birinin davayı takip etme iradesini açıklamasıyla yargılamanın sürmesi mümkündür.

Uyuşmazlığın niteliğine göre başlıca şu hükümler uygulanır:

• Türk Medeni Kanunu m. 698: Paylaşma isteme hakkı, paylaşmayı erteleyen sözleşme ve uygun olmayan zamanda paylaşma yasağı.
• Türk Medeni Kanunu m. 699: Aynen bölüşme, denkleştirme ve açık artırmayla satış.
• Türk Medeni Kanunu m. 703: Elbirliği mülkiyetinin sona ermesi ve paylaşmada paylı mülkiyet hükümlerinin uygulanması.
• Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 4: Ortaklığın giderilmesi davalarında sulh hukuk mahkemesinin görevi.
• Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 12: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin kesin yetkisi.
• Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 322/2: Satış gereken hâllerde satış memuru görevlendirilmesi ve satışın İcra ve İflâs Kanunu hükümlerine göre yapılması.
• Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/A ve 18/B: Dava şartı arabuluculuk ve taşınmazla ilgili anlaşma belgesinin icra edilebilirliği.
• Kat Mülkiyeti Kanunu m. 7 ve m. 10: Kat mülkiyetine tabi ana taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi yasağı ile şartları varsa kat mülkiyeti kurularak paylaşma.
• Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu: Tarım arazilerinin bölünmesi ve devrine ilişkin sınırlamalar.

Her taşınmaz aynı hukuki rejime tabi değildir. Tarım arazisi, imar parseli, üzerinde ruhsatlı veya ruhsatsız yapı bulunan taşınmaz, kat irtifaklı bina ve sit alanı niteliğindeki taşınmaz bakımından aynen taksim imkânı farklı değerlendirilir.

Paydaşlardan veya elbirliği maliklerinden biri tek başına dava açabilir. Dava açabilmek için çoğunluğun onayı aranmaz. Pay oranının düşük olması da dava hakkını ortadan kaldırmaz.

Buna karşılık dava, tapu veya ilgili resmî sicilde malik görünen bütün paydaşlara yöneltilmelidir. Maliklerden biri ölmüşse mirasçılık belgesi alınmalı ve mirasçıların tamamı davada taraf hâline getirilmelidir. Taraflardan birinin eksik bırakılması hâlinde mahkeme, taraf teşkilinin tamamlanması için süre verir; bütün hak sahipleri davada yer almadan esasa ilişkin sağlıklı bir hüküm kurulamaz.

Tapu kaydındaki malik ile fiilî kullanıcı aynı kişi olmayabilir. Kiracı, intifa hakkı sahibi, taşınmaz üzerinde yapı yapan üçüncü kişi veya aile içinde taşınmazı kullanan kişi, sırf kullanım nedeniyle paydaş sıfatı kazanmaz. Davanın tarafları öncelikle ayni hak sahiplerine göre belirlenir. Muhdesat, intifa, haciz, ipotek veya aile konutu şerhi gibi kayıtlar ise ayrıca değerlendirilir.

Evet. 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ile ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Arabulucuya hiç başvurulmadan açılan dava, dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilir.

Başvuru, uyuşmazlığa bakacak yetkili mahkemenin bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna yapılır. Arabulucu, görevlendirildiği tarihten itibaren süreci kural olarak üç hafta içinde sonuçlandırır; zorunlu hâllerde bu süre en fazla bir hafta uzatılabilir.

Arabuluculuk sonunda anlaşma sağlanamazsa son tutanak dava dilekçesine eklenmelidir. Son tutanak eklenmemişse mahkeme, belgenin sunulması için bir haftalık kesin süre verir. Buna karşılık arabuluculuk başvurusu hiç yapılmamışsa eksikliğin dava içinde tamamlanması mümkün değildir.

Arabuluculukta Anlaşılırsa Tapu Devri Yapılabilir mi?

Taraflar, aynen paylaşma, bir veya birkaç paydaşın diğerlerinin payını devralması, taşınmazın üçüncü kişiye satılması ya da satış bedelinin dağıtılması konusunda anlaşabilir. Taşınmazla ilgili anlaşmada emredici mevzuat, imar kuralları, tarım arazilerinin bölünmesine ilişkin sınırlamalar ve tapu sicilinin gerekleri gözetilmelidir.

Ortaklığın giderilmesine ilişkin anlaşma belgesinin icra edilebilirlik şerhi alması zorunludur. Taşınmazla ilgili anlaşmalarda şerh, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden istenir. Mahkeme yalnızca şekli bir onay vermez; anlaşmanın arabuluculuğa ve cebri icraya elverişli olup olmadığını, taşınmaz mevzuatındaki sınırlamalara uyulup uyulmadığını inceler. Şerhin kesinleşmesinden sonra tapu işlemleri yapılabilir.

Doktrinde ve uygulamada, icra edilebilirlik şerhi taşıyan anlaşmaların tapu veya satış memurluklarında nasıl yerine getirileceği konusunda bazı tereddütler bulunduğu belirtilmektedir. Bu nedenle anlaşma metninin yalnızca “ortaklık sona erecektir” şeklinde genel bırakılması değil; hangi payın kime, hangi bedelle, hangi tarihte ve hangi masraflarla devredileceğinin infaza elverişli biçimde yazılması gerekir.

Paylaşma isteme hakkı kural olarak herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye bağlı değildir. Bununla birlikte Türk Medeni Kanunu üç önemli sınırlama öngörür.

Birincisi, paydaşlar paylı mülkiyetin devamını en fazla on yıl için kararlaştırabilir. Taşınmazlarda bu sözleşme resmî şekilde yapılmalı ve tapu kütüğüne şerh edilebilir.

İkincisi, mal sürekli bir amaca özgülenmişse ortaklığın giderilmesi istenemeyebilir. Ortak yol, ortak avlu, apartmanın ortak alanı veya bağımsız bölümlerin kullanımı için zorunlu bir yer bu kapsamda değerlendirilebilir.

Üçüncüsü, uygun olmayan zamanda paylaşma istenemez. Bu hüküm dar yorumlanır. Sırf satışın bir paydaş için ekonomik bakımdan elverişsiz olması veya aile içi anlaşmazlık bulunması, tek başına “uygun olmayan zaman” oluşturmaz. Somut olayda paylaşmanın dürüstlük kuralına açıkça aykırı, olağanüstü ve geçici bir zarara neden olması aranır.

Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme, malın değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesidir. Taşınmazlara ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.

Birden fazla taşınmaz aynı davaya konu edilecekse, aralarında hukuki ve fiilî bağlantı bulunması ve HMK m. 12/3 koşullarının gerçekleşmesi hâlinde taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde diğerleri hakkında da dava açılması mümkündür. Farklı yargı çevrelerinde bulunan taşınmazların aynı dosyada toplanması, her somut olayda taraf ve taşınmaz bağlantısı yönünden ayrıca incelenmelidir.

Taşınır mallar yönünden kesin yetki kuralı aynı şekilde uygulanmaz. Taşınır ortaklığının giderilmesinde genel ve özel yetki kuralları dikkate alınır.

Dava dilekçesinde taşınmazın ada ve parsel bilgileri, paydaşlar, mülkiyet türü, talep edilen paylaşma yöntemi ve arabuluculuk süreci açıkça gösterilmelidir. Davacı yalnızca satış isteyebilir; ancak taraflardan biri aynen taksim talebinde bulunursa mahkeme önce bu seçeneğin mümkün olup olmadığını araştırmak zorundadır.

Mahkeme genellikle tapu kayıtlarını, takyidatları, mirasçılık belgelerini, kadastro paftasını, imar durumunu, belediye ve tarım müdürlüğü yazılarını getirir. Taşınmaz başında keşif yapılır ve harita mühendisi, inşaat mühendisi, ziraat mühendisi, gayrimenkul değerleme uzmanı veya uyuşmazlığın özelliğine göre başka bilirkişilerden rapor alınır.

İnceleme yalnızca taşınmazın piyasa değerini belirlemekten ibaret değildir. Aynen taksimin teknik ve hukuki olarak mümkün olup olmadığı, bölünme hâlinde değer kaybı yaşanıp yaşanmayacağı, imar ve tarım mevzuatına uygunluk, muhdesatın niteliği ve paydaşlara ait olup olmadığı da araştırılır.

Türk Medeni Kanunu m. 699 uyarınca paylaşma biçiminde anlaşma yoksa paydaşlardan birinin istemi üzerine hâkim öncelikle aynen bölünerek paylaşma imkânını değerlendirir. Aynen taksim, taşınmazın yalnızca kâğıt üzerinde paylara bölünmesi değildir. Her paydaş adına bağımsız ve tapuya tescil edilebilir parseller oluşturulabilmelidir.

Aynen taksim için özellikle şu hususlar incelenir:

• Taşınmazın yüzölçümü ve geometrik yapısı,
• Paydaş sayısı ve pay oranları,
• İmar planı, parselasyon ve asgari parsel koşulları,
• Yola cephe ve altyapı imkânı,
• Tarım arazilerindeki asgari büyüklük kuralları,
• Bölünme sonunda önemli değer kaybı meydana gelip gelmeyeceği,
• Mevcut yapıların ve muhdesatın bölünmeye etkisi.

Bölünen parçaların değerleri eşit değilse eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme yapılabilir. Ancak mahkeme, tarafların anlaşması olmadan bazı taşınmazları bir grup paydaşa, kalan taşınmazları başka paydaşlara tahsis ederek toplu bir paylaşım kuramaz. Her taşınmaz yönünden infaza elverişli ve pay oranlarıyla uyumlu bir taksim planı gerekir.

Aynen taksim kararı verilecekse bilirkişi krokisi açık, koordinatlı ve tapu tesciline elverişli olmalı; hükümde krokinin kararın eki olduğu belirtilmelidir. İmar mevzuatı gereği belediye encümeni veya ilgili idari makamın onayı gerekiyorsa bu onay alınmadan hüküm kurulması uygulamada bozma nedeni olabilmektedir.

Üzerinde tamamlanmış ve bağımsız bölümlere ayrılmaya elverişli bir yapı bulunan taşınmazda, paydaşlardan biri ortaklığın kat mülkiyeti kurularak giderilmesini isteyebilir. Kat Mülkiyeti Kanunu m. 10, gerekli belgeler ve teknik koşullar mevcutsa mahkemeye kat mülkiyeti kurulmasına ve bağımsız bölümlerin paydaşlara tahsisine karar verme yetkisi tanır.

Bu yolun uygulanabilmesi için yapının kat mülkiyetine elverişli olması, bağımsız bölümlerin belirlenebilmesi, gerekli proje ve belgelerin tamamlanabilmesi ve paylar arasında denkleştirme yapılabilmesi gerekir. “Binada bağımsız bölümler var” denilmesi tek başına yeterli değildir. Ruhsat, yapı kullanma izin belgesi, mimari proje, cins tashihi ve bağımsız bölümlerin paylarla uyumu incelenir.

Kat mülkiyeti veya kat irtifakı zaten kurulmuş bir ana taşınmazın ortak yerlerinde ayrıca ortaklığın giderilmesi istenemez. Buna karşılık bir bağımsız bölüm birden fazla kişinin paylı mülkiyetindeyse o bağımsız bölüm üzerindeki ortaklığın giderilmesi mümkündür.

Taşınmazın aynen bölünmesi hukuken veya fiilen mümkün değilse ya da bölünme önemli değer kaybına yol açacaksa ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilir. Satış kararını sulh hukuk mahkemesi verir; satış işlemini ise mahkemenin görevlendirdiği satış memuru yürütür. HMK m. 322/2 gereğince satış, İcra ve İflâs Kanunu hükümlerine göre yapılır.

Güncel sistemde artırmalar UYAP E-Satış Portalı üzerinden elektronik ortamda gerçekleştirilir. Elektronik satış uygulaması 2 Ocak 2023 tarihinden itibaren ülke genelindeki icra daireleri ve satış memurluklarında uygulanmaktadır.

Satışın yalnızca paydaşlar arasında yapılabilmesi, Türk Medeni Kanunu m. 699 gereğince bütün paydaşların rızasına bağlıdır. Oybirliği yoksa satış herkese açık artırma şeklinde yürütülür. Bir paydaşın “taşınmaz aile içinde kalsın” şeklindeki tek taraflı talebi, mevcut yürürlükteki genel kurala göre dışarıdan katılımı engellemez.

2026 Yılındaki Miras Taşınmazlarına İlişkin Kanun Değişikliği

16 Temmuz 2026 tarihinde TBMM’de kabul edilen 7589 sayılı Kanun, bütün maliklerin taşınmazı miras yoluyla edindiği ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkı bulunmadığı taşınmazlarda, satış suretiyle ortaklığın giderilmesi hâlinde ilk artırmanın yalnız malik mirasçılar arasında yapılmasını öngörmektedir.

Ancak hukuki kontrol tarihi olan 30 Temmuz 2026 itibarıyla TBMM’nin kanun bilgi sayfasında Resmî Gazete tarihi ve sayısı henüz yer almamaktadır. Bu nedenle düzenleme bu metinde yürürlükteki kural olarak değil, yayımlanması beklenen güncel bir değişiklik olarak belirtilmiştir. Somut satış dosyasında uygulanacak usul, satış ilanı tarihinde yürürlükte bulunan İcra ve İflâs Kanunu metnine göre kontrol edilmelidir.

Paylı mülkiyette satış bedeli tapudaki pay oranlarına göre dağıtılır. Elbirliği mülkiyetinde mirasçılık belgesindeki miras payları dikkate alınır. Taşınmazda hem paylı hem elbirliği mülkiyeti birlikte bulunuyorsa tapu kaydı ile mirasçılık belgeleri birlikte değerlendirilir.

Satıştan önce vergi, harç, ilan, bilirkişi, tebligat ve satış giderleri gibi dosya masrafları düşülür. Rehin, haciz, intifa veya başka ayni hakların satış bedeline etkisi ayrıca belirlenir. Her takyidatın satışla sona erip ermediği ve bedel üzerinde devam edip etmediği aynı değildir.

Muhdesat, taşınmaz üzerinde sonradan meydana getirilen bina, tesis, ağaç ve benzeri bütünleyici parçaları ifade eder. Tapuda arsa paydaşı olan herkes, taşınmaz üzerindeki yapıyı veya ağacı kendisinin meydana getirdiğini ileri sürebilir. Bu iddia mülkiyet payını kendiliğinden değiştirmez; satış bedelinin dağıtımında dikkate alınabilecek ayrı bir değer unsuru oluşturur.

Muhdesatın belirli bir paydaşa ait olduğu tapu kaydında şerhli ise veya bütün paydaşlar bu aidiyet konusunda anlaşmışsa, zemin ve muhdesat değerleri ayrı ayrı hesaplanır. Toplam değer içinde muhdesatın oluşturduğu yüzdelik oran belirlenir. Satıştan sonra muhdesata isabet eden tutar muhdesat sahibine, zemin bedeli ise tapu veya miras payları oranında bütün paydaşlara dağıtılır.

Muhdesatın kime ait olduğu çekişmeliyse ortaklığın giderilmesi davası içinde bu uyuşmazlığın kesin olarak çözülmesi her zaman mümkün değildir. Hak iddia eden paydaşa, görevli mahkemede muhdesatın aidiyetinin tespiti davası açması için HMK m. 165 uyarınca süre verilebilir. Süresinde dava açılırsa sonuç bekletici mesele yapılır; açılmazsa ortaklığın giderilmesi davasına mevcut kayıtlara göre devam edilir.

Muhdesatı meydana getiren kişi tapu paydaşı değilse, yalnızca yapı sahibi olduğu gerekçesiyle ortaklığın giderilmesi davasına malik sıfatıyla dâhil edilmesi ve satış bedelinden pay verilmesi kural olarak mümkün değildir. Üçüncü kişinin sebepsiz zenginleşme, vekâletsiz iş görme veya sözleşmeye dayalı olası talepleri ayrı hukuki değerlendirmeye tabidir.

Yargıtay’ın yerleşik yaklaşımında ortaklığın giderilmesi davalarının tarafları için benzer sonuç doğuran iki taraflı davalar olduğu, bütün paydaşların davada yer almasının zorunlu bulunduğu kabul edilmektedir. Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 2015/8408 E., 2017/1245 K. sayılı kararında, ölen paydaşın mirasçılarının davaya katılması sağlanmadan esasa girilemeyeceği ve muhdesat değerinin dağıtımında zemin-muhdesat oranının doğru kurulması gerektiği belirtilmiştir.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 2016/369 E., 2018/4863 K. sayılı kararında, muhdesat aidiyeti çekişmeli ise hak iddia eden paydaşa ayrı dava açması için süre verilmesi ve açılan davanın bekletici mesele yapılması gerektiği kabul edilmiştir.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 2021/1063 E., 2021/2331 K. sayılı kararında, satış bedelinin paylı mülkiyette tapu paylarına, elbirliği mülkiyetinde mirasçılık belgesindeki paylara göre dağıtılmasının hükümde açıkça gösterilmesi gerektiği vurgulanmıştır.

Aynen taksim yönünden Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 2015/9316 E., 2017/1722 K. sayılı kararında; taksim krokisinin infaza elverişli olması, açıkta pay bırakılmaması, pay oranlarının doğru gösterilmesi ve krokinin hükmün eki sayılması gerektiği ifade edilmiştir.

Bu kararlar belirli dosyaların somut özelliklerine göre verilmiştir. Dairelerin görev alanları zaman içinde değişmiş, ortaklığın giderilmesine ilişkin dosyalar farklı hukuk dairelerine devredilmiştir. Bu nedenle eski kararların ilkeleri güncel mevzuat ve yeni daire uygulamasıyla birlikte değerlendirilmelidir.

Dava açılırken başvurma harcı, peşin harç ve gider avansı ödenir. Keşif, bilirkişi, tebligat, tapu ve belediye yazışmaları nedeniyle ek gider avansı istenebilir. Satış aşamasında kıymet takdiri, ilan, elektronik satış ve diğer satış giderleri ayrıca doğar.

492 sayılı Harçlar Kanunu’na bağlı tarife ve Yargıtay uygulamasında, taşınmazın satış yoluyla ortaklığının giderilmesine ilişkin hükümlerde satış bedeli üzerinden binde 11,38; aynen taksimde taksim edilen değer üzerinden binde 4,55 oranında karar ve ilam harcı uygulanmaktadır. Harcın hangi değer üzerinden ve taraflara ne oranda yükletileceği kararın niteliğine göre belirlenir.

Ortaklığın giderilmesi davasında tek bir “kazanan” ve “kaybeden” bulunmadığından yargılama giderleri ve maktu vekâlet ücreti kural olarak payları oranında taraflara yükletilir. Bununla birlikte gereksiz gider doğuran usul işlemleri, mazeretsiz arabuluculuk toplantısına katılmama veya taraflardan birinin kusurlu davranışı gider dağılımını etkileyebilir.

Tarifeler, gider tutarları ve parasal sınırlar zaman içinde değişebildiğinden dava veya satış tarihi itibarıyla yeniden kontrol yapılmalıdır.

Ortaklığın varlığı ve pay oranları esas olarak tapu kaydı, trafik sicili, ticaret sicili veya ilgili resmî kayıtla ispatlanır. Miras payları için mirasçılık belgesi gerekir. Aynen taksim iddiası teknik bilirkişi incelemesi, kadastro paftası, imar durumu ve ilgili idarenin görüşüyle değerlendirilir.

Muhdesat iddiasında tapu şerhi, yapı ruhsatı, abonelik kayıtları, faturalar, banka ödemeleri, vergi kayıtları, fotoğraflar, tanık anlatımları ve keşif bulguları kullanılabilir. Muhdesatı kendisinin meydana getirdiğini ileri süren taraf, bu iddiasını ispatlamakla yükümlüdür.

Bilirkişi raporuna karşı süresinde ve somut itiraz sunulması önemlidir. “Değer düşüktür” şeklindeki genel itiraz yeterli değildir. Emsal satışların neden uygun olmadığı, imar hakkının nasıl hesaplanması gerektiği, yapının yaşı ve yıpranma oranı, gelir yöntemi veya m² birim değeri gibi teknik noktalar açıklanmalıdır.

Taşınmazın dava sırasında devredilmesi davayı kendiliğinden sona erdirmez. Yeni malikin davaya katılması ve taraf sıfatının HMK hükümlerine göre düzenlenmesi gerekir. Bu nedenle güncel tapu kaydı yargılama boyunca kontrol edilmelidir.

Kanunda ortaklığın giderilmesi davaları için sabit bir sonuçlanma süresi yoktur. Süre; paydaş sayısına, tebligatların tamamlanmasına, mirasçıların belirlenmesine, taşınmaz sayısına, imar ve tarım mevzuatı incelemelerine, muhdesat çekişmesine ve bilirkişi raporlarına göre değişir.

Taraf teşkilinin tamamlanamadığı, yurt dışında mirasçı bulunduğu, muhdesat davasının bekletici mesele yapıldığı veya aynen taksim için idari onay gerektiği dosyalar daha uzun sürer. Mahkeme kararından sonra satış yoluna gidilecekse elektronik satış süreci ayrıca zaman alır. Bu nedenle “dava birkaç ayda kesin biter” şeklindeki ifadeler gerçekçi değildir.

Sulh hukuk mahkemesinin nihai kararına karşı istinaf süresi, gerekçeli kararın usulüne uygun tebliğinden itibaren iki haftadır. İstinaf dilekçesinde yalnızca taşınmazın satılmasının istenmediği belirtilmemeli; aynen taksim araştırmasındaki eksiklik, taraf teşkili, muhdesat oranı, bilirkişi raporu, pay dağılımı veya hükmün infaza elverişsizliği gibi somut hukuka aykırılıklar gösterilmelidir.

Bölge adliye mahkemesi kararının temyize açık olup olmadığı, karar tarihinde yürürlükte bulunan HMK hükümleri, parasal sınırlar ve uyuşmazlığın niteliğine göre belirlenir. Parasal sınırlar her yıl değiştiği ve kanun yolu değerlendirmesi dosyanın özelliklerine bağlı olduğu için sabit bir rakam üzerinden genel hüküm kurulması doğru değildir.

Satış memurluğunun kıymet takdiri, ilan veya ihale işlemlerine karşı başvuru yolları ise ortaklığın giderilmesi hükmüne karşı istinaftan farklıdır. Satış aşamasındaki şikâyet ve ihalenin feshi süreleri, işlemin türüne ve tebliğ ya da öğrenme tarihine göre ayrıca incelenmelidir.

Arabulucuya başvurmadan dava açmak

Arabuluculuk sonradan tamamlanabilecek basit bir belge eksikliği değildir. Hiç başvuru yapılmamışsa dava usulden reddedilir.

Bütün paydaşları davaya dâhil etmemek

Tapu maliki ölmüşse yalnızca bilinen bir veya iki mirasçıya dava yöneltmek yeterli değildir. Mirasçılık belgesindeki bütün mirasçılar davada yer almalıdır.

Aynen taksimin teknik koşullarını incelemeden yalnızca satış istemek

Satış, özellikle aile taşınmazlarında geri dönüşü olmayan sonuç doğurur. İmar, yüzölçümü, bağımsız bölüm ve denkleştirme ihtimalleri dava açılmadan değerlendirilmelidir.

Muhdesat iddiasını geç ileri sürmek

Taşınmaz üzerindeki bina veya ağaçların belirli bir paydaşa ait olduğu iddiası, satış bedelinin dağılımını doğrudan etkiler. Deliller baştan toplanmalı, gerekiyorsa ayrı tespit davası zamanında açılmalıdır.

Satış bedelinin rayiç değerden çıkacağını varsaymak

Kıymet takdiri satışın başlangıç değeridir; ihale sonucu piyasa koşullarına ve katılıma bağlıdır. Taşınmazın mutlaka ekspertiz değerinde satılacağı garanti edilemez.

Paydaşlar arası satış için çoğunluğu yeterli sanmak

Yalnız paydaşlar arasında artırma yapılabilmesi için mevcut genel kuralda bütün paydaşların rızası gerekir. Çoğunluk kararı yeterli değildir. Miras taşınmazlarına ilişkin 2026 tarihli kanun değişikliğinin yürürlüğü ayrıca kontrol edilmelidir.

Öğretide ortaklığın giderilmesinde arabuluculuğun, tarafların mahkemenin verebileceğinden daha esnek çözümler kurmasına imkân verdiği belirtilmektedir. Paydaşlardan birinin belirli taşınmazı devralması, diğerine taksitli ödeme yapılması, birden fazla taşınmazın çapraz şekilde paylaşılması veya satış için ortak bir takvim belirlenmesi mahkeme kararından daha işlevsel olabilir.

Buna karşılık taşınmazla ilgili arabuluculuk anlaşmasının tapu sicilinde veya satış memurluğunda uygulanabilmesi için belgenin açık ve infaza elverişli olması gerekir. Süleyman Topak’ın 2025 tarihli çalışmasında, icra edilebilirlik şerhi taşıyan ortaklığın giderilmesi anlaşmalarının uygulamasında tapu ve satış birimleriyle ilgili tereddütler bulunduğu, bu nedenle anlaşma belgesinin icra yönteminin açıkça düzenlenmesi gerektiği ifade edilmiştir.

Bir başka tartışma, ortaklığın giderilmesi davasının taraf iradesine dayalı yönü ile mahkemenin aynen taksimi resen araştırma yükümlülüğü arasındadır. Kanun, aynen taksimi talebe bağlı tutar; ancak talep varsa mahkeme teknik ve idari koşulları eksiksiz araştırmalıdır. Yüzeysel bir bilirkişi raporuyla “bölünemez” sonucuna varılması, mülkiyet hakkı bakımından ciddi sonuç doğurur.

Ortaklığın giderilmesi davası, dışarıdan bakıldığında yalnızca “taşınmaz satılsın ve para bölüşülsün” şeklinde basit görülebilir. Gerçekte ise taraf teşkili, mülkiyet türü, arabuluculuk, imar ve tarım mevzuatı, kat mülkiyeti, muhdesat, takyidatlar, kıymet takdiri ve satış hukuku aynı dosyada kesişir.

En kritik karar, davanın açılması değil paylaşma yönteminin belirlenmesidir. Taşınmazın elektronik artırmada üçüncü kişiye satılması istenmiyorsa, arabuluculuk aşamasında pay devri, denkleştirme, kat mülkiyeti veya özel satış seçenekleri ciddi biçimde değerlendirilmelidir. Buna karşılık paydaşlar arasında güven kalmamış, taşınmaz bölünemiyor ve ortak kullanım sürdürülemiyorsa satış yoluyla ortaklığın giderilmesi kaçınılmaz olabilir.

Dava açılmadan önce güncel tapu kaydı, mirasçılık belgesi, imar durumu, yapı belgeleri, tarım arazisi niteliği, takyidatlar ve muhdesat delilleri birlikte incelenmelidir. Bu inceleme yapılmadan hazırlanan dava, usulden ret, eksik taraf teşkili, gereksiz bilirkişi gideri veya düşük bedelli satış gibi sonuçlara yol açabilir.

Ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında yanlış paydaşlara dava yöneltilmesi, arabuluculuk şartının yerine getirilmemesi, aynen taksim ihtimalinin araştırılmaması veya muhdesat delillerinin zamanında sunulmaması ciddi hak kaybına neden olabilir. Somut olayınızın güncel mevzuat, tapu kayıtları ve yargı uygulaması çerçevesinde değerlendirilmesi için Günser + Partners ile iletişime geçebilirsiniz.

Bu içerik 30 Temmuz 2026 tarihinde hukuki kontrol yapılarak hazırlanmıştır. Başlıca kaynaklar: 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 492 sayılı Harçlar Kanunu, 2004 sayılı İcra ve İflâs Kanunu, Adalet Bakanlığı E-Satış uygulama duyuruları, TBMM’nin 7589 sayılı Kanun kayıtları, ilgili Yargıtay kararları ve Türkiye Adalet Akademisi Dergisinde yayımlanan 2025 tarihli akademik çalışma.

Makale genel bilgilendirme amacı taşır. Mevzuat, harç tarifeleri, kanun yolu parasal sınırları ve satış usulleri değişebileceğinden somut işlem öncesinde güncel metinlerin ayrıca kontrol edilmesi gerekir.