Toplu Yapı Yönetimi Nedir? Blok, Ada ve Toplu Yapı Kurulları

Kat Mülkiyeti Kanunu m. 66, toplu yapıyı; bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belirli bir onaylı yerleşim planına göre yapılmış veya yapılacak, altyapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbiriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eden bütün olarak tanımlar.

Bu tanımın üç unsuru vardır:

1. Birden çok yapı bulunmalıdır.
2. Yapılar onaylı bir yerleşim planına göre inşa edilmiş olmalıdır.
3. Yapılar altyapı, ortak yer ve yönetim bakımından birbiriyle bağlantılı olmalıdır.

Bir parsel üzerinde iki blok bulunması tek başına toplu yapı hükümlerini uygulanabilir kılmaz; belirleyici olan yerleşim planı ve yönetim bütünlüğüdür.

Toplu yapılarda yönetim planı, toplu yapı kapsamındaki bütün kat maliklerini bağlar. Yönetim planı tapu kütüğüne tescil edilir ve blokların, adaların, ortak yerlerin ve sosyal tesislerin yönetim biçimini belirler.

Toplu yapı yönetim planında düzenlenmesi gereken başlıca konular şunlardır:

• hangi kararların blok kurulunda, hangilerinin ada veya toplu yapı kurulunda alınacağı,
• blok ve toplu yapı yöneticilerinin seçim usulü ve görev alanları,
• ortak yer ve tesislerin hangi bloklara hizmet ettiği,
• ortak giderlerin bloklar ve bağımsız bölümler arasında paylaştırılma yöntemi,
• sosyal tesislerin işletilme biçimi ve kullanım kuralları,
• güvenlik, temizlik ve peyzaj hizmetlerinin yürütülmesi,
• denetim usulü ve hesap dönemleri.

Toplu yapı yönetim planının değiştirilmesi için de bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu aranır. Çoğunluk tek blok üzerinden değil, toplu yapının tamamı üzerinden hesaplanır.

Kat Mülkiyeti Kanunu m. 69, toplu yapılarda kademeli bir yönetim yapısı öngörür.

Blok Kat Malikleri Kurulu

Her blok, kendi sorunlarında kendi kat malikleri kurulu tarafından yönetilir. Blok kurulu; blok yöneticisini ve denetçisini seçer, yalnız o bloğa ilişkin bakım, onarım ve gider konularında karar alır. Blok kurulunda toplantı ve karar yeter sayıları, tek yapılar için öngörülen genel kurallara göre belirlenir.

Ada Temsilciler Kurulu

Birden çok yapının bulunduğu adalarda, blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların temsilcilerinden oluşan ada temsilciler kurulu görev yapar. Bu kurul, adadaki ortak yer ve tesislere ilişkin kararları alır ve ada yöneticisi ile denetçisini seçer.

Toplu Yapı Temsilciler Kurulu

Toplu yapının tamamını ilgilendiren konularda ise toplu yapı temsilciler kurulu yetkilidir. Kurul, blok yöneticileri ile blok niteliğinde olmayan yapıların temsilcilerinden oluşur. Temsilciler kurulu üyeleri, yönetiminde bulundukları yapı veya bloktaki bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptir.

Bu yapı sayesinde her blok kendi iç işlerinde özerk kalırken, ortak altyapı ve sosyal tesislere ilişkin kararlar tek merkezden alınabilir.

Toplu yapılarda giderler ikiye ayrılır:

Blok ortak giderleri: Yalnız o bloğa hizmet eden asansör, çatı, cephe, blok girişi, blok kapıcısı gibi kalemler. Bunlar blok kat malikleri arasında paylaşılır.

Toplu yapı ortak giderleri: Site girişi, çevre aydınlatması, güvenlik, peyzaj, sosyal tesisler, ortak altyapı ve genel yönetim gibi kalemler. Bunlar toplu yapı kapsamındaki bütün bağımsız bölümler arasında paylaşılır.

Paylaştırma yöntemi öncelikle yönetim planına göre belirlenir. Yönetim planında hüküm yoksa, Kat Mülkiyeti Kanunu m. 20’deki genel esaslar uygulanır: personel giderleri eşit, diğer gider kalemleri arsa payı oranında paylaşılır.

Toplu yapılarda sık görülen tartışma, bir bloğa hiç hizmet etmeyen bir tesisin giderine o bloğun katılıp katılmayacağıdır. Kanunun temel yaklaşımı, ortak yer ve tesisin hangi yapılara hizmet ettiğine bakılmasıdır. Yalnız belirli bloklara hizmet eden tesisin gideri, o bloklara ait olur.

Yüzme havuzu, spor salonu, kafeterya, misafirhane gibi sosyal tesislerin işletilmesi toplu yapı yönetiminin en tartışmalı alanıdır. Bu tesislerin;

• kimlerin kullanımına açık olacağı,
• kullanım ücreti alınıp alınmayacağı,
• üçüncü kişilere kiralanıp kiralanamayacağı,
• işletme zararının nasıl karşılanacağı

yönetim planında düzenlenmelidir. Sosyal tesisin üçüncü kişilere kiralanması, ortak yerin kullanım biçimini değiştirdiği için önemli yönetim işi niteliği taşıyabilir ve daha ağır yeter sayı gerektirebilir.

Uygulamada bazı bloklar, ortak giderlere katılmak istememesi veya yönetimden memnuniyetsizlik nedeniyle ayrılmak ister. Ancak toplu yapı, onaylı yerleşim planı ve tapuya tescil edilmiş yönetim planına dayanan hukuki bir bütündür. Bir bloğun tek taraflı kararla ayrılması mümkün değildir.

Ayrılma ancak yönetim planının değiştirilmesi ve gerekli tapu-imar işlemlerinin yapılmasıyla, yani bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyuyla mümkün olabilir. Ayrıca ortak altyapının fiilen bölünebilir olması gerekir.

Yeni teslim edilen sitelerde yönetim, ilk dönemde yüklenici veya onun görevlendirdiği şirket tarafından yürütülür. Bağımsız bölümlerin önemli bölümü teslim edildikten sonra yönetimin kat maliklerine devredilmesi gerekir.

Devir aşamasında şu belgeler talep edilmelidir:

• yönetim planı ve tapu kayıtları,
• onaylı yerleşim planı ve mimari projeler,
• ortak tesislere ilişkin ruhsat, garanti ve bakım sözleşmeleri,
• gelir-gider kayıtları ve banka hesap dökümleri,
• personel dosyaları ve sosyal güvenlik kayıtları,
• demirbaş listesi ve devir teslim tutanağı.

Devirden kaçınılması hâlinde kat maliklerinin mahkemeye başvurarak yönetici atanmasını istemesi ve hesap verilmesini talep etmesi mümkündür.

Toplu yapı yönetiminden kaynaklanan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi, yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Blok kurulu, ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulu kararlarına karşı iptal davası açılabilir. Süreler tek yapılardaki ile aynıdır: toplantıya katılıp aykırı oy kullanan için karar tarihinden itibaren bir ay, katılmayan için öğrenmeden itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay.

Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar dava şartı arabuluculuğa tabidir; dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmalıdır.

• Toplu yapıyı tek bir apartman gibi yönetmeye çalışmak,
• blok kurulunun yetkisindeki konuyu toplu yapı kurulunda karara bağlamak,
• temsilciler kurulunda oy ağırlığını yanlış hesaplamak,
• yönetim planında blok-ada-toplu yapı yetki dağılımını hiç düzenlememek,
• bloğa hizmet etmeyen tesisin giderini bütün bloklara yüklemek,
• yüklenici yönetiminden devri belgesiz yapmak,
• sosyal tesis kiralamasında gerekli yeter sayıyı aramamak,
• kurul kararlarına karşı bir aylık süreyi kaçırmak.

Toplu yapı yönetiminde uyuşmazlıkların büyük bölümü, yetki dağılımının yönetim planında yeterince düzenlenmemiş olmasından doğar. Hangi kararın hangi kurulda alınacağı belirsizse, alınan her karar iptal riski taşır.

Bu nedenle toplu yapılarda yönetim planının gözden geçirilmesi, kurul yapısının kanuna uygun kurulması, gider paylaşım anahtarlarının netleştirilmesi ve yüklenici yönetiminden devrin belgeli yapılması kritik önemdedir. Sitenizin yönetim yapısına ilişkin değerlendirme için Günser + Partners ile iletişime geçebilirsiniz.