Ortak Giderlere Katılma Payı Nasıl Belirlenir? Eşit Paylaşım mı, Arsa Payı mı?

Kat Mülkiyeti Kanunu m. 20, kat maliklerinin aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça iki farklı ölçüte göre ortak giderlere katılacağını düzenler:

Eşit paylaşılan giderler: Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ile bunlar için toplanacak avans. Bu kalemlerde her bağımsız bölüm, büyüklüğüne ve arsa payına bakılmaksızın eşit pay öder.

Arsa payı oranında paylaşılan giderler: Anagayrimenkulün sigorta primleri, bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri, yönetici aylığı gibi diğer giderler ile ortak tesislerin işletme giderleri ve bunlar için toplanacak avans.

Bu ayrım kanunun temel kuralıdır. Uygulamada birçok yönetimin bütün kalemleri eşit paylaştırması ya da tamamını metrekareye bölmesi, kanuna ve çoğu zaman yönetim planına aykırıdır.

Neden Personel Gideri Eşit Paylaşılır?

Kanun koyucu, kapıcı ve benzeri personel hizmetinden yararlanmanın bağımsız bölümün büyüklüğüne göre değişmediğini kabul etmiştir. Küçük bir daire de büyük bir daire de aynı hizmeti alır. Bu nedenle personel gideri kişi veya bağımsız bölüm başına eşit dağıtılır.

Evet. Kat Mülkiyeti Kanunu m. 20’nin başındaki “aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça” ifadesi, bu kuralın emredici olmadığını gösterir. Yönetim planında;

• bütün giderlerin eşit paylaşılması,
• brüt veya net metrekareye göre paylaşım,
• dükkânlar ile konutlar için farklı katsayılar,
• bağımsız bölüm türüne göre kalem bazlı ayrım

öngörülebilir. Ancak bu düzenlemenin yönetim planında bulunması gerekir. Kat malikleri kurulu, yönetim planına aykırı bir paylaşım yöntemini basit çoğunlukla kalıcı biçimde getiremez; bu, yönetim planı değişikliği anlamına gelir ve bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyunu gerektirir.

Paylaşım yöntemi kanundan ve yönetim planından, tutar ise işletme projesinden doğar. Yönetici, yıllık tahmini gelir ve giderleri ile her kat malikine düşen payı gösteren işletme projesini hazırlar ve kat malikleri ile bağımsız bölümden yararlananlara imza karşılığı veya taahhütlü mektupla bildirir.

Bildirimden itibaren yedi gün içinde itiraz edilirse proje kat malikleri kurulunda incelenir ve gerekirse yeniden düzenlenir. İtiraz edilmez veya kurulca kabul edilirse proje kesinleşir. Kesinleşen işletme projesi ve kurulun ortak giderlere ilişkin kararları, icra takibinde güçlü belge niteliği taşır.

Kat malikleri kurulu, işletme projesi hazırlanmasa bile aidat tutarını doğrudan kararla belirleyebilir. Bu durumda kararın gündeme yazılmış, usulüne uygun alınmış ve karar defterine geçirilmiş olması gerekir.

Kat Mülkiyeti Kanunu m. 20, kat malikinin ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçerek ya da bağımsız bölümünün konumu nedeniyle bunlardan yararlanmaya ihtiyacı olmadığını ileri sürerek gider ve avans payını ödemekten kaçınamayacağını açıkça hükme bağlar.

Bu nedenle;

• zemin kat malikinin asansör işletme giderine,
• bahçeye çıkışı olmayan malikin bahçe bakım giderine,
• havuzu kullanmayan malikin havuz işletme giderine

katılmaması kural olarak mümkün değildir. Yönetim planında belirli kalemlerden muafiyet öngörülmüşse durum değişir.

İstisna: Lüks ve Çok Masraflı Yenilikler

Kat Mülkiyeti Kanunu m. 43, önemli bir istisna getirir. Yapılması istenen yenilik ve ilaveler çok masraflı ise, yapının özel durumuna göre lüks nitelik taşıyorsa ya da bütün kat maliklerince kullanılması zorunlu yerlerin veya geçitlerin kapanması sonucunu doğuruyorsa, bunlardan yararlanmak istemeyen kat maliki gidere katılmak zorunda değildir. Bu tür yenilik ve ilavelerin gideri, yapılmasına karar veren kat maliklerince karşılanır.

Bu hüküm, sonradan yapılan süs havuzu, spor salonu, jeneratör ya da benzeri yatırımlarda sıkça gündeme gelir. Ayrımın yapılabilmesi için yeniliğin zorunlu bakım-onarım mı, faydalı yenilik mi, yoksa lüks bir ilave mi olduğunun somut olarak belirlenmesi gerekir.

Merkezi ısıtma sistemli binalarda yakıt gideri, uzun yıllar metrekareye göre paylaştırılmıştır. Enerji verimliliği mevzuatı, merkezi sistemle ısıtılan binalarda ısı ölçüm ekipmanı kullanılmasını ve giderlerin tüketime göre paylaştırılmasını zorunlu hâle getirmiştir.

Bu düzenleme uyarınca toplam ısıtma giderinin ağırlıklı bölümü bağımsız bölümlerin ölçülen tüketimine, kalan kısmı ise ortak kullanım alanları ve bağımsız bölümler arası ısı transferi dikkate alınarak kullanım alanına göre dağıtılır. Böylece hiç ısınmayan bir bağımsız bölüm dahi ortak kullanım payını ödemeye devam eder.

Isıtma sisteminin merkeziden ferdi sisteme dönüştürülmesi ayrı bir konudur ve Kat Mülkiyeti Kanunu m. 42’deki özel yeter sayılara tabidir.

Kütükte işyeri olarak kayıtlı bağımsız bölümler de ortak giderlere katılır. Uygulamada sık görülen “dükkânın apartman girişini kullanmadığı” savunması, kanunun açık hükmü karşısında kural olarak sonuç doğurmaz.

Buna karşılık yönetim planında işyerleri için farklı katsayı veya belirli kalemlerden muafiyet öngörülmüş olabilir. Ayrıca dükkânın apartmanla hiçbir bağlantısı bulunmayan, tamamen ayrı girişli bir yapı niteliğinde olması hâlinde, somut duruma göre farklı değerlendirme yapılabilir.

Paylaşım yönteminin kalıcı biçimde değiştirilmesi yönetim planı değişikliğini gerektirir ve bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu aranır. Tek bir bağımsız bölüme özel muafiyet tanınması ise ilgili malikler bakımından hak ve borç doğurduğu için oybirliği düzeyinde bir mutabakat gerektirebilir.

Paylaşımın kanuna veya yönetim planına aykırı olduğunu düşünen kat maliki, ilgili kurul kararına karşı süresinde iptal davası açmalıdır. Süre geçirilirse karar kesinleşir ve ödenmeyen aidat için yapılan takipte bu itiraz geç kalmış sayılabilir.

Ortak gider paylaşımından kaynaklanan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi, yetkili mahkeme anagayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesidir.

Kurul kararının iptali için; toplantıya katılıp aykırı oy kullanan malik karar tarihinden itibaren bir ay, katılmayan malik öğrenmeden itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde dava açmalıdır.

Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar dava şartı arabuluculuğa tabidir. Arabuluculuk bürosuna başvuru ile son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar hak düşürücü süre işlemez.

• Bütün gider kalemlerini tek bir yönteme göre paylaştırmak,
• kapıcı giderini arsa payına, bakım-onarım giderini eşit paylaştırmak,
• yönetim planına bakmadan metrekare esaslı dağıtım yapmak,
• işletme projesini usulüne uygun bildirmemek,
• lüks ve çok masraflı ilaveler ile zorunlu onarımı ayırt etmemek,
• ısı payı ölçer bulunan binada eski usulle paylaşım yapmak,
• paylaşım yöntemini basit çoğunlukla kalıcı biçimde değiştirmek,
• kurul kararına itiraz süresini kaçırdıktan sonra takipte itiraz etmeye çalışmak.

Ortak gider paylaşımı, teknik göründüğü hâlde apartman ve site yaşamının en çatışmalı alanıdır. Kanunun kalem bazlı ayrımı ile yönetim planındaki özel düzenlemelerin birlikte okunması, çoğu tartışmayı daha başlangıçta çözer.

Yönetimler bakımından en önemli adım, işletme projesini kanunun aradığı biçimde hazırlayıp bildirmektir. Kat malikleri bakımından ise itiraz ve dava sürelerinin kaçırılmaması belirleyicidir. Paylaşım yönteminin denetlenmesi, işletme projesine itiraz ve kurul kararının iptali süreçlerinde Günser + Partners ile iletişime geçebilirsiniz.