Aidat Borcu Nasıl Tahsil Edilir? İcra Takibi, Gecikme Tazminatı ve Kanuni İpotek

Ortak gider ve avans payını ödeme borcu kural olarak kat malikine aittir. Bunun yanında Kat Mülkiyeti Kanunu m. 22, bağımsız bölümden kira sözleşmesine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı biçimde yararlananları da müteselsil sorumlu tutar.

Kiracının sorumluluğu sınırsız değildir: kiracı, ödemekle yükümlü olduğu kira bedeli kadar ortak gider borcundan sorumludur ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Bu nedenle yönetim, kiracıya karşı takip başlatırken kira tutarını aşan bir talepte bulunamaz.

Bağımsız bölümün satılması hâlinde geçmiş dönem borçları da gündeme gelir. Yargıtay’ın yerleşik uygulamasına göre bağımsız bölümü devralan yeni malik, önceki malikin ödenmemiş ortak gider borcundan sorumlu tutulabilmektedir. Bu nedenle satın alma öncesinde yönetimden borcu bulunmadığına ilişkin yazı alınması ve bu hususun satış sözleşmesinde düzenlenmesi gerekir.

Hayır. Kat Mülkiyeti Kanunu m. 20, kat malikinin ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek ya da bağımsız bölümünün durumu nedeniyle bunlardan yararlanmaya ihtiyacı olmadığını ileri sürmek suretiyle gider ve avans payını ödemekten kaçınamayacağını açıkça düzenler.

Uygulamada kabul görmeyen tipik savunmalar şunlardır:

• “Zemin kattayım, asansörü kullanmıyorum.”
• “Dairem boş, kimse oturmuyor.”
• “Bahçeyi hiç kullanmıyorum.”
• “Yönetimden memnun değilim, ödemeyeceğim.”
• “Kiracım ödemiyor, beni ilgilendirmez.”

Buna karşılık ödemenin dayanağı olan işletme projesinin veya kurul kararının usulsüz olduğu, gider kaleminin hiç doğmadığı ya da paylaşımın yönetim planına aykırı yapıldığı savunmaları esasa ilişkin sonuç doğurabilir.

Kat Mülkiyeti Kanunu m. 20, gider ve avans payını zamanında ödemeyen kat malikinin, geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlü olduğunu düzenler. Bu oran kanunda yazılıdır; yönetim planı veya kurul kararıyla daha yüksek bir oran belirlenmesi kabul edilmez.

Gecikme tazminatı, temerrüt faizinden ayrı ve özel bir yaptırımdır. Aynı alacak için hem yüzde beş gecikme tazminatı hem de ayrıca temerrüt faizi talep edilmesi kural olarak mümkün değildir. Takip talebinde hangi kalemin istendiği açıkça gösterilmelidir.

Aidat alacağı için ilamsız icra takibi yolu izlenir. Takibi kat maliklerinden her biri veya yönetici başlatabilir; yöneticinin bu konuda ayrıca kurul kararına ihtiyacı yoktur, çünkü takip yapmak kanunen görevidir.

Takip süreci şu adımlarla ilerler:

1. Borçlu bağımsız bölüm maliki veya kiracı belirlenir; borç dönemleri ve tutarları dökümlenir.
2. Takip talebinde alacağın dayanağı olarak kesinleşen işletme projesi veya kurul kararı gösterilir.
3. İcra müdürlüğünce ödeme emri düzenlenir ve tebliğ edilir.
4. Borçlu yedi gün içinde itiraz etmezse takip kesinleşir; haciz aşamasına geçilir.
5. İtiraz edilirse takip durur ve alacaklının dava veya icra mahkemesine başvurma yoluna gitmesi gerekir.

Burada Kat Mülkiyeti Kanunu m. 37’nin sağladığı önemli bir avantaj devreye girer: kesinleşen işletme projeleri ve kat malikleri kurulunun ortak giderlere ilişkin kararları, İcra ve İflas Kanunu m. 68 anlamında belge sayılır.

Bu nedenle iki yol vardır:

• İtirazın kaldırılması: İcra mahkemesine başvurulur. İşletme projesinin usulüne uygun bildirildiği ve kesinleştiği ya da kurul kararının alındığı belgelenirse itirazın kaldırılmasına karar verilir. Bu yol daha hızlıdır ve icra mahkemesindeki başvuru dava şartı arabuluculuğa tabi değildir.
• İtirazın iptali davası: Genel mahkemede açılır. Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklandığı için dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır.

Hangi yolun seçileceği; belgelerin durumuna, tebligatların usulüne uygunluğuna ve alacağın tartışmalı olup olmadığına göre belirlenmelidir. İşletme projesi kat maliklerine imza karşılığı veya taahhütlü mektupla bildirilmemişse itirazın kaldırılması talebi reddedilebilir.

Kat Mülkiyeti Kanunu m. 22, hakkında icra takibi yapılan kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, takipte bulunan kat malikinin veya yöneticinin talebiyle diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek tescil edilmesine imkân tanır. Türk Medeni Kanunu da kat maliklerine, kat mülkiyetine ilişkin borçlardan doğan alacakları için ipotek hakkı tanır.

Kanuni ipotek, alacağın bağımsız bölüm üzerinde güvenceye kavuşmasını sağlar. Bağımsız bölüm el değiştirse dahi ipotek kaydı tapuda kalır. Uzun süredir tahsil edilemeyen ve tutarı yüksek alacaklarda bu yolun değerlendirilmesi gerekir.

Ortak gider ve avans alacakları dönemsel edim niteliğinde olduğundan beş yıllık zamanaşımına tabidir. Süre, her aylık payın muaccel olduğu tarihten itibaren ayrı ayrı işler.

Zamanaşımı kendiliğinden dikkate alınmaz; borçlu tarafından ileri sürülmesi gerekir. İcra takibi, dava açılması ve borcun ikrarı zamanaşımını keser. Yönetimlerin, alacakları biriktirip yıllar sonra topluca takibe koyması ciddi hak kaybı doğurabilir.

Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar, dava şartı arabuluculuk kapsamındadır. Aidat alacağının tahsili için dava açılacaksa önce arabulucuya başvurulmalıdır. Buna karşılık doğrudan icra takibi başlatmak için arabuluculuk gerekmez; itirazın kaldırılması için icra mahkemesine başvurulması da dava şartı arabuluculuğa tabi değildir.

Arabuluculuk bürosuna başvuru ile son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez. Arabuluculukta anlaşma sağlanırsa düzenlenen anlaşma belgesi, koşulları varsa ilam niteliğinde belge olarak icraya konulabilir.

Aidat alacağına ilişkin davalarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme anagayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesidir. İtirazın kaldırılması taleplerinde ise takibin yapıldığı yer icra mahkemesi yetkilidir.

Ödenmeyen aidat için başvurulacak yol hukuki takiptir. Aşağıdaki uygulamalar hukuka aykırıdır ve yönetimin sorumluluğunu doğurur:

• elektrik, su veya doğal gazın kesilmesi,
• asansör kartının veya site giriş kartının iptal edilmesi,
• otopark kullanımının engellenmesi,
• borçlu kat malikinin adının ilan panosunda teşhir edilmesi,
• bağımsız bölüme girilmesi veya kilidin değiştirilmesi,
• çocukların sosyal tesislerden yararlandırılmaması.

Borçlunun adının panoda ilan edilmesi kişisel verilerin korunması mevzuatı bakımından da sorun doğurur. Yönetimin elinde bulunan malik ve kiracı bilgileri, yalnız yönetim amacıyla ve ölçülü biçimde işlenmelidir.

• İşletme projesini imza karşılığı veya taahhütlü mektupla bildirmemek,
• karar defterine usulüne uygun karar yazmamak,
• takip talebinde alacağın dayanağını göstermemek,
• gecikme tazminatı yerine keyfî oranlarda cezai şart uygulamak,
• kiracıdan kira bedelini aşan tutarda ortak gider istemek,
• alacakları beş yıllık süreyi aşacak şekilde biriktirmek,
• yeni malikten geçmiş borcu talep ederken devir tarihini ve belgeleri dosyaya sunmamak,
• fiilî yaptırımlara başvurarak yönetimi tazminat riskiyle karşı karşıya bırakmak.

Aidat alacağı, doğru belgelendirildiğinde tahsili en hızlı alacaklardan biridir. Bunun anahtarı, işletme projesinin usulüne uygun hazırlanıp bildirilmesi, kurul kararlarının düzgün tutulması ve gecikmeye zamanında müdahale edilmesidir.

Buna karşılık belgesi eksik, tebligatı usulsüz veya zamanaşımına uğramış alacaklarda yönetim ciddi kayıplarla karşılaşır. Aidat takibi, itirazın kaldırılması, kanuni ipotek tescili ve borçlu kat malikine karşı yürütülecek süreçler için Günser + Partners ile iletişime geçebilirsiniz.