Zorunlu Geçit Hakkı Davası: Şartlar, Bedel ve Yargılama Süreci

Zorunlu geçit hakkı, genel yola yeterli bağlantısı bulunmayan bir taşınmaz lehine, komşu taşınmaz veya taşınmazlar üzerinde kurulan irtifak hakkıdır. Hukuki dayanak 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 747. maddesidir.

TMK m. 747'ye göre taşınmazından genel yola çıkmak için yeterli geçidi bulunmayan malik, tam bir bedel karşılığında komşularından geçit hakkı tanınmasını isteyebilir. İstem öncelikle önceki mülkiyet ve yol durumuna göre geçidin kendisinden istenmesi en uygun olan komşuya; bu ölçüt yeterli değilse geçitten en az zarar görecek taşınmaz malikine yöneltilir. Kanun, geçidin iki tarafın menfaati gözetilerek belirlenmesini emreder.

Buradaki hak, kişiye değil taşınmaza bağlıdır. Mahkeme kararı ve tescil sonucunda bir taşınmaz yararlanan taşınmaz, diğer taşınmaz ise yüklü taşınmaz hâline gelir. Yararlanan taşınmaz el değiştirdiğinde geçit hakkı yeni malike geçer; yüklü taşınmaz devredildiğinde de irtifak yeni maliki bağlamaya devam eder.

Zorunlu geçit hakkı, mülkiyet hakkını sınırlayan bir taşınmaz irtifakıdır. Malikler anlaşamazsa mahkeme, şartların bulunduğunu belirleyerek irtifakın kurulmasına ve tapu siciline tesciline karar verir. Bu nedenle dava yalnızca fiilî geçiş izni verilmesine ilişkin değildir; taşınmazın aynına etki eden, kalıcı sonuç doğuran bir davadır.

Öğretide bu kurum, kanundan kaynaklanan dolaylı bir mülkiyet sınırlaması olarak açıklanır. TMK m. 747, ihtiyaç sahibi malike doğrudan komşu araziden geçme yetkisi vermez; malike, bedel karşılığında irtifak kurulmasını isteme hakkı tanır. Komşu taşınmaz üzerinde ayni hak, anlaşma ve tescil veya mahkeme kararı ve tescil ile doğar.

Genel yola yeterli bağlantı bulunmamalıdır

Geçit hakkı için ilk şart, yararlanan taşınmazın genel yola yeterli bağlantısının bulunmamasıdır. Uygulamada iki ayrı durumla karşılaşılır:

• Mutlak geçit ihtiyacı: Taşınmazın genel yola hiçbir bağlantısı yoktur.
• Nispi geçit ihtiyacı: Bir bağlantı vardır; ancak bu bağlantı taşınmazın niteliği ve objektif kullanım amacı bakımından yeterli değildir.

Mutlak geçit ihtiyacında zorunluluk daha açıktır. Nispi geçit ihtiyacında ise mevcut yolun eğimi, genişliği, zemini, mevsimsel kullanılabilirliği, taşınmazın tarımsal veya yapılaşmış olması ve makul bir iyileştirmeyle kullanılabilir hâle gelip gelemeyeceği araştırılır. Kullanımı zor veya masraflı bir yolun bulunması tek başına yeni bir geçit kurulmasını gerektirmez. Mevcut bağlantının objektif olarak yetersiz olduğu teknik incelemeyle ortaya konulmalıdır.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 12.09.2024 tarihli, E. 2023/4970, K. 2024/3801 sayılı kararında da tapuda veya kadastro paftasında yola cephe bulunmasının tek başına yeterli inceleme sayılmayacağı; yolun fiilen kullanılabilir olup olmadığının somut koşullarla değerlendirilmesi gerektiği tartışılmıştır.

İhtiyaç gerçek ve objektif olmalıdır

Geçit ihtiyacı, malikin kişisel tercihlerine göre değil taşınmazın normal ve makul kullanımına göre belirlenir. Daha kısa yol istemek, aracı doğrudan yapının önüne kadar ulaştırmak, ticari faaliyeti büyütmek veya mevcut yolu kullanmak yerine daha rahat bir güzergâh elde etmek tek başına zorunlu geçit sebebi değildir.

Mahkeme özellikle şu sorulara cevap arar:

• Taşınmazın tapudaki niteliği ve fiilî kullanım biçimi nedir?
• Genel yola mevcut bağlantı gerçekten kullanılamaz mı?
• Mevcut bağlantı makul bir çalışma ve giderle elverişli hâle getirilebilir mi?
• Talep edilen genişlik hangi araç ve faaliyet için gereklidir?
• Alternatif güzergâhlar arasında yüklü taşınmaza en az zarar veren hangisidir?

Geçit tam bedel karşılığında kurulmalıdır

Zorunlu geçit hakkı bedelsiz kurulamaz. TMK m. 747 açıkça tam bedel ödenmesini öngörür. Bedel, yalnızca yol şeridinin yüzölçümü ile birim metrekare değerinin çarpılmasından ibaret değildir. İrtifakın yüklü taşınmazda meydana getirdiği değer kaybı, kullanım kısıtlaması, tarımsal bütünlüğün bozulması, ağaç veya yapı kaybı ve güzergâhın taşınmazı bölmesi gibi etkiler somut olayın özelliğine göre hesaba katılmalıdır.

Geçit bedelinin hüküm tarihine yakın rayiçler üzerinden belirlenmesi ve karar verilmeden önce mahkeme veznesine depo edilmesi gerekir. Yargılama uzun sürmüşse eski tarihli değerleme raporuyla hüküm kurulması, yüklü taşınmaz malikinin mülkiyet hakkını gereksiz biçimde zedeleyebilir.

Güzergâh kanundaki öncelik sırasına göre seçilmelidir

TMK m. 747/2 iki aşamalı bir ölçüt getirir:

1. Önceki mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun komşu,
2. Bu ölçütle ihtiyaç karşılanamıyorsa geçitten en az zarar görecek komşu.

Örneğin büyük bir parselin bölünmesi sonucu yolsuz kalan bölüm için geçit isteniyorsa, kural olarak bölünmeden önce yol bağlantısını sağlayan eski parsel ilişkisi önem taşır. Bununla birlikte hiçbir ölçüt mekanik biçimde uygulanmaz. Her alternatifin topoğrafya, eğim, yapılaşma, tarımsal faaliyet, mevcut ağaçlar, sulama tesisleri ve ekonomik bütünlük üzerindeki etkisi karşılaştırılmalıdır.

Fedakârlığın denkleştirilmesi ilkesi korunmalıdır

Geçit hakkı, ihtiyaç sahibi taşınmazın kullanılamaz durumda kalmasını önlerken komşu taşınmaz malikine ağır ve gereksiz bir yük yüklememelidir. Uygulamada bu denge, fedakârlığın denkleştirilmesi ilkesiyle kurulur.

Bu ilke gereğince en kısa veya davacı açısından en ucuz güzergâh her zaman tercih edilmez. Esas olan, ihtiyacı karşılayan seçenekler arasında yüklü taşınmaza objektif olarak en az zarar veren güzergâhın seçilmesidir. Taşınmazın ortasından geçen ve araziyi ikiye bölen kısa bir yol yerine, biraz daha uzun olsa da sınırdan ilerleyen güzergâh tercih edilebilir.

Evet. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18/B maddesi uyarınca komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklarda, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Zorunlu geçit hakkı, komşuluk hukukundan kaynaklandığı için bu kapsamdadır.

Arabuluculuğa başvurulmadan doğrudan dava açılırsa dava, dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilir. Son tutanak alınmış ancak dava dilekçesine eklenmemişse mahkeme bir haftalık kesin süre verir; tutanak bu sürede sunulmazsa yine usulden ret kararı verilir.

Arabulucu, görevlendirildiği tarihten itibaren başvuruyu üç hafta içinde sonuçlandırır. Zorunlu hâllerde bu süre en fazla bir hafta uzatılabilir.

Arabuluculukta geçit hakkı kurulabilir mi?

Taraflar geçidin güzergâhı, genişliği, kullanım koşulları, bakım giderleri ve bedeli üzerinde anlaşabilir. Ancak taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkin anlaşmanın tapuda uygulanabilir, açık ve teknik olarak belirli olması gerekir. Yüklü ve yararlanan taşınmazların ada-parsel bilgileri, maliklerin tamamı, güzergâh krokisi, yüzölçümü ve irtifakın kapsamı tereddüde yer vermeyecek şekilde yazılmalıdır.

HUAK m. 18/B kapsamında taşınmaza ilişkin anlaşma belgesi için icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur. Şerh, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden istenir. Gerekli şerh alındıktan sonra tapu müdürlüğünde tescil talebinde bulunulabilir. Tapu müdürlüğü, taşınmaz mevzuatının öngördüğü incelemeyi ayrıca yapar.

Davacı kim olabilir?

Davayı, genel yola yeterli bağlantısı bulunmayan taşınmazın maliki açar. Yararlanan taşınmaz paylı mülkiyete konuysa Yargıtay uygulamasında paydaşlardan biri veya birkaçı dava açabilir. Kurulacak hak paydaşın kişisel payı lehine değil, taşınmazın tamamı lehine tescil edilir.

Elbirliği mülkiyetinde ise ortakların birlikte hareket etmesi, diğer ortakların davaya katılımının veya onayının sağlanması ya da terekeye temsilci atanması gerekebilir. Mülkiyet türü dava açılmadan önce güncel tapu kaydından kontrol edilmelidir.

Davalı kim olmalıdır?

Geçit kurulması istenen bütün taşınmazların güncel malikleri davalı gösterilmelidir. Yüklü taşınmaz paylı veya elbirliği mülkiyetine konuysa tüm maliklerin davada yer alması gerekir. Çünkü kurulacak irtifak, taşınmazın tamamını ve bütün maliklerin mülkiyet hakkını etkiler.

Keşif sonunda dava dilekçesinde gösterilenden farklı bir güzergâhın uygun olduğu anlaşılabilir. Yeni güzergâh başka taşınmazlardan geçiyorsa bu taşınmazların maliklerine de taraf sıfatı kazandırılmadan karar verilemez. Yargıtay, başlangıçta öngörülemeyen alternatif güzergâhlar bakımından HMK m. 124 uyarınca kabul edilebilir yanılgıya dayanan taraf değişikliğine imkân tanınması gerektiğini kabul etmektedir.

Yargılama sırasında yararlanan veya yüklü taşınmaz devredilirse HMK m. 125 hükümleri uygulanır. Mahkeme, güncel tapu kaydını getirterek devrin taraf sıfatına etkisini değerlendirmelidir.

Görevli mahkeme

Zorunlu geçit hakkı davasında görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. Dava, taşınmazın aynına ve malvarlığı hakkına ilişkin olduğundan HMK m. 2'deki genel görev kuralı uygulanır.

Eski tarihli bazı kararlarda sulh hukuk mahkemesinin adı görülebilir. Bunun nedeni davanın önceki usul kanunu döneminde açılmış olması veya somut dosyanın geçiş hükümlerine tabi bulunması olabilir. Güncel görev kuralı bakımından bu eski karar başlıkları esas alınmamalıdır.

Yetkili mahkeme

HMK m. 12 uyarınca taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. İrtifak hakkına ilişkin dava, üzerinde irtifak kurulması istenen yüklü taşınmazın bulunduğu yerde açılır. Güzergâh birden fazla yüklü taşınmazdan geçiyorsa taşınmazlardan birinin bulunduğu yer mahkemesinde dava açılabilir.

Kesin yetki kamu düzenine ilişkindir. Tarafların başka bir yer mahkemesini sözleşmeyle yetkili kılması mümkün değildir.

Zorunlu geçit hakkı davasının sağlıklı yürütülmesi için dava dilekçesinden önce teknik hazırlık yapılması gerekir. Yalnızca “taşınmazımın yolu yoktur” şeklindeki soyut anlatım yeterli değildir.

Tipik süreç şu aşamalardan oluşur:

1. Güncel tapu kayıtları, çap ve kadastro paftaları alınır.
2. Olası güzergâhlar ve bu güzergâhlardaki bütün maliklerin kimlikleri belirlenir.
3. Dava şartı arabuluculuğa başvurulur.
4. Anlaşma olmazsa asliye hukuk mahkemesinde dava açılır.
5. Mahkeme tapu, kadastro, imar ve gerektiğinde belediye veya diğer kurum kayıtlarını toplar.
6. Harita veya kadastro mühendisi, ziraat mühendisi, gayrimenkul değerleme konusunda uzman bilirkişi ve somut olaya göre inşaat mühendisi eşliğinde keşif yapılır.
7. Alternatif güzergâhlar karşılaştırılır; geçit genişliği ve bedeli belirlenir.
8. Belirlenen güncel bedel davacıya depo ettirilir.
9. Mahkeme, uygun güzergâh üzerinden irtifak kurulmasına ve tapuya tesciline karar verir.

Mahkeme taleple bağlı olmakla birlikte güzergâhın belirlenmesinde davacının işaret ettiği tek seçeneğe mahkûm değildir. Geçit hakkının kanuni şartlara uygun kurulabilmesi için teknik raporda başka alternatifler değerlendirilebilir.

Güzergâh seçimi davanın en kritik bölümüdür. Bilirkişi raporunun yalnızca mesafe ve metrekare hesabına dayanması yeterli değildir. Her alternatif için aşağıdaki unsurlar ayrı ayrı incelenmelidir:

• Genel yola kesintisiz ulaşıp ulaşmadığı,
• Yolun fiilen ve hukuken kullanılabilir olup olmadığı,
• Eğim ve kot farkı,
• Yapı, duvar, sera, ağaç, sulama kanalı veya enerji hattına etkisi,
• Tarımsal parseli bölüp bölmediği,
• Yüklü taşınmazın ekonomik kullanım bütünlüğüne etkisi,
• Yapım ve bakım gereksinimi,
• Geçit nedeniyle oluşacak değer kaybı,
• Önceki mülkiyet ve fiilî yol durumu,
• Yararlanan taşınmazın objektif kullanım ihtiyacı.

Taşınmazın bölünmesi mümkün müdür?

Kural, yüklü taşınmazın ortadan bölünmemesi ve ekonomik bütünlüğünün korunmasıdır. Başka bir güzergâh mümkünse sınır hattına yakın seçenek tercih edilmelidir. Taşınmazı ikiye bölen güzergâh ancak başka makul çözüm bulunmadığı teknik ve bilimsel gerekçelerle ortaya konulursa kabul edilebilir.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 16.09.2024 tarihli, E. 2023/3388, K. 2024/3857 sayılı kararında; parseli ikiye bölen güzergâhın zorunlu olup olmadığının araştırılması, başka çözüm yoksa bölünme nedeniyle doğan değer kaybının ayrıca hesaplanarak depo ettirilmesi gerektiği belirtilmiştir. Kararda, bu değer kaybının dava değerine ve kanun yolu kesinlik sınırının hesabına da dahil edilmesi gerektiği kabul edilmiştir.

Fiilen kullanılan eski yol öncelikli midir?

Uzun yıllardır kullanılan fiilî yol önemli bir delildir; ancak kendiliğinden kazanılmış ayni hak oluşturmaz ve her durumda o güzergâhın seçileceği anlamına gelmez. Eski yolun önceki mülkiyet ilişkisini yansıtması, teknik bakımdan elverişli olması ve yüklü taşınmaza diğer seçeneklerden daha az zarar vermesi hâlinde önemi artar.

Geçidin genel yola ulaşması gerekir

Kurulacak yol, yararlanan taşınmazı hukuken kullanılabilir bir genel yola kesintisiz biçimde bağlamalıdır. Başka bir özel taşınmazda sona eren, yalnızca fiilî patikaya ulaşan veya devamı için yeni bir izne ihtiyaç gösteren güzergâh geçit ihtiyacını çözmez.

Türk Medeni Kanunu'nda zorunlu geçidin sabit bir genişliği yazılı değildir. Genişlik, yararlanan taşınmazın niteliği ve objektif ihtiyaçları dikkate alınarak belirlenir.

Yargıtay uygulamasında tarım arazileri için, bir tarım aracının geçişine elverişli olacak şekilde çoğu dosyada yaklaşık 2,5-3 metre genişlikten söz edilmektedir. Bu ölçü kanuni ve değişmez bir standart değildir. Daha dar bir güzergâh yeterliyse yüklü taşınmaz gereksiz yere sınırlanamaz; daha geniş bir geçit zorunluysa bunun araç türü, arazi kullanımı ve teknik verilerle gerekçelendirilmesi gerekir.

Konut, ticari yapı, üretim tesisi veya özel nitelikli tarımsal işletmelerde ihtiyaç farklılaşabilir. Buna rağmen “itfaiye aracı geçsin”, “iki araç yan yana geçsin” veya “ileride yapı yapılabilir” gibi soyut ihtimaller, tek başına geniş bir irtifak kurulmasına gerekçe oluşturmaz.

Geçit bedeli, yüklü taşınmaz malikine mülkiyetindeki sınırlama karşılığında ödenen tazminattır. Hesaplamada yalnızca geçit şeridinin alanı değil, irtifakın taşınmazın tamamına etkisi değerlendirilmelidir.

Bilirkişi incelemesinde özellikle şunlar ele alınmalıdır:

• Geçit alanının güncel zemin değeri,
• Taşınmazın tarımsal, arsa veya yapılaşmış niteliği,
• Geçidin parseli bölmesi nedeniyle oluşan değer kaybı,
• Ürün, ağaç, yapı veya tesis kaybı,
• Kullanım ve işletme güçlüğü,
• Güzergâhın taşınmazın satış değerine etkisi,
• Birden fazla yüklü taşınmaz varsa zararın her parsel bakımından ayrı hesabı.

Bedel hüküm tarihine yakın tarihte belirlenmelidir. Özellikle enflasyonun ve taşınmaz fiyatlarının hızla değiştiği dönemlerde birkaç yıl önceki bilirkişi hesabının aynen esas alınması doğru değildir. Mahkeme, gerektiğinde ek rapor veya yeni değerleme almalıdır.

Belirlenen bedel karar verilmeden önce depo edilir. Birden fazla malik veya parsel varsa hükümde hangi tutarın hangi malike, hangi pay oranında ödeneceği açıkça gösterilmelidir. Belirsiz bir hüküm tapuda tescil ve bedelin dağıtılması aşamasında infaz sorununa yol açar.

Geçit ihtiyacını ileri süren malik, taşınmazının genel yola yeterli bağlantısının bulunmadığını ve talebinin objektif ihtiyaca dayandığını ortaya koymalıdır. Bununla birlikte güzergâh ve bedel büyük ölçüde teknik incelemeyle belirlenir.

Başlıca deliller şunlardır:

• Güncel ve geçmiş tarihli tapu kayıtları,
• Kadastro paftası, çap ve aplikasyon krokileri,
• İmar planı ve yol durumu belgeleri,
• Belediye, kadastro müdürlüğü ve ilgili kamu kurumlarının yazı cevapları,
• Keşif,
• Harita-kadastro, ziraat, inşaat ve değerleme bilirkişisi raporları,
• Hava fotoğrafları ve ortofoto görüntüleri,
• Mevcut yolun eğimini, zeminini ve engelleri gösteren fotoğraf veya video kayıtları,
• Önceki mülkiyet ve fiilî kullanım biçimini açıklayan belgeler,
• Tanık anlatımları.

Tanık, eski yolun nereden geçtiği veya yolun ne zamandan beri kullanıldığı konusunda yardımcı olabilir. Buna karşılık güzergâhın koordinatları, parsel sınırları, eğim, yeterli genişlik ve değer kaybı gibi konular teknik bilirkişi incelemesiyle belirlenmelidir.

Bilirkişi raporu, alternatifleri yalnızca kroki üzerinde göstermemeli; her seçeneğin neden uygun veya sakıncalı olduğunu karşılaştırmalı biçimde açıklamalıdır. “En kısa yol budur” şeklindeki gerekçesiz sonuç yeterli değildir.

Yargıtayın yerleşik uygulamasında zorunlu geçit hakkı davası, davalının hukuka aykırı davranışından çok davacının taşınmazının objektif ihtiyacını gidermeye yöneldiği için yargılama giderleri kural olarak davacı üzerinde bırakılmaktadır. Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 25.01.2024 tarihli, E. 2024/95, K. 2024/518 sayılı kararında da bu ilke tekrarlanmıştır.

Bununla birlikte gider ve vekâlet ücreti değerlendirmesi somut yargılama davranışlarından tamamen bağımsız değildir. Gereksiz gider doğuran işlemler, kötü niyetli usul davranışları ve dava şartı arabuluculuğun ilk toplantısına mazeretsiz katılmamanın HUAK m. 18/A'da düzenlenen sonuçları ayrıca dikkate alınır. Bu nedenle “dava kabul edilirse bütün masrafları mutlaka davacı öder” şeklindeki mutlak ifade her dosya için güvenli değildir.

Dava açma süresi var mıdır?

TMK m. 747'de zorunlu geçit hakkı talebi için özel bir hak düşürücü süre veya zamanaşımı süresi düzenlenmemiştir. Geçit ihtiyacı devam ettiği sürece istem ileri sürülebilir. Bununla birlikte önceki sözleşmeler, tapu kayıtları, mülkiyet değişiklikleri ve hakkın kötüye kullanılması yasağı somut olay bakımından ayrıca değerlendirilir.

Arabuluculuk süresi

Arabuluculuk süreci görevlendirme tarihinden itibaren üç hafta içinde tamamlanır; zorunlu hâllerde en fazla bir hafta uzatılabilir. Arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağa kadar zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez.

İstinaf ve temyiz süresi

İlk derece mahkemesi kararına karşı istinaf süresi, kararın usulüne uygun tebliğinden itibaren iki haftadır. Temyize açık bölge adliye mahkemesi kararlarında temyiz süresi de tebliğden itibaren iki haftadır.

Kararın istinaf veya temyize açık olup olmadığı, karar tarihindeki parasal kesinlik sınırına ve dava değerine göre belirlenir. Geçit bedeli yanında parselin bölünmesi nedeniyle oluşan değer kaybı da dava değerine etki edebilir. Parasal sınırlar her yıl değiştiği için somut karar tarihindeki tutarlar ayrıca kontrol edilmelidir.

Dava devam ederken ürünün hasat edilememesi, taşınmaza zorunlu müdahalenin engellenmesi veya ciddi ve yakın bir zarar tehlikesi doğması hâlinde ihtiyati tedbir talebi gündeme gelebilir. Ancak ihtiyati tedbir, esas davanın sonucunu peşinen ve kalıcı biçimde sağlayacak şekilde sınırsız bir geçit hakkı yaratma aracı değildir.

Tedbir isteyen taraf, HMK m. 389 ve devamındaki şartları; mevcut durumda meydana gelebilecek ciddi sakıncayı, gecikme tehlikesini ve talep edilen geçici önlemin ölçülü olduğunu somut delillerle göstermelidir. Mahkemenin geçici kullanım izni verip vermeyeceği, taşınmazların durumu ve karşı tarafın mülkiyet hakkına müdahalenin ağırlığına göre değerlendirilir.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2023/3388, K. 2024/3857, 16.09.2024

Kararda, yüklü taşınmazı ikiye bölen güzergâhın zorunlu olup olmadığının araştırılması gerektiği kabul edilmiştir. Başka çözüm yoksa bölünme nedeniyle meydana gelen değer kaybı ayrıca hesaplanmalı, geçit bedeline eklenmeli ve hükümden önce depo ettirilmelidir. Bu toplam değer, istinaf ve temyiz kesinlik sınırının belirlenmesinde de dikkate alınmalıdır.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2023/4970, K. 2024/3801, 12.09.2024

Uyuşmazlıkta taşınmazın kadastro yoluna cephesi bulunmakla birlikte yolun eğimi ve fiilen kullanılabilirliği tartışılmıştır. Karar, yola kâğıt üzerinde cephe bulunması ile objektif olarak yeterli ve kullanılabilir bağlantı bulunmasının aynı şey olmadığını göstermektedir. Ayrıca başlangıçta öngörülemeyen alternatif güzergâhların maliklerinin HMK m. 124 çerçevesinde davaya dahil edilebilmesine ilişkin yerleşik ilke tekrarlanmıştır.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2024/2267, K. 2024/3337, 10.06.2024

Kararda mutlak ve nispi geçit ihtiyacı ayrımı; bütün maliklerin davada yer alması; alternatif güzergâh maliklerinin taraf yapılması; geçidin önceki mülkiyet ve yol durumuna, ardından en az zarar ölçütüne göre belirlenmesi ve bedelin güncel değer üzerinden hesaplanması ilkeleri birlikte ele alınmıştır.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2024/95, K. 2024/518, 25.01.2024

Daire, zorunlu geçit hakkı davalarının niteliği gereği yargılama giderlerinin davacı üzerinde bırakılması gerektiğine ilişkin yerleşik yaklaşımı sürdürmüştür. Arabuluculuk toplantısına katılmama veya gereksiz gider doğurma gibi özel usul davranışlarının sonuçları ise ayrıca değerlendirilmelidir.

Bu kararlar, geçit davalarının yalnızca “yolu olmayan taşınmaza yol verme” mantığıyla çözülemeyeceğini göstermektedir. Sağlıklı karar için taraf teşkili, alternatif güzergâh analizi, taşınmazın ekonomik bütünlüğü, güncel bedel ve infaza elverişli tescil krokisi birlikte ele alınmalıdır.

Öğretide baskın yaklaşım, TMK m. 747'nin doğrudan geçme yetkisi değil, irtifak kurulmasını talep hakkı verdiği yönündedir. Bu nedenle ihtiyaç sahibinin mahkeme kararı veya maliklerin geçerli anlaşması olmadan komşu taşınmazı sürekli biçimde kullanması, tek başına zorunlu geçit irtifakı doğurmaz.

Tartışmalı alanlardan biri nispi geçit ihtiyacıdır. Bir görüş, mevcut bağlantının teknik olarak mümkün olmasını yeterli görmeye daha yakındır. Diğer yaklaşım ise taşınmazın çağdaş, normal ve ekonomik kullanımının da dikkate alınması gerektiğini savunur. Yargıtay uygulaması, malikin kişisel konfor talebini kabul etmemekle birlikte, kullanılabilirliğin yalnızca pafta üzerinde değil, eğim ve arazi koşullarıyla fiilen değerlendirilmesi gerektiği yönündedir.

Bir diğer tartışma geçit bedelinin kapsamıdır. Yalnızca irtifak alanının zemin değerinin hesaplanması, özellikle parsel ortadan bölündüğünde gerçek zararı karşılamaz. Güncel Yargıtay kararları, ekonomik bütünlüğün bozulmasından doğan değer kaybının da hesaba katılmasını istemektedir.

Geçit genişliği konusunda da uygulamada kalıplaşmış rakamların otomatik kullanılması doğru değildir. Tarım arazilerinde 2,5-3 metre çoğu dosyada makul görülse de bu aralık kanun hükmü değildir. Teknik ihtiyaç daha dar veya daha geniş bir geçidi gerektirebilir.

Zorunlu geçit hakkı sonsuza kadar değişmeden kalmak zorunda değildir. Yararlanan taşınmazın sonradan doğrudan genel yola bağlanması, imar uygulamasıyla yol açılması, taşınmazların birleşmesi veya geçidin yararını tamamen kaybetmesi hâlinde irtifakın terkini istenebilir.

TMK m. 785 uyarınca yararlanan taşınmaz için irtifakın sağladığı hiçbir yarar kalmamışsa yüklü taşınmaz maliki terkin talep edebilir. Yüküne oranla çok az yarar sağlayan irtifakın ise bedel karşılığında kısmen veya tamamen terkini gündeme gelebilir.

İhtiyacın sona erdiğini ileri süren yüklü taşınmaz maliki bu olguyu ispatlamalıdır. Yararlanan malikin başka bir yola cepheli komşu parseli sonradan satın alması her durumda otomatik olarak geçit hakkını sona erdirmez; parsellerin fiilî ve hukuki bağlantısı ile mevcut geçidin artık gerekli olup olmadığı araştırılır.

Geçidin kaldırılması da tapu sicilinde terkin işlemi gerektirir. Tarafların anlaşmaması hâlinde terkin davası açılması gerekir.

• Tapu kayıtları dava tarihine yakın alınmalı, malik değişiklikleri yargılama boyunca izlenmelidir.
• Tek bir güzergâha odaklanmadan, ulaşılabilir bütün seçenekler teknik olarak incelenmelidir.
• Kadastral yolun fiilen açık, güvenli ve makul giderle kullanılabilir olup olmadığı araştırılmalıdır.
• Geçit talebi genel yola kadar kesintisiz bir hat oluşturmalıdır.
• Genişlik, taşınmazın bugünkü objektif ihtiyacına göre gerekçelendirilmelidir.
• Güzergâhın tarla, bahçe, sera, yapı, ağaç ve tesislere etkisi ayrı ayrı hesaplanmalıdır.
• Parsel bölünüyorsa değer kaybı yalnızca yol alanı üzerinden değil taşınmazın bütünü bakımından belirlenmelidir.
• Bilirkişi raporundaki koordinatlar ve kroki tapuda tescile elverişli olmalıdır.
• Bedel hüküm tarihine yakın rayiçlerle güncellenmeli ve süresinde depo edilmelidir.
• Arabuluculuk son tutanağında uyuşmazlığın konusu ve taraflar dava ile uyumlu olmalıdır.

Arabuluculuğa başvurmadan dava açmak

1 Eylül 2023 sonrasında açılacak davalarda bu eksiklik doğrudan usulden ret sonucuna yol açar.

Yalnızca bir komşuyu davalı göstermek

Keşifte başka güzergâh uygun bulunabilir. Ayrıca seçilen parselin bütün paydaşları davada yer almadıkça hüküm kurulamaz.

En kısa güzergâhın mutlaka seçileceğini düşünmek

Davacı bakımından kısa ve ucuz yol, yüklü taşınmazı ağır biçimde bölüyorsa tercih edilmeyebilir.

2,5-3 metreyi kanuni ölçü sanmak

Bu aralık tarım arazilerine ilişkin Yargıtay uygulamasında kullanılan genel bir ölçüdür; her dosyada otomatik uygulanmaz.

Eski tarihli bedel raporuyla yetinmek

Taşınmaz değerindeki önemli değişiklikler karşısında bedel hüküm tarihine yakın biçimde güncellenmelidir.

Fiilî yolu ayni hak gibi görmek

Uzun süre geçilmiş olması tek başına tapulu bir geçit irtifakı doğurmaz. Kazandırıcı zamanaşımı, tapu dışı kullanım ve başka ayni hak iddiaları ayrı hukuki şartlara tabidir.

Tescile elverişsiz hüküm ve kroki hazırlamak

Güzergâhın koordinatları, alanı, hangi parsellerden geçtiği ve yararlanan taşınmaz açık değilse kararın tapuda infazı mümkün olmayabilir.

Zorunlu geçit hakkı davaları ilk bakışta basit bir komşuluk uyuşmazlığı gibi görünse de sonuçları taşınmazın değerini, kullanım biçimini ve tapu sicilini doğrudan etkiler. Davanın başarısı yalnızca taşınmazın yola çıkışının bulunmadığını söylemeye değil; ihtiyacın objektif biçimde kanıtlanmasına, doğru maliklerin taraf yapılmasına, alternatif güzergâhların karşılaştırılmasına ve tam bedelin güncel verilerle hesaplanmasına bağlıdır.

Davacı açısından en sık karşılaşılan sorunlar dava şartı arabuluculuğun atlanması, yalnızca tek güzergâh üzerinden dava kurulması ve bedelin süresinde depo edilmemesidir. Davalı açısından ise yalnızca “arazimden yol vermek istemiyorum” savunması yeterli olmaz. Daha az zarar veren alternatif, mevcut yolun kullanılabilirliği, parselin bölünmesi ve değer kaybı teknik delillerle ortaya konulmalıdır.

Her dosyada taşınmazların konumu, kadastro geçmişi, fiilî yol düzeni, topoğrafya ve kullanım amacı farklıdır. Bu nedenle başka bir dosyada kabul edilen güzergâh veya genişlik, somut olayda doğrudan emsal alınamaz.

Zorunlu geçit hakkı uyuşmazlıklarında yanlış malike husumet yöneltilmesi, dava şartı arabuluculuğun usulüne uygun tamamlanmaması, eksik güzergâh incelemesi veya güncel olmayan bedel hesabı ciddi zaman ve maliyet kaybına yol açabilir. Somut olayınızın tapu kayıtları, kadastro paftaları, mevcut yol durumu ve güncel yargı kararları çerçevesinde değerlendirilmesi için Günser + Partners ile iletişime geçebilirsiniz.

1. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, özellikle m. 747, 780 ve 783-785.
2. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, özellikle m. 2, 12, 124, 125, 341, 345, 361, 389 ve devamı.
3. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, özellikle m. 17/B, 18, 18/A ve 18/B: Konsolide metin.
4. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2023/3388, K. 2024/3857, 16.09.2024: Karar metni.
5. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2023/4970, K. 2024/3801, 12.09.2024: Karar metni.
6. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2024/2267, K. 2024/3337, 10.06.2024: Karar metni.
7. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2024/95, K. 2024/518, 25.01.2024: Karar metni.
8. Mustafa Hayri Tacın, “Uygulama Bakımından Zorunlu Geçit Hakkı Davası”, Türkiye Adalet Akademisi Dergisi, 2016, S. 28, s. 389-414.
9. Mehmet Demir, “Zorunlu Geçit Hakkı Kurulmasının Koşulları ve Tazminatın (Tam Bedelin) Belirlenmesi Sorunu”, Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 52, S. 4, 2003.
10. Mehmet Handan Surlu / Gülay Öztürk, Öğreti ve Uygulamada Geçit Hakkı, Seçkin Yayıncılık, Ankara, 2003.