Kamulaştırmasız El Atma Davası: Fiili ve Hukuki El Atma, Tazminat ve Görevli Mahkeme

Anayasa'nın 35. maddesi mülkiyet hakkını güvence altına alır. Anayasa'nın 46. maddesi ise özel mülkiyetteki bir taşınmazın kamu yararı amacıyla alınabilmesini kamulaştırma usulüne, gerçek karşılığın ödenmesine ve kural olarak peşin ödeme güvencesine bağlar. İdarenin bu usulü işletmeden taşınmazı kullanması veya mülkiyet hakkını süresiz denebilecek ölçüde etkisizleştirmesi, kamulaştırmasız el atma uyuşmazlığı doğurur.

Kamulaştırmasız el atma tek tip bir müdahale değildir. Uygulamada iki ana görünüm bulunur:

1. Fiili el atma: İdarenin taşınmaza fiziksel olarak müdahale etmesi ve taşınmazı kamu hizmetine tahsis etmesi.
2. Hukuki el atma: Taşınmaza fiziksel müdahale bulunmamasına rağmen imar planı, tahsis kararı veya uzun süreli idari hareketsizlik nedeniyle malikin mülkiyet hakkından yararlanmasının ciddi biçimde engellenmesi.

Bu iki durum aynı ekonomik sonucu doğurabilse de hukuki nitelikleri ve izlenecek dava yolu aynı değildir.

Fiili el atma; idarenin geçerli bir kamulaştırma kararı ve bedel ödemesi olmaksızın özel mülkiyetteki taşınmazı sürekli biçimde işgal etmesi, üzerinde tesis kurması veya taşınmazı kamu hizmetinde kullanmasıdır.

Başlıca örnekler şunlardır:

• Özel mülkiyetteki parselden yol geçirilmesi,
• Taşınmaz üzerine okul, sağlık tesisi, park, spor alanı veya kamu binası yapılması,
• Dere ıslahı, kanal, baraj, gölet ya da altyapı tesisi nedeniyle taşınmazın kullanılamaz hâle gelmesi,
• Enerji nakil hattı, boru hattı veya benzeri tesis kurulmasına rağmen kamulaştırma ya da irtifak hakkı tesis edilmemesi,
• Taşınmaza kalıcı biçimde dolgu, taş veya moloz dökülmesi,
• İmar uygulamasında kanuni kesinti sınırını aşan bölümün kamulaştırılmadan kamuya geçirilmesi,
• Taşınmazın bir bölümüne el atılması nedeniyle kalan kısmın ekonomik ve fiili kullanım değerini kaybetmesi.

Fiili el atmadan söz edilebilmesi için her fiziksel müdahale yeterli değildir. Müdahalenin niteliği, devamlılığı, kamu hizmetiyle bağlantısı ve malikin taşınmaz üzerindeki fiili hâkimiyetini ortadan kaldırıp kaldırmadığı incelenir. Geçici şantiye kullanımı, çalışma sırasında verilen zarar, taşkın veya bakım eksikliği gibi olaylar bazı hâllerde kamulaştırmasız el atma değil, idari eylemden doğan hizmet kusuru niteliğinde olabilir. Bu ayrım görevli yargı yerini değiştirebilir.

Hukuki el atmada idare taşınmaza fiziksel olarak girmemiştir. Buna karşılık taşınmaz; uygulama imar planında yol, park, okul, sağlık tesisi, ibadet alanı, resmî kurum alanı veya başka bir umumi hizmet için ayrılmış ve malik uzun süre taşınmazını yapılaşma, satış, geliştirme ya da gelir getirici biçimde kullanma imkânından mahrum bırakılmıştır.

Her imar kısıtlaması kendiliğinden hukuki el atma oluşturmaz. İmar planları, şehircilik ve kamu yararı gereği mülkiyet hakkına belirli sınırlamalar getirebilir. Hukuki el atma değerlendirmesinde özellikle şu unsurlar önemlidir:

• Kısıtlamanın mülkiyet hakkının özüne dokunacak ağırlıkta olup olmadığı,
• Taşınmazın özel mülkiyet düzeni içinde makul biçimde kullanılmasının mümkün olup olmadığı,
• Uygulama imar planının yürürlük tarihi,
• Kanunda öngörülen beş yıllık sürenin dolup dolmadığı,
• İdarenin imar programı, imar uygulaması, kamulaştırma veya plan değişikliği yönünde somut işlem yapıp yapmadığı,
• Kısıtlamanın geçici değil belirsiz ve uzun süreli hâle gelip gelmediği,
• Malik üzerine olağan dışı ve aşırı bir külfet yüklenip yüklenmediği.

2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu Ek Madde 1 uyarınca, uygulama imar planında umumi hizmetlere veya resmî kurumlara ayrılarak tasarrufu mülkiyet hakkının özüne dokunacak şekilde kısıtlanan taşınmazlar bakımından, planın yürürlüğe girmesinden itibaren beş yıl içinde imar programı veya imar uygulaması yapılması; taşınmazın kamulaştırılması ya da kısıtlılığı kaldıracak plan değişikliğine gidilmesi gerekir.

Beş yıllık sürenin dolması, her dosyada kendiliğinden bedel ödeneceği anlamına gelmez. Planın ölçeği, yürürlük tarihi, sonraki plan değişiklikleri, kısıtlamanın kapsamı ve sorumlu idare belirlenmeden açılacak dava görev, süre veya husumet yönünden reddedilebilir.

Uyuşmazlığın niteliğine göre başlıca şu hükümler gündeme gelir:

• Türkiye Cumhuriyeti Anayasası m.35: Mülkiyet hakkı,
• Türkiye Cumhuriyeti Anayasası m.46: Kamulaştırma ve bedel güvenceleri,
• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.683: Malikin müdahalenin önlenmesini isteme yetkisi,
• 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m.11: Taşınmaz bedelinin tespitinde dikkate alınacak esaslar,
• 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m.15: Bilirkişiler ve bilirkişi incelemesi,
• 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu Ek Madde 1: İmar planından doğan hukuki kısıtlamalar,
• 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu Geçici Madde 6: 09.10.1956-04.11.1983 arasındaki fiili el atmalara ilişkin özel rejim,
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.2: Asliye hukuk mahkemelerinin genel görevi,
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.12: Taşınmazın aynına ilişkin davalarda kesin yetki,
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.107: Belirsiz alacak davası,
• 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu m.2: İptal ve tam yargı davaları,
• 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu m.7, 10, 11, 12 ve 13: İdari başvuru ve dava süreleri,
• 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu m.34: Taşınmazla ilgili idari davalarda yetki,
• 3095 sayılı Kanuni Faiz ve Temerrüt Faizine İlişkin Kanun: Faiz rejimi.

Mevzuat listesi dosyanın hukuki niteliğine göre daraltılmalıdır. Fiili el atma dosyasına ilgisiz idari başvuru hükümleri; hukuki el atma dosyasına da sırf alışkanlıkla haksız fiil hükümleri uygulanmamalıdır.

Davayı kural olarak taşınmazın tapu maliki açar. Malik ölmüşse mirasçılar, mirasçılık sıfatlarını belgelemek şartıyla dava hakkını kullanabilir. Taşınmaz paylı mülkiyete tabi ise her paydaş, kendi payına yönelik bedel veya müdahalenin önlenmesi talebinde bulunabilir; ancak talebin niteliği ve taşınmazın tamamı üzerindeki sonuçları ayrıca değerlendirilmelidir.

Tapusuz taşınmazlarda yalnızca fiili kullanım veya zilyetlik iddiası her zaman bedel davası için yeterli değildir. Kadastro durumu, kazandırıcı zamanaşımı koşulları, tahsis kayıtları ve mülkiyetin ispatı ayrı bir uyuşmazlık doğurabilir.

Dava açılmadan önce güncel tapu kaydı, çap, aplikasyon krokisi, veraset belgeleri ve varsa pay devirleri incelenmelidir. Tapu kaydındaki malik ile davacı sıfatı arasındaki uyumsuzluk, esasa girilmeden davanın reddine yol açabilir.

Kamulaştırmasız el atma davası, taşınmaza fiilen el atan veya hukuki kısıtlamanın kaldırılması ya da kamulaştırmanın yapılması bakımından sorumluluğu bulunan idareye yöneltilmelidir.

Sorumlu idarenin belirlenmesinde yalnızca taşınmaz üzerinde görülen tesisin adı yeterli değildir. Şu belgeler birlikte incelenmelidir:

• Tesisin hangi kurum tarafından yapıldığı,
• Yolun belediye, büyükşehir belediyesi, Karayolları Genel Müdürlüğü veya başka bir idarenin sorumluluğunda olup olmadığı,
• İmar planında kullanım kararını hangi idarenin verdiği,
• Kamulaştırma yetki ve yükümlülüğünün hangi kuruma ait olduğu,
• Enerji, su, kanalizasyon veya ulaşım tesisini hangi kurumun işlettiği,
• Yapım ve bakım sorumluluğunun protokolle başka bir idareye devredilip devredilmediği.

Yanlış idareye husumet yöneltilmesi zaman ve gider kaybına neden olur. Birden fazla idarenin sorumluluğu bulunuyorsa her birinin eylemi ve hukuki yükümlülüğü ayrı ayrı açıklanmalıdır.

Malik, somut olayın özelliklerine göre bir veya birden fazla talepte bulunabilir.

El Atmanın Önlenmesi

Malik, mülkiyet hakkına yönelik haksız müdahalenin durdurulmasını ve taşınmazın eski hâline getirilmesini isteyebilir. Bununla birlikte taşınmaz kamu hizmetinde yoğun ve kalıcı biçimde kullanılmaya başlanmışsa, yolun veya kamu tesisinin kaldırılması kamu düzeni ve ölçülülük yönünden uygulanabilir olmayabilir. Bu durumda bedel talebi pratikte daha etkili bir yol hâline gelir.

Taşınmaz Bedelinin Tahsili ve Tescil

Malik fiili durumu benimseyerek taşınmazın veya el atılan bölümün dava tarihindeki gerçek karşılığının ödenmesini isteyebilir. Bedelin ödenmesi karşılığında el atılan bölümün idare adına tesciline karar verilir. Bu yol, hukuka aykırı fiili durumu sonradan tasfiye eder; idarenin başlangıçtaki kamulaştırmasız müdahalesini hukuka uygun hâle getirmez.

Ecrimisil

İdarenin taşınmazdan haksız yararlanması nedeniyle ecrimisil istenebilir. Ecrimisil, taşınmaz bedelinden farklı bir taleptir ve kullanım dönemi, gelir kapasitesi, taşınmazın niteliği ile zamanaşımı ayrı değerlendirilir. Bedel davasıyla ecrimisilin aynı dosyada istenip istenemeyeceği, taleplerin dönemleri ve mükerrer tahsilat ihtimali gözetilerek kurulmalıdır.

Eski Hâle Getirme ve Zararın Tazmini

Müdahale taşınmazı geri dönüşü mümkün olmayacak biçimde değiştirmemişse eski hâle getirme bedeli talep edilebilir. Ancak eski hâle getirme maliyeti taşınmazın gerçek değerini aşacak ölçüde yüksekse, taşınmaz bedelinin ödenmesi ve mülkiyetin idareye geçirilmesi daha uygun kabul edilebilir.

Kalan Kısımda Değer Kaybı

Taşınmazın yalnızca bir kısmına el atılması, kalan bölümün şekli, cephesi, ulaşımı, sulama imkânı, yapılaşma kapasitesi veya ekonomik bütünlüğü üzerinde kayıp yaratabilir. Bu zarar teknik olarak ispatlandığında bedel hesabına eklenebilir. Soyut biçimde “kalan kısım değersizleşti” denilmesi yeterli değildir; zarar oranı ve nedensellik bilirkişi incelemesiyle ortaya konulmalıdır.

Hukuki el atma bakımından yakın dönemde önemli bir mevzuat değişikliği yaşanmıştır. 7421 sayılı Kanun ile 2942 sayılı Kanun Ek Madde 1'e eklenen hüküm, taşınmaz maliklerinin mülkiyet hakkından kaynaklanan bedel davalarının adli yargıda görüleceğini öngörüyordu.

Anayasa Mahkemesi, 16.01.2025 tarihli, E.2024/135, K.2025/20 sayılı kararıyla bu cümleyi iptal etti. Karar 30.04.2025 tarihli Resmî Gazete'de yayımlandı ve dokuz aylık erteleme sonunda 30.01.2026 tarihinde yürürlüğe girdi.

Bu iptalden sonra şu sonuçlar önem taşır:

1. “Hukuki el atma davalarının tamamı asliye hukuk mahkemesinde görülür” şeklindeki kesin kabul artık güncel değildir.
2. İmar planı kararının, planın uygulanmamasının veya idarenin hareketsizliğinin hukuka aykırılığına dayanan uyuşmazlıklar idari işlem ve idari eylem niteliği taşır. Bu nedenle iptal ve tam yargı talepleri bakımından idari yargı güçlü ve doğal yargı yolu olarak öne çıkar.
3. Ek Madde 1'in taşınmaz değerinin tespiti ve tescile ilişkin devam eden hükümleri ile iptal kararı sonrasında oluşan görev rejiminin nasıl bağdaştırılacağı, yeni Danıştay, Yargıtay ve Uyuşmazlık Mahkemesi kararlarıyla netleşecektir.
4. Dava yalnızca “bedel istiyorum” şeklinde kurulmadan önce; imar planına karşı iptal talebi, idarenin başvuruyu reddetmesi, kamulaştırma yükümlülüğünün yerine getirilmemesi, tazminat ve tescil sonuçları birbirinden ayrılmalıdır.
5. Görevli olmayan yargı kolunda dava açılması, yıllar süren görev uyuşmazlığına ve süre tartışmasına yol açabilir.

Dolayısıyla 30.01.2026 sonrasında hukuki el atma dosyalarında, eski tarihli internet yazılarındaki “doğrudan asliye hukuk mahkemesine başvurulur” bilgisine dayanmak ciddi risk taşır. Dava stratejisi, güncel içtihat ve somut talep sonucuna göre belirlenmelidir.

Fiili El Atmada Görevli Mahkeme

İdarenin taşınmaza hukuki dayanak olmaksızın fiziksel olarak el atması, yerleşik yaklaşımda fiili yol ve haksız fiil niteliğinde kabul edilir. Bu nedenle bedel, tescil ve el atmanın önlenmesi taleplerinde görevli mahkeme kural olarak asliye hukuk mahkemesidir.

Taşınmazın aynında değişiklik doğuracak taleplerde HMK m.12 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Sadece ecrimisil veya bağımsız zarar talebinin ileri sürüldüğü dosyalarda yetki kuralları, talebin hukuki niteliğine göre ayrıca incelenmelidir.

Hukuki El Atmada Görevli Yargı Yeri

30.01.2026 tarihinden sonra görevli yargı yeri, talep biçimi görülmeden tek cümleyle belirlenemez. İmar planının veya idari ret işleminin iptali ile idari hareketsizlikten doğan zararın giderilmesi isteniyorsa idare mahkemesi gündeme gelir. Taşınmaz bedelinin belirlenmesi ve mülkiyetin idare adına tescili sonucunu doğuran talepler bakımından ise Ek Madde 1'in kalan hükümleri ve yeni içtihat birlikte değerlendirilmelidir.

İdari yargıda taşınmaza ilişkin davalarda İYUK m.34 gereğince taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesi yetkilidir.

Fiili El Atmada Bedel Talebi

16.05.1956 tarihli ve E.1956/1, K.1956/7 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında, kamulaştırmasız el atılan taşınmazın mülkiyeti idareye geçmediği için malikin mülkiyet hakkına dayalı bedel talebinin zamanaşımına uğramayacağı kabul edilmiştir. Fiili el atma devam ettiği sürece mülkiyet hakkına yönelik müdahale de devam eder.

Bununla birlikte şu ayrımlar gözden kaçırılmamalıdır:

• Bedel talebi ile ecrimisil talebinin süre rejimi aynı değildir.
• Eski hâle getirme, ürün kaybı veya başka zarar kalemleri bakımından ayrı zamanaşımı tartışmaları doğabilir.
• Taşınmazın tapu durumu, önceki devirler ve kamulaştırma işleminin bulunup bulunmadığı mutlaka incelenmelidir.

09.10.1956-04.11.1983 Arasındaki El Atmalar

2942 sayılı Kanun Geçici Madde 6, bu tarih aralığındaki fiili el atmalar için özel bir rejim öngörür. Bu kapsamdaki davalarda idareye uzlaşma başvurusu yapılması dava şartıdır. Başvurunun içeriği, tebligat, teklif ve uzlaşma tutanakları dava dosyasına eklenmelidir.

04.11.1983 sonrası fiili el atmalar yönünden Geçici Madde 6'daki özel uzlaşma şartı genel olarak uygulanmaz. Ancak somut olayda başka bir özel kanun, idari başvuru veya usuli yükümlülük bulunup bulunmadığı kontrol edilmelidir.

Hukuki El Atmada Süre

Hukuki el atmada süre hesabı daha teknik ve risklidir. Öncelikle uygulama imar planının yürürlüğe girdiği tarih ile Ek Madde 1'deki beş yıllık sürenin dolup dolmadığı belirlenir. Sonrasında yapılan başvurunun İYUK m.10, m.11 veya m.13 kapsamında olup olmadığı ve ret işleminin tebliğ tarihi değerlendirilir.

İdari makamdan bir işlem yapılmasının istenmesi hâlinde İYUK m.10 uyarınca otuz gün içinde cevap verilmemesi zımni ret sonucunu doğurabilir. İdari işlemin kaldırılması veya değiştirilmesi için yapılan başvurularda İYUK m.11; doğrudan idari eylemden kaynaklanan zarar iddiasında İYUK m.13 gündeme gelebilir. Genel idari dava açma süresi çoğu uyuşmazlıkta altmış gündür.

“Kısıtlama devam ediyor, bu nedenle hiçbir süre işlemez” düşüncesi güvenli değildir. İdari yargıdaki süreler kamu düzenindendir ve mahkemece kendiliğinden incelenir.

Kamulaştırmasız el atma davasının merkezinde taşınmazın gerçek karşılığının belirlenmesi bulunur. Yerleşik uygulamada 2942 sayılı Kanun'un 11. maddesindeki değerleme esaslarından yararlanılır ve 15. maddeye uygun bilirkişi heyetiyle keşif yapılır.

16.05.1956 tarihli, E.1956/1, K.1956/6 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararına göre malik fiili durumu benimseyerek taşınmaz bedelini istediğinde, taşınmazın el atma tarihindeki nitelikleri gözetilmekle birlikte dava tarihindeki değeri esas alınır.

Arsa Niteliğindeki Taşınmazlarda

Arsalarda kural olarak dava tarihine yakın, özel amacı bulunmayan ve serbest piyasa koşullarında gerçekleşmiş emsal satışlar incelenir. Emsallerin dava konusu taşınmazla şu yönlerden karşılaştırılması gerekir:

• Konum ve ulaşım,
• İmar hakkı ve yapılaşma koşulları,
• Yüzölçümü ve geometrik şekil,
• Ana yola ve ticari merkezlere mesafe,
• Altyapı hizmetlerinden yararlanma,
• Topoğrafya ve cephe,
• Satış tarihi ile dava tarihi arasındaki fiyat değişimi.

Vergi değerleri tek başına gerçek rayiç kabul edilmez. Emsal seçiminin neden uygun olduğu, satışların gerçek olup olmadığı ve düzenleme ortaklık payı gibi imar unsurlarının hesaba nasıl yansıtıldığı raporda gösterilmelidir.

Arazi Niteliğindeki Taşınmazlarda

Tarım arazilerinde net gelir yöntemi uygulanır. Ürün deseni, münavebe, ortalama verim, ürün satış fiyatı, üretim giderleri ve kapitalizasyon faiz oranı somut verilerle belirlenmelidir. İl veya ilçe tarım müdürlüğünden alınan soyut ortalamalar, taşınmazın sulama imkânı ve mikro özellikleri değerlendirilmeden aynen kullanılamaz.

Yapılar ve Muhdesat

Yapıların değerinde resmi birim maliyetler, yapı sınıfı, yaşı, eksik imalatları ve yıpranma payı dikkate alınır. Ağaç, kuyu, sulama tesisi, duvar ve diğer muhdesatın mülkiyeti ile bedeli ayrı gösterilmelidir.

Kısmi El Atma

Taşınmazın bir bölümüne el atılmışsa, el atılan kısmın değeri yanında kalan bölümdeki değer kaybı veya değer artışı da teknik gerekçeyle incelenir. Kalan bölümün yola cephe kazanması her zaman değer artışı doğurmadığı gibi, şekilsiz ve yapılaşamaz hâle gelmesi de her zaman taşınmazın tamamının bedelini gerektirmez. Somut plan ve kullanım verileri belirleyicidir.

Taşınmaz bedeli çoğu zaman keşif, emsal araştırması ve bilirkişi hesabı yapılmadan tam olarak belirlenemez. Bu nedenle koşulları varsa HMK m.107 uyarınca belirsiz alacak davası açılması mümkündür. Davacı hukuki ilişkiyi, talebin türünü ve asgari miktarı açıkça göstermelidir.

Bedelin yargılama sırasında belirlenmesi üzerine talep artırımı yapılabilir. Ancak belirsiz alacak davası, dava dilekçesindeki taşınmaz bölümü, talep türü, faiz başlangıcı ve tescil talebinin belirsiz bırakılabileceği anlamına gelmez. Talep sonucu infaza elverişli kurulmalıdır.

Kısmi dava açılması da somut koşullara göre mümkündür. Ne var ki gereksiz yere düşük miktarla dava açılması, harç, vekâlet ücreti, faiz ve usuli kazanılmış hak tartışmaları yaratabilir.

Kamulaştırmasız el atma dosyalarında faiz meselesi, eski tarihli birçok yayında hatalı biçimde tek bir oranla açıklanmaktadır. Her kamulaştırmasız el atma alacağına otomatik olarak kamu alacaklarına uygulanan en yüksek faiz oranının uygulanacağı yönündeki genelleme güncel ve güvenli değildir.

Faizin türü ve başlangıcı;

• Talebin bedel, tazminat veya ecrimisil niteliğine,
• El atma tarihine,
• Dava tarihine,
• İdarenin temerrüdüne,
• İlgili özel düzenlemeye,
• Hüküm tarihindeki mevzuata göre belirlenir.

30.07.2026 tarihi itibarıyla 3095 sayılı Kanun kapsamındaki kanuni faiz oranı, 8485 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı uyarınca yıllık yüzde 24'tür. Bununla birlikte Anayasa Mahkemesinin 22.07.2025 tarihli, E.2024/24, K.2025/164 sayılı kararıyla 3095 sayılı Kanun'un 1. maddesi sözleşmeden kaynaklanmayan borç ilişkileri yönünden iptal edilmiştir. İptal hükmü 01.09.2026 tarihinde yürürlüğe girecektir. Bu tarihe kadar yeni bir yasal düzenleme yapılması veya sonrasında mahkemelerin farklı bir telafi yöntemi geliştirmesi mümkündür.

Anayasa Mahkemesi, bedelin uzun yargılama ve ödeme süreci içinde enflasyon karşısında ciddi değer kaybına uğramasını mülkiyet hakkı yönünden incelemektedir. Bu nedenle yalnız nominal bedel ve standart faiz hesabıyla yetinilmesi, bazı dosyalarda gerçek zararı karşılamayabilir. Dava ve icra aşamasında değer kaybına ilişkin güncel içtihat ayrıca takip edilmelidir.

Kamulaştırmasız el atma nedeniyle hükmedilen bedel ve tazminatların icrası için kesinleşme şartı getiren düzenlemeler, Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilmiştir.

• Anayasa Mahkemesinin 04.02.2021 tarihli, E.2019/89, K.2021/10 sayılı kararıyla 2942 sayılı Kanun Geçici Madde 14'teki kesinleşme şartı iptal edilmiştir.
• Anayasa Mahkemesinin 30.06.2022 tarihli, E.2021/127, K.2022/85 sayılı kararıyla benzer nitelikteki Geçici Madde 16 düzenlemesi de iptal edilmiştir.

Bu nedenle yalnızca kamulaştırmasız el atma bedeline hükmedilmiş olması, para alacağı bölümünün icrası için başlı başına kesinleşme şartı doğurmaz. Bununla birlikte hükümde taşınmazın idare adına tescili gibi ayni hakka ilişkin bir bölüm varsa, tescil hükmünün icrası ve para alacağına ilişkin takip birbirinden ayrılarak değerlendirilmelidir. İlamın hüküm fıkrası görülmeden “kesinleşmeden tamamen icra edilir” veya “hiç icra edilemez” şeklinde cevap verilmesi doğru değildir.

Davacı, mülkiyet hakkını, müdahalenin varlığını, müdahaleyi gerçekleştiren idareyi ve talep ettiği zarar ile müdahale arasındaki bağlantıyı ortaya koymalıdır. Mahkemece resen araştırılacak hususlar bulunsa da özellikle hukuk yargılamasında dosyanın delilsiz bırakılması ciddi hak kaybı doğurur.

Başlıca deliller şunlardır:

• Güncel ve tedavüllü tapu kayıtları,
• Kadastro paftası, çap ve aplikasyon krokisi,
• İmar planı, plan notları ve plan işlem dosyası,
• Encümen, belediye meclisi ve kurum kararları,
• Kamulaştırma kararı ve kamulaştırma işlem dosyası bulunup bulunmadığına ilişkin yazışmalar,
• Hava fotoğrafları, uydu görüntüleri ve tarihsel ortofotolar,
• Yol, enerji hattı, kanal veya tesis projeleri,
• Kurumlar arası protokoller,
• Yapım, bakım ve işletme kayıtları,
• Fotoğraf, video ve tarih tespiti yapılabilen diğer görüntüler,
• Keşif ve fen bilirkişisi incelemesi,
• Gayrimenkul değerleme bilirkişi raporu,
• Emsal satış kayıtları,
• Tarımsal gelir ve ürün verileri,
• Tanık anlatımları,
• Daha önce düzenlenmiş tespit raporları ve ihtarnameler.

Uydu görüntülerinin ekran çıktısı olarak sunulması tek başına yeterli olmayabilir. Görüntünün tarihi, koordinatı, taşınmazla eşleştirilmesi ve gerektiğinde harita mühendisi tarafından çakıştırılması gerekir.

Kamulaştırmasız el atma davalarının sonucu çoğu zaman bilirkişi raporuna bağlıdır. Bu nedenle rapora yalnız “bedel düşüktür” veya “bedel yüksektir” şeklinde itiraz etmek etkili değildir.

İtirazda özellikle şu noktalar denetlenmelidir:

• El atılan alanın doğru ölçülüp ölçülmediği,
• Taşınmazın arsa mı arazi mi kabul edildiği,
• Değerlendirme tarihinin doğru seçilip seçilmediği,
• Emsal satışların gerçek ve karşılaştırılabilir olup olmadığı,
• Emsal ile dava konusu taşınmaz arasında denkleştirme yapılması,
• İmar hakkı, düzenleme ortaklık payı ve kamu hizmet alanı kısıtının hesaba etkisi,
• Tarım arazisinde ürün deseni, giderler ve kapitalizasyon oranı,
• Yapı sınıfı ve yıpranma payı,
• Kalan kısım değer kaybı,
• Objektif değer artırıcı veya azaltıcı unsurlar,
• Hesap hatası, mükerrerlik ve gerekçe eksikliği.

Rapor denetime elverişli değilse ek rapor veya yeni bilirkişi heyeti talep edilmelidir.

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu, 16.05.1956, E.1956/1, K.1956/6

Kararda, usulüne uygun kamulaştırma yapılmadan taşınmazına el konulan malikin el atmanın önlenmesini isteyebileceği veya fiili duruma razı olup taşınmazın bedelini talep edebileceği kabul edilmiştir. Bedel talebinde dava tarihindeki değer esasının temel dayanağı bu karardır.

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu, 16.05.1956, E.1956/1, K.1956/7

Taşınmazın mülkiyeti geçerli bir işlemle idareye geçmediği için malikin mülkiyet hakkına dayalı talebinin zamanaşımına uğramayacağı kabul edilmiştir. Bu ilke, bedel talebi ile dönemsel ecrimisil ve diğer zarar kalemlerinin birbirinden ayrılmasını gerektirir.

Anayasa Mahkemesi, Şevket Karataş Başvurusu, B. No: 2015/12554, 25.10.2018

Enerji nakil hattı geçirilmesi nedeniyle taşınmaz üzerindeki mülkiyet yetkilerinin kamulaştırma yapılmadan sınırlandırılması incelenmiş ve mülkiyet hakkının korunmasına ilişkin anayasal güvenceler vurgulanmıştır. Karar, irtifak niteliğindeki fiili müdahalelerde gerçek karşılığın belirlenmesinin önemini gösterir.

Anayasa Mahkemesi, E.2019/89, K.2021/10, 04.02.2021

Kamulaştırmasız el atma nedeniyle verilen bedel ve tazminat kararlarının kesinleşmeden icra edilememesini öngören Geçici Madde 14 hükümleri iptal edilmiştir. Mahkeme, zaten hukuka aykırı müdahaleye maruz kalan malikin alacağına kavuşmasının ayrıca geciktirilmesini ölçüsüz bulmuştur.

Anayasa Mahkemesi, E.2021/127, K.2022/85, 30.06.2022

Geçici Madde 16 ile getirilen benzer kesinleşme engeli de iptal edilmiştir. Böylece kamulaştırmasız el atma alacaklarının icrasında özel bir kesinleşme şartı tesis eden ikinci düzenleme de yürürlükten kalkmıştır.

Anayasa Mahkemesi, E.2024/135, K.2025/20, 16.01.2025

2942 sayılı Kanun Ek Madde 1'de hukuki el atmaya dayalı bedel davalarını adli yargıya bırakan cümle iptal edilmiştir. İptal 30.01.2026 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Bu karar, hukuki el atma davalarında görevli yargı kolu ve talep biçiminin güncel içtihatla yeniden değerlendirilmesini zorunlu kılmıştır.

Anayasa Mahkemesi, E.2024/24, K.2025/164, 22.07.2025

3095 sayılı Kanun'un kanuni faizi düzenleyen 1. maddesi, sözleşmeden kaynaklanmayan borçlar yönünden iptal edilmiştir. İptal 01.09.2026 tarihinde yürürlüğe girecektir. Karar, para alacaklarının enflasyon karşısında gerçek değerini koruyacak etkili bir mekanizma bulunması gerektiği yönündeki anayasal yaklaşımı güçlendirmiştir.

Hukuki El Atmanın Bağımsız Bir Dava Türü Olup Olmadığı

Hukuki el atma, fiili el atma gibi fiziksel işgale dayanmaz. Esasen imar planı ve idari hareketsizliğin mülkiyet hakkı üzerindeki sonucudur. Bu nedenle uyuşmazlığın bir özel hukuk haksız fiili mi, idari işlem ve eylemden doğan tam yargı uyuşmazlığı mı olduğu uzun süredir tartışılmaktadır. 2022'de getirilen adli yargı hükmünün 2026'da yürürlükten kalkması tartışmayı yeniden açmıştır.

Beş Yıllık Sürenin Niteliği

Ek Madde 1'deki beş yıllık süre, idareye sınırsız bir bekleme hakkı vermez. Süre dolduğunda taşınmazın kamulaştırılmamış veya kısıtın kaldırılmamış olması önemli bir ihlal göstergesidir. Buna karşılık taşınmazın her kullanım kısıtı, sürenin sonunda otomatik olarak tam bedel alacağına dönüşmez. Kısıtın ağırlığı ve mülkiyet hakkının özüne etkisi incelenir.

Hizmet Kusuru ile Fiili El Atma Ayrımı

İdarenin taşınmaza geçici zarar vermesi veya kamu tesisinin işletilmesindeki kusur nedeniyle taşınmazın zarar görmesi, her zaman fiili el atma değildir. Kalıcı işgal ve kamu hizmetine tahsis yoksa uyuşmazlık idari eylemden doğan tam yargı davası niteliği taşıyabilir. Yanlış nitelendirme görev yönünden ret sonucunu doğurur.

Bedelin Gerçek Değerini Koruması

Yargılamanın uzun sürmesi ve bedelin düşük faizle geç ödenmesi, tespit edilen bedelin ekonomik değerini ortadan kaldırabilir. Anayasa Mahkemesinin son dönem kararları, yalnız nominal ödeme yapılmasını yeterli görmemekte; malike aşırı külfet yüklenip yüklenmediğini de incelemektedir.

1. Taşınmazın güncel tapu ve kadastro kayıtları alınmalıdır.
2. Fiili müdahalenin sınırları harita mühendisi yardımıyla belirlenmelidir.
3. Kamulaştırma kararı, bedel ödeme kaydı veya irtifak tesisi bulunup bulunmadığı araştırılmalıdır.
4. İmar planları ve plan değişikliklerinin yürürlük tarihleri çıkarılmalıdır.
5. Müdahalenin hangi idarenin sorumluluğunda olduğu tespit edilmelidir.
6. Hava fotoğrafları ve geçmiş tarihli görüntülerle el atmanın başlangıcı belirlenmelidir.
7. Taşınmazın arsa veya arazi niteliği ön değerlendirmeye tabi tutulmalıdır.
8. Bedel, ecrimisil, eski hâle getirme ve kalan kısım zararları ayrı ayrı hesaplanmalıdır.
9. 09.10.1956-04.11.1983 dönemi söz konusuysa uzlaşma dava şartı yerine getirilmelidir.
10. Hukuki el atmada beş yıllık süre, idari başvuru ve dava açma süresi birlikte hesaplanmalıdır.

Fiili ve Hukuki El Atmayı Birbirine Karıştırmak

Taşınmazın planda yol olması ile yolun fiilen açılmış olması aynı durum değildir. Görevli mahkeme ve dava türü, müdahalenin fiilen gerçekleşip gerçekleşmediğine göre değişir.

Eski Mevzuata Göre Görevli Mahkemeyi Belirlemek

30.01.2026 öncesi hukuki el atma yazıları, adli yargı hükmünün yürürlükte olduğu dönemi yansıtır. Bu bilginin güncel dosyalara otomatik uygulanması görev yönünden ret riski taşır.

Yanlış İdareye Dava Açmak

Planı yapan, tesisi inşa eden ve kamu hizmetini işleten idareler farklı olabilir. Sorumluluğu bulunmayan kuruma dava yöneltilmesi husumet nedeniyle redde yol açabilir.

El Atılan Alanı Teknik Olarak Belirlememek

Dava dilekçesinde yalnız parsel numarasının yazılması yeterli değildir. El atılan bölümün yüzölçümü, koordinatları ve kullanım şekli belirlenmelidir.

Bilirkişi Raporunu Denetlememek

Hatalı emsal, yanlış kapitalizasyon oranı veya eksik alan ölçümü, bedeli ciddi biçimde etkiler. Süresinde somut itiraz yapılmaması dosyanın sonucunu belirleyebilir.

Faizi Genel Bir Kalıpla Talep Etmek

Faiz türü, başlangıç tarihi ve değer kaybı talebi ayrı hukuki dayanaklara bağlanmalıdır. Özellikle 01.09.2026 tarihinde yürürlüğe girecek Anayasa Mahkemesi iptali sonrasında faiz rejimi yeniden kontrol edilmelidir.

Ecrimisil ile Taşınmaz Bedelini Aynı Kabul Etmek

Taşınmaz bedeli mülkiyetin karşılığıdır; ecrimisil ise haksız kullanımın dönemsel karşılığıdır. Süre, hesap ve hukuki sonuçları farklıdır.

Kamulaştırmasız el atma davaları yalnızca “idare taşınmazı kullandı, bedel ödesin” şeklinde basit bir tazminat uyuşmazlığı değildir. Öncelikle müdahalenin fiili mi hukuki mi olduğu, fiili müdahalenin kalıcı nitelik taşıyıp taşımadığı, plan kısıtlamasının mülkiyet hakkının özüne dokunup dokunmadığı ve hangi idarenin sorumlu olduğu belirlenmelidir.

Fiili el atmada yerleşik yargı yolu daha belirgindir: Malik, el atmanın önlenmesini veya taşınmazın gerçek karşılığını isteyebilir; görevli mahkeme kural olarak asliye hukuk mahkemesidir. Buna karşılık hukuki el atmada 30.01.2026 tarihinde yürürlüğe giren Anayasa Mahkemesi iptali, eski dönemdeki adli yargı kabulünü ortadan kaldırmıştır. Yeni dosyalarda talep sonucu, idari başvuru ve görev meselesi özel olarak çalışılmalıdır.

Bedel hesabı da taşınmazın yalnız yüzölçümüne bakılarak yapılamaz. Arsa ve arazi ayrımı, emsaller, tarımsal gelir, yapılar, irtifak etkisi ve kalan kısmın durumu ayrı ayrı incelenmelidir. Bilirkişi raporunun denetlenmemesi, gerçek değerin altında hüküm kurulmasına neden olabilir.

Kamulaştırmasız el atma uyuşmazlıklarında yanlış yargı kolunda dava açılması, sorumlu idarenin hatalı belirlenmesi, idari başvuru ve dava sürelerinin kaçırılması veya taşınmaz değerinin eksik delille hesaplanması ciddi hak kayıpları doğurabilir. Özellikle hukuki el atma davalarında 30.01.2026 sonrasında değişen görev rejimi ve 01.09.2026 tarihinde faiz hukukunda doğacak yeni durum güncel olarak takip edilmelidir.

Her taşınmazın tapu, imar, kullanım ve müdahale geçmişi farklıdır. Somut olayınızın güncel mevzuat ve yargı kararları çerçevesinde değerlendirilmesi, doğru idarenin ve dava yolunun belirlenmesi, teknik delillerin toplanması ve gerçek taşınmaz bedelinin ortaya konulması için Günser + Partners ile iletişime geçebilirsiniz.

Bu içerik 30.07.2026 tarihi itibarıyla aşağıdaki temel mevzuat ve doğrulanmış kararlar esas alınarak hazırlanmıştır:

• Türkiye Cumhuriyeti Anayasası m.35 ve m.46,
• 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m.11, m.15, Ek Madde 1 ve Geçici Madde 6,
• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.683,
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.2, m.12 ve m.107,
• 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu m.2, m.7, m.10, m.11, m.12, m.13 ve m.34,
• 3095 sayılı Kanuni Faiz ve Temerrüt Faizine İlişkin Kanun,
• Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu, 16.05.1956, E.1956/1, K.1956/6,
• Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu, 16.05.1956, E.1956/1, K.1956/7,
• Anayasa Mahkemesi, Şevket Karataş, B. No: 2015/12554, 25.10.2018,
• Anayasa Mahkemesi, E.2019/89, K.2021/10, 04.02.2021,
• Anayasa Mahkemesi, E.2021/127, K.2022/85, 30.06.2022,
• Anayasa Mahkemesi, E.2024/135, K.2025/20, 16.01.2025,
• Anayasa Mahkemesi, E.2024/24, K.2025/164, 22.07.2025.