Apartman ve Site Yöneticisinin Görevleri ile Sorumluluğu Nelerdir?

Kat Mülkiyeti Kanunu m. 34 uyarınca anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa yönetici atanması zorunludur. Daha az bağımsız bölümü olan yapılarda yönetici atanması ihtiyaridir; kat malikleri taşınmazı birlikte de yönetebilir.

Yönetici, kat malikleri arasından seçilebileceği gibi dışarıdan da atanabilir. Uygulamada profesyonel yönetim şirketleriyle çalışılması yaygındır. Kat malikleri kurulu, yöneticiyi sayı ve arsa payı çoğunluğuyla atar. Yönetici her yıl kanuni yıllık toplantıda yeniden atanır; eski yönetici tekrar seçilebilir.

Yönetim planında yöneticinin seçim usulüne, görev süresine ve ücretine ilişkin farklı düzenlemeler bulunabilir. Bu nedenle seçim yapılmadan önce yönetim planı incelenmelidir.

Mahkemece Yönetici Atanması

Kat malikleri anlaşamaz ya da toplanıp yönetici atayamazsa, kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hukuk mahkemesince yönetici atanır. Mahkemece atanan yönetici, kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahiptir ve kat maliklerine karşı sorumludur.

Mahkemece atanan yönetici, atanmasından itibaren altı ay geçmedikçe kat malikleri kurulunca değiştirilemez. Haklı bir sebep ortaya çıkarsa, atamayı yapan mahkeme bu süre dolmadan da değiştirmeye izin verebilir.

Kat Mülkiyeti Kanunu m. 35, yöneticinin başlıca görevlerini sayar:

• kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi,
• anagayrimenkulün amacına uygun kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gerekli tedbirlerin alınması,
• anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi,
• ortak giderlere ilişkin avans ve paraların toplanması, borçların ödenmesi,
• kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyenlere karşı dava açılması ve icra takibi yapılması,
• topladığı paraların ayrı bir banka hesabında saklanması,
• kat malikleri kurulunun toplantıya çağrılması ve gündemin hazırlanması,
• işletme projesinin hazırlanıp kat maliklerine ve bağımsız bölümden yararlananlara bildirilmesi,
• defterlerin tutulması ve belgelerin saklanması,
• görev süresi sonunda hesap verilmesi.

Yönetici, bu görevlerin yerine getirilmesi için gerekli olağan işlemleri kurul kararı aranmaksızın yapabilir. Ancak olağan yönetim sınırını aşan, ortak yerlerde değişiklik doğuran veya kat maliklerine ek yük getiren işlemler için kurul kararı gerekir.

Uygulamada en sık karşılaşılan yetki aşımları şunlardır:

• kurul kararı olmadan ortak yerlerde inşaat, tadilat veya tesis yaptırmak,
• kurul kararı olmadan dış cepheyi veya çatıyı reklam amacıyla kiraya vermek,
• ortak yeri bir kat malikine veya üçüncü kişiye tahsis etmek,
• aidatını ödemeyen kat malikinin elektrik, su veya doğal gazını kestirmek,
• asansör veya otopark kullanımını fiilen engellemek,
• ödenmeyen aidat karşılığında bağımsız bölüme girmek,
• kat malikleri kurulunun onayı olmadan uzun süreli ve yüksek bedelli sözleşmeler imzalamak,
• işletme projesini bildirimsiz uygulamaya koymak.

Aidatını ödemeyen kat malikine karşı hukuka uygun yol, icra takibi ve dava açmaktır. Fiilî yaptırım uygulanması, yöneticinin hem tazminat hem de duruma göre cezai sorumluluğunu gündeme getirir.

Kat Mülkiyeti Kanunu m. 38, yöneticinin kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu olduğunu düzenler. Bu, Türk Borçlar Kanunu’nun vekâlet sözleşmesine ilişkin hükümlerinin, özellikle özenle ifa ve hesap verme yükümlülüğünün uygulanacağı anlamına gelir.

Yöneticinin sorumluluğu şu başlıklarda somutlaşır:

• Özen sorumluluğu: İşleri basiretli bir yönetici gibi yürütmek; bakım, onarım ve sigorta yükümlülüklerini ihmal etmemek.
• Hesap verme sorumluluğu: Toplanan ve harcanan paraları belgelendirmek, defterleri düzenli tutmak, görev süresi sonunda hesap vermek.
• Talimata uygunluk: Kat malikleri kurulu kararlarını uygulamak, kararlara aykırı işlem yapmamak.
• Zarardan sorumluluk: Görevin ihlali nedeniyle doğan zararı tazmin etmek.

Yönetici, ortak yerlerin bakımsızlığı nedeniyle üçüncü kişilerin uğradığı zararlarda da gündeme gelebilir. Bu tür zararlarda kural olarak yapı malikinin sorumluluğuna ilişkin hükümler uygulanır ve sorumluluk kat maliklerine yönelir; yöneticinin kişisel kusuru varsa kat maliklerine karşı rücu ilişkisi doğar.

Ağır durumlarda yöneticinin cezai sorumluluğu da gündeme gelebilir. Toplanan ortak gider paralarının kişisel amaçla kullanılması güveni kötüye kullanma, sahte belge düzenlenmesi ise ayrı bir suç oluşturabilir.

Yönetici, noterden tasdikli işletme defteri tutmak ve gelir-gider belgelerini saklamakla yükümlüdür. Kat Mülkiyeti Kanunu m. 36, defterlerin tutulmasını ve belgelerin muhafazasını yöneticinin görevleri arasında sayar.

İşletme projesi, yıllık tahmini gelir ve giderleri ile her kat malikine düşen payı gösteren belgedir. Yönetici tarafından hazırlanır; kat maliklerine ve bağımsız bölümden yararlananlara imza karşılığı veya taahhütlü mektupla bildirilir. Bildirimden itibaren yedi gün içinde itiraz edilirse proje kat malikleri kurulunda görüşülür ve gerekirse yeniden düzenlenir.

Kesinleşen işletme projesi ile kat malikleri kurulunun işletme giderlerine ilişkin kararları, İcra ve İflas Kanunu m. 68 anlamında belge sayılır. Bu, aidat alacağının takibinde yöneticiye önemli bir kolaylık sağlar; ödeme emrine itiraz hâlinde icra mahkemesinden itirazın kaldırılması istenebilir.

Kat malikleri kurulu, yöneticinin tutumunu sürekli olarak denetler ve haklı bir sebep çıkarsa onu her zaman değiştirebilir. Görev süresinin dolmasını beklemek gerekmez.

Hesapların denetimi için yönetim planında bir zaman belirlenmemişse denetim üç ayda bir yapılır; haklı sebep varsa her zaman hesap denetimi istenebilir. Kat malikleri kurulu, denetim işini kendi aralarından seçeceği bir denetçiye veya üç kişilik denetim kuruluna verebilir.

Görevden alma kararı için kurul toplantısı, usulüne uygun çağrı ve gündem gerekir. Kurul toplanamıyor veya çoğunluk sağlanamıyorsa, haklı sebeplerin varlığı hâlinde kat maliklerinden biri sulh hukuk mahkemesine başvurabilir.

Haklı sebep sayılabilecek durumlara örnek olarak; hesap vermekten kaçınma, toplanan paraların amaç dışı kullanılması, kurul kararlarının uygulanmaması, bakım ve onarımın sürekli ihmali, defterlerin tutulmaması ve devir teslimin yapılmaması gösterilebilir.

Görevi sona eren yönetici; karar defterini, işletme defterini, gelir-gider belgelerini, sözleşmeleri, banka hesap bilgilerini, personel dosyalarını ve demirbaşları yeni yöneticiye devretmekle yükümlüdür. Devirden kaçınılması hâlinde belgelerin teslimi ve hesap verilmesi için dava açılabilir; koşulları varsa ihtiyati tedbir istenebilir.

Yöneticinin atanması, görevden alınması, hesap vermesi ve sorumluluğuna ilişkin uyuşmazlıklarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi, yetkili mahkeme anagayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesidir.

Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar dava şartı arabuluculuğa tabidir. Yöneticiye karşı açılacak hesap verme veya tazminat davasından önce arabulucuya başvurulması gerekir. Kat malikleri kurulu kararlarının iptaline ilişkin davaların kat maliklerini temsilen yöneticiye husumet yöneltilerek açılabileceği kabul edilmektedir; bu durumda yöneticinin davayı kat maliklerine duyurması beklenir.

• Sekiz ve daha fazla bağımsız bölümü olan yapıda yönetici atamamak,
• yöneticiyi yalnız sayı çoğunluğuyla seçip arsa payı çoğunluğunu gözden kaçırmak,
• yönetici ücretini ve görev süresini karara yazmamak,
• toplanan aidatları yöneticinin kişisel hesabında tutmak,
• işletme projesini bildirmeden uygulamak,
• karar defterini usulüne uygun tutmamak,
• ödenmeyen aidat için hukuk dışı yaptırımlara başvurmak,
• yönetim değişikliğinde devir teslim tutanağı düzenlememek,
• profesyonel yönetim şirketiyle yazılı sözleşme yapmamak.

Yöneticilik, çoğu zaman sanıldığı gibi sadece aidat toplamaktan ibaret değildir. Kanun, yöneticiye vekil sorumluluğu yükler; hesap verme, özen ve belge saklama yükümlülükleri kişisel sorumluluk doğurabilecek ağırlıktadır.

Kat malikleri açısından ise en etkili koruma, denetim mekanizmasının düzenli işletilmesidir. Yıllık toplantının zamanında yapılması, işletme projesinin usulüne uygun bildirilmesi, denetçi seçilmesi ve devir teslim tutanağı düzenlenmesi uyuşmazlıkların büyük bölümünü önler. Yönetici sorumluluğu, hesap verme ve görevden alma süreçlerine ilişkin değerlendirme için Günser + Partners ile iletişime geçebilirsiniz.