Kapıcı Dairesi Kiraya Verilebilir mi?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4. maddesinde kapıcı daireleri ve kapıcı odaları, kanun gereği her hâlde ortak yer sayılan bölümler arasında açıkça gösterilmiştir. Bu alanlar herhangi bir bağımsız bölüm malikinin tek başına mülkiyetinde değildir. Kat malikleri, ortak yerler üzerinde arsa payları oranında ortak mülkiyet ve kullanma hakkına sahiptir.

Bu niteliğin üç önemli sonucu vardır:

1. Yönetici kapıcı dairesini kendi kararıyla kiraya veremez.
2. Kat malikleri kurulunda çoğunluk sağlanması tek başına yeterli değildir.
3. Ortak yerin mimari projede belirlenen özel kullanım amacı, yalnızca kira sözleşmesi düzenlenerek ortadan kaldırılamaz.

Tapu kaydı, yönetim planı ve onaylı mimari proje birlikte incelenmeden kapıcı dairesinin hukuki statüsü hakkında sağlıklı karar verilemez. Uygulamada bazı alanlar fiilen “kapıcı dairesi” olarak adlandırılmasına rağmen projede depo, sığınak veya başka bir ortak alan olarak gösterilmiş olabilir. Bunun tersi de mümkündür. Hukuki değerlendirmede fiilî kullanım değil, öncelikle resmî proje ve tapu kayıtları esas alınır.

Kapıcı dairesinin kiraya verilmesi bakımından bütün olaylara uygulanabilecek tek cümlelik bir cevap yoktur. Hukuka uygun bir kiralama için aşağıdaki şartların birlikte gerçekleşmesi gerekir.

Bütün Kat Maliklerinin Oybirliğiyle Karar Alması

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 45. maddesi, önemli yönetim işlerinin bütün kat maliklerinin oybirliğiyle alınacak karara dayanmasını arar. Yargıtay’ın yerleşik uygulamasında ortak yerlerin üçüncü kişilere kiralanması bu kapsamda değerlendirilmektedir.

Buradaki oybirliği, toplantıya katılanların oybirliği değildir. Ana taşınmazdaki bütün kat maliklerinin olumlu iradesi gerekir. Bir kişinin birden fazla bağımsız bölümü bulunması, bağımsız bölüm ve arsa payı hesaplarının ayrıca incelenmesini gerektirebilir; ancak “toplantıya gelenlerin tamamı kabul etti” şeklindeki bir karar, toplantıya katılmayan veya karşı çıkan malik bulunduğu sürece tek başına yeterli değildir.

Kararda en azından şu hususların açıkça yazılması gerekir:

• Kiraya verilecek yerin projedeki konumu ve niteliği,
• Kiralamanın amacı ve süresi,
• Kira bedelinin belirlenme yöntemi,
• Sözleşmeyi imzalamaya yetkili yönetici veya temsilci,
• Kira gelirinin apartman hesaplarında nasıl izleneceği,
• Gerekli proje, ruhsat ve belediye işlemlerinin tamamlanması şartı.

Onaylı Mimari Projenin ve Özel Tahsis Amacının İncelenmesi

Kapıcı dairesi sıradan bir ortak alan değildir; mimari projede belirli bir amaca tahsis edilmiş özel nitelikli ortak yerdir. Yargıtay, bu özel tahsis niteliği kaldırılmadan yapılan kiralamaları hukuka uygun kabul etmemektedir.

Bu nedenle kat maliklerinin oybirliğiyle karar alması, her olayda tek başına kiralama yetkisi doğurmaz. Kapıcı dairesinin özel tahsis amacının kaldırılması için tadilat projesi hazırlanması, ilgili belediye veya yetkili idarenin onayının alınması ve yapı ruhsatı ile yapı kullanma izin belgesi yönünden gerekli işlemlerin tamamlanması gerekebilir. Binanın imar mevzuatına göre kapıcı dairesi bulundurma zorunluluğu devam ediyorsa, bu alanın başka bir kullanıma dönüştürülmesine izin verilmemesi de mümkündür.

Dolayısıyla doğru sıra, önce oybirliğiyle karar alıp hemen kira sözleşmesi imzalamak değildir. Önce onaylı proje, ruhsat tarihi, yapının ısıtma sistemi, bağımsız bölüm sayısı ve ilgili belediyenin güncel imar düzenlemesi incelenmeli; kullanım değişikliği mümkünse idari süreç tamamlanmalı; kira sözleşmesi bundan sonra kurulmalıdır.

Yönetim Planına Aykırılık Bulunmaması

Yönetim planı bütün kat maliklerini, onların külli ve cüz’i haleflerini, kiracıları ve bağımsız bölümlerden sürekli yararlananları bağlayan sözleşme niteliğindedir. Yönetim planında kapıcı dairesinin yalnızca bina görevlisinin kullanımına ayrıldığı veya üçüncü kişilere kiralanamayacağı yönünde hüküm bulunabilir.

Böyle bir hüküm varsa yalnızca kat malikleri kurulu kararı almak yeterli olmayabilir. Yönetim planının değiştirilmesi için Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 28. maddesindeki nitelikli çoğunluk şartı ve somut olayda ayrıca oybirliği gerektiren işlemler birlikte değerlendirilmelidir. Yönetim planı, emredici kanun hükümlerini veya onaylı mimari projeyi bertaraf edecek şekilde yorumlanamaz.

Kapıcıya Tahsis Edilmiş Konutun Kiraya Verilmemesi

Kapıcı konutu görev nedeniyle çalışana tahsis edilmişse iş sözleşmesi devam ederken bu konut için kira istenemez. Konut Kapıcıları Yönetmeliği’nin 13. maddesindeki yürürlükte bulunan düzenleme bu konuda açıktır.

Yönetmeliğin ilk hâlinde yer alan “Kapıcıya görevi nedeniyle konut verilmesi zorunlu değildir” cümlesi Danıştay 10. Dairesinin 13.03.2007 tarihli, E. 2004/6952 ve K. 2007/946 sayılı kararıyla iptal edilmiş; iptal kararı sonraki kanun yolu incelemelerinden geçmiştir. Bu nedenle anılan cümle güncel ve yürürlükte bir kuralmış gibi kullanılamaz.

Binada kapıcı çalıştırılmaması veya mevcut çalışana konut tahsis edilmemesi, kapıcı dairesinin otomatik olarak kiralanabileceği anlamına gelmez. Bu durum yalnızca yapılacak hukuki ve imar incelemesindeki unsurlardan biridir.

Yerleşime Elverişlilik ve İmar Mevzuatına Uygunluk

Kapıcı dairesinin konut olarak kiraya verilmesi düşünülüyorsa alanın sağlık, güvenlik, doğal aydınlatma, havalandırma, yangın güvenliği ve diğer asgari yapı koşullarını taşıması gerekir. Bodrum katta bulunan, rutubetli, yeterli pencere ve havalandırması olmayan veya onaylı projeye aykırı biçimde oluşturulmuş bir yerin kira sözleşmesine konu edilmesi ciddi idari ve özel hukuk sorunları doğurabilir.

Yapı kullanma izin belgesinin bulunması tek başına yeterli değildir. Kiraya verilecek alanın mevcut kullanımının onaylı projeye ve izin belgelerine uygun olması gerekir. Projede kapıcı dairesi olarak gösterilen ortak alan, bağımsız bölüm gibi tapuda devredilemez; kira yoluyla da fiilen yeni bir bağımsız bölüm oluşturulamaz.

Kapıcı dairesi için Türkiye genelinde geçerli “12’den fazla bağımsız bölüm bulunan her binada zorunludur” şeklinde güncel bir kural bulunmamaktadır.

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 44. maddesinde zorunluluk; binanın kullanım türüne, ısıtma sistemine, parseldeki yapı ve bağımsız bölüm sayısına göre düzenlenmiştir. Mevcut genel düzenlemede katı yakıt kullanan konut binalarında 40’tan fazla, katı yakıt dışındaki ısıtma sistemlerini kullanan konut binalarında ise 60’tan fazla bağımsız bölüm bakımından kapıcı dairesi zorunluluğu öngörülmektedir. Daha yüksek bağımsız bölüm sayılarında ilave kapıcı dairesi şartları da bulunmaktadır.

Bununla birlikte yalnızca güncel Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’ne bakılarak kesin sonuca varılamaz. Yapının ruhsat tarihi, o tarihte yürürlükte olan düzenlemeler, belediyenin yerel imar yönetmeliği, parselde birden fazla yapı bulunup bulunmadığı ve sonradan yapılan proje değişiklikleri ayrıca incelenmelidir.

Evet. Kat maliklerinin tamamının onayı, imar hukukuna veya onaylı projeye aykırı bir kullanımı kendiliğinden hukuka uygun hâle getirmez.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 25.11.2020 tarihli, E. 2020/7809 ve K. 2020/10390 sayılı kararında; mimari projede kapıcı dairesi, enerji odası, tesisat odası ve hidrofor odası gibi özel amaca tahsis edilen ortak yerlerin, bu nitelikleri tadilat projesiyle kaldırılmadan kiraya verilmesinin oybirliğiyle alınan kararla dahi mümkün olmadığı belirtilmiştir.

Bu yaklaşımın pratik karşılığı nettir: Kat malikleri özel hukuk bakımından anlaşmış olsalar bile belediye mevzuatı, yapı ruhsatı ve mimari proje bakımından yasak olan bir kullanımı gerçekleştiremezler.

Oybirliği bulunmadan alınan karar ve bu karara dayanılarak yapılan kullanım farklı hukuki sonuçlar doğurabilir.

Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali veya Hükümsüzlüğünün Tespiti

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesine göre toplantıya katılıp karşı oy kullanan kat maliki, karar tarihinden itibaren bir ay içinde iptal davası açabilir. Toplantıya katılmayan kat maliki bakımından süre, kararı öğrenme tarihinden itibaren bir ay; her hâlde karar tarihinden itibaren altı aydır.

Kararın yokluk veya mutlak butlanla hükümsüz olduğu hâllerde süre şartı aranmaz. Bununla birlikte bir kararın iptal edilebilir mi, yok hükmünde mi veya kesin hükümsüz mü olduğu somut olayın özelliklerine göre belirlenir. Süre sorunu yaratmamak için “karar zaten hükümsüzdür” düşüncesiyle beklenmemeli, kısa süreler içinde hukuki işlem başlatılmalıdır.

Elatmanın Önlenmesi, Eski Hâle Getirme ve Tahliye Talepleri

Kapıcı dairesinin hukuka aykırı biçimde üçüncü kişinin kullanımına bırakılması hâlinde ortak yere elatmanın önlenmesi, projeye aykırı değişikliklerin eski hâle getirilmesi ve kullanımın sona erdirilmesi talep edilebilir.

Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin 17.06.2014 tarihli, E. 2014/298 ve K. 2014/10825 sayılı kararında kapıcı dairesinin kiraya verilmesine ilişkin kurul kararının iptalinde isabetsizlik bulunmadığı kabul edilmiş; ancak tahliye talebinin kiracının hukukunu da etkilemesi nedeniyle kiracının davaya dâhil edilmeden hüküm kurulması bozma nedeni sayılmıştır.

Bu nedenle yalnızca apartman yönetimine karşı dava açılması her talep bakımından yeterli olmayabilir. Kiracının kullanım hakkı ve tahliye sonucu doğrudan etkileniyorsa taraf teşkili doğru kurulmalıdır.

Yönetici Bakımından Sorumluluk

Yönetici, kanuna, yönetim planına ve kat malikleri kurulu kararlarına uygun hareket etmek zorundadır. Yetkisiz şekilde kira sözleşmesi yapılması, kira bedellerinin kayıt dışı tahsil edilmesi, ortak yerin projeye aykırı kullandırılması veya maliklerin uyarılarına rağmen hukuka aykırı kullanıma devam edilmesi hâlinde yöneticinin hukuki sorumluluğu gündeme gelebilir.

Sorumluluğun kapsamı; yöneticinin kusuru, kat malikleri kurulunun kararı, elde edilen gelirin kullanımı, ortaya çıkan zarar ve illiyet bağına göre belirlenir. Her yetkisiz kiralama otomatik olarak aynı tazminat sonucunu doğurmaz.

Bu konuda kat mülkiyeti ilişkisi ile kira sözleşmesinin tarafları arasındaki borç ilişkisini birbirinden ayırmak gerekir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 28.09.2021 tarihli, E. 2017/976 ve K. 2021/1109 sayılı kararında, apartmanın dış duvarının reklam amacıyla kiralanmasına ilişkin sözleşme incelenmiştir. Oybirliğiyle alınmış geçerli bir kurul kararı bulunmamasına rağmen, kiracı tarafından imzası inkâr edilmeyen ve feshedilmeyen kira sözleşmesinin taraflar arasında bağlayıcı olduğu; kiracının sırf kiraya veren malik olmadığı veya oybirliği bulunmadığı savunmasıyla kira bedelini ödemekten kaçınamayacağı kabul edilmiştir.

Bu karar, oybirliği olmadan yapılan kiralamanın bütün kat maliklerine karşı hukuka uygun olduğu anlamına gelmez. Karar iki ayrı hukuki düzlemi ortaya koymaktadır:

• Yetkisiz kiralama, kat maliklerinin ortak yer üzerindeki haklarını ihlal edebilir ve kullanımın sona erdirilmesine yol açabilir.
• Buna rağmen kiraya veren ile kiracı arasında kurulmuş sözleşme, iptal veya fesih gerçekleşinceye kadar kendi tarafları arasında borç doğurabilir.

Bu ayrım nedeniyle kiracı, sözleşme imzalamadan önce yalnızca yöneticinin imza yetkisine değil, oybirliği kararına, yönetim planına ve onaylı projeye de bakmalıdır. Aksi hâlde hem tahliye riskiyle hem de sözleşmeden doğan ödeme veya tazminat talepleriyle karşılaşabilir.

Doktrinde hâkim görüş ve Yargıtay uygulaması, ortak yerlerin kiraya verilmesini Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 45. maddesi kapsamında değerlendirerek oybirliği aramaktadır.

Buna karşılık öğretide, 45. maddenin lafzının bütün ortak yer kiralarını değil; özellikle dış duvar, çatı ve damın reklam amacıyla kiralanması gibi önemli yönetim işlerini düzenlediğini, bütün kiralamalara otomatik olarak oybirliği şartı uygulanmasının kanun metnini genişlettiğini savunan görüş de vardır. M. Tarık Güleryüz ve Emre Karaosman’ın 2016 tarihli çalışması bu eleştiriyi ayrıntılı biçimde ele almaktadır.

Uygulamada güvenli yaklaşım, mevcut Yargıtay içtihadı doğrultusunda bütün kat maliklerinin açık ve yazılı onayını almaktır. Doktrindeki eleştirel görüşe dayanılarak çoğunluk kararıyla kiralama yapılması, mevcut yargısal uygulama karşısında yüksek uyuşmazlık riski taşır.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun Ek 1. maddesi uyarınca kanunun uygulanmasından doğan uyuşmazlıklar sulh hukuk mahkemesinde görülür. Kat malikleri kurulu kararının iptali ve hâkimin müdahalesi taleplerinde yetkili mahkeme, ana taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesidir.

Uyuşmazlığın yalnızca kira alacağı, sözleşmenin feshi veya kiracı ile yönetim arasındaki borç ilişkisi yönü taşıdığı hâllerde görev ve taraf sıfatı ayrıca değerlendirilmelidir. Aynı olayda kat mülkiyeti ve kira hukukundan kaynaklanan birden fazla talep bulunması, görev, yetki ve taraf teşkili bakımından dikkatli bir dava kurgusu gerektirir.

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar ile kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, kanundaki istisnalar dışında, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Hukuki dayanak 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesidir.

Arabuluculuk bürosuna başvuru tarihinden son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez. Buna rağmen Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesindeki bir aylık ve altı aylık kısa süreler nedeniyle başvurunun geciktirilmemesi gerekir.

Arabuluculuğun kapsamı belirlenirken yalnızca “kapıcı dairesinin tahliyesi” denilmesi yeterli olmayabilir. Kurul kararının iptali, elatmanın önlenmesi, eski hâle getirme, kira sözleşmesinin sona erdirilmesi, kira gelirlerinin hesabı ve varsa tazminat talepleri açıkça belirlenmelidir.

Kapıcı dairesi uyuşmazlıklarında yalnızca tanık anlatımına dayanılması çoğu zaman yeterli değildir. Aşağıdaki belgeler dosyanın sonucunu doğrudan etkileyebilir:

• Tapu kayıtları ve bağımsız bölüm listesi,
• Yönetim planı ve değişiklikleri,
• Onaylı mimari proje ve tadilat projeleri,
• Yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi,
• Kat malikleri kurulu toplantı çağrısı, hazirun listesi, karar tutanağı ve vekâletnameler,
• Kira sözleşmesi, teslim tutanağı ve banka hareketleri,
• Belediye yazışmaları, yapı tatil tutanağı veya idari işlem kayıtları,
• Kapıcının iş sözleşmesi, SGK kayıtları ve konut tahsis belgeleri,
• Fotoğraf, video, keşif ve bilirkişi incelemesi,
• Kira gelirinin apartman hesaplarına kaydedilip kaydedilmediğini gösteren defter ve belgeler.

Özellikle onaylı mimari projenin belediyeden getirtilmesi önemlidir. Yönetim planındaki veya toplantı tutanağındaki ifadeler, projede özel amaca ayrılmış ortak alanın niteliğini tek başına değiştirmez.

Kapıcı dairesi ortak yer olduğundan kira geliri de kural olarak kat maliklerinin ortak malvarlığına ilişkin bir gelirdir. Paylaşım ve hesap yöntemi, ortak yer üzerindeki arsa payları, geçerli kurul kararı ve yönetim planı çerçevesinde belirlenmelidir.

Uygulamada kira bedeli çoğunlukla apartman veya site hesabına yatırılarak ortak giderlerde kullanılır. Ancak bunun şeffaf biçimde karar defterine ve işletme hesabına işlenmesi gerekir. Yöneticinin kira bedelini kişisel hesabında tutması veya gelir-gider hesabında göstermemesi sorumluluk doğurabilir.

Vergisel sonuçlar; kiracının gerçek kişi veya işletme olması, kullanım türü, maliklerin payları ve Gelir Vergisi Kanunu’ndaki beyan ya da tevkifat hükümlerine göre değişebilir. “Gelir apartman giderlerinde kullanıldı, bu nedenle vergi doğmaz” şeklinde genel bir kabul doğru değildir. Somut kiralama için mali müşavir ve vergi hukuku değerlendirmesi yapılmalıdır.

Toplantıya Katılanların Oybirliğini Yeterli Sanmak

Kanunun ve Yargıtay uygulamasının aradığı oybirliği, yalnızca toplantıda hazır bulunanların değil bütün kat maliklerinin olumlu iradesidir.

Kapıcı Dairesi Boşsa Otomatik Olarak Kiralanabileceğini Düşünmek

Fiilen boş olma, onaylı projedeki özel tahsis amacını ortadan kaldırmaz.

Belediye ve Proje İncelemesi Yapmadan Sözleşme İmzalamak

Oybirliği kararı alınmış olsa bile gerekli tadilat projesi ve idari onay bulunmadan kullanım hukuka aykırı kalabilir.

Yöneticiye Sınırsız Yetki Vermek

Kira bedeli, süre, kullanım amacı ve sözleşme şartları belirlenmeden “yönetici kiraya versin” şeklinde genel yetki verilmesi sonradan ciddi uyuşmazlık yaratır.

Kiracıyı Davaya Dâhil Etmemek

Tahliye veya kullanımın sona erdirilmesi isteniyorsa verilecek karar kiracının hukukunu etkiler. Taraf teşkilindeki eksiklik yargılamanın uzamasına ve kararın kaldırılmasına yol açabilir.

İptal Davası Süresini Kaçırmak

Kat malikleri kurulu kararlarına karşı bir aylık ve her hâlde altı aylık sürelerin bulunduğu unutulmamalıdır. Kararın kesin hükümsüz olduğu varsayımıyla uzun süre beklemek gereksiz risk yaratır.

Kapıcı dairesinin kiraya verilmesi, yalnızca apartmana ek gelir sağlayacak basit bir yönetim işlemi değildir. Ortak mülkiyet hakkı, kat malikleri kurulu kararının geçerliliği, onaylı mimari proje, imar düzenlemeleri, kira hukuku ve gerektiğinde iş hukuku aynı olayda birlikte uygulanır.

Hukuken güvenli bir kiralama için şu sıra izlenmelidir:

1. Tapu kaydı, yönetim planı ve onaylı mimari proje incelenmelidir.
2. Yapının ruhsat tarihi ve ilgili imar mevzuatına göre kapıcı dairesi zorunluluğu araştırılmalıdır.
3. Kullanım değişikliği mümkünse belediye ve tadilat projesi işlemleri belirlenmelidir.
4. Bütün kat maliklerinin açık ve yazılı oybirliği sağlanmalıdır.
5. Yöneticiye sınırları belirli sözleşme yetkisi verilmelidir.
6. Kira sözleşmesi, ortak yerin hukuki niteliği ve tahliye riskleri gözetilerek hazırlanmalıdır.
7. Kira geliri apartman hesabında şeffaf biçimde izlenmeli ve vergisel yükümlülükler ayrıca değerlendirilmelidir.

Bu sıralama tersine çevrilip önce kiracı yerleştirildiğinde, sonradan alınacak karar veya hazırlanacak proje her zaman hukuka aykırılığı gidermez.

Kapıcı dairesinin kiraya verilmesi veya hukuka aykırı kullanımın sona erdirilmesi konusunda tapu, yönetim planı, mimari proje, kurul kararları ve kira sözleşmesi birlikte değerlendirilmelidir. Sürelerin kaçırılması, yanlış tarafa dava yöneltilmesi veya belediye işlemleri tamamlanmadan sözleşme kurulması hak ve sorumlulukların ağırlaşmasına neden olabilir.

Somut olayınızın güncel mevzuat ve yargı kararları çerçevesinde değerlendirilmesi için Günser + Partners ile iletişime geçebilirsiniz.

• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 4, m. 28, m. 33, m. 45 ve Ek m. 1.
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/A ve m. 18/B.
• Konut Kapıcıları Yönetmeliği m. 13.
• Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m. 44.
• Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 25.11.2020, E. 2020/7809, K. 2020/10390.
• Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 17.06.2014, E. 2014/298, K. 2014/10825.
• Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 28.09.2021, E. 2017/976, K. 2021/1109.
• Danıştay 10. Dairesi, 13.03.2007, E. 2004/6952, K. 2007/946.
• M. Tarık Güleryüz - Emre Karaosman, “Ortak Yer ve Tesislerin Oybirliğiyle Kiraya Verilebileceği Meselesini Yeniden Düşünmek”, Hacettepe Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 6, S. 1, 2016.