Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı Nasıl Kurulur? Farkları, Belgeler ve Geçiş

Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir yapının bağımsız kullanıma elverişli bölümleri üzerinde, o bölümün arsa payına bağlı olarak kurulan bir mülkiyet hakkıdır. Kat maliki, kendi bağımsız bölümünün tek başına malikidir; ortak yerlerde ise arsa payı oranında paylı mülkiyet hakkına sahiptir.

Kat mülkiyeti kurulabilmesi için yapının bitmiş, bağımsız bölümlerin başlı başına kullanılmaya elverişli ve tümünün aynı taşınmaz üzerinde bulunması gerekir. Kat mülkiyetine geçildiğinde her bağımsız bölüm için ayrı bir tapu kütüğü sayfası açılır; bağımsız bölüm bundan sonra kendi başına satılabilir, ipotek edilebilir ve mirasa konu olur.

Kat irtifakı, henüz yapılmamış veya tamamlanmamış bir yapının bağımsız bölümleri üzerinde ileride kat mülkiyeti kurulmak amacıyla, arsa payına bağlı olarak kurulan bir irtifak hakkıdır. Uygulamada arsa sahibi ile yüklenici arasındaki kat karşılığı inşaat ilişkilerinde ve proje aşamasındaki satışlarda sıkça kullanılır.

Kat irtifakı sahibi, tapuda belirli bir arsa payının ve o paya bağlanmış bağımsız bölümün sahibi görünür; ancak henüz fiilen teslim edilmiş bir bağımsız bölüm bulunmayabilir. Kat irtifakı sahiplerinin en önemli borcu, yapıyı projesine uygun biçimde tamamlatmak ve kat mülkiyetine geçişi engelleyecek davranışlardan kaçınmaktır.

Bu farklar nedeniyle satın alma öncesinde tapu kaydının hangi hakkı gösterdiği mutlaka kontrol edilmelidir. Kat irtifaklı bir bağımsız bölümde yapı kullanma izninin alınıp alınmadığı, ruhsata aykırılık bulunup bulunmadığı ve iskân masraflarının kime ait olacağı sözleşmede açıkça düzenlenmelidir.

Kat Mülkiyeti Kanunu m. 12 uyarınca tapu idaresine sunulması gereken temel belgeler şunlardır:

• anagayrimenkulün dış cepheleri ile iç taksimatını, bağımsız bölümleri, eklentileri ve ortak yerleri gösteren onaylı mimari proje,
• yapı kullanma izin belgesi (iskân),
• bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanmış, değerleriyle orantılı arsa payı listesi,
• bütün kat maliklerini bağlayacak yönetim planı,
• malik veya bütün paydaşların istemi ile düzenlenecek resmî senet.

Taşınmazın tamamı tek kişiye aitse kat mülkiyeti, o kişinin tek taraflı istemiyle kurulur. Paydaşlık varsa kural olarak bütün paydaşların istemi aranır.

Yapı tamamlanıp yapı kullanma izin belgesi alındığında, kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi gerekir. Kat Mülkiyeti Kanunu, izin belgesini veren idarenin bu belgeyi tapu idaresine göndermesini ve tapu idaresinin kat irtifakını resen kat mülkiyetine çevirmesini öngörür. Bu nedenle uygulamada malikin ayrıca bir dilekçe vermesi çoğu zaman gerekmez.

Buna karşılık yapı ruhsata aykırı biçimde tamamlanmış, proje tadilatı yapılmamış veya yapı kullanma izni hiç alınmamışsa geçiş kendiliğinden gerçekleşmez. Bu durumda önce imar mevzuatından kaynaklanan aykırılığın giderilmesi gerekir. Yüklenicinin veya arsa sahibinin bu yükümlülüğü yerine getirmemesi hâlinde, sözleşmeye ve genel hükümlere dayanan talepler gündeme gelir.

Bağımsız bölüm malikleri, diğer maliklerin katılmaması nedeniyle belgelerin tamamlanamadığı hâllerde mahkemeye başvurarak eksikliklerin tamamlattırılmasını ve kat mülkiyetine geçilmesini isteyebilir.

Arsa payı, kat mülkiyetinin çekirdeğidir. Kanuna göre arsa payları, bağımsız bölümlerin kurulduğu tarihteki değerleriyle orantılı olarak belirlenmelidir. Metrekare tek başına belirleyici değildir; kat, cephe, manzara, konum ve kullanım amacı da değere etki eder.

Arsa payı;

• ortak giderlerin önemli bir bölümünün paylaştırılmasında,
• kat malikleri kurulunda toplantı ve karar yeter sayılarının hesabında,
• kentsel dönüşümde paydaş çoğunluğunun tespitinde,
• yapının yıkılması hâlinde arsadaki payın belirlenmesinde

doğrudan rol oynar. Bu nedenle projeye eklenen listedeki hatalar yıllar sonra ciddi uyuşmazlıklara dönüşebilir.

Arsa Payının Düzeltilmesi Davası

Arsa payları bağımsız bölümlerin değeriyle orantılı biçimde tahsis edilmemişse, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi arsa paylarının yeniden düzenlenmesini isteyebilir. Dava, anagayrimenkulün bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılır ve bütün kat maliklerine yöneltilir.

Bu dava hak düşürücü süreye bağlanmamıştır; kat mülkiyeti devam ettiği sürece açılabilir. Mahkeme, bilirkişi incelemesiyle bağımsız bölümlerin kuruluş tarihindeki değerlerini karşılaştırır. Yalnız “komşumun payı benimkinden fazla” şeklindeki soyut iddia yeterli değildir; orantısızlığın somut biçimde ortaya konması gerekir.

Kat irtifakı, konu olduğu arsanın tamamen yok olması, üzerinde yapı yapılamayacak hâle gelmesi veya kamulaştırılması hâlinde kendiliğinden sona erer. Ayrıca kat irtifakı kurulduktan sonra makul sürede yapıya başlanmaması veya yapının tamamlanmaması hâllerinde, maliklerden birinin istemi üzerine sulh hukuk mahkemesince kat irtifakının sona erdirilmesine karar verilebilir. Mahkeme bu değerlendirmeyi yaparken gecikmenin sebebini, kusurun kimde olduğunu ve iyiniyet kurallarını gözetir.

Paylı veya elbirliği mülkiyetine tabi, kat mülkiyeti kurulmaya elverişli bir yapı için açılan ortaklığın giderilmesi davasında paydaşlardan biri, paylaşmanın kat mülkiyeti kurulmak suretiyle yapılmasını isteyebilir. Mahkeme gerekli belgeleri tamamlattırarak taşınmazın kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilerek bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı tahsisine karar verebilir.

Bu yol, özellikle miras yoluyla intikal eden apartmanlarda satış yerine aynen paylaşma imkânı verdiği için çoğu zaman daha adil sonuç doğurur. Ancak yapının projeye uygunluğu, bağımsız bölüm sayısının paydaş sayısına yeterliliği ve denkleştirme bedeli ayrıca incelenir.

Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme, kural olarak sulh hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise anagayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesidir. Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar bakımından dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartı hâline getirilmiştir; bu nedenle arsa payının düzeltilmesi gibi taleplerde önce arabuluculuk süreci tamamlanmalıdır.

Buna karşılık yapı ruhsatı, yapı kullanma izni ve imar işlemlerinden kaynaklanan uyuşmazlıklar idari yargıya aittir. Yüklenici ile arsa sahibi arasındaki sözleşmesel talepler ise ilişkinin niteliğine göre asliye hukuk veya asliye ticaret mahkemesinde görülür.

• Kat irtifaklı tapuyu kat mülkiyetli daire zannederek satın almak,
• yapı kullanma izninin alınıp alınmadığını sorgulamamak,
• iskân masraflarının kime ait olacağını sözleşmede düzenlememek,
• projede gösterilen eklenti ile fiilen kullanılan yeri karıştırmak,
• arsa payı listesini incelemeden imza atmak,
• yönetim planını okumadan bağımsız bölüm satın almak,
• ruhsata aykırı yapılan tadilatın kat mülkiyetine geçişi engelleyeceğini göz ardı etmek,
• kat mülkiyeti kurulmuş taşınmazda ortaklığın giderilmesinin istenemeyeceğini bilmemek.

Kat mülkiyeti ve kat irtifakı arasındaki fark, tapudaki tek bir kelimeden ibaret değildir; taşınmazın hukuki güvenliğini, finansmanını ve kullanımını doğrudan belirler. Satın alma öncesinde tapu kaydı, mimari proje, arsa payı listesi ve yönetim planı birlikte incelenmelidir.

Kat mülkiyetine geçişte yaşanan tıkanıklıklar çoğu zaman yıllar süren davalara dönüşmektedir. Bu nedenle kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş, arsa payının düzeltilmesi veya kat mülkiyeti kurulmak suretiyle paylaşma konularında süreç başlamadan hukuki destek almak gerekir. Somut taşınmazınıza ilişkin değerlendirme için Günser + Partners ile iletişime geçebilirsiniz.