Balkon Kapatma ve Dış Cephe Değişikliği Kat Mülkiyetinde Mümkün mü?

Kat Mülkiyeti Kanunu m. 4, ana duvarları ve anayapının dış görünümünü oluşturan unsurları ortak yerler arasında sayar. Balkonun tabanı ve iç kullanımı bağımsız bölüme ait olsa da, balkon korkuluğu, cephe duvarı ve yapının dış görünümü ortak yer niteliğindedir.

Ayrıca Kat Mülkiyeti Kanunu m. 19, kat maliklerinin anagayrimenkulün mimari durumunu ve güzelliğini titizlikle korumak zorunda olduğunu düzenler. Bu yükümlülük, cepheye yönelik tek taraflı müdahaleleri sınırlar.

Kat Mülkiyeti Kanunu m. 19/2 uyarınca kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ortak yerlerde inşaat, onarım, tesis ve değişiklik yaptıramaz. Balkon kapatma, dış cephede kalıcı değişiklik doğurduğu için bu hükmün kapsamındadır.

Burada dikkat edilmesi gereken üç nokta vardır:

1. Aranan şey yazılı rızadır; sözlü onay veya sessiz kalma yeterli değildir.
2. Beşte dört oranı, toplantıya katılanların değil, bütün kat maliklerinin beşte dördüdür.
3. Rızanın sonradan alınması mümkündür; ancak dava açıldıktan sonra alınan rızanın etkisi somut olaya göre değerlendirilir.

Yönetim planında balkon kapatmaya ilişkin özel bir düzenleme bulunması hâlinde önce bu hüküm dikkate alınır. Bazı yönetim planları belirli tipte kapatmaya izin verir ve teknik standart öngörür.

Bütün Balkonların Aynı Anda Kapatılması

Yapının tamamında yeknesak bir uygulama yapılması, dış görünüm bütünlüğünü koruduğu için daha kolay kabul görür. Bu, kat malikleri kurulunda karara bağlanabilir ve tip proje belirlenebilir. Ancak bu durumda da kanunun aradığı yeter sayı ile imar mevzuatına uygunluk birlikte sağlanmalıdır.

Kat malikleri kurulunun izni, imar mevzuatına uygunluk anlamına gelmez. Balkonun kapatılması yapının kapalı alanını artırıyorsa, ruhsat veya proje tadilatı gerekebilir. 3194 sayılı İmar Kanunu m. 32, ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapılan kısımlar için yapı tatil tutanağı düzenlenmesini ve aykırılığın giderilmemesi hâlinde yıkımı öngörür. İmar Kanunu m. 42 ise idari para cezası uygulanmasını düzenler; tutarlar her yıl yeniden değerleme oranıyla güncellenir.

Belediyelerin bu konudaki uygulamaları farklılık gösterir. Bazı belediyeler katlanır cam sistemleriyle yapılan kapatmaları belirli koşullarla kabul ederken, bazıları ruhsat şartı arar. Bu nedenle işleme başlamadan önce ilgili belediyenin imar yönetmeliği ve uygulama esasları incelenmelidir.

İmar mevzuatına aykırılık nedeniyle verilen yıkım ve para cezası kararlarına karşı idari yargıda iptal davası açılabilir. Bu davalarda süre ve usul kuralları katıdır; tebliğ tarihinden itibaren işleyen dava açma süresi kaçırılmamalıdır.

Cepheye yapılan diğer müdahaleler de aynı esasa tabidir:

• Klima dış ünitesi: Ana duvara sabitlendiği ve dış görünümü etkilediği için ortak yerde değişiklik sayılır. Uygulamada yönetim planında belirlenen ortak montaj noktaları ve tip çözümler tercih edilir. Damlayan suyun alt komşuya zarar vermesi ayrıca tazminat sorumluluğu doğurur.
• Tabela ve reklam: İşyeri tabelasının cepheye asılması, ortak yerin kullanımı anlamına gelir. Anayapının dış duvarlarının, çatısının veya damının reklam amacıyla kiralanması ise Kat Mülkiyeti Kanunu m. 45 kapsamında önemli yönetim işi sayılır ve bütün kat maliklerinin oybirliğini gerektirir.
• Kombi ve şofben bacası: Cepheye baca çıkarılması hem ortak yerde değişiklik hem de teknik güvenlik konusudur. İlgili teknik mevzuata uygunluk ayrıca aranır.
• Pencere ve doğrama: Boyutu ve rengi değiştirilerek cephe bütünlüğünü bozan doğrama değişikliği de ortak yerde değişiklik sayılabilir. Aynı ölçü ve görünümde yenileme ise kural olarak sorun oluşturmaz.
• Cephe boyası: Bir kat malikinin kendi dairesinin hizasındaki cepheyi farklı renge boyaması, mimari bütünlüğü bozduğu için aykırılık oluşturur.

İzinsiz yapılan cephe değişikliğine karşı şu yollar izlenebilir:

1. Yönetim tarafından yazılı uyarı ve noter ihtarnamesi gönderilmesi.
2. Konunun kat malikleri kurulu gündemine alınarak karara bağlanması.
3. Aykırılığın giderilmesi için sulh hukuk mahkemesinde eski hâle getirme davası açılması.
4. Kat Mülkiyeti Kanunu m. 33 uyarınca hâkimin müdahalesinin istenmesi.
5. Doğan zarar için tazminat talep edilmesi.
6. İmar mevzuatına aykırılık varsa belediyeye başvurulması.

Eski hâle getirme davasını her kat maliki tek başına açabilir; yönetici de kat maliklerinin ortak menfaatini korumak üzere dava açabilir.

Uygulamada mahkemeler keşif yaparak, yapılan işin projeye ve yönetim planına uygunluğunu, anayapıya zarar verip vermediğini ve dış görünümü ne ölçüde etkilediğini bilirkişi eliyle inceler.

Uygulamada en sık ileri sürülen savunma budur. Hukuken diğer kat maliklerinin de aynı aykırılığı işlemiş olması, tek başına hak doğurmaz. Ancak yıllardır sürdürülen ve bütün maliklerce benimsenmiş bir uygulamaya karşı, yalnız bir kişiye yönelik dava açılması hâlinde mahkeme dürüstlük kuralı ve hakkın kötüye kullanılması yasağı çerçevesinde değerlendirme yapabilir.

Bu değerlendirme, aykırılığı hukuka uygun hâle getirmez; yalnız somut talebin kabul edilebilirliğini etkiler. Kalıcı çözüm, kurulda tip proje belirlenerek uygulamanın yeknesak hâle getirilmesi ve gerekli imar işlemlerinin tamamlanmasıdır.

Bağımsız bölümü satın alan kişi, taşınmazı mevcut durumuyla devralır. Ortak yerde bulunan aykırılığın giderilmesi talebi, hâlihazırda o bağımsız bölümün maliki olan kişiye yöneltilir. Bu nedenle satın alma öncesinde cephede, balkonda ve eklentilerde projeye aykırılık bulunup bulunmadığı incelenmelidir.

Yeni malik, eski hâle getirme masrafları için satıcıya karşı ayıptan doğan taleplerini ayrıca değerlendirebilir.

Kat mülkiyetinden kaynaklanan eski hâle getirme ve hâkimin müdahalesi taleplerinde görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi, yetkili mahkeme anagayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesidir.

Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar dava şartı arabuluculuğa tabidir; dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmalıdır. Aykırılığın giderilmesi talebi, aykırılık devam ettiği sürece ileri sürülebilir.

İmar mevzuatından kaynaklanan yıkım ve para cezası işlemlerine karşı ise idari yargıda iptal davası açılır; bu davalarda dava açma süresi işlemin tebliğinden itibaren işlemeye başlar.

• Yalnız yöneticinin sözlü onayına güvenerek balkon kapatmak,
• beşte dört rızasını yazılı olarak almamak,
• kat malikleri kurulunun iznini imar ruhsatı yerine saymak,
• yönetim planındaki cephe hükümlerini incelememek,
• klima dış ünitesinin damlama ve gürültü etkisini göz ardı etmek,
• cepheyi reklam amacıyla kiralarken oybirliği aramamak,
• satın alma öncesinde cephedeki aykırılıkları tespit etmemek,
• belediye işlemine karşı dava açma süresini kaçırmak.

Dış cephe, tek bir bağımsız bölümün değil, bütün kat maliklerinin ortak değeridir. Bu nedenle cephede yapılacak her müdahale önce yönetim planı, sonra Kat Mülkiyeti Kanunu, en son da imar mevzuatı yönünden değerlendirilmelidir.

En sık yaşanan kayıp, izin alınmadan yapılan yatırımın yıllar sonra sökülmek zorunda kalınmasıdır. Balkon kapatma, cephe düzenlemesi, tip proje kararı alınması ve aykırılığın giderilmesi süreçlerinde Günser + Partners ile iletişime geçebilirsiniz.