Yönetim Planı Nedir? Bağlayıcılığı ve Değiştirilmesi

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 28, yönetim planını “anagayrimenkulün yönetim tarzını, kullanma amaç ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ilişkin diğer hususları düzenleyen” belge olarak tanımlar ve bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme niteliğinde olduğunu açıkça belirtir.

Bu nitelendirmenin iki önemli sonucu vardır:

1. Yönetim planı, kat maliklerinin iradesiyle oluşan bir düzendir; kanunun emredici olmayan hükümlerinden farklı düzenlemeler getirebilir.
2. Bağlayıcılığı yalnız planı imzalayanlarla sınırlı değildir. Yönetim planı, kat maliklerinin külli ve cüzi haleflerini de bağlar. Bağımsız bölümü sonradan satın alan kişi, planı hiç okumamış olsa dahi hükümleriyle bağlıdır.

Yönetim planı tapu kütüğüne tescil edildiği için ilgili herkes tarafından incelenebilir. Bu nedenle “benim haberim yoktu” savunması kural olarak sonuç doğurmaz.

Kanun, yönetim planının içeriğini ayrıntılı biçimde saymaz; sınırı emredici hükümler ve dürüstlük kuralı çizer. Uygulamada en çok düzenlenen konular şunlardır:

• ortak giderlerin ve avansın paylaştırma yöntemi ile ödeme takvimi,
• yönetici ve denetçinin seçim usulü, görev süresi ve ücreti,
• kat malikleri kurulunun olağan toplantı zamanı ve çağrı biçimi,
• ortak yerlerin kullanım kuralları, otopark ve depo tahsisi,
• bağımsız bölümlerin kullanım amacına ilişkin sınırlamalar,
• evcil hayvan, gürültü, tabela ve dış cephe kuralları,
• kapıcı ve güvenlik personelinin istihdam esasları,
• sosyal tesislerin işletilme biçimi,
• gecikme tazminatı ve takip usulüne ilişkin ayrıntılar.

Yönetim planında hüküm bulunmayan hâllerde Kat Mülkiyeti Kanunu ve genel hükümler uygulanır.

Hayır. Yönetim planı, kanunun emredici hükümlerine aykırı düzenleme yapamaz. Aykırı hüküm, kurul kararıyla kabul edilmiş ve tapuya tescil edilmiş olsa dahi geçersizdir.

Uygulamada geçersiz sayılan tipik örnekler şunlardır:

• kat malikinin dava açma hakkını tamamen ortadan kaldıran hükümler,
• kanunun oybirliği aradığı konularda basit çoğunluğu yeterli sayan hükümler,
• kat malikini bağımsız bölümünü kullanmaktan tümüyle alıkoyan düzenlemeler,
• ödenmeyen aidat için yöneticiye elektrik, su veya asansör kesme yetkisi veren hükümler,
• kat maliklerinin denetim ve hesap sorma hakkını kaldıran hükümler.

Buna karşılık kanunun düzenlemediği veya aksi kararlaştırılabilecek konularda yönetim planı hükmü geçerlidir. Örneğin ortak giderlerin paylaşımında kanunun öngördüğü ölçüt yerine farklı bir dağıtım anahtarı kabul edilmesi, kural olarak mümkündür.

Kat Mülkiyeti Kanunu m. 28, yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyunu arar. Bu, toplantıya katılanların değil, taşınmazdaki bütün kat maliklerinin beşte dördüdür. Katılmayan malik “yok” sayılmaz; çoğunluk hesabında toplam malik sayısı esas alınır.

Değişiklik süreci pratikte şöyle işler:

1. Değişiklik önerisinin metni hazırlanır ve gündeme açıkça yazılır.
2. Kat malikleri kurulu usulüne uygun çağrıyla toplanır.
3. Değişiklik, gerekli beşte dört çoğunlukla karara bağlanır.
4. Karar, karar defterine yazılır ve imzalanır.
5. Değişiklik tapu idaresine başvurularak kütüğe tescil ettirilir.

Tescil edilmeyen bir yönetim planı değişikliği, sonradan bağımsız bölüm edinen üçüncü kişiler bakımından ciddi ispat sorunları doğurur. Bu nedenle tescil aşaması ihmal edilmemelidir.

Toplu Yapılarda Değişiklik

Birden çok blok veya parselden oluşan toplu yapılarda yönetim planı, toplu yapı kapsamındaki bütün kat maliklerini bağlar. Değişiklik için yine beşte dört çoğunluk aranır; ancak çoğunluk tek blok üzerinden değil, toplu yapının tamamı üzerinden hesaplanır. Sadece bir bloğu ilgilendiren konularda blok kat malikleri kurulunun yetkili olduğu hâller, yönetim planında ayrıca düzenlenmiş olmalıdır.

Bu, uygulamanın en zorlu sorunudur. Kanun mahkemeye genel bir “yönetim planını değiştirme” yetkisi vermez. Mahkemeden istenebilecek olan, yönetim planındaki bir hükmün emredici kurallara veya dürüstlük kuralına aykırılığı nedeniyle uygulanamayacağının tespiti ya da somut uyuşmazlıkta hâkimin müdahalesidir.

Kat Mülkiyeti Kanunu m. 33 uyarınca, kurul kararına razı olmayan veya kurul toplanamadığı için hakkı zedelenen her kat maliki sulh hukuk mahkemesine başvurabilir. Hâkim, kanuna ve yönetim planına aykırılığı giderecek şekilde müdahalede bulunabilir. Ancak bu yol, çoğunluğun sağlanamamasının genel çaresi değildir; somut ve haklı bir sebebin ortaya konması gerekir.

Uzun süredir işlemeyen, fiilî duruma tamamen yabancı kalmış yönetim planlarında en sağlıklı çözüm, blok veya site bazında müzakere yürütülerek gerekli çoğunluğun yazılı biçimde toplanmasıdır.

Yönetim planına aykırı davranan kat maliki, kiracı veya yöneticiye karşı şu yollar gündeme gelir:

• yazılı uyarı ve noter ihtarnamesi,
• kat malikleri kurulunda konunun karara bağlanması,
• sulh hukuk mahkemesinde hâkimin müdahalesi talebi,
• aykırı kullanımın sona erdirilmesi ve eski hâle getirme davası,
• doğan zarar için tazminat talebi,
• yöneticinin görevden alınması ve hesap verme talebi.

Kiracı da yönetim planına ve kat mülkiyeti düzenine uymakla yükümlüdür. Kiracının aykırı davranışı, kiraya veren bakımından ayrıca kira sözleşmesinden doğan sonuçlar doğurabilir.

Yönetim planından kaynaklanan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi, yetkili mahkeme ise anagayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesidir.

Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar dava şartı arabuluculuğa tabidir. Yönetim planına aykırılığın giderilmesi, aidat alacağı veya hâkimin müdahalesi taleplerinde dava açmadan önce arabulucuya başvurulmalıdır. Arabuluculuk bürosuna başvuru ile son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede zamanaşımı durur, hak düşürücü süre işlemez.

Yönetim planı değişikliğine ilişkin kurul kararının iptali isteniyorsa, kurul kararlarının iptaline ilişkin süreler geçerlidir: toplantıya katılıp aykırı oy kullanan malik için karar tarihinden itibaren bir ay, toplantıya katılmayan malik için öğrenmeden itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay.

• Bağımsız bölüm satın almadan önce yönetim planını incelememek,
• yönetim planı değişikliği için katılanların çoğunluğunu yeterli saymak,
• değişikliği tapuya tescil ettirmemek,
• yönetim planına kanunun emredici hükmüne aykırı hüküm koymak,
• gündeme yazılmayan bir konuda yönetim planını değiştirmeye çalışmak,
• yönetim planı yerine “site kuralları” adlı metinlere bağlayıcılık atfetmek,
• kurul kararı ile yönetim planı hükmünü fiilen ortadan kaldırmaya çalışmak,
• dava şartı arabuluculuğu atlayarak doğrudan dava açmak.

Yönetim planı, apartman ve site yaşamının anayasasıdır. İyi hazırlanmış bir plan, aidat paylaşımından otopark tahsisine kadar birçok uyuşmazlığı daha doğmadan çözer; kötü hazırlanmış veya güncelliğini yitirmiş bir plan ise her toplantıyı tartışmaya dönüştürür.

Yönetim planı hazırlanması, mevcut planın kanuna uygunluğunun denetlenmesi, beşte dört çoğunluğun sağlanması ve değişikliğin tapuya tescili teknik bir süreçtir. Bu konularda hata yapılması hem kararların iptaline hem de uzun süren davalara yol açabilir. Taşınmazınızın yönetim planına ilişkin değerlendirme için Günser + Partners ile iletişime geçebilirsiniz.