Taşınmazın Haricen Satışı ve Ecrimisil

Harici taşınmaz satışı, tapuda kayıtlı bir taşınmazın kanunun aradığı resmî şekle uyulmadan devrinin kararlaştırılmasıdır. Uygulamada bu işlem;

• adi yazılı satış senedi,
• el yazılı makbuz veya protokol,
• köy senedi ya da muhtar huzurunda düzenlenen belge,
• yalnızca banka havalesi,
• sözlü anlaşma,
• anahtarın veya arazinin teslimi

şeklinde ortaya çıkabilir.

Belgenin taraflarca imzalanmış olması, tanıkların bulunması, bedelin tamamen ödenmesi veya alıcının yıllarca taşınmazı kullanması tek başına mülkiyetin geçtiği anlamına gelmez. Tapuda kayıtlı taşınmazın mülkiyetini devretmeyi amaçlayan sözleşme resmî şekilde kurulmadıkça geçerli bir satış sözleşmesi doğmaz.

Burada “noterde yapılmış belge” ile “noterlikte usulüne uygun taşınmaz satış sözleşmesi” birbirinden ayrılmalıdır. İmza onaylı bir belge, sıradan bir noter taahhüdü veya noter huzurunda düzenlenen her metin taşınmaz mülkiyetini devretmez. Taşınmaz satışının, tapu müdürlüğünde ya da Noterlik Kanunu'nun 61/A maddesindeki usulle yetkili noterlikte gerçekleştirilmesi gerekir. Noterliklerde doğrudan taşınmaz satışı uygulaması 4 Temmuz 2023 tarihinde başlamıştır.

Kural açıktır: Harici satış mülkiyeti devretmez.

Türk Medeni Kanunu'nun 706. maddesi, taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerliliğini resmî şekle bağlamıştır. Türk Borçlar Kanunu'nun 237. maddesi de taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesini şart koşar. Tapu Kanunu'nun 26. maddesi ile Noterlik Kanunu'nun güncel hükümleri de aynı sistemin parçasıdır.

Bu şekil, yalnızca ispat kolaylığı sağlayan bir usul kuralı değildir; geçerlilik şartıdır. Bu nedenle adi yazılı satış belgesine dayanılarak, sırf bedel ödendiği veya taşınmaz teslim edildiği gerekçesiyle doğrudan tapu iptali ve tescil kararı verilmesi kural olarak mümkün değildir.

Dar kapsamlı istisna: 30 Eylül 1988 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 30.09.1988 tarihli, E.1987/2 ve K.1988/2 sayılı kararı; kat mülkiyetine tabi olmak üzere yapımına başlanmış bir taşınmazdaki bağımsız bölümün, geçersiz sözleşmeyle satılması, bedelin tamamının ödenmesi, bağımsız bölümün alıcıya teslim edilmesi ve alıcının malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapu devrinden kaçınması hâlinde dürüstlük kuralına dayalı sınırlı bir tescil imkânı kabul etmiştir.

Bu karar, bütün harici satışları geçerli hâle getiren genel bir istisna değildir. Kararın uygulanabilmesi için olayın özelliklerinin İçtihadı Birleştirme Kararında tarif edilen şartlarla örtüşmesi gerekir. Tarla, arsa, tamamlanmamış proje, miras payı veya herhangi bir adi yazılı satış bakımından kendiliğinden tescil sonucu çıkarılamaz.

Geçersiz sözleşme taraflara taşınmazın mülkiyetini talep etme hakkı vermese de, tarafların birbirlerine verdiklerinin geri alınması gündeme gelir. Alıcı ödediği bedelin; satıcı ise teslim ettiği taşınmazın iadesini isteyebilir.

Satış bedelinin iadesi

Bedel iadesi talebi, kural olarak Türk Borçlar Kanunu'nun 77 ve devamı maddelerinde düzenlenen sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde incelenir. Satıcı, geçersiz işlem nedeniyle elinde tuttuğu bedeli geri vermekle yükümlüdür. Ancak iade hesabı her dosyada yalnızca senette yazılı rakamın aynen ödenmesi şeklinde yapılmaz.

Yargıtay uygulamasında uzun yıllar önce ödenen bedelin, paranın satın alma gücündeki kayıp gözetilerek “denkleştirici adalet” ilkesiyle güncellenmesi kabul edilmektedir. Hesaplamada enflasyon, altın, döviz, ücret ve benzeri ekonomik göstergeler bilirkişi tarafından birlikte değerlendirilir. Bu yöntem, taşınmazın dava tarihindeki serbest piyasa değerinin otomatik olarak alıcıya ödenmesi demek değildir. Talep edilen şey, geçersiz işlem nedeniyle verilen bedelin güncellenmiş karşılığıdır; taşınmazın güncel rayiç bedeli ancak farklı bir hukuki sebep mevcutsa tartışılabilir.

On yıllık zamanaşımı ve başlangıç tarihi

Harici satış nedeniyle ödenen bedelin iadesi taleplerinde Yargıtay, Türk Borçlar Kanunu'nun 146. maddesindeki on yıllık genel zamanaşımı süresini uygulamaktadır. Sürenin ödeme tarihinde başladığını söylemek her olayda doğru değildir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 06.11.2024 tarihli, E.2023/5411 ve K.2024/3571 sayılı kararında; zamanaşımının, alıcının tapuda devir beklentisinin ortadan kalktığı veya devrin imkânsız hâle geldiği tarihten başlatılması gerektiği açıklanmıştır. Taşınmazın üçüncü kişiye devredilmesi, satıcının açıkça ferağ vermeyeceğini bildirmesi ya da tescil talebinin kesin biçimde sonuçsuz kalması bu başlangıç bakımından önem taşıyabilir.

Bununla birlikte “ferağ ümidi” belirsiz ve süresiz bir bekleme hakkı vermez. Hangi olayın bu ümidi sona erdirdiği; yazışmalar, ihtarnameler, tapu hareketleri, tarafların beyanları ve önceki davalar üzerinden belirlenir. Zamanaşımı def'i ileri sürüldüğünde, başlangıç tarihi dosyanın en kritik tartışmalarından biri hâline gelir.

Harici satış mülkiyet hakkı doğurmaz; fakat belirli şartlarda alıcı lehine kişisel nitelikte bir alıkoyma savunması gündeme gelebilir.

Türk Medeni Kanunu'nun 994. maddesine göre iyiniyetli zilyet, şey için yaptığı zorunlu ve yararlı giderler ödeninceye kadar geri vermekten kaçınabilir. Harici satış uyuşmazlıklarında Yargıtay, 10.07.1940 tarihli, E.1939/2 ve K.1940/77 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararını da gözeterek, satış bedeli iade edilmeden taşınmazın geri alınmak istenmesi hâlinde alıcı lehine bedel üzerinden alıkoyma hakkı tanınabileceğini kabul etmektedir.

Alıkoyma hakkı şu sonuçları doğurmaz:

• Alıcıyı taşınmazın maliki yapmaz.
• Tapu kaydının iptalini kendiliğinden sağlamaz.
• Taşınmazı süresiz ve karşılıksız kullanma yetkisi vermez.
• Her üçüncü kişiye karşı ileri sürülebilen ayni bir hak oluşturmaz.

Bu hak, çoğunlukla taşınmazı geri isteyen satıcıya karşı, bedelin iadesiyle taşınmazın tesliminin birlikte gerçekleştirilmesini sağlayan kişisel bir savunmadır. Türk Borçlar Kanunu'nun 97. maddesindeki birlikte ifa ilkesi de değerlendirmede önem taşır.

Alıkoyma savunması açıkça ileri sürülmelidir

Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 03.03.2016 tarihli, E.2014/14973 ve K.2016/2723 sayılı kararında, harici satış bedeli üzerinden alıkoyma hakkının mahkemece kendiliğinden tanınamayacağı belirtilmiştir. Davalı, bu hakkı açık bir savunma veya defi olarak ileri sürmelidir. Yalnızca “taşınmazı satın aldım” denilmesi, her dosyada alıkoyma hakkı talebi olarak kabul edilmeyebilir.

Bu nedenle cevap dilekçesinde;

• harici satışın tarihi ve şartları,
• ödenen bedel,
• zilyetliğin teslim şekli,
• bedelin iade edilmediği,
• alıkoyma hakkına dayanıldığı

açıkça gösterilmelidir.

Ecrimisil, taşınmazı haklı ve geçerli bir sebep olmaksızın kötüniyetle kullanan kişiden istenen haksız işgal tazminatıdır. Tapuda malik olmayan herkes kendiliğinden ecrimisil borçlusu sayılmaz. Kullanımın hangi hukuki ilişkiye ve hangi tarihe kadar malikin rızasına dayandığı araştırılmalıdır.

Bedel iade edilmeden önceki kullanım

Yargıtayın yerleşik yaklaşımında, taşınmazı malikinin rızasıyla haricen satın alıp teslim alan ve satış bedelini ödeyen kişi, bedeli kendisine iade edilinceye kadar kural olarak “fuzuli şagil” sayılmaz. Bu dönemde ecrimisil istenmesi çoğu olayda reddedilmektedir.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 22.12.2011 tarihli, E.2011/10723 ve K.2011/13497 sayılı kararında; harici satış belgesinin satıcıya ait olduğunun belirlenmesi hâlinde alıcının haksız işgalci sayılamayacağı, ecrimisilden sorumlu tutulamayacağı, buna karşılık satış bedeli üzerinden alıkoyma hakkı tanınarak elatmanın önlenmesine karar verilebileceği kabul edilmiştir.

Aynı doğrultudaki Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 17.02.2016 tarihli, E.2014/20734 ve K.2016/1845 sayılı kararında da harici alıcının satış bedeli geri verilmeden önce ecrimisille sorumlu tutulamayacağı belirtilmiştir.

Bedel iade veya usulüne uygun şekilde teklif edildikten sonraki kullanım

Satıcı satış bedelini geri öder, mahkeme veznesine depo eder veya somut olayın şartlarına uygun ve ciddi bir ifa teklifinde bulunursa alıkoymanın hukuki dayanağı sona erebilir. Buna rağmen kullanım devam ederse, bu tarihten sonraki dönem için kötüniyetli işgal ve ecrimisil sorumluluğu doğabilir.

Yalnızca “paranı sonra veririm” şeklindeki soyut açıklamalar yeterli değildir. İade edilecek tutarın kapsamı, güncelleme yöntemi, depo işlemi ve teslimin nasıl gerçekleştirileceği dosya üzerinden belirlenmelidir.

Taşınmazın üçüncü kişiye satılması

Taşınmazın kayıt maliki değişmişse değerlendirme daha farklıdır. Harici alıcının satıcıya karşı sahip olduğu kişisel hak, yeni malike karşı her durumda ileri sürülemez. Yeni malik harici satışın tarafı değilse, alıcının bedel alacağı esasen satıcıya yönelir.

Yeni malikin mülkiyetini ve taşınmazın boşaltılması talebini harici alıcıya bildirdiği tarih, iyiniyetin sona ermesi ve ecrimisilin başlangıcı bakımından etkili olabilir. Yeni malikin harici satışı bilmesi, muvazaa, hakkın kötüye kullanılması veya başka bir kişisel ilişki bulunması hâlinde ise ayrıca inceleme yapılır. “Eski malike para ödedim” savunması, yeni malike karşı sınırsız kullanım hakkı sağlamaz.

Tapu maliki, taşınmaz üzerindeki haksız müdahalenin sona erdirilmesi için Türk Medeni Kanunu'nun 683. maddesine dayalı elatmanın önlenmesi davası açabilir. Aynı davada geçmiş dönem kullanımı için ecrimisil de talep edilebilir.

Harici satışın varlığı hâlinde mahkeme şu ihtimalleri ayrı değerlendirmelidir:

1. Harici satış ve ödeme ispatlanamamışsa: Davalı haksız işgalci kabul edilerek elatmanın önlenmesine ve şartları varsa ecrimisile karar verilebilir.
2. Harici satış, ödeme ve teslim ispatlanmış; bedel iade edilmemişse: Elatmanın önlenmesi talebi kabul edilse bile alıcı lehine açıkça talep edilmiş alıkoyma hakkı tanınabilir; önceki dönem ecrimisil talebi reddedilebilir.
3. Bedel iade edilmiş veya uygun biçimde depo edilmişse: Alıkoyma sona erebilir; teslimden kaçınılan dönem için ecrimisil doğabilir.
4. Taşınmaz üçüncü kişiye devredilmişse: Yeni malikin durumu, bildirimin tarihi ve harici alıcının kişisel hakkını kime karşı ileri sürebileceği ayrıca incelenir.

Mahkeme, yalnızca tapu kaydına bakarak ecrimisile karar vermemeli; zilyetliğin başlangıcındaki rızayı ve bu rızanın ne zaman sona erdiğini belirlemelidir.

Türk Medeni Kanunu

• TMK m. 683: Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak; her türlü haksız elatmaya karşı elatmanın önlenmesi davası açabilir.
• TMK m. 706: Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmenin geçerliliği resmî şekle bağlıdır.
• TMK m. 994: İyiniyetli zilyet, zorunlu ve yararlı giderleri ödeninceye kadar şeyi geri vermekten kaçınabilir.

Türk Borçlar Kanunu

• TBK m. 77 ve devamı: Geçersiz işlem nedeniyle verilenlerin sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri istenmesi.
• TBK m. 97: Karşılıklı borç yükleyen ilişkilerde birlikte ifa ve ödemezlik savunması.
• TBK m. 146: Kanunda başka bir süre öngörülmedikçe alacaklarda on yıllık zamanaşımı.
• TBK m. 237: Taşınmaz satışının ve taşınmaz satış vaadinin geçerlilik şekli.

Tapu Kanunu ve Noterlik Kanunu

• Tapu Kanunu m. 26: Tapu sicilinde gerçekleştirilen resmî senet ve tescil işlemlerinin hukuki çerçevesi.
• Noterlik Kanunu m. 60 ve m. 61/A: Noterlerin taşınmaz satış sözleşmesi yapma yetkisi ve uygulanacak usul.

Hukuk Muhakemeleri Kanunu

• HMK m. 2: Özel bir görev kuralı bulunmadıkça malvarlığı davalarında asliye hukuk mahkemesinin görevli olması.
• HMK m. 12: Taşınmazın aynına veya zilyetliğine ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin kesin yetkisi.
• HMK m. 16: Haksız fiilden doğan davalarda seçimlik yetki.
• HMK m. 26: Hâkimin taleple bağlı olması.
• HMK m. 200 ve devamı: Hukuki işlemlerin senetle ispatı ve yazılı delil sistemi.
• HMK m. 208 ve m. 211: Adi senetteki yazı veya imzanın inkârı ve sahtelik incelemesinde izlenecek yöntem.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E.2011/10723, K.2011/13497, 22.12.2011

Kararda, harici satış belgesindeki imzanın satıcıya ait olup olmadığının araştırılması gerektiği belirtilmiştir. Belgenin gerçek olduğunun anlaşılması hâlinde, alıcının fuzuli şagil sayılamayacağı ve ecrimisilden sorumlu tutulamayacağı; buna karşılık satış bedeli üzerinden alıkoyma hakkı tanınarak elatmanın önlenmesine karar verilebileceği kabul edilmiştir.

Kararın bugünkü mevzuat bakımından okunmasında, kararda geçen mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu'nun 213. maddesinin karşılığının TBK m. 237; 81. maddesinin karşılığının ise TBK m. 97 olduğu dikkate alınmalıdır.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E.2014/20734, K.2016/1845, 17.02.2016

Daire, tapulu taşınmazın harici satışının mülkiyeti devretmediğini; ancak satış bedeli iade edilmediği sürece harici alıcının haksız işgalci sayılamayacağını kabul etmiştir. Elatmanın önlenmesine, bedel üzerinden alıkoyma hakkı tanınarak karar verilmesi; ecrimisil talebinin ise reddedilmesi gerektiği belirtilmiştir.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E.2014/14973, K.2016/2723, 03.03.2016

Alıkoyma hakkının mahkemece resen tanınamayacağı vurgulanmıştır. Davalının TMK m. 994'e dayanan açık bir alıkoyma talebi veya savunması yoksa hâkim, HMK m. 26 gereği tarafın yerine geçerek bu hakkı hüküm altına alamaz.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E.2023/5411, K.2024/3571, 06.11.2024

Geçersiz harici satış nedeniyle bedel iadesi talebinin on yıllık zamanaşımına tabi olduğu; sürenin ödeme tarihinden değil, tapu devrinin imkânsız hâle geldiği tarihten başlatılması gerektiği açıklanmıştır. Somut olayda üçüncü kişiye satış tarihi başlangıç kabul edilmiştir.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E.2025/13736, K.2026/4286, 09.03.2026

Salt ecrimisil talebinin taşınmazın aynına ilişkin olmadığı ve HMK m. 12'deki kesin yetkiye tabi bulunmadığı kabul edilmiştir. Ecrimisil haksız fiil tazminatı niteliğinde görüldüğünden HMK m. 6 ve m. 16 çerçevesinde davalının yerleşim yeri, haksız fiilin işlendiği yer, zararın meydana geldiği yer veya zarar görenin yerleşim yeri gibi seçimlik yetki kuralları gündeme gelebilir.

Bu karar, elatmanın önlenmesi talebiyle birlikte açılan davalarla karıştırılmamalıdır. Elatmanın önlenmesi taşınmazın aynına ilişkin olduğundan, birlikte açılan davada taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin kesin yetkisi uygulanır.

Öğretide taşınmaz satışındaki resmî şeklin, tapu sicilinin güvenilirliği, tarafların düşünmeden işlem yapmasının önlenmesi ve üçüncü kişilerin korunması amacı taşıdığı kabul edilir. Bu nedenle şekle aykırı satışın sırf bedel ödendiği için geçerli sayılması, kanunun kurduğu tapu sistemini işlevsiz bırakır.

Tartışma, geçersiz işlemin tasfiyesinde yoğunlaşmaktadır. Bir görüş, tarafların yalnızca verdiklerini geri alabileceğini ve şekle aykırı işlemin dolaylı biçimde ifa edilmemesi gerektiğini vurgular. Yargıtayın uygulaması ise özellikle uzun süreli teslim ve kullanım bulunan dosyalarda, dürüstlük kuralını, sebepsiz zenginleşmeyi ve denkleştirici adaleti birlikte değerlendirir.

Alıkoyma hakkının satış bedelini de kapsayacak şekilde uygulanması, TMK m. 994'ün lafzında doğrudan “satış bedeli” yer almadığı için öğretide tartışmaya açıktır. Yargıtay bu sonucu 1940 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı ve yerleşik uygulamayla kabul etmektedir. Bu hak ayni bir hak değil, somut uyuşmazlıkta satıcıya karşı ileri sürülebilen kişisel bir savunma olarak ele alınmalıdır.

Bedel iadesinde güncellemenin hangi ekonomik göstergelerle yapılacağı da tartışmalıdır. Uygulamada tek bir endekse bağlı kalınması yerine, paranın alım gücünü gerçeğe en yakın biçimde yansıtan karma hesap yöntemi tercih edilmektedir. Buna rağmen bilirkişi raporu denetime elverişli değilse veya taşınmazın rayiç değerini doğrudan iade bedeli olarak kabul etmişse rapora itiraz edilmelidir.

Satıcı açısından

• Tapu kaydı ve bütün tedavüller getirtilmelidir.
• Harici satış belgesi inkâr ediliyorsa, belgenin aslı incelenmeden fotokopi üzerinden sonuca gidilmemelidir.
• Satış bedelinin iadesi gerekiyorsa, nominal tutar yerine güncel hukuki hesap ve birlikte ifa yöntemi değerlendirilmelidir.
• Ecrimisilin hangi tarihten itibaren istendiği açıkça gösterilmelidir.
• Zilyetliğin başlangıçta rızaya dayandığı dosyalarda, rızanın ve iyiniyetin sona erdiği tarih ispatlanmalıdır.
• Taşınmaz sonradan edinilmişse, yeni malikin harici satışa taraf olmadığı ve kullanımın sona erdirilmesini ne zaman bildirdiği belgelenmelidir.

Harici alıcı açısından

• Ödemelerin banka dekontları, makbuzlar ve senetlerle ispatı sağlanmalıdır.
• Taşınmazın satış amacıyla teslim edildiğini gösteren yazışmalar, tanıklar, anahtar teslimi, vergi ve abonelik kayıtları korunmalıdır.
• Alıkoyma hakkına dayanılacaksa açıkça talep edilmelidir.
• Satıcının tapu devrinden vazgeçtiği veya taşınmazı üçüncü kişiye devrettiği tarih gecikmeden tespit edilmelidir.
• Bedel iadesi talebi zamanaşımı dolmadan yöneltilmelidir.
• Taşınmaz yeni malike geçmişse, kişisel hakların kime karşı ileri sürülebileceği doğru belirlenmelidir.

Bedel iadesinde zamanaşımı

Geçersiz harici satış nedeniyle ödenen bedelin iadesinde kural olarak on yıllık zamanaşımı uygulanır. Başlangıç, çoğu olayda ödeme tarihi değil; tapu devri beklentisinin sona erdiği veya ifanın imkânsızlaştığı tarihtir. Zamanaşımı mahkemece kendiliğinden dikkate alınmaz; davalı tarafından süresinde defi olarak ileri sürülmelidir.

Ecrimisilde beş yıllık süre

Ecrimisil talepleri, 25.05.1938 tarihli, E.1937/29 ve K.1938/10 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca dava tarihinden geriye doğru beş yıllık süreyle sınırlıdır. Beş yıldan daha eski kullanım dönemleri bakımından talep zamanaşımı itirazıyla karşılaşabilir.

Elatmanın önlenmesi talebi

Haksız elatma devam ettiği sürece malikin müdahalenin sona erdirilmesini istemesi kural olarak zamanaşımına tabi değildir. Bununla birlikte uzun süre sessiz kalınması, taraflar arasındaki rıza ilişkisi ve hakkın kötüye kullanılması iddiaları somut olayda ayrıca tartışılabilir.

Görevli mahkeme

Tarafların sıfatı ve ilişkinin niteliği özel bir görev kuralı doğurmuyorsa, harici taşınmaz satışı, bedel iadesi, elatmanın önlenmesi ve ecrimisil uyuşmazlıklarında genel görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir.

Ancak;

• işlem tüketici ile ticari veya mesleki amaçla hareket eden satıcı arasında kurulmuşsa tüketici mahkemesi,
• uyuşmazlık her iki tarafın ticari işletmesiyle ilgiliyse asliye ticaret mahkemesi,
• talep kira ilişkisinden doğuyorsa sulh hukuk mahkemesi,
• ortaklığın giderilmesi veya kat mülkiyeti ilişkisi varsa ilgili özel görev kuralları

uygulanabilir. Dava açılmadan önce hukuki ilişkinin doğru nitelendirilmesi zorunludur.

Yetkili mahkeme

• Elatmanın önlenmesi veya taşınmazın aynına ilişkin talep varsa: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.
• Yalnızca ecrimisil isteniyorsa: Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 09.03.2026 tarihli yaklaşımına göre HMK m. 6 ve m. 16'daki genel ve seçimlik yetki kuralları uygulanabilir.
• Yalnızca bedel iadesi isteniyorsa: Davalının yerleşim yeri ile sözleşmenin ifa yeri ve diğer özel yetki kuralları incelenir.

Arabuluculuk dava şartı

Mülkiyet hakkına dayalı salt elatmanın önlenmesi ve ecrimisil davası, Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18/B maddesinde sayılan uyuşmazlıklar arasında genel olarak yer almaz. Bununla birlikte uyuşmazlık kira ilişkisi, kat mülkiyeti, komşuluk hakkı, ortaklığın giderilmesi, tüketici işlemi veya ticari dava niteliğindeyse dava şartı arabuluculuk gündeme gelebilir. Yanlış nitelendirme, davanın usulden reddine ve süre kaybına yol açabilir.

İstinaf ve temyiz süreleri

Hukuk davalarında istinaf süresi, kural olarak gerekçeli kararın usulüne uygun tebliğinden itibaren iki haftadır. Temyiz yolu açık kararlarda temyiz süresi de tebliğden itibaren iki haftadır. Parasal kesinlik sınırları her yıl değiştiğinden, karar tarihindeki güncel sınır ayrıca kontrol edilmelidir.

Harici satışın ve ödemenin ispatı

Harici satış belgesi mülkiyeti devretmese de satış ilişkisini, ödeme sebebini, teslimi ve taraf iradesini ispat bakımından önemlidir. Kullanılabilecek başlıca deliller şunlardır:

• harici satış senedinin aslı,
• banka havalesi ve EFT kayıtları,
• makbuz ve ödeme çizelgeleri,
• mesajlaşmalar ve elektronik posta yazışmaları,
• noter ihtarnameleri,
• tapu ve kadastro kayıtları,
• emlak vergisi, elektrik, su ve doğalgaz abonelikleri,
• anahtar teslim tutanakları,
• keşif, fen bilirkişisi ve mahalli bilirkişi incelemesi,
• kanuni şartlar içinde tanık delili.

Hukuki işlem belirli bir parasal değerin üzerindeyse HMK'nın senetle ispat kuralları uygulanır. Tanık dinlenebilmesi için delil başlangıcı veya kanundaki istisnalardan birinin bulunması gerekebilir. Her ödeme dekontu da tek başına satış bedeli sayılmaz; açıklama kısmı, ödeme tarihi ve tarafların diğer yazışmaları birlikte değerlendirilir.

İmza inkârı ve belge incelemesi

Harici satış senedindeki imza inkâr edilirse, mahkeme HMK m. 208 ve m. 211 uyarınca inceleme yapmalıdır. Belgenin aslı getirtilmeli; inkâr eden kişinin karşılaştırmaya elverişli imzaları toplanmalı; gerektiğinde bilirkişi veya Adli Tıp Kurumu incelemesi yaptırılmalıdır.

Fotokopi üzerindeki imza incelemesi çoğu zaman sağlıklı sonuç vermez. Belgenin düzenlenme tarihi, kâğıt ve mürekkep özellikleri, sonradan ekleme veya tahrifat iddiası varsa incelemenin kapsamı buna göre belirlenmelidir.

Ecrimisilin ispatı ve hesaplanması

Ecrimisil isteyen malik;

• mülkiyet veya üstün hakkını,
• davalının fiili kullanımını,
• kullanım dönemini,
• davalının kötüniyetini,
• mahrum kalınan kullanım karşılığını

ispatlamalıdır.

Hesap, taşınmazın niteliğine göre yapılır. Konut ve işyerinde emsal kira bedelleri; tarım arazisinde ürün deseni, verim, üretim giderleri ve net gelir; ticari kullanımda fiili yararlanma biçimi önem taşır. Soyut veya internet ilanlarına dayalı bir rapor yeterli değildir. Emsallerin konumu, yüzölçümü, kullanım niteliği ve dönemsel farkları açıklanmalıdır.

1. Adi yazılı belgeyi geçerli tapu satışı sanmak: Belge ödeme ve teslimi ispatlayabilir; fakat kural olarak mülkiyeti devretmez.
2. Her noter belgesini resmî taşınmaz satışı kabul etmek: Yalnızca Noterlik Kanunu m. 61/A usulüyle yapılan satış doğrudan devir işlemi niteliğindedir.
3. Harici alıcıdan otomatik olarak ecrimisil istemek: Başlangıçtaki rıza, bedelin iade edilip edilmediği ve iyiniyetin sona erdiği tarih araştırılmalıdır.
4. Alıkoyma hakkını açıkça ileri sürmemek: Mahkeme bu savunmayı kendiliğinden kurmak zorunda değildir.
5. Bedel iadesinde taşınmazın rayiç değerini doğrudan talep etmek: Esas olan çoğu kez ödenen bedelin denkleştirici adaletle güncellenmesidir.
6. Zamanaşımı başlangıcını ödeme tarihi kabul etmek: Tapu devri ümidinin kesildiği veya ifanın imkânsızlaştığı tarih belirlenmelidir.
7. Belge aslını sunmadan imza incelemesi istemek: Fotokopi, sahtelik ve imza incelemesinde ciddi ispat sorunu yaratır.
8. Yeni malikle eski satıcıyı aynı konumda değerlendirmek: Harici satıştan doğan kişisel hakların muhatabı doğru belirlenmelidir.
9. Ecrimisilde beş yıllık geriye dönük sınırı gözden kaçırmak: Daha eski dönemler zamanaşımı savunmasıyla karşılaşabilir.
10. Görev ve arabuluculuk incelemesi yapmadan dava açmak: Tüketici, ticari, kira veya kat mülkiyeti ilişkisi farklı usul kuralları doğurabilir.

Harici taşınmaz satışı uyuşmazlıklarında iki uç yaklaşım da hatalıdır. Adi yazılı senedi tapu devriyle aynı görmek kanunun resmî şekil şartını yok sayar. Buna karşılık, “sözleşme geçersizdir” denilerek yapılan ödemeleri, teslimi ve yıllarca süren rızaya dayalı kullanımı tamamen görmezden gelmek de geçersiz işlemin tasfiyesi kurallarına aykırıdır.

Doğru çözüm; mülkiyet, zilyetlik ve alacak ilişkilerini birbirinden ayırmaktır. Tapu maliki mülkiyet hakkına dayanarak taşınmazını geri isteyebilir. Harici alıcı ise şartları varsa ödediği bedelin güncellenmiş karşılığını ve açıkça ileri sürdüğü alıkoyma hakkını talep edebilir. Ecrimisil bakımından belirleyici olan, tapusuz kullanımın tek başına varlığı değil; zilyedin hangi tarihten itibaren haksız ve kötüniyetli hâle geldiğidir.

Her dosyada satış belgesinin gerçekliği, ödeme miktarı, teslim, rızanın sona ermesi, üçüncü kişiye devir ve zamanaşımı başlangıcı somut delillerle ortaya konulmalıdır. Bu başlıklardan biri eksik bırakıldığında, doğru hukuki talep dahi ispat veya usul hatası nedeniyle sonuçsuz kalabilir.

Harici taşınmaz satışı; tapu iptal ve tescil, bedel iadesi, alıkoyma hakkı, elatmanın önlenmesi ve ecrimisil taleplerinin aynı dosyada kesişebildiği teknik bir uyuşmazlık alanıdır. Sürenin yanlış hesaplanması, davanın yanlış kişiye veya yanlış mahkemede açılması, alıkoyma savunmasının ileri sürülmemesi ya da imza incelemesinin usulüne uygun yapılmaması hak kaybına neden olabilir.

Somut olayınızın güncel mevzuat, tapu kayıtları, ödeme belgeleri ve yargı kararları çerçevesinde değerlendirilmesi için Günser + Partners ile iletişime geçebilirsiniz. Her uyuşmazlık kendi delilleri ve taraf ilişkisi içinde incelenmelidir; bu metin tek başına somut olay hakkında hukuki görüş veya sonuç garantisi oluşturmaz.

Mevzuat

• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 683, 706 ve 994.
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 77 ve devamı, 97, 146 ve 237.
• 2644 sayılı Tapu Kanunu m. 26.
• 1512 sayılı Noterlik Kanunu m. 60 ve 61/A.
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 2, 6, 12, 16, 26, 200, 208, 211, 345 ve 361.
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B.

Yargı kararları

• Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu, 07.06.1939, E.1936/31, K.1939/47.
• Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu, 10.07.1940, E.1939/2, K.1940/77.
• Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu, 30.09.1988, E.1987/2, K.1988/2.
• Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 22.12.2011, E.2011/10723, K.2011/13497.
• Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 17.02.2016, E.2014/20734, K.2016/1845.
• Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 03.03.2016, E.2014/14973, K.2016/2723.
• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 06.11.2024, E.2023/5411, K.2024/3571.
• Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 09.03.2026, E.2025/13736, K.2026/4286.

Öğreti için başvuru kaynakları

• M. Kemal Oğuzman, Özer Seliçi, Saibe Oktay-Özdemir, Eşya Hukuku, güncel bası.
• Fikret Eren, İpek Yücer Aktürk, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, güncel bası.

Editoryal not: İncelemeye esas 2011 tarihli karar metninde harici satış senedinin tarihi bir bölümde 08.11.1988, başka bir bölümde 08.11.1998 olarak yazılmıştır. Bu maddi çelişki nedeniyle makalede senedin kesin tarihi kullanılmamış; kararın hukuki ilkesi esas alınmıştır. Karardaki mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu atıfları yürürlükteki 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu karşılıklarıyla güncellenmiştir.