Ortak Alanın İşgali: Eski Hâle Getirme, Elatmanın Önlenmesi ve Ecrimisil

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 4, ortak yerleri örnekleyerek sayar. Buna göre;

• temeller, ana duvarlar, taşıyıcı sistem, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar,
• zemin, avlu, bahçe ve genel giriş kapıları,
• antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar,
• çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın merdivenleri,
• kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, su depoları, sığınaklar,
• kapıcı daire veya odaları, çamaşırhane, çamaşır kurutma yerleri,
• kanalizasyon çukurları, arıtma tesisleri, garajlar

ortak yerlerdendir. Ayrıca yönetim planında ortak yer olarak gösterilen diğer alanlar da bu kapsamdadır.

Kat malikleri, ortak yerler üzerinde arsa payları oranında paylı mülkiyet hakkına sahiptir. Bu hak, ortak yerden yararlanmayı içerir; ancak kimseye o yeri tek başına kullanma yetkisi vermez.

Kat Mülkiyeti Kanunu m. 16 uyarınca kat malikleri ortak yerlerden yararlanma hakkına sahiptir. Ancak bu yararlanma, diğer kat maliklerinin aynı haktan yararlanmasını engelleyecek ölçüde olamaz. Kanun m. 18 ise kat maliklerinin birbirini rahatsız etmemesini ve doğruluk kurallarına uymasını emreder.

Bu nedenle bir kat malikinin ortak yeri sürekli, tekelci ve diğerlerini dışlayıcı biçimde kullanması hukuka aykırıdır. Geçici, ölçülü ve diğerlerini engellemeyen kullanımlar ise hoşgörü sınırında kalabilir. Merdiven sahanlığına ayakkabılık koyulması ile aynı sahanlığın duvarla bölünüp depoya çevrilmesi aynı hukuki değerlendirmeye tabi değildir.

Ortak yerin belirli bir kat malikine kalıcı biçimde tahsisi, aslında diğer kat maliklerinin mülkiyet hakkından vazgeçmesi anlamına gelir. Bu nedenle Yargıtay’ın yerleşik uygulamasında böyle bir tahsis için oybirliği aranmaktadır. Sayı ve arsa payı çoğunluğu ile alınan bir kararla ortak yer bir kişiye özgülenemez.

Buna karşılık ortak yerlerin geçici, dönüşümlü ve eşitliği bozmayan kullanım düzenleri (örneğin otopark sırası veya kullanım saatleri) kurul kararıyla belirlenebilir. Ayrım, kullanımın düzenlenmesi ile mülkiyet benzeri bir yetkinin devredilmesi arasındadır.

Yönetim planında bazı ortak yerlerin belirli bağımsız bölümlere eklenti olarak tahsis edildiği yazılıysa durum farklıdır. Bu hâlde tahsis kaynağını yönetim planından alır ve tapu kaydına dayanır.

Kat Mülkiyeti Kanunu m. 19, kat maliklerinden birinin, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ortak yerlerde inşaat, onarım, tesis ve değişiklik yaptıramayacağını düzenler. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde de anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz.

Bunun önemli bir istisnası vardır: ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya zarar verdiği ve acilen onarılması gerektiği veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğu mahkemece tespit edilmişse, bu onarım ve güçlendirmenin projesine uygun yapılması için kat maliklerinin rızası aranmaz.

Ortak yerin işgali hâlinde şu talepler gündeme gelir:

1. Elatmanın önlenmesi (müdahalenin meni): İşgalin sona erdirilmesi istenir.
2. Eski hâle getirme: Yapılan tesis, duvar, kapı, çit veya kapatmanın sökülerek ortak yerin projesindeki hâline döndürülmesi istenir.
3. Ecrimisil (haksız işgal tazminatı): İşgal süresince ortak yerden yararlanamamaktan doğan zararın karşılanması istenir.
4. Tazminat: Ortak yere verilen zarar ayrıca talep edilebilir.
5. Hâkimin müdahalesi: Kat Mülkiyeti Kanunu m. 33 uyarınca aykırılığın giderilmesi istenir.

Talepler birlikte ileri sürülebilir. Uygulamada en sık açılan dava, elatmanın önlenmesi ve eski hâle getirme talebinin birlikte yer aldığı davadır.

Davayı Kim Açabilir?

Her kat maliki, ortak yere yönelen elatmanın önlenmesini tek başına isteyebilir; diğer kat maliklerinin muvafakatine ihtiyaç yoktur. Yönetici de kat maliklerinin ortak menfaatini ilgilendiren bu tür davaları açabilir. Uygulamada yöneticinin dava açabilmesi için kat malikleri kurulu kararı bulunması, temsil yetkisi tartışmalarını önler.

Dava, ortak yeri işgal eden kişiye yöneltilir. İşgalci kat maliki olabileceği gibi kiracı, yüklenici veya üçüncü kişi de olabilir.

Ortak yerin bir kat maliki veya üçüncü kişi tarafından haksız biçimde işgal edilmesi hâlinde ecrimisil istenebilir. Ecrimisil, işgal edilen yerin emsal kira değeri esas alınarak bilirkişi incelemesiyle belirlenir.

Ecrimisil talebinde;

• işgalin başlangıç ve bitiş tarihleri,
• işgal edilen alanın konumu ve büyüklüğü,
• işgalcinin kötüniyetli olup olmadığı,
• talep edilen dönem

açıkça gösterilmelidir. Ecrimisil alacağı geriye dönük olarak beş yıllık dönemle sınırlı biçimde istenebilir. Toplanan ecrimisil kural olarak kat maliklerine arsa payları oranında aittir; yönetim adına tahsil ediliyorsa ortak gelir olarak kaydedilir.

Elatmanın önlenmesi davası açmak için kurul kararı zorunlu değildir. Ancak konunun önce kurulda görüşülmesi iki yönden yararlıdır: aykırılık kayıt altına alınır ve işgalciye somut bir uyarı yapılmış olur. Kurulda alınan “ortak alanın boşaltılması” kararı, davada güçlü bir delil oluşturur.

Buna karşılık kurul kararının, kanuna aykırı bir işgali meşrulaştırma gücü yoktur. Çoğunluk kararıyla ortak yerin bir kişiye tahsisi hâlinde, bu karara karşı süresinde iptal davası açılmalıdır.

Kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda ortak yerlere elatmanın önlenmesi ve eski hâle getirme davaları sulh hukuk mahkemesinde görülür. Yetkili mahkeme anagayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesidir.

Elatmanın önlenmesi talebi mülkiyet hakkına dayandığı için kural olarak zamanaşımına tabi değildir; işgal devam ettiği sürece dava açılabilir. Ecrimisil talebi ise geriye dönük süre sınırına tabidir.

Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar dava şartı arabuluculuğa tabidir. Bu nedenle dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmalıdır. Ortak yerin geri dönüşü güç biçimde değiştirilmesi tehlikesi varsa, dava ile birlikte ihtiyati tedbir talep edilmelidir.

Bu davalarda en belirleyici delil, taşınmazın onaylı mimari projesidir. Projede ortak yer olarak görünen bir alanın fiilen başka biçimde kullanılıyor olması, kullanımın hukuka uygunluğunu sağlamaz. Diğer deliller şunlardır:

• tapu kaydı ve yönetim planı,
• keşif ve bilirkişi incelemesi,
• fotoğraf ve tarihli görüntüler,
• kat malikleri kurulu kararları ve karar defteri,
• yönetime yapılan yazılı başvurular,
• noter ihtarnamesi,
• tanık beyanları,
• belediye ve itfaiye tutanakları.

Yangın merdiveni, sığınak veya kaçış yolu gibi alanların işgali ayrıca kamu düzenini ilgilendirir; bu tür ihlallerde belediye ve itfaiye başvurusu da yapılmalıdır.

• Ortak yeri fiilî güçle boşaltmaya çalışmak,
• işgalcinin eşyalarını izinsiz kaldırmak veya kilit değiştirmek,
• ortak yerin bir kişiye tahsisini çoğunluk kararıyla yapılabilir sanmak,
• projeye bakmadan “burası zaten hep böyleydi” savunmasına dayanmak,
• yıllarca süren işgale sessiz kalıp sonradan yalnız ecrimisil istemek,
• eski hâle getirme talebini dava dilekçesine yazmayı unutmak,
• dava şartı arabuluculuğu atlamak,
• yangın merdiveni ve kaçış yolu işgalini basit bir komşu tartışması gibi ele almak.

Ortak alan uyuşmazlıklarında çözümün anahtarı, fiilî durumu değil projeyi ve yönetim planını esas almaktır. Kat maliklerinin uzun süre sessiz kalması işgali hukuka uygun hâle getirmez; ancak delil toplamayı zorlaştırır ve ecrimisil bakımından süre kaybına yol açar.

Ortak yerin boşaltılması, eski hâle getirilmesi, ecrimisil talebi ve gerekli hâllerde ihtiyati tedbir başvurusu teknik bir hazırlık gerektirir. Somut uyuşmazlığınızın değerlendirilmesi için Günser + Partners ile iletişime geçebilirsiniz.