Kat Malikleri Kurulu Toplantısı, Karar Yeter Sayıları ve Kararların İptali

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 27. maddesine göre anagayrimenkul kat malikleri kurulunca yönetilir. Kurul, tapuda bağımsız bölüm maliki görünen kişilerin tamamından oluşur. Ayrı bir kuruluş işlemi, tescil veya asgari üç malik şartı yoktur. Kat mülkiyeti kurulmuş bir taşınmazda kurul, kanundan doğan bir yönetim organı olarak kendiliğinden mevcuttur.

Kat malikleri kurulunun tüzel kişiliği bulunmaz. Buna rağmen kurul kararları; kat maliklerini, bağımsız bölümü sonradan devralanları, yöneticiyi ve denetçileri bağlar. Bu bağlayıcılık sınırsız değildir. Kararın Kat Mülkiyeti Kanunu’na, yönetim planına, emredici hukuk kurallarına ve kurulun yetki alanına uygun olması gerekir.

Kiracı, oturma hakkı sahibi veya bağımsız bölümden başka bir hukuki sebeple yararlanan kişi, malik sıfatıyla kurul üyesi değildir. Malik tarafından usulüne uygun biçimde yetkilendirilmişse toplantıya vekil olarak katılıp oy kullanabilir. Salt kiracı olması oy hakkı vermez.

Olağan toplantı

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 29. maddesine göre kat malikleri kurulu, yılda en az bir kez yönetim planında gösterilen zamanda toplanır. Yönetim planında tarih veya dönem belirtilmemişse toplantının her takvim yılının ilk ayı içinde yapılması gerekir.

Toplu yapılarda kural farklıdır. Kurullar, yönetim planında daha kısa bir dönem öngörülmemişse en geç iki yılda bir toplanır; yönetim planında zaman gösterilmemişse ikinci takvim yılının ilk ayı esas alınır.

Olağan toplantının tarihi belirlenirken önce yönetim planı incelenmelidir. Yönetim planında örneğin “her yıl mayıs ayında” şeklinde bir hüküm varsa toplantıyı ocak ayında yapma zorunluluğu yoktur.

Olağanüstü toplantı

Önemli bir sebebin ortaya çıkması hâlinde kurul;

• yöneticinin,
• denetçinin veya
• kat maliklerinin üçte birinin

istemi üzerine olağanüstü toplantıya çağrılabilir.

Olağanüstü toplantı çağrısının, istenen toplantı tarihinden en az on beş gün önce bütün kat maliklerine imza karşılığı ulaştırılması veya taahhütlü mektupla gönderilmesi gerekir. Toplantı sebebi ve gündem açıkça bildirilmelidir. Kanunda düzenlenen bu sıkı çağrı biçimi, olağanüstü toplantı bakımından doğrudan geçerlidir.

İlk çağrıda, ilk toplantıda yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da yazılmalıdır. İlk ve ikinci toplantı arasında en az yedi gün bulunmalı; ikinci toplantı, ilk toplantının yapılamamasından itibaren en geç on beş gün içinde gerçekleştirilmelidir.

Olağan toplantıda çağrı nasıl yapılmalıdır?

Kat Mülkiyeti Kanunu, olağanüstü toplantı için öngördüğü on beş günlük imza karşılığı veya taahhütlü mektup şartını olağan toplantı yönünden aynı açıklıkta düzenlememiştir. Yargıtay, yönetim planında zamanı belirlenmiş olağan toplantılarda toplantı tarihi, saati, yeri ve gündeminin bina girişine veya ilan panosuna makul bir süre önce asılmasını somut olayın şartları içinde yeterli görebilmektedir.

Bununla birlikte, toplantı çağrısının yalnızca ilan panosuna asılması her uyuşmazlıkta risksiz değildir. Yönetim planında özel bir çağrı yöntemi varsa buna uyulmalıdır. İspat sorunu yaşamamak için çağrının bütün maliklere yazılı ve doğrulanabilir bir yöntemle gönderilmesi, teslim veya gönderim kayıtlarının saklanması en güvenli uygulamadır.

Toplantı çağrısında yer, tarih ve saat kadar gündemin de belirli olması gerekir. Özellikle olağanüstü toplantıda çağrı sebebinin bildirilmesi kanuni zorunluluktur. Maliklerin, hangi kararların görüşüleceğini önceden bilerek toplantıya katılıp katılmamaya veya vekil tayin edip etmemeye karar verebilmesi gerekir.

Gündem dışı bir konuda karar alınması, kararın iptaline dayanak oluşturabilir. Olağan toplantıda maliklerin talebiyle gündeme madde eklenmesinin mümkün olup olmadığı; yönetim planı, çağrı içeriği, toplantıya katılım ve eklenen konunun niteliği birlikte incelenerek değerlendirilmelidir. Yönetici seçimi, yüksek tutarlı yenileme, ortak yer tahsisi veya yönetim planı değişikliği gibi önemli konuların belirsiz bir “dilek ve temenniler” maddesi altında karara bağlanması hukuken ciddi risk taşır.

İlk toplantı

İlk toplantının yapılabilmesi için kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından yarısından fazlasının toplantıda temsil edilmesi gerekir. Bu iki ölçütün birlikte gerçekleşmesi zorunludur. Malik sayısı çoğunluğu sağlanmış fakat temsil edilen arsa payı yarıyı geçmemişse toplantı yeter sayısı oluşmaz.

İlk toplantıda genel nitelikteki kararlar oy çokluğuyla alınır. Ancak kanunun belirli konular için öngördüğü özel çoğunluk hükümleri saklıdır.

İkinci toplantı

İlk toplantıda yeter sayı oluşmazsa ikinci toplantıda ayrıca bir toplantı yeter sayısı aranmaz. Genel kararlar, toplantıya katılanların salt çoğunluğuyla alınabilir.

Bu kural, ikinci toplantıda her konunun tek kişiyle karara bağlanabileceği anlamına gelmez. Yönetici ve denetçi seçimi, yönetim planı değişikliği, ortak yerlerde bazı inşaat ve tesisler, önemli tasarruflar ve kanunun özel çoğunluk aradığı diğer konularda, ikinci toplantıda da ilgili özel yeter sayı sağlanmalıdır. “İkinci toplantıda çoğunluk aranmaz” ifadesi yalnızca toplantının açılabilmesine ilişkindir; özel karar yeter sayılarını ortadan kaldırmaz.

Karar nisabı, kararın başlığına değil gerçek hukuki içeriğine göre belirlenir. Örneğin “bakım” adı verilen bir işlem gerçekte ortak yerde esaslı bir tesis veya mimari değişiklik yaratıyorsa daha ağır çoğunluk şartı gündeme gelebilir.

Bu tablo her somut olayı tek başına çözmez. İşlemin mimari projeye etkisi, ortak yer niteliği, zorunlu onarım olup olmadığı, yönetim planı ve imar mevzuatı ayrıca incelenmelidir.

Her kat maliki, arsa payı ne olursa olsun, sahibi olduğu her bağımsız bölüm için bir oy hakkına sahiptir. Birden fazla bağımsız bölümü bulunan malik her bölüm için ayrı oy kullanabilir; ancak sahip olabileceği oy sayısı toplam oyların üçte birini aşamaz. Hesaplamada kesirler dikkate alınmaz.

Bir bağımsız bölüm birden fazla kişinin mülkiyetindeyse ortak maliklerin tamamı ayrı ayrı oy kullanamaz. Ortaklar, içlerinden birini temsilci olarak belirlemelidir. Kat maliki ehliyetsizse kanuni temsilcisi tarafından temsil edilir.

Bir kat maliki oyunu yetkili vekil aracılığıyla kullanabilir. Güncel kanuna göre:

• Bir kişi toplam oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez.
• Kat mülkiyetine tabi bağımsız bölüm sayısı kırk veya daha azsa bir kişi en fazla iki kişiye vekâlet edebilir.

Bu nedenle “bir kişi en fazla üç vekâlet alabilir” şeklindeki genel ifade doğru değildir. Sınır, anagayrimenkuldeki toplam oy sayısına ve bağımsız bölüm sayısına göre hesaplanır.

Karar doğrudan doğruya bir kat malikini ilgilendiriyorsa ilgili malik görüşmeye katılabilir; ancak oylamaya katılamaz. Bu yasak, çıkar çatışmasını önlemeye yöneliktir.

Toplantı başlamadan önce tapu kayıtları, malik listesi, arsa payları ve vekâletnameler kontrol edilmelidir. Hazirun cetvelinde en azından bağımsız bölüm numarası, malik veya vekilin adı, temsil şekli, arsa payı ve imza alanı bulunmalıdır. Aynı kişiye verilen vekâletlerin kanuni sınırı aşıp aşmadığı toplantı açılmadan hesaplanmalıdır.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 32. maddesine göre kararlar, birden başlayarak sıra numarası taşıyan ve her sayfası noter mührüyle tasdikli karar defterine yazılır. Toplantıda bulunan bütün kat malikleri kararın altını imzalar. Karara aykırı oy veren malik, muhalefet sebebini belirterek imza koymalıdır.

Karar defterinin tutulmaması veya imzaların eksik olması her durumda aynı hukuki sonucu doğurmaz; ancak toplantının varlığı, oy dağılımı, muhalefet şerhi ve kararın içeriği konusunda ciddi ispat sorununa yol açar. Hazirun cetveli, vekâletnameler ve çağrı belgeleri karar defteriyle birlikte saklanmalıdır.

7 Mayıs 2026 kabul tarihli 7579 sayılı Kanun, 22 Mayıs 2026 tarihli ve 33261 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanarak Kat Mülkiyeti Kanunu’nun işletme projesine ilişkin hükümlerini değiştirmiştir.

Güncel KMK m.37 uyarınca işletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır. Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş bir işletme projesi yoksa yönetici, kurulda en geç üç ay içinde görüşülüp onaylanıncaya kadar gecikmeksizin geçici işletme projesi hazırlayabilir. Geçici proje maliklere veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara imza karşılığı ya da taahhütlü mektupla bildirilir ve en geç üç ay içinde genel kurul kararı alınır.

Yürürlükte bir işletme projesi varsa geçici proje tutarı, önceki yıl için ilan edilen yeniden değerleme oranından fazla artırılamaz. Bu sınır, yöneticinin geçici dönemde tek başına belirlediği proje bakımındandır. Kurulun usulüne uygun biçimde toplanarak gerçek giderler ve yönetim ihtiyacı çerçevesinde vereceği kararın hukuki değerlendirmesi ayrıca yapılır.

Yeni düzenleme, aidatın yöneticinin sınırsız takdirine bırakılmadığını açık biçimde ortaya koymaktadır. Buna karşılık aidat kararının sırf yüksek bulunması tek başına iptal sebebi değildir. Giderin gerçekliği, bütçe belgeleri, paylaşım yöntemi, yönetim planı, KMK m.20 ve kararın alındığı çoğunluk incelenir.

Usulüne uygun alınmış kurul kararları bütün kat maliklerini, bağımsız bölümü sonradan devralanları, yöneticiyi ve denetçiyi bağlar. Bir malikin toplantıya katılmaması veya karara kişisel olarak katılmaması, kararı kendiliğinden etkisiz hâle getirmez.

Kararın hukuka aykırı olduğu ileri sürülüyorsa süresi içinde dava açılmalıdır. Malik, “kararı tanımıyorum” diyerek tek taraflı biçimde kararın sonuçlarından kaçınamaz. Ancak yokluk veya mutlak butlan derecesindeki ağır sakatlıkların süreye bağlı olmaksızın ileri sürülebilmesi mümkündür.

İptal davası açılması da kurul kararının yürürlüğünü kendiliğinden durdurmaz. Kararın uygulanması telafisi güç veya imkânsız zarar doğuracaksa, HMK m.389 ve devamındaki koşullar çerçevesinde ihtiyati tedbir talep edilmelidir. Mahkeme, tedbir için yaklaşık ispat, ölçülülük ve somut tehlike değerlendirmesi yapar.

Kim dava açabilir?

Toplantıya katılan malik, karara aykırı oy kullanmış ve muhalefetini karar tutanağına geçirmişse iptal davası açabilir. Toplantıya katılmayan malik de kanunda öngörülen süreler içinde dava hakkına sahiptir.

Toplantıya katılarak olumlu oy veren bir malikin daha sonra olağan iptal sebeplerine dayanması kural olarak mümkün değildir. Bununla birlikte kararın yokluk veya mutlak butlanla hükümsüz olduğu iddiası, olağan iptal edilebilirlikten farklı değerlendirilir.

Kiracı, yalnız kiracı sıfatıyla kat malikleri kurulu kararının iptalini isteyemez. Bununla birlikte KMK m.33’ün ikinci fıkrası kapsamında, bir malik veya bağımsız bölümden devamlı yararlanan kişinin borç ve yükümlülüklerini ihlal etmesi nedeniyle zarar gören malik hâkimin müdahalesini talep edebilir. Kiracının kendi sözleşmesinden veya kişilik hakkından doğan başka dava ve talepleri saklıdır.

Dava kime yöneltilir?

KMK m.38 uyarınca karar iptali davası, kat maliklerini temsilen yöneticiye; toplu yapılarda ilgili temsilciler kurulunca seçilen yöneticiye husumet yöneltilerek açılabilir. Yönetici, açılan davayı bütün kat maliklerine veya ilgili temsilciler kuruluna duyurmakla yükümlüdür.

Taraf sıfatı, kurulun türüne ve iptali istenen kararın hangi kurul tarafından alındığına göre dikkatle belirlenmelidir. Blok kurulu kararına karşı toplu yapı yöneticisinin, toplu yapı kararına karşı yalnız blok yöneticisinin davalı gösterilmesi usul sorunu doğurabilir.

Dava açma süreleri

KMK m.33’teki süreler şöyledir:

• Toplantıya katılan ve karara karşı oy kullanan malik: Karar tarihinden itibaren bir ay.
• Toplantıya katılmayan malik: Kararı öğrendiği tarihten itibaren bir ay; her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay.
• Yokluk veya mutlak butlan iddiası: Kanunda süre şartı aranmaz.

Muhalefet şerhinin karar defterine açık biçimde yazılması, hem dava hakkının hem de süre başlangıcının ispatı bakımından önemlidir. Toplantıya katılmayan malik yönünden “öğrenme tarihi” tartışmalıysa tebligat, e-posta, mesaj, ödeme talebi veya kararın uygulanmasına ilişkin yazışmalar delil olarak incelenebilir.

Dava şartı arabuluculuk

1 Eylül 2023’ten beri 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Kat malikleri kurulu kararının iptali davasından önce de arabuluculuk bürosuna başvuru yapılmalıdır.

Arabuluculuk başvurusundan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez. Buna rağmen bir aylık ve altı aylık sürelerin son günlerine bırakılan başvurular ciddi risk yaratır. Arabuluculuk son tutanağının dava dilekçesine eklenmesi gerekir; eksiklik hâlinde mahkemenin vereceği kesin süreye uyulmaması davanın usulden reddine yol açabilir.

Görevli ve yetkili mahkeme

Kat malikleri kurulu kararının iptali davasında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme, anagayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesidir.

Bu yetki düzenlemesi, taşınmazın yönetimi ve ortak yerlerle doğrudan bağlantılıdır. Davanın yalnız taraflardan birinin yerleşim yerinde açılması doğru değildir.

Uygulamadaki en önemli tartışmalardan biri, hukuka aykırılığın hangi yaptırımı doğurduğudur.

İptal edilebilir karar, kanuni süre içinde dava açılmadıkça uygulanmaya ve sonuç doğurmaya devam eder. Çağrı, toplantı veya karar alma sürecindeki birçok usulsüzlük ile özel çoğunluk eksiklikleri somut olayın özelliklerine göre iptal sebebi olarak değerlendirilebilir.

Yokluk, hukuk düzeninde kurul kararı sayılabilecek bir iradenin hiç oluşmaması hâlidir. Kurulun hiç toplanmaması, karar alınmadığı hâlde karar varmış gibi belge düzenlenmesi veya kurulun hiçbir şekilde sahip olmadığı bir yetkinin kullanılması gibi ağır sakatlıklar bu kapsamda tartışılabilir.

Mutlak butlan, kararın emredici hukuk kuralına, kamu düzenine, ahlaka veya kişilik haklarına ağır biçimde aykırı olması hâlinde gündeme gelir. Her kanuna aykırılık mutlak butlan değildir. Nitelendirme, kararın konusu, ihlal edilen hükmün amacı ve sakatlığın ağırlığı değerlendirilerek mahkemece yapılır.

Bu ayrım yalnız teorik değildir. Dava süresinin uygulanıp uygulanmayacağını ve mahkemenin kararı nasıl ele alacağını doğrudan etkiler. Davada yalnız “karar hukuka aykırıdır” demek yerine, hukuka aykırılığın türü ve hukuki sonucu açıkça ortaya konulmalıdır.

Olağan toplantı çağrısı ile olağanüstü toplantı çağrısı aynı değildir

Yargıtay 20. Hukuk Dairesinin 9 Haziran 2020 tarihli, 2019/5585 Esas ve 2020/1731 Karar sayılı ilamında; KMK m.29/1’deki olağan toplantı için özel bir davet şekli öngörülmediği, on beş günlük sıkı çağrı şartının olağanüstü toplantıya ilişkin olduğu kabul edilmiştir. Daire, yönetim planında zamanı belirlenen olağan toplantının tarih, saat, yer ve gündeminin bina girişine veya ilan panosuna makul bir süre önce asılmasını somut olay bakımından yeterli görmüştür.

Bu karar, olağan toplantılarda çağrı yapılmasına gerek olmadığı şeklinde okunmamalıdır. Yönetim planındaki özel hükümler, malikin toplantıdan haberdar edilip edilmediği ve çağrının ispatı yine önemini korur.

Özel karar yeter sayıları ikinci toplantıda da korunur

Yargıtay 20. Hukuk Dairesinin 2 Temmuz 2018 tarihli, 2017/2584 Esas ve 2018/5078 Karar sayılı ilamında; yönetici ve denetçi seçiminde KMK m.34 ve m.41’deki sayı ve arsa payı çoğunluğunun sağlanması gerektiği, ortak yerlerdeki bazı inşaat, onarım, tesis ve dış cephe işlemlerinde KMK m.19/2’deki beşte dört yazılı rıza şartının aranacağı vurgulanmıştır.

Karar, toplantı açılmış olsa dahi her gündem maddesinin kendi özel nisabına göre ayrı ayrı değerlendirilmesi gerektiğini göstermektedir.

İkinci toplantının sonraki aya kalması onu kendiliğinden olağanüstü toplantıya dönüştürmez

Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin 1 Mart 2010 tarihli, 2010/1115 Esas ve 2010/3011 Karar sayılı ilamında; ocak ayında yapılması planlanan olağan toplantının yeter sayı bulunamadığı için şubat ayında gerçekleştirilen ikinci toplantısının, olağan toplantının devamı niteliğinde olduğu kabul edilmiştir.

İçtihatların somut olayın yönetim planı, çağrı metni, toplantı tarihleri ve talep sonucu çerçevesinde verildiği unutulmamalıdır. Aynı ilke, farklı maddi vakıalarda otomatik olarak aynı sonucu doğurmaz.

HMK m.190 uyarınca, kanunda özel bir düzenleme bulunmadıkça iddia ettiği vakıadan kendi lehine sonuç çıkaran taraf bu vakıayı ispatla yükümlüdür. Karar iptali isteyen malik, öncelikle kat maliki olduğunu, hangi kararın iptalini istediğini, dava hakkını ve süresini koruduğunu, ardından ileri sürdüğü hukuka aykırılığı somutlaştırmalıdır.

Uygulamada başlıca deliller şunlardır:

• güncel tapu kayıtları ve arsa payı listesi,
• yönetim planı ve değişiklikleri,
• toplantı çağrısı ile teslim veya gönderim belgeleri,
• gündem,
• hazirun cetveli,
• vekâletnameler,
• karar defterinin ilgili sayfaları,
• muhalefet şerhi,
• işletme projesi, bütçe, faturalar ve banka kayıtları,
• mimari proje, ruhsat ve belediye kayıtları,
• teknik raporlar, keşif ve bilirkişi incelemesi,
• kararın öğrenilme tarihini gösteren yazışma veya bildirimler.

Toplantı yeter sayısına itiraz ediliyorsa yalnız hazirun cetvelindeki kişi sayısı değil, katılanların tapu malikliği, temsil yetkisi ve arsa payı da kontrol edilmelidir. Teknik bir imalatın ortak yere veya mimari projeye etkisi tartışılıyorsa uzman bilirkişi ve keşif çoğu kez belirleyici hâle gelir.

Elektronik mesajlar ve e-postalar, çağrı veya öğrenme tarihi bakımından destekleyici delil olabilir. Ancak kanunun açıkça imza karşılığı çağrı veya taahhütlü mektup aradığı olağanüstü toplantıda, yalnız mesajlaşma uygulaması üzerinden gönderilen bildirimle yetinmek iptal riskini ortadan kaldırmaz.

Karar iptali davasının açılması, kurul kararının uygulanmasını otomatik olarak durdurmaz. Ortak alanın geri dönüşü güç biçimde değiştirilmesi, yüksek tutarlı bir sözleşmenin imzalanması veya tahsilatın başlatılması gibi hâllerde HMK m.389 uyarınca ihtiyati tedbir istenebilir. Talepte, gecikmenin doğuracağı ciddi zarar somut belgelerle açıklanmalıdır.

Sulh hukuk mahkemesinin nihai kararına karşı istinaf süresi, kararın usulüne uygun tebliğinden itibaren iki haftadır. Bölge adliye mahkemesi kararı bakımından temyiz yolu her dosyada açık değildir. HMK m.362/1-b uyarınca, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğan ve taşınmazın aynına ilişkin olmayan sulh hukuk uyuşmazlıklarında bölge adliye mahkemesi kararı kural olarak kesindir. Taşınmazın aynına ilişkin istisnai uyuşmazlıklarda ise temyiz edilebilirlik ayrıca değerlendirilir.

Salt kurul kararının iptali davalarında kanun yolunun çoğu kez bölge adliye mahkemesi aşamasında sona ereceği göz önünde bulundurulmalı; vakıa ve deliller ilk derece yargılamasında eksiksiz sunulmalıdır.

Her nisap eksikliği yokluk doğurmaz

Karar yeter sayısının bulunmaması önemli bir hukuka aykırılıktır. Bunun iptal edilebilirlik mi, yokluk mu doğuracağı konusunda kararın niteliğine göre farklı değerlendirmeler yapılmaktadır. Uygulamada sıradan nisap ihlallerinin çoğunlukla iptal davası kapsamında ele alındığı; kurulun yetkisinin tamamen dışında kalan veya hukuk düzeninin kabul edemeyeceği kararların ise süreye tabi olmayan hükümsüzlük kapsamında tartışıldığı görülür.

Olağan toplantı çağrısındaki kanuni boşluk

Olağanüstü toplantı için ayrıntılı çağrı şekli düzenlenmişken olağan toplantı bakımından aynı açıklık yoktur. Bu nedenle yönetim planı, yerleşik uygulama ve dürüstlük kuralı önem kazanır. Yargıtay bazı olaylarda ilan panosunu yeterli görse de uyuşmazlığı önlemenin en doğru yolu, her malike ispatlanabilir yazılı çağrı göndermektir.

“Bakım” ile “yenilik ve ilave” ayrımı

Çatı onarımı, dış cephe yenilemesi, kamera, kapı, asansör veya enerji sistemi gibi işlerde hangi çoğunluğun uygulanacağı, işlemin adıyla belirlenemez. Zorunlu bakım, faydalı yenilik, lüks ilave, mimari proje değişikliği ve bir malikin ortak yerde bireysel müdahalesi farklı hükümlere tabidir. Teknik rapor ve projenin incelenmesi yapılmadan çoğunluk oranı hakkında kesin kanaat verilmesi hatalıdır.

Bir kararın geçerliliği incelenirken şu sıra izlenmelidir:

1. Anagayrimenkulün olağan kat mülkiyeti mi, bloklu yapı mı, ada yönetimi mi, toplu yapı mı olduğu belirlenmelidir.
2. Kararı alan kurulun o konu bakımından yetkili olup olmadığı incelenmelidir.
3. Tapu kayıtları ve yönetim planının güncel örnekleri alınmalıdır.
4. Toplantının olağan mı olağanüstü mü olduğu tespit edilmelidir.
5. Çağrı şekli, gündem, ilk ve ikinci toplantı tarihleri kontrol edilmelidir.
6. Hazirun cetveli, arsa payları ve vekâlet sınırları yeniden hesaplanmalıdır.
7. Her gündem maddesi için uygulanacak özel karar nisabı ayrı ayrı belirlenmelidir.
8. Kararın mimari proje, imar mevzuatı ve ortak yer rejimiyle uyumu araştırılmalıdır.
9. İptal süresi, öğrenme tarihi ve arabuluculuk başvurusu belgelenmelidir.
10. Kararın uygulanması yakın zarar doğuruyorsa ihtiyati tedbir talebi gecikmeden hazırlanmalıdır.

• Olağan ve olağanüstü toplantı çağrı usullerini aynı kabul etmek.
• İkinci toplantıda hiçbir karar yeter sayısı aranmadığını düşünmek.
• Yönetici ve denetçiyi yalnız toplantıya katılanların çoğunluğuyla seçmek.
• Yönetim planı değişikliğinde oybirliği gerektiğini sanmak.
• Ortak alanların satışı veya önemli tasarruflarda beşte dört çoğunlukla yetinmek.
• Bir kişinin her apartmanda üç vekâlet alabileceğini kabul etmek.
• Tapu malikini kontrol etmeden kiracıya veya eski malike oy kullandırmak.
• Muhalefet şerhini karar defterine yazdırmamak.
• Yalnız toplantının tamamının iptalini isteyip hangi karar maddelerinin neden hukuka aykırı olduğunu açıklamamak.
• Bir aylık süreyi kaçırmak veya altı aylık üst sınırı gözden kaçırmak.
• Arabuluculuğa başvurmadan dava açmak.
• Dava açılınca kararın kendiliğinden duracağını varsaymak.
• 2026 yılında değişen işletme projesi ve toplu yapı yönetim planı hükümlerini eski hâliyle uygulamak.

Kat malikleri kurulu uyuşmazlıklarında en sık yapılan yanlış, yalnız toplantıya kaç kişinin katıldığına bakılmasıdır. Oysa geçerlilik denetimi; kurulun yetkisi, çağrının niteliği, gündem, malik ve vekâlet durumu, arsa payı, kararın konusu, yönetim planı ve özel çoğunluk hükümlerinin birlikte incelenmesini gerektirir.

İkinci toplantının düşük katılımla yapılabilmesi, özel karar nisaplarını bertaraf etmez. Yönetim planı değişikliği, yönetici ve denetçi seçimi, ortak yerde esaslı müdahale veya önemli tasarruflar için kanunun öngördüğü çoğunluk sağlanmadan alınan kararlar ciddi iptal riski taşır. Aynı şekilde, süre içinde arabulucuya başvurulmaması veya davanın yanlış tarafa yöneltilmesi, maddi olarak haklı bir itirazın usulden sonuçsuz kalmasına neden olabilir.

Her dosyada kararın iptal edilebilir mi, yoksa baştan itibaren hükümsüz mü olduğu ayrıca belirlenmelidir. Bu nitelendirme yapılmadan yalnızca genel ifadelerle dava açılması, talep ve süre bakımından hak kaybına yol açabilir.

Kat malikleri kurulu kararlarında çağrı, çoğunluk ve dava sürelerine ilişkin küçük görünen bir hata, kararın uygulanmasını veya iptalini doğrudan etkileyebilir. Özellikle bir aylık sürenin kaçırılması, arabuluculuk başvurusunun geciktirilmesi, yanlış kurul ya da yöneticiye husumet yöneltilmesi ve delillerin usulüne uygun sunulmaması hak kaybı yaratabilir.

Somut olayınızın güncel Kat Mülkiyeti Kanunu, 2026 değişiklikleri, yönetim planı ve uygulanabilir yargı kararları çerçevesinde değerlendirilmesi için Günser + Partners ile iletişime geçebilirsiniz. Her uyuşmazlık kendi belgeleri ve maddi vakıaları içinde incelenmeli; toplantı tutanağı görülmeden kesin hukuki sonuç çıkarılmamalıdır.

Bu içerik 30 Temmuz 2026 tarihi itibarıyla yürürlükteki düzenlemeler esas alınarak hazırlanmıştır.

1. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu: m.19, 27-45 ve 70.
2. 7579 sayılı Tapu Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun; kabul tarihi 7 Mayıs 2026, Resmî Gazete 22 Mayıs 2026, sayı 33261.
3. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu: m.18/A ve m.18/B.
4. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu: m.190, m.345, m.362 ve m.389.
5. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 9 Haziran 2020, E.2019/5585, K.2020/1731.
6. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 2 Temmuz 2018, E.2017/2584, K.2018/5078.
7. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 1 Mart 2010, E.2010/1115, K.2010/3011.