El Atmanın Önlenmesi Davası Nedir? Şartları, Süresi ve Yargıtay Uygulaması

Davanın temel dayanağı 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 683. maddesidir. Bu hüküm uyarınca malik, eşya üzerinde hukuk düzeninin sınırları içinde kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir. Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kişiye karşı istihkak davası açabileceği gibi her türlü haksız el atmanın önlenmesini de isteyebilir.

TMK m. 683 yalnızca taşınmazın tamamen işgal edildiği durumları kapsamaz. Müdahalenin mülkiyet hakkından doğan yetkileri kısmen sınırlaması da yeterlidir. Taşınmazın bir bölümüne duvar, tel çit, bina, sundurma veya tesis yapılması; ortak geçiş yolunun kapatılması; taşınmaz üzerine malzeme bırakılması; su, duman, koku veya atık yönlendirilmesi; malik veya hak sahibinin kullanmasının fiilen engellenmesi bu kapsamda değerlendirilebilir.

Uyuşmazlığın niteliğine göre ayrıca şu hükümler gündeme gelebilir:

• TMK m. 6 ve HMK m. 190: İspat yükü,
• TMK m. 688 ve devamı: Paylı mülkiyet,
• TMK m. 693: Paydaşların kullanma, yararlanma ve koruma yetkileri,
• TMK m. 701-703: Elbirliği mülkiyeti,
• TMK m. 722-725: Başkasının arazisine yapılan yapı ve taşkın yapı,
• TMK m. 730 ve m. 737: Taşınmaz malikinin sorumluluğu ve komşuluk hukuku,
• TMK m. 995: İyi niyetli olmayan zilyedin tazmin sorumluluğu,
• HMK m. 2, m. 4 ve m. 12: Görev ve yetki,
• HMK m. 266 ve devamı: Bilirkişi incelemesi,
• HMK m. 389 ve devamı: İhtiyati tedbir,
• 492 sayılı Harçlar Kanunu m. 16: Dava değeri ve nispi harç.

Korunabilir Bir Hakkın Bulunması

Davacı öncelikle müdahale edildiğini ileri sürdüğü hakkını ortaya koymalıdır. Tapulu taşınmazlarda bu hak çoğu kez tapu kaydıyla ispatlanan mülkiyet hakkıdır. İntifa, oturma, üst veya geçit hakkı gibi sınırlı ayni hak sahipleri de haklarının kapsamı içinde koruma isteyebilir.

Kiracı ve diğer kişisel hak sahipleri bakımından değerlendirme daha dikkatli yapılmalıdır. TMK m. 683 doğrudan malike tanınmış bir korumadır. Bununla birlikte kira sözleşmesine veya başka bir kişisel hakka dayanarak taşınmaz üzerinde fiili hâkimiyet kuran kişi, zilyetliğinin ya da sözleşmeden doğan kullanma yetkisinin üçüncü kişilerce engellendiği durumlarda uygun hukuki sebebe dayanarak müdahalenin giderilmesini isteyebilir. Bu tür davalarda görevli mahkeme ve dava şartı arabuluculuk, mülkiyete dayalı klasik el atmanın önlenmesi davasından farklı olabilir.

Gerçekleşmiş veya Ciddi Bir Müdahale Tehlikesinin Bulunması

Müdahalenin dava tarihinde sürmesi en tipik durumdur. Bununla birlikte dava açılabilmesi için zararın tamamen doğmuş olması şart değildir. Müdahalenin gerçekleşeceğini gösteren ciddi, somut ve yakın bir tehlike varsa önleyici talepte bulunulabilir. Soyut endişe, ihtimal veya gelecekte çıkabilecek belirsiz bir anlaşmazlık tek başına yeterli değildir.

Devam eden inşaatın komşu parsele taşacağına ilişkin teknik belirti, sınır hattına temel kazılması, ortak alana kalıcı tesis kurulmasına başlanması veya daha önce tekrarlanan müdahalenin yeniden yapılacağının açıkça bildirilmesi, somut tehlikenin değerlendirilmesinde önem taşıyabilir.

Müdahalenin Haksız Olması

El atmanın önlenmesine karar verilebilmesi için müdahalenin hukuki dayanağının bulunmaması gerekir. Kanundan, geçerli bir sözleşmeden, ayni haktan, idari karardan veya hak sahibinin geçerli rızasından doğan kullanım kural olarak haksız el atma sayılmaz.

Davalı geçerli bir kira sözleşmesine, intifa hakkına, geçit hakkına, paydaşlar arasındaki kullanım anlaşmasına veya başka bir hukuki sebebe dayanıyorsa mahkeme bu savunmayı inceler. Sözleşmenin sona erip ermediği, fesih veya ihtarın geçerliliği, verilen iznin kapsamı ve rızanın geri alınıp alınmadığı belirlenmeden kullanımın haksız olduğu kabul edilemez.

Davacının Müdahaleye Katlanma Yükümlülüğünün Bulunmaması

Bazı müdahaleler mülkiyet hakkını sınırlasa da kanun gereği katlanılması gereken bir durum oluşturabilir. Komşuluk hukukundan doğan olağan etkiler, usulüne uygun kurulmuş irtifak hakları, kamu hukukundan kaynaklanan geçerli sınırlamalar ve taşkın yapıya ilişkin özel hükümler bu kapsamda değerlendirilebilir.

Bu nedenle davanın sonucu yalnızca “taşma var mı” sorusuna bağlı değildir. Davalının hakkı, iyi niyeti, yapının niteliği, yıkımın doğuracağı zarar, taşınmaz malikinin zamanında itiraz edip etmediği ve TMK m. 725'teki şartlar somut olayda birlikte incelenebilir.

Müdahalenin sona erdirilmesine yönelik talepte davalının kusurlu olması kural olarak aranmaz. Esas olan, mülkiyet veya ayni hak alanında haksız bir müdahalenin bulunmasıdır. Davalının sınırı bilmeden aşması ya da müdahalenin sonuçlarını öngörmemesi, el atmanın devamına kendiliğinden hukuki dayanak sağlamaz.

Buna karşılık ecrimisil, maddi tazminat veya başka bir parasal talep yönünden kötü niyet, zarar, illiyet bağı, temerrüt ve zamanaşımı gibi ek şartlar gündeme gelir. Müdahalenin önlenmesi ile parasal talepler aynı davada ileri sürülebilse de her biri ayrı hukuki koşullara tabidir.

Malik

Tapuda malik olarak kayıtlı kişi, taşınmazına yönelik haksız müdahaleye karşı dava açabilir. Davacının mülkiyet hakkı dava sırasında sona ererse, taraf sıfatı ve davaya devam imkânı HMK hükümleri çerçevesinde ayrıca değerlendirilir.

Paylı Mülkiyette Paydaş

Paydaşlardan her biri, ortak taşınmaza üçüncü kişinin haksız müdahalesine karşı ortak menfaati koruyacak şekilde dava açabilir. Müdahalenin giderilmesinden bütün paydaşlar yararlanır.

Paydaşın diğer paydaşa karşı açacağı dava ise farklıdır. Paydaşlar arasında geçerli bir kullanım anlaşması veya uzun süredir benimsenmiş fiili kullanım biçimi varsa bu düzen gözetilir. Böyle bir düzen yoksa ve davacı payına karşılık çekişmesiz kullanabileceği bir yer bulunduğu hâlde yalnızca daha az yer kullandığını ileri sürüyorsa, uyuşmazlık el atmanın önlenmesi davasıyla değil; paylaşma, taksim veya ortaklığın giderilmesi yoluyla çözülebilir.

Elbirliği Mülkiyetinde Ortak

TMK m. 702/4 uyarınca ortaklardan her biri, topluluğa giren hakların korunmasını sağlayabilir ve bu korumadan bütün ortaklar yararlanır. Bu nedenle elbirliği mülkiyetine tabi taşınmaza üçüncü kişinin veya diğer ortağın haksız müdahalesi söz konusu olduğunda ortaklardan biri koruyucu dava açabilir.

Bununla birlikte taşınmazın niteliğini değiştiren yapılaşma, satış, ayni hak tesisi veya tasarruf işlemleri bakımından oybirliği kuralı önem taşır. Bir ortağın verdiği izin, diğer ortaklar bakımından her durumda bağlayıcı değildir.

Sınırlı Ayni Hak Sahibi

İntifa, oturma, üst veya geçit hakkı sahibi, hakkının kullanılmasını engelleyen müdahaleye karşı hakkının kapsamı ölçüsünde dava açabilir. Ortak alanlara ilişkin uyuşmazlıklarda ise Kat Mülkiyeti Kanunu ve bağımsız bölümle bağlantı ayrıca incelenmelidir.

Kiracı veya Feri Zilyet

Kiracı, taşınmazı sözleşmeye dayanarak kullanma ve zilyetliğini koruma hakkına sahiptir. Üçüncü kişinin fiili müdahalesi, kiracının kullanımını doğrudan engelliyorsa kiracı uygun hukuki sebebe dayanarak koruma isteyebilir. Ancak uyuşmazlık kira ilişkisinden doğuyorsa görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir ve dava açılmadan önce arabuluculuğa başvuru zorunludur.

Dava, müdahaleyi fiilen gerçekleştiren, müdahaleyi yöneten, sürdürülmesini sağlayan veya hukuken ortadan kaldırma imkânı bulunduğu hâlde devam ettiren kişiye yöneltilir. Taşınmazı bizzat kullanan kişi ile kullanımı sağlayan işletme, şirket, yüklenici, kiracı veya malik aynı kişi olmayabilir.

Yanlış kişiye dava açılması, husumet nedeniyle ret sonucunu doğurabilir. Özellikle apartman ve site uyuşmazlıklarında yönetici, kat maliki, kiracı, işletmeci ve sözleşmenin tarafları arasındaki ilişki incelenmeden taraf belirlenmemelidir.

Müdahale birden fazla kişi tarafından gerçekleştiriliyorsa, müdahalenin niteliğine göre ilgililerin tamamına veya sorumluluğu bulunan kişilere karşı dava açılması gerekebilir. Yıkım veya eski hâle getirme talebi, taşınmaz ya da yapı üzerinde hak sahibi olan kişilerin davaya katılımını zorunlu hâle getirebilir.

Müdahalenin Sona Erdirilmesi

Temel talep, davalının haksız kullanım veya davranışına son verilmesidir. Hükmün infaz edilebilir olması için müdahalenin yeri, kapsamı ve giderilme biçimi açıkça belirlenmelidir. “Müdahalenin önlenmesine” şeklindeki soyut bir karar, özellikle sınır ve yapı uyuşmazlıklarında icrada sorun yaratabilir.

Eski Hâle Getirme

Müdahale nedeniyle taşınmazın fiziksel durumu bozulmuşsa, duvarın kaldırılması, dolgunun temizlenmesi, geçişin açılması, atıkların alınması veya zeminin eski hâline getirilmesi istenebilir. Talep dilekçede açıkça gösterilmeli ve teknik olarak uygulanabilir biçimde hükme bağlanmalıdır.

Yıkım veya Kâl

Komşu parsele taşan yapı, izinsiz bina, duvar, eklenti veya tesis bakımından yıkım talep edilebilir. Ancak yıkım otomatik bir sonuç değildir. TMK m. 722-725 hükümleri, yapıyı yapanın iyi veya kötü niyeti, taşmanın niteliği, malikin zamanında itiraz edip etmediği, yıkımın aşırı zarar doğurup doğurmayacağı ve uygun bedel karşılığında ayni hak ya da mülkiyet talebinin şartları incelenir.

Yıkım talebi, taşınmazın ekonomik bütünlüğünü ve üçüncü kişilerin haklarını etkileyebileceğinden keşif ve uzman bilirkişi incelemesi genellikle zorunludur.

Ecrimisil

Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle hak sahibinin kötü niyetli zilyetten talep edebileceği özel bir tazminat türüdür. Kira bedeli değildir ve taraflar arasında kira sözleşmesi kurmaz. Taşınmazın haksız kullanımı nedeniyle doğan kullanım karşılığı zarar, yoksun kalınan gelir ve somut olayın özelliğine göre diğer ekonomik kayıplar değerlendirilir.

Ecrimisil için müdahalenin varlığı tek başına yeterli değildir. Davalının kötü niyetli zilyet sayılıp sayılmadığı, kullanım dönemi, taşınmazın gelir getirme biçimi ve zararın hesap yöntemi araştırılır. Paydaşlar arasındaki ecrimisil taleplerinde kural olarak “intifadan men”, yani davacı paydaşın taşınmazdan yararlanma isteğini diğer paydaşa bildirmesi aranır. Doğal ürün veren taşınmazlar, kiraya verilerek gelir elde edilen yerler, kullanım anlaşmasıyla belirli bölümü davacıya bırakılmış taşınmazlar ve hakkın açıkça inkâr edildiği hâller gibi yerleşik içtihatlarda kabul edilen istisnalar ayrıca değerlendirilir.

Maddi Tazminat

Müdahale sırasında ağaçların kesilmesi, yapının zarar görmesi, ürün kaybı, tahliye veya onarım masrafı doğması hâlinde maddi tazminat istenebilir. Tazminat talebinde zarar, hukuka aykırılık, illiyet bağı ve sorumluluk şartları ayrıca ispatlanmalıdır.

El atmanın önlenmesi davalarının tamamı için genel ve istisnasız bir dava şartı arabuluculuk öngörülmemiştir. Buna karşılık uyuşmazlık 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18/B maddesinde sayılan alanlardan birine giriyorsa, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren dava açmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur.

Dava şartı arabuluculuk özellikle şu hâllerde gündeme gelir:

• Kira ilişkisinden kaynaklanan müdahalenin önlenmesi uyuşmazlıkları,
• Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar,
• Komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar,
• Taşınır veya taşınmazın paylaştırılması ve ortaklığın giderilmesi talepleri.

Salt TMK m. 683'e dayalı olarak üçüncü kişinin taşınmaza haksız işgalinin önlenmesi talebi, yalnız bu niteliğiyle HUAK m. 18/B'de ayrıca sayılmamıştır. Buna rağmen aynı olay kira, kat mülkiyeti veya komşuluk hukuku niteliği taşıyorsa arabuluculuk dava şartı hâline gelir.

Dava şartının atlanması, davanın esasına girilmeden usulden reddine neden olabilir. Son tutanağın dava dilekçesine eklenmemesi hâlinde HUAK m. 18/A'daki tamamlama usulü uygulanır.

Görev, uyuşmazlığın dayandığı hakka göre belirlenir:

• Mülkiyet veya sınırlı ayni hakka dayalı klasik el atmanın önlenmesi davasında kural olarak asliye hukuk mahkemesi görevlidir.
• Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda HMK m. 4 uyarınca sulh hukuk mahkemesi görevlidir.
• Sadece zilyetliğin korunmasına yönelik davalar HMK m. 4/1-c gereğince sulh hukuk mahkemesinde görülür.
• Kat Mülkiyeti Kanunu'nun uygulanmasından doğan uyuşmazlıklar, Kanun'un Ek 1. maddesi gereğince sulh hukuk mahkemesinin görevi içindedir.
• Ortaklığın giderilmesi davası sulh hukuk mahkemesinde açılır; paydaşlar arasındaki mülkiyete dayalı el atmanın önlenmesi talebi ise kural olarak asliye hukuk mahkemesinin görevindedir.

Davanın başlığında “el atmanın önlenmesi” yazılması görevli mahkemeyi tek başına belirlemez. Mahkeme, talep sonucunu ve dayanılan maddi vakıaları esas alır.

Taşınmaz üzerindeki ayni hakka, zilyetliğe veya alıkoyma hakkına ilişkin davalarda HMK m. 12 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Kesin yetki mahkemece kendiliğinden dikkate alınır ve taraflar başka bir yer mahkemesini yetkili kılamaz.

Birden fazla taşınmaza ilişkin dava söz konusuysa HMK m. 12/3'teki şartlar incelenir. Salt ecrimisil veya tazminat talebi bağımsız olarak açılmışsa yetki değerlendirmesi talebin hukuki niteliğine göre farklılaşabilir.

Devam eden haksız müdahalenin sona erdirilmesine yönelik el atmanın önlenmesi talebi, müdahale sürdüğü sürece kural olarak zamanaşımına veya hak düşürücü süreye tabi değildir. Aradan uzun zaman geçmiş olması, haksız müdahaleyi hukuka uygun hâle getirmez.

Ancak bu kural parasal talepler için geçerli değildir:

• Ecrimisil talepleri, 25.05.1938 tarihli ve 29/10 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile yerleşik Yargıtay uygulamasına göre beş yıllık zamanaşımına tabidir. Süre dava tarihinden geriye doğru hesaplanır.
• Maddi tazminat taleplerinde TBK'daki zamanaşımı hükümleri ve olayın hukuki sebebi uygulanır.
• Taraflar arasında önceden sözleşme veya izin ilişkisi varsa, kullanımın hangi tarihte haksız hâle geldiği ayrıca belirlenmelidir.

Müdahale sona ermişse önleme talebi konusuz kalabilir; buna rağmen geçmiş döneme ait ecrimisil, tazminat ve yargılama giderleri yönünden uyuşmazlık devam edebilir.

Mülkiyet hakkına dayalı el atmanın önlenmesi davasında dava açmadan önce ihtarname gönderilmesi genel bir dava şartı değildir. Ancak ihtarname birçok dosyada hukuki durumu netleştirir:

• Önceden verilen iznin geri alındığını gösterir.
• Sözleşmenin sona erdirildiğini veya taşınmazın boşaltılmasının istendiğini ispatlar.
• Paydaşlar arasındaki ecrimisil talebinde intifadan men olgusuna delil oluşturabilir.
• Davalının kötü niyetli hâle geldiği tarihin belirlenmesine katkı sağlar.
• Müdahalenin kapsamı ve giderilmesi için verilen süreyi kayıt altına alır.

İhtarname içeriği, sonradan açılacak davadaki talep ve hukuki sebep ile uyumlu hazırlanmalıdır. Belirsiz, yanlış muhataba gönderilmiş veya mevcut sözleşme ilişkisini dikkate almayan ihtar beklenen sonucu sağlamaz.

TMK m. 6 ve HMK m. 190 uyarınca davacı, hak sahibi olduğunu ve davalının bu hakka müdahale ettiğini ispatlamalıdır. Davalı müdahaleyi kabul ediyor ancak hukuki sebebe dayandığını ileri sürüyorsa, dayandığı sözleşme, izin, ayni hak veya kanuni yetkiyi ispatlaması gerekir.

Uygulamada başlıca deliller şunlardır:

• Güncel ve tedavüllü tapu kaydı,
• Kadastro paftası, çap ve aplikasyon krokisi,
• Belediye imar dosyası, yapı ruhsatı ve mimari proje,
• Kira, kullanım, tahsis veya paylaşım sözleşmesi,
• Noter ihtarnamesi ve tebligat belgeleri,
• Fotoğraf, video, uydu ve hava görüntüleri,
• Kolluk, zabıta veya belediye tutanakları,
• Tanık anlatımları,
• Keşif,
• Harita ve kadastro mühendisi, inşaat mühendisi, mimar, ziraat mühendisi veya gayrimenkul değerleme uzmanı bilirkişi raporları,
• Ecrimisil hesabında emsal kira sözleşmeleri, gelir kayıtları ve ürün verileri.

Sınır ihlali ve taşkın yapı uyuşmazlıklarında yalnız tanık anlatımı çoğu kez yeterli değildir. Müdahalenin koordinatlı kroki üzerinde gösterilmesi, yüzölçümünün hesaplanması ve yapının hangi parsele ne ölçüde taştığının belirlenmesi gerekir.

Delil Tespiti

Müdahalenin değişme, ortadan kalkma veya ispatının güçleşme ihtimali varsa HMK m. 400 ve devamı uyarınca dava açılmadan önce veya dava sırasında delil tespiti istenebilir. Devam eden inşaat, hızla kaldırılabilecek yapı, ürün hasadı, ağaç kesimi veya zeminin değiştirilmesi gibi olaylarda delil tespiti önem taşır.

HMK m. 389 uyarınca mevcut durumda meydana gelebilecek değişiklik nedeniyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağı, imkânsız hâle geleceği veya gecikme sebebiyle ciddi zarar doğacağı hâllerde ihtiyati tedbir talep edilebilir.

Devam eden inşaatın durdurulması, ortak alana yeni tesis yapılmasının engellenmesi, taşınmazın üçüncü kişilere kullandırılmasının geçici olarak yasaklanması veya müdahalenin büyümesini önleyecek başka bir tedbir istenebilir. Mahkeme yaklaşık ispat, ölçülülük ve teminat şartlarını değerlendirir. Esas davada elde edilecek sonucu peşinen sağlayan tedbirler istisnai niteliktedir; talebin somut tehlikeye göre dar ve uygulanabilir biçimde kurulması gerekir.

El atmanın önlenmesi davası para ile değerlendirilebilen ve nispi harca tabi bir davadır. 492 sayılı Harçlar Kanunu'nun 16. maddesi uyarınca taşınmazın aynına ilişkin davalarda değer esas alınır. Kısmi el atmada Yargıtay uygulamasında, el atılan bölümün keşfen belirlenen değeri; ecrimisil veya tazminat da istenmişse bu parasal taleplerle birlikte dava değerine dâhil edilir.

Dava değeri gerçekçi gösterilmezse mahkeme keşif ve bilirkişi incelemesi sonrasında eksik harcın tamamlanmasını isteyebilir. Harcın tamamlanmaması, yargılamanın ilerlemesini engelleyebilir. Yıkım talebinin bulunduğu dosyalarda yapı ve müdahale alanına ilişkin değerlerin ayrıca incelenmesi gerekebilir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 22.06.2021, 2020/720 E., 2021/802 K.

Hukuk Genel Kurulu, el atmanın önlenmesi davasında davacının ayni hakkını ve davalının bu hakka müdahalesini ispatlaması gerektiğini; davalının ise müdahale bulunmadığını veya müdahalenin haksız olmadığını ortaya koyabileceğini belirtti. Kararda, davalıyla müdahale arasında somut bağ kurulamaması hâlinde salt taşınmazda bir kullanım bulunmasının davalının sorumluluğu için yeterli olmayacağı vurgulandı.

Bu karar, doğru davalının belirlenmesi ve fiili müdahalenin somut delillerle ispatlanması bakımından önemlidir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 13.12.2023, 2022/8-988 E., 2023/1233 K.

Kararda, paydaşlar arasındaki uyuşmazlıkta tüm paydaşları bağlayan harici taksim sözleşmesi veya fiili kullanım biçimi bulunup bulunmadığının araştırılması gerektiği kabul edildi. Yalnız davacı ile davalının belirli bir kullanım üzerinde anlaşmış olması, taşınmazda başka paydaşlar varsa tek başına yeterli görülmedi.

Mahkemenin keşif yapması, fiili kullanım düzenini bütün paydaşlar yönünden incelemesi ve kullanım alanlarını krokiye bağlaması gerekir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 08.05.2024, 2023/476 E., 2024/217 K.

Hukuk Genel Kurulu, paydaşlar arasında taksim sözleşmesi veya yerleşmiş fiili kullanım biçimi bulunmadığı; davacıların paylarına karşılık kullanabilecekleri bir bölüm olduğu ve kullanımlarının davalı tarafından engellenmediği olayda el atmanın önlenmesi ve yıkım talebinin reddini uygun buldu.

Karar, payından az yer kullanan paydaşın her durumda müdahalenin önlenmesi davası açamayacağını; bazı uyuşmazlıkların taksim veya ortaklığın giderilmesi yoluyla çözülmesi gerektiğini teyit etmektedir.

Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, 30.06.2020, 2019/1899 E., 2020/4186 K.

Elbirliği mülkiyetine tabi ve tapuda fıstık bahçesi olarak kayıtlı taşınmaz üzerine ortaklardan birinin bina yapması taşınmazın niteliğini değiştiren bir kullanım olarak değerlendirildi. Diğer ortağın rızası bulunmadığından oybirliği şartının gerçekleşmediği kabul edildi ve el atmanın önlenmesi ile yıkım talebinin reddi doğru bulunmadı.

Karar, ortağın yüzölçümü olarak miras payına denk bir yer kullanmasının, taşınmazın niteliğini tek başına değiştirme yetkisi vermediğini göstermektedir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 28.09.2021, 2021/4664 E., 2021/9136 K.

Kira sözleşmesine dayalı müdahalenin önlenmesi talebinde, uyuşmazlığın fiilen davacı ile müdahaleyi gerçekleştirdiği ileri sürülen davalılar arasında doğduğu; davanın yalnız kiraya verene yöneltilmemesi gerekçesiyle husumetten reddedilemeyeceği belirtildi. Mahkemenin kira sözleşmesinin geçerliliğini ve müdahalenin esasını incelemesi gerektiği kabul edildi.

Karar, kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda sözleşmenin tarafları ile fiili müdahaleyi gerçekleştiren kişilerin ayrı ayrı belirlenmesi gerektiğini ortaya koymaktadır.

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, 27.02.2023, 2022/12620 E., 2023/1180 K.

Tapu iptali ve tescil talebinin reddedildiği, taşınmazın mevcut malikinin değişmediği ve el atmanın önlenmesi ile ecrimisile hükmedildiği olayda ilamın kesinleşmeden icraya konulmasında hukuka aykırılık görülmedi.

Bununla birlikte yıkım içeren, tapu sicilinde değişiklik doğuran veya taşınmazın aynının gerçekten çekişmeli olduğu kararların icrası aynı şekilde değerlendirilemez. İlamın hüküm fıkrası ve uyuşmazlığın konusu ayrı ayrı incelenmelidir.

Eşya hukuku öğretisinde el atmanın önlenmesi davası, mülkiyet hakkını üçüncü kişilerin haksız müdahalelerine karşı koruyan ayni nitelikte bir dava olarak kabul edilir. Müdahalenin doğrudan veya dolaylı olması mümkündür. Doğrudan müdahale, eşyanın kendisine fiziksel etki yapılmasıdır. Dolaylı müdahale ise komşu taşınmazdaki faaliyetlerin duman, koku, su, gürültü, sarsıntı veya benzeri etkilerle hak sahibinin taşınmazında sonuç doğurmasıdır.

Öğretide önleme talebi için kusur aranmadığı; buna karşılık tazminat taleplerinde sorumluluk şartlarının ayrıca oluşması gerektiği kabul edilir. Fikret Eren'in Mülkiyet Hukuku adlı eserinde de mülkiyetin korunması, doğrudan ve dolaylı müdahaleler ile taşınmaz malikinin sorumluluğu ayrı başlıklar altında incelenmektedir.

Uygulamadaki temel tartışma, uyuşmazlığın mülkiyete mi, zilyetliğe mi, sözleşmeye mi yoksa komşuluk hukukuna mı dayandığının belirlenmesidir. Aynı fiil farklı hukuki ilişkiler içinde farklı görev ve dava şartlarına tabi olabilir. Örneğin ortak alanın izinsiz kullanılması Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında sulh hukuk mahkemesinde görülürken, müstakil bir parsele üçüncü kişinin haksız işgali asliye hukuk mahkemesinin görevine girebilir.

Tapu ve Kadastro Kayıtları Güncel Olmalıdır

Eski tarihli tapu örneği, ifraz, tevhit, imar uygulaması veya yüzölçümü düzeltmesi geçirmiş taşınmazlarda yanıltıcı olabilir. Güncel tapu kaydı, tedavüller, pafta ve koordinat bilgileri birlikte getirtilmelidir.

Müdahale Alanı Krokiye Bağlanmalıdır

Özellikle kısmi işgal ve sınır taşması davalarında hükme esas alınacak bilirkişi krokisi açık, ölçekli, koordinatlı ve infaza elverişli olmalıdır. Harf veya renklerle gösterilen alanların yüzölçümü ve müdahale biçimi hükümde belirtilmelidir.

Sözleşme ve Rıza İlişkisi Araştırılmalıdır

Taşınmaza başlangıçta izinle giren kişinin kullanımı, izin geri alınmadan veya sözleşme sona ermeden haksız kabul edilemeyebilir. Aile içi kullanım, harici satış, kira, tahsis ve ortak kullanım anlaşmaları bu nedenle önemlidir.

Paydaşlar Arasındaki Fiili Taksim İncelenmelidir

Uzun süredir benimsenen fiili kullanım düzeni varsa, resmî taksim yapılmamış olsa bile dürüstlük kuralı gereği bu düzen korunabilir. Ancak düzenin bütün paydaşları bağlayıp bağlamadığı ve hangi alanın kime bırakıldığı açıkça belirlenmelidir.

Yıkım Talebi Teknik ve Hukuki Olarak Ayrı Kurulmalıdır

El atmanın önlenmesi talep edilip yıkım açıkça istenmezse mahkeme kural olarak kendiliğinden yıkıma karar veremez. Yıkılacak bölüm, yapı sahibi, masraflar ve TMK m. 722-725 hükümleri gözetilmelidir.

Kamu İdaresinin Müdahalesi Ayrı Değerlendirilmelidir

Yol, park, altyapı, enerji hattı veya kamu hizmeti amacıyla yapılan fiili ya da hukuki müdahaleler klasik özel hukuk el atmasının önlenmesi davasından farklı kurallara tabi olabilir. Kamulaştırmasız fiili el atma, hukuki el atma, imar kısıtlaması ve idari işlem ayrımı yapılmadan görevli yargı kolu belirlenmemelidir.

El atmanın önlenmesi davalarında ilk derece kararına karşı, kararın tebliğinden itibaren iki hafta içinde istinaf yoluna başvurulabilir. Bölge adliye mahkemesi kararına karşı temyiz süresi de kural olarak tebliğden itibaren iki haftadır.

Dava para ile değerlendirilebildiğinden parasal kesinlik sınırları önem taşır. 2026 yılında açılan davalar bakımından HMK'daki istinaf sınırı 50.000 TL, temyiz sınırı 682.000 TL'dir. HMK Ek m. 1'in 4 Haziran 2025 tarihli değişiklikten sonraki hâline göre kanun yolu parasal sınırlarının uygulanmasında davanın açıldığı tarihteki miktar esas alınır.

Dava değerinin el atılan bölüm, ecrimisil ve diğer parasal talepler dikkate alınarak doğru belirlenmemesi, kanun yolu incelemesini de etkileyebilir. Yıkım, ayni hak değişikliği veya birden fazla talep içeren dosyalarda kanun yolu değerlendirmesi yalnız dava dilekçesindeki toplam rakama bakılarak yapılmamalıdır.

Bu konuda her el atmanın önlenmesi kararı için tek bir cevap vermek doğru değildir.

Taşınmazın mülkiyeti çekişmeli değilse, tapu sicilinde değişiklik doğuran bir hüküm bulunmuyorsa ve karar yalnız mevcut malikin taşınmazına yönelik müdahalenin sona erdirilmesi ile ecrimisile ilişkinse, Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin güncel sayılabilecek uygulamasında ilamın kesinleşmeden icraya konulabileceği kabul edilmektedir.

Buna karşılık tapu iptali ve tescil, ayni hak kurulması, taşkın yapının temliki veya yıkım gibi telafisi güç sonuç doğuran hükümler söz konusuysa kesinleşme şartı ayrıca incelenmelidir. İcra takibine geçmeden önce hüküm fıkrasının niteliği ve HMK m. 367 değerlendirilmelidir.

1. Davayı yalnızca “işgal var” düşüncesiyle açıp hak, sınır ve müdahale alanını teknik olarak belirlememek.
2. Kira, kat mülkiyeti veya komşuluk hukukundan doğan uyuşmazlıkta dava şartı arabuluculuğu atlamak.
3. Asliye hukuk ile sulh hukuk mahkemesi arasındaki görev ayrımını yanlış yapmak.
4. Müdahaleyi gerçekleştiren kişi yerine ilgisiz malik, yönetici veya şirketi davalı göstermek.
5. El atmanın önlenmesi istenirken yıkım, eski hâle getirme ve ecrimisil taleplerini açıkça yazmamak.
6. Paydaşlar arasındaki fiili taksim ve kullanım düzenini araştırmadan dava açmak.
7. Ecrimisil talebinde kötü niyet, kullanım dönemi ve intifadan men sorununu göz ardı etmek.
8. Dava değerini sembolik göstererek nispi harcı eksik yatırmak.
9. Keşif krokisinin infaza elverişli olup olmadığını denetlememek.
10. Kamulaştırmasız el atma ile özel kişiler arasındaki müdahalenin önlenmesi davasını birbirine karıştırmak.

El atmanın önlenmesi davası görünüşte basit bir mülkiyet koruması olsa da uygulamada görev, arabuluculuk, taraf sıfatı, fiili taksim, sınır tespiti, dava değeri ve infaz sorunlarının aynı dosyada birleştiği teknik bir davadır. Mülkiyet kaydı tek başına davanın kabulü için yeterli olmaz; müdahalenin kim tarafından, hangi alanda, hangi tarihten itibaren ve hangi hukuki sebep olmaksızın gerçekleştirildiği ispatlanmalıdır.

Paydaşlar arasındaki uyuşmazlıklarda Yargıtayın güncel yaklaşımı, taşınmazdaki bütün kullanım düzeninin araştırılmasını ve el atmanın önlenmesi davasının ortaklığın giderilmesi yolunun yerine kullanılmamasını gerektirir. Kira, kat mülkiyeti ve komşuluk uyuşmazlıklarında ise 1 Eylül 2023'ten beri dava şartı arabuluculuk gözden kaçırılmamalıdır.

Dilekçedeki talep sonucu keşif ve icra aşamasını karşılayacak açıklıkta kurulmalı; müdahale alanı koordinatlı krokiye bağlanmalı; yıkım, eski hâle getirme, ecrimisil ve tazminat talepleri ayrı ayrı gerekçelendirilmelidir.

El atmanın önlenmesi uyuşmazlıklarında yanlış mahkemede dava açılması, zorunlu arabuluculuğun atlanması, müdahale alanının teknik olarak belirlenmemesi veya ecrimisil koşullarının ispatlanamaması hak kaybına ve gereksiz yargılama giderine yol açabilir.

Her taşınmazın tapu ve kullanım durumu, taraflar arasındaki sözleşme ilişkisi, müdahalenin niteliği ve istenebilecek hukuki koruma farklıdır. Somut olayınızın güncel mevzuat ve yargı kararları çerçevesinde değerlendirilmesi için Günser + Partners ile iletişime geçebilirsiniz.

Mevzuat

• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu: m. 2, 3, 6, 683, 688-693, 701-703, 722-725, 730, 737, 995.
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu: m. 2, 4, 12, 119, 120, 190, 266 ve devamı, 341, 345, 361, 362, 367, 389 ve devamı, 400 ve devamı, Ek m. 1.
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu: m. 18/A ve m. 18/B.
• 492 sayılı Harçlar Kanunu: m. 16, 30 ve 32.
• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu: Ek m. 1.
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu: somut olayın niteliğine göre haksız fiil, temerrüt ve zamanaşımı hükümleri.

İçtihat

• Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 22.06.2021, 2020/720 E., 2021/802 K.
• Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 13.12.2023, 2022/8-988 E., 2023/1233 K.
• Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 08.05.2024, 2023/476 E., 2024/217 K.
• Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, 30.06.2020, 2019/1899 E., 2020/4186 K.
• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 28.09.2021, 2021/4664 E., 2021/9136 K.
• Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, 27.02.2023, 2022/12620 E., 2023/1180 K.
• Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 16.05.2022, 2022/226 E., 2022/8547 K. (ecrimisilde beş yıllık zamanaşımı).
• 25.05.1938 tarihli, 29/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı.
• 08.03.1950 tarihli, 22/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı.

Doktrin

• Fikret Eren, Mülkiyet Hukuku, 8. Baskı, Legem Yayıncılık, 2024.

Güncellik Notu

Mevzuat ve parasal sınırlar 30.07.2026 tarihi itibarıyla kontrol edilmiştir. HMK'daki parasal sınırlar her takvim yılı başında yeniden değerleme oranına göre değiştiğinden, makale sonraki yıllarda yayımlanacaksa istinaf ve temyiz tutarları yeniden doğrulanmalıdır.

Hukuki sorumluluk notu: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır. Somut uyuşmazlıkta süre, görev, yetki, dava şartı, delil ve talep sonucu dosya özelinde değerlendirilmelidir.