Kat Mülkiyetinde Yenilik ve İlaveler: Asansör, Isı Yalıtımı ve Ek Kat

Kat Mülkiyeti Kanunu m. 42, ortak yerlerin düzgün veya kullanılmasının daha rahat ve kolay hâle getirilmesine ya da bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak bütün yenilik ve ilavelerin, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla verecekleri karar üzerine yapılabileceğini düzenler.

Bu işlerin giderleri, yenilik ve ilavelerden faydalananlar tarafından, faydalanma oranına göre ödenir. Yani gider paylaşımı, olağan ortak giderlerden farklı bir mantığa dayanır.

Faydalı yenilik sayılabilecek örnekler:

• otopark düzenlemesi ve bariyer sistemi,
• bahçe peyzajı ve aydınlatma iyileştirmesi,
• güvenlik kamerası sistemi kurulması,
• çatı yalıtımının iyileştirilmesi,
• giriş kapısının otomatik sisteme dönüştürülmesi.

Kat Mülkiyeti Kanunu m. 43, önemli bir sınır getirir. Yapılması istenen yenilik ve ilaveler çok masraflı ise, yapının özel durumuna göre lüks nitelik taşıyorsa ya da anagayrimenkulün bütün kat maliklerince kullanılması zorunlu olan yerlerin veya geçitlerin kapanması yahut daraltılması sonucunu doğuruyorsa, bunlardan yararlanmak istemeyen kat maliki gidere katılmak zorunda değildir. Bu tür yenilik ve ilavelerin gideri, yapılmasına karar veren kat maliklerince karşılanır.

Bu ayrım, uygulamada sıklıkla tartışma konusu olur. Bir işin “zorunlu onarım” mı, “faydalı yenilik” mi, yoksa “lüks ilave” mi olduğu; yapının niteliği, bulunduğu bölge, kat maliklerinin ekonomik durumu ve harcamanın ölçüsü birlikte değerlendirilerek belirlenir. Uyuşmazlık hâlinde mahkeme bilirkişi incelemesi yaptırır.

Kat Mülkiyeti Kanunu m. 42, ısıtmaya ilişkin özel bir düzenleme içerir. Kat maliklerinden birinin isteği üzerine;

• ısı yalıtımı yapılması,
• ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü,
• ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesi

kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla verecekleri karar üzerine yapılır.

Ancak önemli bir istisna vardır: toplam inşaat alanı iki bin metrekare ve üzeri olan binalarda merkezi ısıtma sisteminin ferdi ısıtma sistemine dönüştürülmesi, kat maliklerinin oybirliği ile verecekleri karar üzerine yapılabilir.

Bu ayrım, büyük binalarda merkezi sistemden çıkışın diğer maliklere yükleyeceği maliyeti ve teknik riskleri dikkate alır. Dönüşüm kararı alınırken binanın toplam inşaat alanının resmî belgelerle tespiti önem taşır.

Isı yalıtımı ve dönüşüm giderleri, bu işten faydalanma oranına göre paylaştırılır. Enerji verimliliği mevzuatı uyarınca merkezi sistemle ısıtılan binalarda ısı ölçüm ekipmanı kullanılması ve giderlerin tüketime göre paylaştırılması zorunludur.

Asansörü bulunmayan bir binaya sonradan asansör yaptırılması, uygulamada en çok tartışılan konulardan biridir. Bu işlem bir yandan Kat Mülkiyeti Kanunu m. 42 anlamında faydalı yenilik sayılabilir; öte yandan ortak yerlerde inşaat ve mimari projede değişiklik anlamına geldiği için m. 19’daki beşte dört yazılı rıza kuralı gündeme gelir.

Uygulamada belirleyici olan, yapılacak işin ağırlığıdır:

• Mevcut asansörün yenilenmesi veya modernizasyonu, olağan bakım-onarım ya da faydalı yenilik olarak değerlendirilebilir.
• Yeni asansör boşluğu açılması, taşıyıcı sisteme müdahale edilmesi ve mimari proje tadilatı gerektiren uygulamalar, ortak yerlerde değişiklik niteliği taşıdığından daha ağır yeter sayı gerektirir.

Gider paylaşımında ise zemin kat maliklerinin durumu ayrıca değerlendirilir. Asansörden fiilen yararlanmayacak bağımsız bölümlerin yapım giderine katılıp katılmayacağı, faydalanma ölçütüne göre belirlenir. Buna karşılık asansör kurulduktan sonra doğan işletme ve bakım giderleri, kanunun genel kuralı gereği ortak gider olarak paylaşılır ve kullanmama gerekçesiyle bunlardan kaçınılamaz.

Engellilerin Yaşamı İçin Zorunlu Değişiklikler

Kat Mülkiyeti Kanunu, engellilerin yaşamı için zorunluluk gösteren proje değişikliklerine özel bir yol açar. Bu tür bir talep hâlinde konu kat malikleri kurulunda görüşülür; kurulun süresinde toplanamaması veya talebin reddedilmesi durumunda, bina güvenliğinin tehlikeye sokulmadığını bildiren komisyon raporuna dayanılarak ilgili mercilerden alınacak onaylı proje değişikliği veya krokiye göre gerekli inşaat, onarım ve tesis yapılabilir.

Bu düzenleme, rampa, asansör ve erişilebilirlik uygulamalarında çoğunluk engelinin aşılmasını sağlar.

Kat Mülkiyeti Kanunu m. 44, anagayrimenkulün üstüne kat ilavesi veya mevcut çekme kat yerine tam kat yapılması yahut zemin veya bodrum katlarda ya da arsanın boş kısmında yeni bağımsız bölüm yapılması için bütün kat maliklerinin oybirliği ile karar verilmesini arar. Ayrıca imar mevzuatına göre gerekli izinlerin alınması ve projenin tadil edilmesi gerekir.

Yeni bağımsız bölüm yapıldığında arsa paylarının yeniden düzenlenmesi de gündeme gelir. Bu nedenle kat ilavesi, hem yeter sayı hem de tapu ve proje işlemleri bakımından titiz bir hazırlık gerektirir.

Kat Mülkiyeti Kanunu m. 45, anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması, arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devri gibi temliki tasarruflar ile anayapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam amacıyla kiralanması gibi önemli yönetim işlerinin ancak bütün kat maliklerinin oybirliği ile yapılabileceğini düzenler.

Uygulamada baz istasyonu, reklam panosu veya dijital ekran sözleşmeleri bu kapsamda değerlendirilir. Çoğunluk kararıyla imzalanan bu tür sözleşmeler, kat maliklerinin açacağı iptal davalarıyla geçersiz kılınabilir.

Gerekli yeter sayı sağlanmadan yapılan yenilik ve ilaveler bakımından şu talepler gündeme gelir:

• eski hâle getirme,
• elatmanın önlenmesi,
• hâkimin müdahalesi,
• yapılan gider için kat maliklerinden tahsil talebinin reddi,
• doğan zarar için tazminat.

Yönetici, kurul kararı olmadan bu tür işleri yaptırırsa masrafı kat maliklerinden isteyemeyebilir ve kişisel sorumluluğu gündeme gelir. Bu nedenle karar alınmadan sözleşme imzalanmamalı, avans toplanmamalıdır.

Yenilik ve ilavelere ilişkin uyuşmazlıklarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi, yetkili mahkeme anagayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesidir.

Yeter sayısı sağlanmadan alınan kurul kararına karşı iptal davası; toplantıya katılıp aykırı oy kullanan malik bakımından karar tarihinden itibaren bir ay, katılmayan malik bakımından öğrenmeden itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde açılmalıdır.

Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar dava şartı arabuluculuğa tabidir. İşin geri dönüşü güç biçimde tamamlanması tehlikesi varsa, dava ile birlikte ihtiyati tedbir istenmelidir.

• Her yeniliği basit çoğunlukla yapılabilir sanmak,
• iki bin metrekare üzerindeki binalarda ferdi sisteme geçişte oybirliği aramamak,
• kat ilavesinde oybirliği yerine çoğunlukla yetinmek,
• cephe ve çatı kiralamasında oybirliğini atlamak,
• gideri faydalanma oranı yerine doğrudan arsa payına bölmek,
• lüks ilave ile zorunlu onarımı ayırt etmemek,
• karar alınmadan yüklenici ile sözleşme imzalamak,
• imar izinlerini kat mülkiyeti kararıyla karıştırmak.

Yenilik ve ilaveler, apartman ve sitelerde yaşam kalitesini artıran ama hukuken en kolay iptal edilen kararlardır. Belirleyici olan, işin niteliğinin doğru tespit edilmesi ve buna uygun yeter sayının sağlanmasıdır.

Sağlıklı bir süreç için gündemin açık yazılması, teknik raporun ve maliyet analizinin toplantı öncesinde paylaşılması, kararın gider paylaşım esasını da içermesi ve gerekli imar izinlerinin ayrıca alınması gerekir. Asansör, yalıtım, ısıtma dönüşümü veya kat ilavesi süreçlerinde Günser + Partners ile iletişime geçebilirsiniz.