Kötü Komşuya İhtarname Nasıl Çekilir?

Hukukta “kötü komşu” şeklinde tanımlanmış ayrı bir kişi veya dava türü bulunmaz. Uyuşmazlık, somut davranışın hangi hakkı ihlal ettiğine göre nitelendirilir. Uygulamada en sık karşılaşılan ihlaller şunlardır:

• Gece veya gündüz, olağan katlanma sınırını aşacak yoğunlukta ve tekrarlanan gürültü yapılması,
• Ortak koridor, merdiven, bahçe, otopark, sığınak veya geçiş alanının kişisel kullanım için işgal edilmesi,
• Başka bir bağımsız bölümün giriş ve çıkışının araç, eşya veya yapı unsurlarıyla engellenmesi,
• Bağımsız bölümün yönetim planına, tapudaki niteliğine veya Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki yasaklara aykırı kullanılması,
• Tehdit, hakaret, takip, fiziki müdahale veya kişilik haklarına saldırı,
• Aşırı koku, duman, titreşim, sızıntı, hayvan kaynaklı rahatsızlık veya sağlık ve güvenliği etkileyen kullanım,
• Hâkim kararıyla giderilmesine hükmedilmiş bir aykırılığın ısrarla sürdürülmesi.

Her rahatsızlık hukuka aykırı sayılmaz. Apartman yaşamı belirli ölçüde ses, hareket ve karşılıklı katlanma yükümlülüğü doğurur. Hukuki müdahale için davranışın yoğunluğu, saati, süresi, tekrarı, binanın kullanım biçimi, yönetim planı ve çevrenin özellikleri birlikte değerlendirilir.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 18 ve 33. maddelerine dayanan her uyuşmazlıkta dava öncesi noter ihtarnamesi gönderilmesini emreden genel bir hüküm yoktur. Buna rağmen ihtarname;

• İhlalin hangi tarihlerde ve nasıl gerçekleştiğini kayıt altına alır,
• Rahatsızlığın sona erdirilmesi için açık ve ölçülü bir süre tanır,
• Muhatabın davranışın hukuka aykırılığından haberdar edildiğini gösterir,
• Sonraki yönetim, arabuluculuk ve dava süreçlerinde delil değeri taşıyabilir,
• Uyuşmazlığın dava açılmadan çözülmesini sağlayabilir.

Kiraya verenin, kiracının özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcuna aykırılığı nedeniyle Türk Borçlar Kanunu’nun 316. maddesine dayanarak fesih yoluna gitmesi hâlinde ise ihtarın içeriği doğrudan hukuki sonuç doğurur. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kural olarak kiracıya aykırılığı gidermesi için en az otuz gün süre verilmesi ve aksi hâlde sözleşmenin feshedileceğinin yazılı olarak bildirilmesi gerekir. Kiracının davranışı kiraya veren veya komşular bakımından çekilmez hâle gelmişse yahut verilecek sürenin yararsız olacağı açıkça anlaşılıyorsa kiraya veren yazılı bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. Bu istisna dar yorumlanır; sıradan veya ispatlanmamış şikâyetler hemen fesih için yeterli değildir.

İhtarın kim tarafından gönderileceği, amaçlanan hukuki sonuca göre belirlenmelidir.

Rahatsız Edilen Kat Maliki

Kat maliki, kendisini veya bağımsız bölümünü etkileyen aykırılığın sona erdirilmesini doğrudan isteyebilir. İhtarın komşuya, gerekiyorsa bağımsız bölüm malikine ve site yönetimine birlikte yöneltilmesi, özellikle ihlali gerçekleştiren kişi kiracıysa faydalı olabilir.

Rahatsız Edilen Kiracı

Kiracı; doğrudan maruz kaldığı gürültü, tehdit, hakaret veya benzeri davranışlar nedeniyle komşuya ihtar gönderebilir, yönetime ve kolluğa başvurabilir. Ancak komşu kiracının kira sözleşmesini feshetme yetkisi rahatsız edilen kiracıya ait değildir. Kira sözleşmesinin TBK m.316 uyarınca feshi, sözleşmenin tarafı olan kiraya veren tarafından ileri sürülmelidir.

Kiraya Veren

Rahatsızlığı çıkaran kişi kendi kiracısıysa, kiraya veren TBK m.316 kapsamındaki yazılı bildirimi yapabilir. Komşuların, yönetimin, kolluğun veya belediyenin tuttuğu kayıtlar kiraya verenin ihtarına ve olası tahliye davasına delil oluşturabilir.

Apartman veya Site Yönetimi

Yönetici, yönetim planı, kat malikleri kurulu kararları ve kanuni görevleri çerçevesinde düzeni korumaya yönelik uyarı yapabilir. Yönetimin dava açma yetkisi ise talebin türüne göre ayrıca incelenmelidir. Yöneticinin her uyuşmazlıkta kendiliğinden taraf sıfatına sahip olduğu varsayılmamalıdır.

Etkili bir ihtarname soyut suçlamalardan değil, doğrulanabilir olaylardan oluşmalıdır. Metinde şu bilgiler yer almalıdır:

1. İhtar edenin ve muhatabın adı, adresi ve sıfatı,
2. Taşınmazın açık adresi ile mümkünse bağımsız bölüm bilgisi,
3. Rahatsızlığın tarih, saat, sıklık ve biçimi,
4. Daha önce yapılan sözlü veya yazılı uyarılar,
5. Yönetim planı ve ilgili kanun hükümleri,
6. İhlalin hangi süre içinde ve ne şekilde sona erdirilmesinin istendiği,
7. Aykırılığın devamı hâlinde başvurulacak hukuki, idari ve cezai yollar,
8. Delillerin ve tazminat haklarının saklı tutulduğuna ilişkin ölçülü açıklama.

“Daireniz kesin olarak satılacaktır”, “derhâl tahliye edileceksiniz” veya “bütün yargılama giderleri size yükletilecektir” gibi henüz gerçekleşmemiş sonuçlar kesin hüküm şeklinde yazılmamalıdır. İhtarın amacı tehdit etmek değil, ihlali tanımlamak ve hukuka uygun talebi bildirmektir.

Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 18: Birbirini Rahatsız Etmeme Yükümlülüğü

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 18. maddesi uyarınca kat malikleri; bağımsız bölümleri, eklentileri ve ortak yerleri kullanırken dürüstlük kurallarına uymak, birbirini rahatsız etmemek, diğer maliklerin haklarını ihlal etmemek ve yönetim planına uymakla yükümlüdür.

Aynı maddede bu yükümlülüklerin bağımsız bölümde kiracı, oturma hakkı sahibi veya başka bir sebeple devamlı yararlanan kişiler hakkında da uygulanacağı düzenlenmiştir. Yükümlülüğe aykırı davranan kullanıcı ile bağımsız bölüm malikinin sorumluluğu somut olayın niteliğine göre birlikte gündeme gelebilir.

Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 33: Hâkimin Müdahalesi

Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğan borç ve yükümlülüklerin ihlali nedeniyle zarar gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden hâkimin müdahalesini isteyebilir. Mahkeme, ihlalin saptanması hâlinde aykırılığın giderilmesi için gerekli tedbirlere hükmedebilir.

Gürültü uyuşmazlığında mahkemenin görevi doğrudan “komşuyu evden çıkarmak” değildir. Öncelikle rahatsızlığın varlığı, kaynağı ve giderilmesi için uygun önlemler belirlenir. Ses yalıtımı yapılması, belirli faaliyetin durdurulması, ortak alan müdahalesinin kaldırılması veya kullanımın yönetim planına uygun hâle getirilmesi gibi kararlar somut olaya göre verilebilir.

Türk Medeni Kanunu Madde 737: Taşkın Komşuluk Etkileri

Kat mülkiyeti kurulmamış taşınmazlarda veya uyuşmazlığın daha genel komşuluk ilişkisine dayanması hâlinde Türk Medeni Kanunu’nun 737. maddesi önem taşır. Taşınmaz maliki, mülkiyet hakkını kullanırken komşularını olumsuz etkileyecek taşkın davranışlardan kaçınmak zorundadır. Gürültü, titreşim, duman, koku ve benzeri etkilerin yerel âdete, taşınmazın niteliğine ve konumuna göre olağan katlanma sınırını aşıp aşmadığı değerlendirilir.

Türk Borçlar Kanunu Madde 316: Kiracının Komşulara Saygı Borcu

Kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun ve özenli kullanmak; aynı taşınmazda oturan kişilere ve komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Bu borcun ihlali, şartları oluştuğunda kira sözleşmesinin feshi ve tahliye talebine dayanak olabilir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında genel kural, en az otuz günlük yazılı düzeltme süresidir. Hemen fesih istisnasının uygulanabilmesi için ihlalin ağır, çekilmez veya sürenin açıkça yararsız olduğu bir düzeye ulaşması gerekir. Komşunun gönderdiği ihtarname, kiraya verenin yapması gereken fesih bildiriminden farklıdır ve onun yerine geçmez.

Kabahatler Kanunu Madde 36: Gürültü Kabahati

Başkalarının huzur ve sükûnunu bozacak şekilde gürültüye neden olunması, 5326 sayılı Kabahatler Kanunu’nun 36. maddesi kapsamında idari yaptırım doğurabilir. İdari para cezasının tutarı yeniden değerleme nedeniyle yıllara göre değiştiğinden, ihtarnamede sabit bir ceza miktarı yazılması doğru değildir. Gürültü kabahati bakımından kolluk veya belediye zabıtasına başvuru yapılabilir.

Türk Ceza Kanunu Madde 123: Kişilerin Huzur ve Sükûnunu Bozma

Her yüksek ses veya her komşu tartışması TCK m.123 kapsamında suç değildir. Suçun oluşabilmesi için davranışın sırf mağdurun huzur ve sükûnunu bozma amacıyla ve ısrarlı biçimde gerçekleştirilmesi gerekir. Bu özel amaç ve ısrar unsurları yoksa olay idari yaptırım, özel hukuk müdahalesi veya başka bir suç tipi kapsamında değerlendirilebilir.

TCK m.123 şikâyete bağlıdır. Şikâyete bağlı suçlarda genel olarak, fiil ile failin öğrenilmesinden itibaren altı aylık şikâyet süresi dikkate alınmalıdır. Tehdit, hakaret, yaralama veya konut dokunulmazlığının ihlali gibi başka fiiller varsa her suçun unsuru ve şikâyet rejimi ayrıca değerlendirilir.

Uyuşmazlığın ağırlığına göre aşağıdaki yollar kademeli veya birlikte kullanılabilir:

1. Olayların Düzenli Şekilde Kayda Alınması

Tarih ve saat bilgisi içeren olay listesi tutulmalı; yönetim yazışmaları, tanık isimleri, kolluk çağrıları, belediye başvuruları ve varsa teknik ölçümler saklanmalıdır. Tek bir soyut şikâyet yerine tekrarı ve yoğunluğu gösteren tutarlı kayıtlar daha güçlüdür.

2. Yönetim Planının İncelenmesi

Yönetim planı bütün kat maliklerini ve bağımsız bölümlerden yararlananları bağlayan temel belgedir. Sessizlik saatleri, otopark düzeni, ortak alan kullanımı ve işyeri faaliyetlerine ilişkin özel hükümler bulunabilir.

3. Yöneticiye Yazılı Başvuru

Şikâyetin sözlü olarak iletilmesi çoğu zaman ispat sorunu yaratır. Yöneticiye e-posta, iadeli taahhütlü mektup, KEP veya imza karşılığı dilekçe verilmesi; şikâyetin toplantı ve karar defterine işlenmesinin talep edilmesi yararlıdır.

4. Noter İhtarnamesi

Noter ihtarnamesi, içeriğin ve tebliğ tarihinin ispatını kolaylaştırır. Noter kullanılması her olayda geçerlilik şartı değildir; buna rağmen özellikle tekrar eden ihlallerde ciddi bir delil sağlar.

5. Kolluk veya Belediye Başvurusu

Devam eden gürültü sırasında kolluğun veya belediye zabıtasının olay yerinde tespit yapması, sonradan hazırlanmış soyut beyanlardan daha değerlidir. Başvuru numarası, olay tutanağı ve idari işlem kayıtları saklanmalıdır.

6. Dava Şartı Arabuluculuk

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan ve komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvuru kural olarak dava şartıdır. Kiralanan taşınmazın ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin özel yol istisnadır.

Arabuluculuk şartı; kolluk başvurusuna, belediye şikâyetine veya ceza şikâyetine uygulanmaz. Hâkimin müdahalesi, müdahalenin önlenmesi, kira sözleşmesinin feshi ve tahliye gibi hukuk davalarında ise başvuru yapılmadan dava açılması usulden ret riski doğurur.

7. Sulh Hukuk Mahkemesinde Dava

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun uygulanmasından doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme kural olarak sulh hukuk mahkemesidir. KMK m.33 kapsamında başvuru, anagayrimenkulün bulunduğu yerde yapılır. Kira sözleşmesinin TBK m.316 uyarınca feshi ve tahliye uyuşmazlıkları da sulh hukuk mahkemesinin görev alanındadır.

Talep; rahatsızlığın önlenmesi, aykırılığın giderilmesi, ortak alana müdahalenin kaldırılması, yönetim planına uyulması veya şartları varsa tahliye olabilir. Yanlış hukuki sebep ileri sürülmesi tek başına davayı bağlamasa da yanlış taraf, yanlış talep veya eksik dava şartı ciddi hak kaybına yol açabilir.

Evet, ancak tahliye kararını rahatsız edilen komşu doğrudan isteyemez. TBK m.316’ya dayalı fesih ve tahliye hakkı kural olarak kiraya verene aittir.

Olağan ihlallerde kiraya veren, konut veya çatılı işyeri kiracısına en az otuz gün süre vererek davranışın sona erdirilmesini yazılı olarak bildirmelidir. Süre sonunda aykırılık devam ederse dava şartı arabuluculuk tamamlanarak tahliye davası açılabilir.

Kiracının komşulara yönelik tehditleri, şiddeti, ağır ve tekrarlanan taşkın davranışları veya kullanımın ilişkisini çekilmez hâle getirmesi durumunda yazılı bildirimle hemen fesih gündeme gelebilir. “Hemen fesih” kiracının kendiliğinden çıkarılabileceği anlamına gelmez. Kiracı taşınmazı teslim etmezse cebren tahliye için mahkeme veya kanunda öngörülen icra yolu gerekir.

Günlük dilde “kötü komşunun dairesini sattırma” denilse de Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 25. maddesinde düzenlenen yaptırım açık artırmayla satış değil, bağımsız bölüm mülkiyetinin diğer kat maliklerine bedeli karşılığında devridir.

Bu yol son derece ağır ve istisnai niteliktedir. Sırf birkaç kez gürültü yapılması veya komşular arasında tartışma yaşanması, doğrudan mülkiyet devri için yeterli kabul edilemez. Genel olarak şu şartlar aranır:

• Kat malikinin kanuni borç ve yükümlülüklerini ihlal ederek diğer kat maliklerinin haklarını çekilmez derecede zedelemesi,
• Devir davası açılması konusunda kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar alınması,
• Davanın bağımsız bölüm malikine yöneltilmesi,
• Bağımsız bölümün dava tarihindeki değerinin hak sahibi malike ödenmesi,
• Kanunda öngörülen hak düşürücü sürelere uyulması.

Kanun bazı hâllerde çekilmezliğin varlığını özel olarak kabul eder. Ortak gider ve avans borçları nedeniyle iki takvim yılı içinde üç kez icra veya dava takibine sebebiyet verilmesi; KMK m.33 uyarınca verilen hâkim emrine rağmen ihlale bir yıl boyunca ısrarla devam edilmesi; bağımsız bölümün randevu evi, kumarhane veya benzeri şekilde ahlak ve adaba aykırı kullanılması bunlar arasındadır.

KMK m.25’e dayalı dava hakkı, devir konusunda alınan dava açma kararının öğrenilmesinden itibaren altı ay ve her hâlde dava hakkının doğumundan itibaren beş yıl içinde kullanılmazsa düşer. Dava sebebinin ortadan kalkması da talebin sonucunu etkileyebilir.

Kiracı tarafından çıkarılan rahatsızlıkta kiracının “dairesinin satılması” söz konusu değildir; çünkü kiracı malik değildir. Kiracı yönünden TBK m.316, malik yönünden ise şartları oluşmuşsa KMK m.18, 33 ve nihayet 25 ayrı ayrı değerlendirilmelidir.

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, E. 2004/9658, K. 2005/1122, 22.02.2005

Kararda; geç saatlerde yüksek ses, koridorda küfürlü sataşma, elektrik ve suya müdahale gibi davranışların KMK m.18 kapsamında incelenmesi gerektiği belirtilmiştir. Yargıtay, uyuşmazlığın doğrudan KMK m.25’teki mülkiyet devri şartlarına indirgenmesini doğru bulmamış; önce rahatsızlığın saptanması ve giderilmesi için gerekli önlemlerin belirlenmesi gerektiğini vurgulamıştır.

Bu kararın makale bakımından önemi açıktır: Rahatsız edici komşuluk davranışlarında ilk ve olağan hukuki yol, doğrudan bağımsız bölümün devri değil, ihlalin önlenmesi ve uygun tedbire hükmedilmesidir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/4988, K. 2017/12944, 28.09.2017

Karar, kiralanan bir sosyal tesisin geç saatlere kadar yüksek sesli müzik ve izinsiz organizasyonlarla site sakinlerini rahatsız ettiği iddiasına ilişkindir. Yargıtay, TBK m.316’daki genel otuz günlük süre kuralını ve çekilmezlik hâlinde yazılı bildirimle hemen fesih imkânını açıklamıştır. Somut olayın niteliğinin, ihtarsız dava açılmasını haklı kılan çekilmezlik düzeyine ulaşıp ulaşmadığının değerlendirilmesi gerektiği kabul edilmiştir.

Karar, her gürültü olayında hemen fesih yapılabileceğini göstermez. Esas olan, davranışın ağırlığının ve devamlılığının somut delillerle ortaya konulmasıdır.

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, E. 2017/2009, K. 2017/5662, 20.06.2017

KMK m.25’e dayalı mülkiyet devri davasında yalnızca site yönetim kurulunun kararı yeterli görülmemiş; tüm anagayrimenkulde kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla alınmış usulüne uygun kararın bulunması gerektiği kabul edilmiştir.

Bu yaklaşım, mülkiyet devri yaptırımının yöneticinin tek taraflı tercihiyle işletilemeyeceğini ve kanuni ön şartların eksiksiz yerine getirilmesi gerektiğini gösterir.

Öğretide kiracının TBK m.316’daki komşulara saygı borcunun, kiralananı özenle kullanma borcundan ayrı ve koruyucu nitelikte bir yan yükümlülük olduğu kabul edilmektedir. Bu borç yalnızca fiziksel zarar vermemeyi değil, aynı taşınmazda yaşayanların ve komşuların huzurunu ağır biçimde bozmamayı da kapsar.

Fatma Hızır Asrav ve Ülkü Ceren Bağcı’nın “Kiracının Saygı Borcu (TBK m.316)” başlıklı çalışmasında, saygı borcunun kapsamı; Kat Mülkiyeti Kanunu ve Türk Medeni Kanunu’ndaki komşuluk hükümleriyle birlikte ele alınmıştır. Çalışmada fesih yaptırımının ağırlığı nedeniyle ihlalin türü, süresi, yoğunluğu ve muhatap üzerindeki etkisinin somut olay bazında değerlendirilmesi gerektiği ortaya konulmaktadır.

Uygulamadaki temel tartışma, rahatsızlığın hangi noktada olağan komşuluk sorununu aşarak “çekilmezlik” seviyesine ulaştığıdır. Bu değerlendirme yalnızca şikâyet sayısına göre yapılamaz. Eylemin suç oluşturması, kolluk kayıtları, tekrarlanan yönetim uyarıları, tanıkların tutarlı anlatımları, teknik tespitler ve mahkeme kararına rağmen devam eden ihlaller birlikte önem taşır.

Komşuluk uyuşmazlıklarında davanın sonucu çoğu zaman olayın hukuki nitelendirilmesinden çok ispat kalitesine bağlıdır.

Kullanılabilecek Deliller

• Noter ihtarnamesi ve tebliğ belgesi,
• Yöneticiye verilen dilekçeler ve cevaplar,
• Kat malikleri kurulu veya yönetim kararları,
• Kolluk olay tutanakları ve çağrı kayıtları,
• Belediye veya zabıta tespitleri,
• Tanık anlatımları,
• Mesajlar, e-postalar ve taraflar arasındaki yazışmalar,
• Güvenlik kamerası kayıtları,
• Hukuka uygun ses veya görüntü kayıtları,
• Bilirkişi incelemesi ve teknik gürültü ölçümleri,
• Ceza soruşturması veya mahkeme dosyaları,
• Sağlık raporları ve zararı gösteren belgeler.

Gizlice ses veya görüntü kaydı alınması her durumda hukuka uygun değildir. Özel hayatın gizliliği, haberleşmenin gizliliği ve kişisel verilerin korunması bakımından kayıt yönteminin zorunluluğu ve ölçülülüğü ayrıca değerlendirilmelidir. Hukuka aykırı elde edilen kayıtlar delil olarak kullanılamayabileceği gibi kayıt alan kişi yönünden cezai sorumluluk da doğurabilir.

İspat Yükü

Rahatsızlığın varlığını, sürekliliğini ve hukuka aykırılığını ileri süren taraf bunları ispatlamalıdır. Tazminat talep ediliyorsa zarar, kusur, hukuka aykırılık ve illiyet bağı da ortaya konulmalıdır. Manevi tazminat, yalnızca rahatsız olunmuş olmasına dayanılarak otomatik biçimde verilmez; kişilik hakkına yönelik ciddi saldırının ve olayın ağırlığının değerlendirilmesi gerekir.

İhtiyati Tedbir

İhlalin yargılama boyunca sürmesi hâlinde, HMK m.389 ve devamındaki şartlar mevcutsa ihtiyati tedbir talep edilebilir. Tedbir için hakkın yaklaşık ispatı, gecikme nedeniyle ciddi zarar tehlikesi ve ölçülülük aranır. Dava şartı arabuluculuk, acil ihtiyati tedbir talebine engel değildir; ancak esas dava açılırken arabuluculuk şartı ayrıca tamamlanmalıdır.

İstinaf ve temyiz imkânı, kararın türüne ve karar tarihindeki parasal sınırlara göre belirlenir. Parasal sınırlar yıllık olarak değiştiği için eski makalelerdeki rakamlar kullanılmamalıdır.

Her Gürültüyü Suç Olarak Nitelendirmek

TCK m.123 için özel kast ve ısrar gerekir. Bu unsurlar yoksa Kabahatler Kanunu, KMK veya TMK hükümleri uygulanabilir.

Komşunun Kiracıyı Doğrudan Tahliye Ettirebileceğini Sanmak

TBK m.316’ya dayalı fesih ve tahliye hakkı kiraya verene aittir. Rahatsız edilen komşunun ihtarı delil olabilir, ancak kira sözleşmesini sona erdirmez.

KMK m.25’i Doğrudan “Dairenin Satışı” Olarak Sunmak

Madde, çok ağır şartlara bağlı mülkiyet devrini düzenler. Çoğunluk kararı, bedelin ödenmesi, taraf sıfatı ve hak düşürücü süreler gözetilmeden bu yola başvurulamaz.

Soyut ve Tarihsiz İhtarname Göndermek

“Bizi sürekli rahatsız ediyorsunuz” şeklindeki genel cümleler yerine somut tarih, saat, olay ve delil yazılmalıdır.

Cebri İcra Tehdidinde Bulunmak

Ortada para alacağı, ilam veya icraya elverişli bir belge yoksa “hakkınızda cebri icra başlatılacaktır” cümlesi hukuki dayanak taşımaz. Talep edilen hukuki yol doğru adlandırılmalıdır.

Zorunlu Arabuluculuğu Atlamak

Kira, kat mülkiyeti ve komşu hakkı uyuşmazlıklarında dava öncesi arabuluculuk şartının gözden kaçırılması davanın usulden reddine yol açabilir.

Hukuka Aykırı Kayıt Toplamak

Delil elde etme amacı, özel hayatı ve haberleşme gizliliğini sınırsız biçimde ihlal etme hakkı vermez.

İHTAR EDEN: [Ad soyad / adres]

MUHATAP: [Ad soyad / adres]

KONU: Kat Mülkiyeti Kanunu’na, yönetim planına ve komşuluk yükümlülüklerine aykırı davranışların sona erdirilmesi talebidir.

AÇIKLAMALAR:

1. [Açık adres] adresindeki anagayrimenkulde [bağımsız bölüm numarası] numaralı bağımsız bölümde oturmaktasınız / bu bağımsız bölümden yararlanmaktasınız.
2. [Tarih ve saatler] başta olmak üzere tekrarlanan biçimde [yüksek sesli müzik, bağırma, eşya sürükleme, ortak alanda gürültü vb.] nedeniyle tarafımızın ve diğer sakinlerin huzuru ciddi biçimde bozulmuştur.
3. Konu hakkında [tarih] tarihinde sözlü/yazılı uyarı yapılmış, [yönetim/kolluk/belediye] nezdinde [başvuru veya tutanak bilgisi] oluşmuş olmasına rağmen aykırılık devam etmiştir.
4. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 18. maddesi uyarınca bağımsız bölüm ve ortak yerler kullanılırken diğer sakinleri rahatsız etmeme, haklarını ihlal etmeme ve yönetim planına uyma yükümlülüğü bulunmaktadır.

İHTAR VE TALEP:

Tebliğden itibaren [somut olaya uygun makul süre] içinde yukarıda açıklanan davranışlara son vermenizi, yönetim planına ve komşuluk yükümlülüklerine uygun davranmanızı; aksi hâlde zorunlu arabuluculuk, hâkimin müdahalesi, idari başvuru, koşulları oluştuğunda ceza şikâyeti ve tazminat dâhil hukuki yollara başvurulacağını bildiririz.

İhtar eden / vekili

Bu metin genel örnektir. Muhatap kiracıysa bağımsız bölüm malikinin de bilgilendirilmesi; kiraya veren TBK m.316’ya dayanacaksa otuz günlük düzeltme süresi veya hemen fesih şartlarının ayrıca ve açıkça düzenlenmesi gerekir.

İHTAR EDEN: [Ad soyad / yönetim bilgisi]

MUHATAP: [Ad soyad / işletme / bağımsız bölüm]

KONU: Ortak alanın haksız kullanımına ve giriş-çıkışın engellenmesine son verilmesi talebidir.

AÇIKLAMALAR:

1. Anagayrimenkulün [otopark, geçiş yolu, dükkân önü, ortak bahçe vb.] bölümüne [araç plakası/eşya/tesis] bırakılması nedeniyle [bağımsız bölüm/işyeri] giriş ve çıkışı [tarih ve saatlerde] engellenmiştir.
2. Söz konusu alanın size özel tahsis edildiğini gösteren tapu, onaylı proje veya yönetim planı hükmü tarafımıza bildirilmemiştir.
3. Daha önce yapılan [tarih] tarihli uyarıya rağmen müdahale devam etmektedir.

İHTAR VE TALEP:

Ortak alandaki araç, eşya veya müdahaleyi tebliğden itibaren [uygun süre] içinde kaldırmanızı; ortak alanları yönetim planına ve diğer bağımsız bölüm maliklerinin haklarına uygun kullanmanızı; aksi hâlde arabuluculuk ve müdahalenin önlenmesi davası dâhil yasal yollara başvurulacağını bildiririz.

İhtar eden / vekili

Ortak alanın gerçekten ortak yer olup olmadığı tapu kaydı, onaylı mimari proje, vaziyet planı ve yönetim planı incelenmeden kesinleştirilmemelidir.

Kötü komşu uyuşmazlıklarında en sık yapılan hata, bütün olayları tek bir kanun maddesine bağlamaktır. Oysa aynı davranış bir yandan KMK m.18 kapsamında komşuluk yükümlülüğünü ihlal ederken, diğer yandan kiracı yönünden TBK m.316’ya, malik yönünden TMK m.737’ye, idari yaptırım bakımından Kabahatler Kanunu m.36’ya ve ağır durumlarda TCK hükümlerine konu olabilir.

Doğru yöntem; önce davranışı, tarafların sıfatını ve taşınmazın hukuki durumunu belirlemek; ardından delilleri toplamak ve talebi buna göre seçmektir. Rahatsız edilen kişi komşu kiracının kira sözleşmesini doğrudan feshedemez. Yönetici tek başına malik hakkında mülkiyet devri kararı veremez. Birkaç gürültü olayı da doğrudan KMK m.25 yaptırımı doğurmaz.

İhtarname, dosyanın başlangıç belgesidir. Hukuki sonucun kendisi değildir. Somut olay doğru kayda alınmamış, muhatap yanlış belirlenmiş veya ihtarda uygulanamayacak yaptırımlar yazılmışsa sonraki süreç zayıflar. Özellikle TBK m.316’ya dayalı tahliye ve KMK m.25’e dayalı mülkiyet devri taleplerinde şekil, süre, taraf sıfatı ve dava şartları dikkatle incelenmelidir.

Komşuluk uyuşmazlıklarında sürelerin kaçırılması, yanlış kişiye ihtar gönderilmesi, uygulanamayacak bir tahliye veya mülkiyet devri talebinde bulunulması ve delillerin hukuka aykırı yöntemlerle toplanması hak kaybına neden olabilir. Somut olayınızın güncel mevzuat, yönetim planı ve yargı kararları çerçevesinde değerlendirilmesi; ihtarname, arabuluculuk ve dava sürecinin doğru kurulması için Günser + Partners ile iletişime geçebilirsiniz.

• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.18, m.25, m.33 ve Ek m.1 - T.C. Mevzuat Bilgi Sistemi, 30.07.2026 tarihli güncel metin.
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.316 - T.C. Mevzuat Bilgi Sistemi, 30.07.2026 tarihli güncel metin.
• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.737 - T.C. Mevzuat Bilgi Sistemi, 30.07.2026 tarihli güncel metin.
• 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu m.73 ve m.123 - T.C. Mevzuat Bilgi Sistemi, 30.07.2026 tarihli güncel metin.
• 5326 sayılı Kabahatler Kanunu m.36 - T.C. Mevzuat Bilgi Sistemi, 30.07.2026 tarihli güncel metin.
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B - T.C. Mevzuat Bilgi Sistemi, 30.07.2026 tarihli güncel metin.
• Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, E. 2004/9658, K. 2005/1122, 22.02.2005.
• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/4988, K. 2017/12944, 28.09.2017.
• Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, E. 2017/2009, K. 2017/5662, 20.06.2017.
• Fatma Hızır Asrav / Ülkü Ceren Bağcı, “Kiracının Saygı Borcu (TBK m.316)”, NKÜ Hukuk Fakültesi Dergisi, 2024/2, s.347-379, DOI: 10.51562/nkuhukuk.2024527.