Kamulaştırma Davası Nedir? Bedel Tespiti, İptal ve Süreler

Kamulaştırmanın anayasal dayanağı Türkiye Cumhuriyeti Anayasası’nın 35. ve 46. maddeleridir. Ayrıntılı usul ise 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nda düzenlenmiştir. Mülkiyet hakkına doğrudan müdahale eden bu yetki sınırsız değildir.

Hukuka uygun bir kamulaştırmada temel olarak şu şartlar aranır:

• Kamulaştırmayı yapmaya yetkili bir devlet veya kamu tüzel kişisi bulunmalıdır.
• İşlem gerçek ve somut bir kamu yararı amacına dayanmalıdır.
• Kamulaştırmanın konusu özel mülkiyette bulunan taşınmaz, kaynak veya irtifak hakkı olmalıdır.
• Kanunda öngörülen hazırlık, bildirim, satın alma ve yargılama usulleri izlenmelidir.
• Taşınmazın gerçek karşılığı kural olarak nakden ve peşin ödenmelidir.
• İdarenin yeterli ödeneği bulunmalıdır.

Kamulaştırma Kanunu’nun 3. maddesinde peşin ödeme esası benimsenmiş; büyük enerji, sulama, iskân ve benzeri bazı projeler bakımından Anayasa’daki sınırlar içinde taksitlendirme istisnası düzenlenmiştir. İstisna geniş yorumlanamaz.

Uygulamada “kamulaştırma davası” sözü farklı uyuşmazlıklar için kullanılmaktadır. Oysa hukuki yol, uyuşmazlığın konusuna göre değişir.

Kamulaştırma İşleminin İptali Davası

Malik; kamu yararı kararının bulunmadığını, yetkisiz makam tarafından işlem kurulduğunu, taşınmazın kamu hizmeti için gerekli olmadığını, amaç ile araç arasında ölçüsüzlük bulunduğunu veya kamulaştırma sürecinde işlemi sakatlayan başka bir hukuka aykırılık olduğunu ileri sürüyorsa görevli yargı kolu idari yargıdır.

Bu dava, kamulaştırma bedelinin az olduğu iddiasını çözmez. İnceleme, idari işlemin yetki, şekil, sebep, konu ve maksat unsurları yönünden hukuka uygun olup olmadığı üzerinde yürütülür.

Kamulaştırma Bedelinin Tespiti ve Tescil Davası

Kamulaştırma Kanunu’nun 8. maddesindeki satın alma usulüyle anlaşma sağlanamazsa davayı malik değil, kamulaştırmayı yapan idare açar. İdare, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinden kamulaştırma bedelinin tespitini ve bedelin ödenmesi karşılığında taşınmazın kendi adına tescilini ister.

Malik bu davada özellikle taşınmazın niteliği, emsal satışlar, tarımsal gelir, yapı değeri, objektif değer artırıcı unsurlar, kısmi kamulaştırmanın kalan bölüme etkisi ve bilirkişi raporundaki hesap hataları üzerinde savunma yapar.

Maddi Hatalara Karşı Düzeltim Davası

Ada, parsel, yüzölçümü, malik, pay oranı veya kamulaştırılan bölüm gibi maddi verilerde hata bulunması hâlinde Kamulaştırma Kanunu’nun 14. maddesi uyarınca adli yargıda düzeltim davası gündeme gelebilir. Bu dava, bedelin düşük olduğu iddiasının genel bir itiraz yolu değildir; somut maddi hataya dayanmalıdır.

Kamu Yararı Kararı ve Onay

Kamulaştırmanın ilk hukuki dayanağı kamu yararı kararıdır. Kararı verecek ve onaylayacak makamlar Kamulaştırma Kanunu’nun 5. ve 6. maddelerinde gösterilmiştir. Belediye yararına kamulaştırmalarda belediye encümeni, köy yararına kamulaştırmalarda ihtiyar kurulu ve diğer kamu tüzel kişileri bakımından kanunda belirtilen yetkili organlar görev yapar.

Eski içeriklerde geçen “Bakanlar Kurulu” ibaresi güncel değildir. Mevcut sistemde ilgili hükümlerde Cumhurbaşkanı ibaresi yer almaktadır. Onaylı imar planına veya yetkili makam tarafından onaylanmış özel plan ve projeye dayanan hizmetlerde ayrıca kamu yararı kararı alınmasının gerekip gerekmediği, Kamulaştırma Kanunu’nun 6. maddesindeki özel düzenlemeye göre incelenir.

Hazırlık İşlemleri ve Tapu Şerhi

İdare; kamulaştırılacak alanın sınırını, yüzölçümünü ve niteliğini gösteren planı hazırlar, malik veya zilyetleri ve adreslerini araştırır, tapu, vergi ve nüfus kayıtlarını toplar. Malik ölmüşse mirasçıların doğru biçimde belirlenmesi gerekir.

Kamulaştırma kararından sonra tapu siciline şerh verilebilir. İdare, şerh tarihinden itibaren altı ay içinde Kamulaştırma Kanunu’nun 10. maddesi uyarınca dava açıldığına ilişkin belgeyi tapu müdürlüğüne sunmazsa şerhin tapu müdürlüğünce resen silinmesi gerekir. Şerhin yıllarca sicilde tutulması hukuken korunabilir bir durum değildir.

Öncelikle Satın Alma Usulünün Uygulanması

Kamulaştırma Kanunu’nun 8. maddesi uyarınca idare, kural olarak önce satın alma usulünü denemelidir. Kıymet takdir komisyonu tahmini bedeli belirler; uzlaşma komisyonu maliki pazarlığa veya trampaya davet eder.

Malik, davet yazısının tebliğinden itibaren 15 gün içinde idareye başvurarak görüşme talep edebilir. Anlaşma sağlanırsa tutanak düzenlenir. Güncel düzenlemede anlaşma tutanağının imzalanmasından sonra idarenin taşınmazı resen kendi adına tescil ettirmesi ve bedeli tescilden sonra en geç 45 gün içinde ödemesi öngörülmektedir.

Satın alma usulüyle yapılan anlaşma sıradan bir ön protokol değildir. Kanun, bu şekilde edinilen taşınmazın kamulaştırma yoluyla alınmış sayılacağını ve kamulaştırmaya veya bedeline karşı dava açılamayacağını düzenlemektedir. Bu nedenle tutanak imzalanmadan önce taşınmazın bağımsız olarak değerletilmesi, kamulaştırılan alanın doğru ölçülmesi ve kısmi kamulaştırmanın kalan bölüme etkisinin hesaplanması önem taşır.

Anlaşma sağlanamazsa veya malik süresinde başvurmazsa idare bedel tespiti ve tescil davası açabilir.

Dava Açma Süresi Ne Kadardır?

Kamulaştırma Kanunu’nun 14. maddesine göre malik, asliye hukuk mahkemesinin Kamulaştırma Kanunu’nun 10. maddesi uyarınca yaptığı tebligattan itibaren 30 gün içinde kamulaştırma işleminin iptali için idari yargıda dava açabilir. Kendisine tebligat yapılamayan kişiler bakımından süre, mahkemece yapılan gazete ilanından itibaren başlar.

Bu süre özel ve hak düşürücü niteliktedir. Sürenin başlangıcı belirlenirken idarenin daha önce gönderdiği satın alma daveti ile asliye hukuk mahkemesinin meşruhatlı dava tebligatı birbirine karıştırılmamalıdır. Her tebligat aynı hukuki sonucu doğurmaz.

Sürenin başlangıcında Kamulaştırma Kanunu’nun 14. maddesindeki özel düzenleme esas alınır. Tebligatın usulsüzlüğü, ilan işlemleri ve muhatabın hukuken geçerli öğrenme tarihi somut dosyanın evrakı üzerinden ayrıca değerlendirilmelidir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kamulaştırma işleminin iptali davasında görevli mahkeme idare mahkemesidir. Yetki, işlemi tesis eden idari merci ve taşınmazla bağlantılı özel yetki kuralları dikkate alınarak 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu çerçevesinde belirlenir. Yetki incelemesi, acele kamulaştırma kararının Cumhurbaşkanı kararıyla alınması gibi durumlarda ayrıca önem kazanır.

Yürütmenin Durdurulması İstenebilir mi?

İptal davası açılması kamulaştırma işlemini kendiliğinden durdurmaz. İYUK’un 27. maddesi uyarınca idari işlemin açıkça hukuka aykırı olması ve uygulanması hâlinde telafisi güç veya imkânsız zarar doğması şartlarının birlikte gerçekleşmesi durumunda yürütmenin durdurulması istenebilir.

Ancak 2025 ve 2026 itibarıyla eski içeriklerdeki şu ifade güncel değildir: “Malik, yürütmenin durdurulması kararını ibraz etmezse tescil davası devam eder ve kamulaştırma kesinleşir.”

Anayasa Mahkemesi;

• 25 Aralık 2024 tarihli, E.2024/101, K.2024/232 sayılı kararıyla Kamulaştırma Kanunu’nun 10. maddesinin on dördüncü fıkrasındaki, iptal davasının bekletici mesele yapılmasını yürütmenin durdurulması kararına bağlayan düzenlemeyi iptal etmiştir.
• 10 Temmuz 2025 tarihli, E.2025/148, K.2025/141 sayılı kararıyla 10. maddenin üçüncü fıkrasının (f) bendindeki “ve yürütmenin durdurulması kararı aldıklarını” ibaresini iptal etmiştir.
• 15 Ocak 2026 tarihli, E.2025/161, K.2026/12 sayılı kararında önceki iptal kararları sonrasında, süresinde açılan idari davanın hukuk mahkemesince bekletici mesele olarak ele alınması gerektiğini açıklayan değerlendirmeye yer vermiştir.

Bu kararlar, idari iptal davasının yalnızca yürütmenin durdurulması kararı alınamadığı için etkisiz hâle getirilmesini önlemeyi amaçlamaktadır. Buna rağmen malik, idari davayı açtığını derhâl bedel tespiti ve tescil davasına bakan asliye hukuk mahkemesine bildirmelidir. Bekletici mesele hakkında açık bir ara karar kurulması talep edilmeli; dosyalar arasındaki bağlantı yalnızca mahkemenin kendiliğinden fark etmesine bırakılmamalıdır.

İdari işlemin uygulanmasını durduracak geçici koruma aracı, idari yargıda yürütmenin durdurulmasıdır. Hukuk mahkemesinden istenecek ihtiyati tedbir, idari işlemin yürütülmesini durdurmanın yerine geçmez. Adli yargıdaki geçici hukuki koruma talepleri ancak hukuk mahkemesinin görev alanındaki ayni hak, ödeme veya yargılama konusu bakımından ve somut şartları varsa değerlendirilebilir.

Davayı Kim Açar?

Davacı, kamulaştırmayı yapan idaredir. Davalı, tapu maliki veya maliklerin tamamıdır. Paylı mülkiyette paydaşların, elbirliği mülkiyetinde ilgili mirasçıların ve kayıt malikinin ölü olması hâlinde hak sahiplerinin doğru belirlenmesi gerekir.

Dava sırasında gerçek malikin başka biri olduğu anlaşılırsa taraf teşkili tamamlanmadan hüküm kurulması usul ve mülkiyet hakkı sorunlarına yol açabilir. Tapu kaydı, veraset belgesi, intikal işlemleri ve pay oranları daha ilk aşamada kontrol edilmelidir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmazın idare adına tescili davasında görevli ve yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesidir. Kamulaştırma Kanunu’nun 37. maddesi uyarınca basit yargılama usulü uygulanır.

İdare, Kamulaştırma Kanunu’nun 7. ve 8. maddelerine göre topladığı belgeleri dava dilekçesine eklemelidir. Satın alma usulünün gereği gibi tamamlanmaması, dava şartı ve usul yönünden itiraz konusu olabilir.

Mahkeme Tebligatı Neden Önemlidir?

Mahkeme, idarenin başvurusundan itibaren en geç 30 gün sonrası için duruşma günü belirleyerek dava dilekçesini ve eklerini malike tebliğ eder. Meşruhatlı davetiyede kamulaştırılan taşınmazın bilgileri, idarenin adı, dava yolları, süreler, bedelin yatırılacağı banka ve savunma yükümlülükleri gösterilmelidir.

Malik, taşınmazın değeri ve uyuşmazlığın konusu hakkındaki bütün savunma ve delillerini tebliğden itibaren 10 gün içinde mahkemeye yazılı olarak bildirmelidir. Bu sürenin kısa olması nedeniyle emsal araştırmasına, tarımsal veri toplamaya veya yapı belgelerinin teminine tebligattan sonra başlanması çoğu zaman gecikmeye neden olur.

Mahkemenin ilanı bakımından güncel kanun metni dikkate alınmalıdır. Eski metinlerde yalnızca gazete ilanından söz edilmesi yeterli değildir; ilgili değişiklikler sonrasında yerel gazete, internet haber sitesi ve ülke düzeyinde yayımlanan gazete üzerinden ilan hükümleri dosyanın tarihine göre kontrol edilmelidir.

İlk Duruşma ve Uzlaşma

Mahkeme ilk duruşmada tarafları bedel konusunda anlaşmaya davet eder. Anlaşma sağlanırsa kararlaştırılan bedel kamulaştırma bedeli kabul edilir. Anlaşma yoksa keşif yapılır ve bilirkişi kurulu taşınmazın değerini Kamulaştırma Kanunu’nun 11. ve 15. maddelerine göre hesaplar.

Tarafların emsal, tanık, keşif, uzman incelemesi ve diğer delil taleplerini geciktirmeden sunması gerekir. Kamulaştırma bedeli teknik bir hesap olduğu kadar hukuki bir uyuşmazlıktır; bilirkişinin kullandığı yöntemin kanuna uygunluğu mahkemenin denetimindedir.

Kamulaştırma bedeli, idarenin kıymet takdir komisyonunun teklifinden ibaret değildir. Mahkeme, keşif ve bilirkişi incelemesi sonucunda gerçek karşılığı belirler. Değerleme tarihi, Kamulaştırma Kanunu’nun 15. maddesi uyarınca idarenin belgeleri mahkemeye verdiği gündür. “Her durumda dava tarihi” veya “kamulaştırma kararının alındığı tarih” biçimindeki genellemeler doğru değildir.

Arsa Niteliğindeki Taşınmazlar

Arsalarda, kamulaştırma gününden önce gerçekleşmiş ve özel bir amaca dayanmayan emsal satışlar esas alınır. Emsalin yalnızca aynı mahallede bulunması yeterli değildir. Satış tarihi, yüzölçümü, imar durumu, yapılaşma hakkı, cephe, ulaşım, topoğrafya, ticari yoğunluk, altyapı ve belediye hizmetlerinden yararlanma düzeyi karşılaştırılmalıdır.

Emsal satışın gerçek ve serbest piyasa işlemi olması gerekir. Akrabalar arası devir, cebri satış, vergi amacıyla düşük gösterilmiş işlem, özel alıcıya özgü yüksek bedel veya dava konusu taşınmaza göre çok farklı imar hakkına sahip parsel sağlıklı emsal olmayabilir.

Tapuda “tarla” yazması, taşınmazın değerlemede mutlaka arazi kabul edileceği anlamına gelmez. İmar planı, belediye ve mücavir alan ilişkisi, yerleşim dokusu, fiilî kullanım ve belediye hizmetleri birlikte incelenir. Aynı şekilde sırf belediye sınırında bulunmak da tek başına arsa niteliğini kanıtlamaz.

Arazi Niteliğindeki Taşınmazlar

Arazilerde değer, taşınmazın bulunduğu konum ve şartlarda olduğu gibi kullanılması hâlinde getireceği yıllık net gelir üzerinden belirlenir. Ürün deseni, verim, münavebe, satış fiyatı, üretim gideri, sulama durumu ve kapitalizasyon faiz oranı hesaplamanın temel unsurlarıdır.

İl veya ilçe genelindeki soyut ortalamaların taşınmaza doğrudan uygulanması hatalı olabilir. Tarım ve Orman Müdürlüğü verileri, ziraat odası kayıtları, ürün fiyatları, sulama imkânı, toprak sınıfı ve yöresel üretim düzeni birlikte değerlendirilmelidir. Kapitalizasyon faiz oranındaki küçük bir değişiklik dahi toplam bedeli ciddi ölçüde etkileyebilir.

Arazi için gelecekte arsa olacağı varsayımıyla spekülatif değer hesaplanmaz. Bununla birlikte şehir merkezine, yerleşime, yola ve altyapıya yakınlık gibi somut nitelikler kanunun izin verdiği ölçüde objektif değer artırıcı unsur olarak tartışılabilir. Artış oranının gerekçesiz ve kalıp biçimde belirlenmesi kabul edilebilir değildir.

Yapılar, Eklentiler ve Ağaçlar

Yapıların değeri, değerlendirme tarihindeki resmî birim fiyatlar, yapı sınıfı, maliyet hesabı ve yıpranma payı üzerinden belirlenir. Yapının ruhsatı, projesi, kullanım biçimi, eksik veya üstün imalatları ve fiilî durumu keşifte saptanmalıdır.

Ağaçlarda tür, yaş, verim, gelişme durumu ve kapama bahçe niteliği önem taşır. Yapının zorunlu unsuru olan eklentiler ile bağımsız ekonomik değer taşıyan yapılar aynı yöntemle değerlendirilmez.

İrtifak Hakkı Kamulaştırması

Enerji nakil hattı, boru hattı veya benzeri projelerde taşınmazın tamamı alınmayabilir; mülkiyet üzerinde irtifak hakkı kurulabilir. Bu durumda bedel, irtifak nedeniyle taşınmazın tamamında meydana gelen değer kaybıdır. Hattın güzergâhı, direk alanları, yapılaşma kısıtı, tarımsal kullanım kaybı, güvenlik mesafeleri ve taşınmazın bölünmesi ayrı ayrı incelenmelidir.

Kısmi Kamulaştırma ve Kalan Kısmın Değeri

Taşınmazın yalnızca bir bölümü kamulaştırılıyorsa kalan kısmın değerinde azalma veya artış doğabilir. Yol bağlantısının kesilmesi, parsel şeklinin bozulması, yapılaşma imkânının kaybolması, sulama bütünlüğünün bozulması veya tarımsal işletmenin ekonomik olmaktan çıkması değer kaybına yol açabilir.

Kısmi kamulaştırmadan sonra kalan bölüm kullanılamaz hâle gelmişse malik, Kamulaştırma Kanunu’nun 12. maddesindeki şartlar çerçevesinde bu bölümün de kamulaştırılmasını isteyebilir. Kanunda öngörülen 30 günlük yazılı başvuru süresi kaçırılmamalıdır. Bu talebin şartları, taşınmazın fiilî ve hukuki kullanma imkânına göre belirlenir.

Değerlemede Dikkate Alınmayacak Hususlar

Kamulaştırmayı gerektiren projenin doğurduğu değer artışı bedel hesabına eklenmez. Henüz gerçekleşmemiş, varsayımsal ve gelecekteki kullanım biçimlerine göre kâr hesabı yapılamaz. Buna karşılık proje dışındaki mevcut, objektif ve kanıtlanabilir taşınmaz özelliklerinin görmezden gelinmesi de doğru değildir.

Bilirkişi raporuna “bedel düşüktür” demek yeterli değildir. İtiraz, hesap yöntemindeki somut hatayı göstermelidir. Özellikle şu noktalar incelenmelidir:

1. Değerleme tarihi doğru alınmış mı?
2. Taşınmaz arsa, arazi veya yapı olarak doğru sınıflandırılmış mı?
3. Arsa emsalleri gerçek, yakın tarihli ve karşılaştırılabilir mi?
4. Emsallerin tapu kayıtları ve satış akit tabloları dosyaya getirtilmiş mi?
5. Düzenleme ortaklık payı, imar hakkı ve yüzölçümü farkları doğru uygulanmış mı?
6. Tarım arazisinde ürün deseni, verim, gider ve kapitalizasyon oranı resmî ve yöresel verilere dayanıyor mu?
7. Objektif değer artırıcı veya azaltıcı unsurlar gerekçelendirilmiş mi?
8. Yapı sınıfı, birim maliyet ve yıpranma payı doğru mu?
9. Kısmi kamulaştırmada kalan bölümdeki değer kaybı hesaplanmış mı?
10. İrtifak hakkının taşınmazın tamamına etkisi incelenmiş mi?

Rapor denetlenebilir değilse ek rapor veya yeni bilirkişi kurulu istenebilir. Kamulaştırma Kanunu’nun 15. maddesi uyarınca bilirkişi kurulu en az üç kişiden oluşur ve değerleme uzmanının kurulda yer almasına ilişkin kanuni şart gözetilir. Mahkeme, raporla bağlı değildir; çelişkileri gidermek ve adil bedeli belirlemek zorundadır.

İdare, kamulaştırma işleminin dayanağını, satın alma usulünün tamamlandığını ve tescil talebinin şartlarını belgelemelidir. Malik ise bedeli etkileyen özellikleri ve idari işlemin hukuka aykırılığına ilişkin iddialarını somutlaştırmalıdır. Mahkemenin resen araştırma veya bilirkişi incelemesi yapması, tarafların delil sunma yükünü ortadan kaldırmaz.

Uygulamada kullanılabilecek başlıca deliller şunlardır:

• Tapu kayıtları, çap, kroki ve kamulaştırma planı,
• İmar planı, plan notları, parselasyon ve yapılaşma koşulları,
• Emsal satışların tapu akit tabloları ve resmî satış belgeleri,
• Belediye rayiçleri ve emlak vergisi kayıtları,
• Altyapı, ulaşım ve belediye hizmeti belgeleri,
• Tarımsal ürün verimi, fiyatı, maliyeti ve sulama verileri,
• Yapı ruhsatı, proje, yapı kullanma izin belgesi ve maliyet kayıtları,
• Fotoğraf, uydu görüntüsü ve keşif tespitleri,
• Kira sözleşmeleri ve ticari kullanım belgeleri; ancak bunların kanundaki değerleme yönteminin yerine geçmediği gözetilmelidir,
• İdari işlem dosyası, kamu yararı kararı, onay, proje ve ödenek belgeleri,
• Uzman görüşü ve bilirkişi raporuna teknik mütalaa.

Mahkemece belirlenen bedelin hak sahibi adına bankaya yatırılması için idareye 15 gün süre verilir; gerekli hâllerde bu süre bir defaya mahsus uzatılabilir. Bedelin yatırıldığına ilişkin makbuz sunulduğunda mahkeme tescil ve ödeme hakkında karar verir.

30 Temmuz 2026 itibarıyla Kamulaştırma Kanunu’nun 10. maddesinde “tescil hükmü kesin olup, tarafların bedele ilişkin istinaf veya temyiz hakları saklıdır” kuralı kanun metninde yer almaya devam etmektedir. Bununla birlikte Anayasa Mahkemesi, 12 Şubat 2026 tarihli, E.2025/190, K.2026/38 sayılı kararıyla “Tescil hükmü kesin olup” ibaresini iptal etmiş ve iptal hükmünün Resmî Gazete’de yayımlandığı 21 Mayıs 2026 tarihinden dokuz ay sonra, yani 21 Şubat 2027’de yürürlüğe girmesine karar vermiştir.

Bu nedenle 21 Şubat 2027’ye kadar tescil yönünden mevcut kesinlik kuralı yürürlüktedir; ancak devam eden dosyalarda Anayasa Mahkemesinin gerçek karşılık ve peşin ödeme gerekçesi göz ardı edilemez. 21 Şubat 2027 sonrası için kanun koyucunun yapacağı düzenleme ve geçiş hükümleri ayrıca takip edilmelidir.

Anayasa Mahkemesi Genel Kurulu, Muammer Bulut başvurusunda (B. No: 2020/9066, 21.11.2024) gerçek karşılığın ve kesin hükme bağlanan artırım bedelinin en geç mülkiyetin idareye geçtiği anda ödenmesi gerektiğini vurgulamıştır. Mahkemenin yaklaşımı, kamulaştırma bedelinin yalnızca bir hesap kalemi değil, mülkiyet hakkına müdahalenin ölçülülüğünü sağlayan anayasal güvence olduğunu açıkça ortaya koymaktadır.

Bedel yönünden verilen karara karşı, kararın tebliğinden itibaren kural olarak iki hafta içinde istinaf yoluna başvurulur. Bölge adliye mahkemesi kararının temyize açık olması hâlinde temyiz süresi de tebliğden itibaren iki haftadır.

Kanun yolunun açık olup olmadığı, karar tarihi itibarıyla geçerli parasal kesinlik sınırlarına ve uyuşmazlığın niteliğine göre belirlenir. Bu sınırlar her yıl değiştiği için sabit bir tutarın kalıcı bilgi gibi yayımlanması doğru değildir. Tescil hükmünün kesinliği hakkındaki 21 Şubat 2027’de yürürlüğe girecek Anayasa Mahkemesi iptal kararı ayrıca dikkate alınmalıdır.

Acele kamulaştırma, olağan kamulaştırmanın hızlandırılmış biçimi değil, istisnai bir el koyma usulüdür. Kamulaştırma Kanunu’nun 27. maddesi; yurt savunması ihtiyacı, Cumhurbaşkanınca aceleliğine karar verilen hâller veya özel kanunlarda öngörülen olağanüstü durumlarda uygulanabilir.

İdarenin başvurusu üzerine mahkeme, Kanun’un 10. maddesindeki bazı işlemler daha sonra tamamlanmak üzere, bilirkişi marifetiyle taşınmazın değerini yedi gün içinde tespit eder. Bedel bankaya yatırıldıktan sonra idareye taşınmaza el koyma imkânı sağlanır. Acele el koyma kararı, olağan bedel tespiti ve tescil davasının yerine geçmez; tek başına mülkiyeti idareye geçiren nihai tescil kararı değildir.

Aceleliğin yalnızca projenin önemli, büyük veya ekonomik açıdan faydalı olmasıyla açıklanması yeterli değildir. Danıştay, acele kamulaştırmayı istisnai kabul etmekte; olağan sürecin neden beklenemediğinin somut ve taşınmazla bağlantılı biçimde gösterilmesini aramaktadır.

Danıştay 6. Dairesinin E.2023/1826, K.2023/7764 sayılı ve 1 Kasım 2023 tarihli kararında, acele kamulaştırma kararının alındığı tarihte geçerli kamu yararı kararı veya onaylı plan bulunmamasının sonradan alınan kararlarla giderilemeyeceği kabul edilmiştir. Bu yaklaşım, hukuka uygunluğun işlemin kurulduğu tarihteki şartlara göre değerlendirileceğini göstermektedir.

Malikin kabul etmesi hâlinde kamulaştırma bedelinin tamamı veya bir bölümü yerine idarenin kamu hizmetine tahsis edilmemiş taşınmazlarından biri verilebilir. Trampa zorunlu değildir; malik buna zorlanamaz.

Kamulaştırma Kanunu’nun 26. maddesine göre idarenin vereceği taşınmazın değeri kamulaştırma bedelinin yüzde 120’sini aşamaz. Değer farkı taraflarca nakden tamamlanır. Trampa teklifinde yalnızca bugünkü rayiç değil, taşınmazın hukuki durumu, imar koşulları, takyidatlar, kullanım imkânı ve devir masrafları da incelenmelidir.

Kamulaştırma veya devir amacına uygun hiçbir işlem yapılmaması, taşınmazın kamu yararına yönelik ihtiyaca tahsis edilmemesi ve Kanun’daki diğer şartların gerçekleşmesi hâlinde eski malik veya mirasçıları geri alma hakkına sahip olabilir.

Kamulaştırma Kanunu’nun 23. maddesindeki sistemde, kamulaştırma bedelinin kesinleşmesinden itibaren beş yıllık süre ve hakkın doğumundan itibaren bir yıllık hak düşürücü süre önem taşır. Geri alma hakkı her amaç değişikliğinde kendiliğinden doğmaz. Taşınmazın başka bir kamu hizmetine tahsisi, projeye yönelik planlama ve ihale işlemleri veya özel kanuni düzenlemeler sonucu değiştirebilir.

Geri alma talebinde, taşınmazın amaca uygun kullanılmadığının, hakkın doğduğu tarihin ve bir yıllık sürenin geçirilmediğinin somut delillerle ortaya konulması gerekir. Güncel tapu kayıtları, imar planları, saha fotoğrafları, ihale ve proje belgeleri bu incelemede önem taşır.

Anayasa Mahkemesi

Anayasa Mahkemesinin son kararları üç temel güvenceyi öne çıkarmaktadır:

1. İdari işlemin etkili biçimde denetlenmesi: İptal davasının sonucu anlamsız hâle gelecek şekilde tescilin hızla kesinleştirilmesi mülkiyet hakkı ve etkili başvuru hakkı bakımından sorunludur.
2. Gerçek karşılık: Bedel yalnızca kanundaki formüllerin mekanik sonucu değildir; taşınmazın gerçek değerini yansıtmalıdır.
3. Peşin ödeme: Gerçek bedel, mülkiyetin devrinden sonra belirsiz bir tarihte tamamlanacak bir alacağa dönüştürülemez.

Hürmet Alpay ve Diğerleri başvurusunda (B. No: 2020/27651, 18.09.2025) kültür varlığı niteliğindeki taşınmazın eskilik, enderlik ve sanat değerinin bedel hesabında gereği gibi değerlendirilmemesi mülkiyet hakkı yönünden incelenmiştir. Bu karar, standart emsal karşılaştırmasının taşınmazın kendine özgü niteliklerini görünmez hâle getirmemesi gerektiğini göstermektedir.

Danıştay

Danıştay’ın acele kamulaştırma uyuşmazlıklarındaki yaklaşımı, “acelelik” unsurunun bağımsız ve somut biçimde gerekçelendirilmesine dayanır. Projenin genel kamu yararı taşıması, olağan kamulaştırma sürecinin neden yetersiz kaldığını tek başına açıklamaz. Yetki, kamu yararı kararı, planlama ve zorunlu izinler işlem tarihindeki durumlarıyla incelenir.

Yargıtay ve Bölge Adliye Mahkemeleri

Adli yargıda denetimin ağırlık noktası bilirkişi raporunun Kamulaştırma Kanunu’nun 11. maddesine uygun, gerekçeli, karşılaştırılabilir ve denetlenebilir olup olmadığıdır. Arsa emsallerinin üstün ve eksik yönlerinin sayısal olarak açıklanmaması, tarım arazisinde net gelir hesabının resmî ve yöresel veriye dayanmaması, kapitalizasyon oranının gerekçesiz seçilmesi, yapıda yanlış sınıf veya yıpranma oranı kullanılması ve kısmi kamulaştırmanın kalan bölüme etkisinin incelenmemesi kararın kaldırılması veya bozulması sonucunu doğurabilecek nitelikte sorunlardır.

Bununla birlikte herhangi bir Yargıtay veya bölge adliye mahkemesi kararının yalnızca sonuç cümlesi alınarak bütün taşınmazlara uygulanması doğru değildir. Değerleme tarihi, taşınmazın niteliği, bulunduğu bölge, emsal seti ve dosyanın usul durumu değiştikçe hukuki sonuç da değişir. Somut dosyada kullanılacak kararların güncelliği ve olayla benzerliği ayrıca kontrol edilmelidir.

Kamulaştırma hukukundaki temel tartışma, kanuni değerleme yöntemleri ile Anayasa’daki “gerçek karşılık” güvencesinin her dosyada örtüşüp örtüşmediğidir. Özellikle tarım arazilerinde ürün deseni, üretim gideri ve kapitalizasyon faiz oranı; arsalarda ise gerçek emsal seçimi ve imar farklılıklarının oranlanması bedeli doğrudan belirler.

Osman Kılıç’ın tarım arazilerine ilişkin bilirkişi raporlarını inceleyen çalışması, net gelir yönteminin yanlış veri veya gerekçesiz kapitalizasyon oranıyla uygulanmasının bedeli önemli ölçüde saptırabildiğini göstermektedir. Yapı değerlemesine ilişkin akademik çalışmalarda da resmî birim maliyetlerin yapının fiilî özellikleri, eksik veya üstün imalatları ve yıpranma durumu ile birlikte ele alınması gerektiği vurgulanmaktadır.

Kıymet takdir komisyonunun oluşumu ve çalışmasındaki hukuka aykırılıkların kamulaştırma işleminin iptaline etkisi öğretide tartışmalıdır. Her komisyon eksikliği otomatik iptal sebebi sayılmaz; eksikliğin işlemin esasını, satın alma aşamasını veya malikin etkili katılımını nasıl etkilediği değerlendirilmelidir.

Acele kamulaştırmanın yaygın kullanılması da öğretide eleştirilmektedir. İstisnai usulün olağan yönteme dönüşmesi, mülkiyet hakkı ile kamu yararı arasındaki dengeyi bozar. Bu nedenle acelelik gerekçesinin proje bazında değil, taşınmaz ve zaman baskısı bakımından somutlaştırılması gerekir.

Kamulaştırma dosyasında yalnızca teklif edilen bedele odaklanmak eksik bir yaklaşımdır. Aşağıdaki sorular birlikte cevaplandırılmalıdır:

• Kamu yararı kararı yetkili makam tarafından mı alınmıştır?
• Karar ve onay, işlem tarihinde yürürlükte midir?
• Taşınmazın tamamının alınması gerçekten gerekli midir?
• Satın alma daveti usulüne uygun tebliğ edilmiş midir?
• Kamulaştırma planındaki alan ile fiilî alan ve tapu yüzölçümü örtüşüyor mu?
• Kısmi kamulaştırma kalan bölümü kullanılamaz hâle getiriyor mu?
• Taşınmaz yanlışlıkla arazi veya arsa olarak mı sınıflandırılmıştır?
• Emsal satışlar gerçek ve karşılaştırılabilir midir?
• Bedel hesabında proje kaynaklı değer artışı ile taşınmazın mevcut objektif özellikleri birbirine karıştırılmış mıdır?
• İdari iptal davası asliye hukuk mahkemesine zamanında bildirilmiş midir?
• Bedel bankaya eksiksiz ve süresinde yatırılmış mıdır?
• 21 Şubat 2027’de yürürlüğe girecek Anayasa Mahkemesi iptal kararının dosyaya etkisi var mıdır?

Satın Alma Teklifini Nihai Bedel Sanmak

İdarenin kıymet takdir komisyonu tarafından belirlenen tutar mahkemeyi bağlamaz. Ancak malik 8. madde kapsamında anlaşma tutanağını imzalarsa sonradan bedele karşı dava açma imkânı kural olarak ortadan kalkar.

Otuz Günlük Süreyi Kaçırmak

İptal davası ve maddi hatalara karşı düzeltim davası için öngörülen 30 günlük özel süre kısa ve hak düşürücüdür. Tebligat tarihi bekletilmeden kayda alınmalıdır.

İdari ve Adli Yargı Taleplerini Tek Dilekçede Birleştirmek

Kamulaştırma işleminin hukuka aykırılığı idari yargıda, bedel uyuşmazlığı adli yargıda görülür. Yanlış yargı kolunda açılan dava, süre geçtikten sonra telafisi güç sonuçlar doğurabilir.

Bilirkişi Raporuna Soyut İtiraz Etmek

Raporun hangi verisinin, formülünün veya emsalinin yanlış olduğu gösterilmeden yapılan genel itiraz etkili değildir. Teknik hesap, resmî veri ve karşılaştırmalı tablo ile somutlaştırılmalıdır.

Tapu Vasfını Tek Başına Esas Almak

“Tarla” kaydı her durumda arazi değerlemesi, “arsa” kaydı da her durumda emsal satış yöntemi uygulanacağı anlamına gelmez. Hukuki ve fiilî nitelik birlikte belirlenir.

Acele El Koymayı Nihai Kamulaştırma Sanmak

Acele el koyma kararı tescil davasının yerine geçmez. İdare olağan kamulaştırma işlemlerini ve bedel tespiti sürecini tamamlamak zorundadır.

Kamulaştırma, idarenin tek taraflı iradesiyle mülkiyet hakkını sona erdirebilen ağır bir kamu gücü yetkisidir. Bu nedenle “kamu yararı vardır” şeklindeki soyut açıklama tek başına yeterli değildir. İdare, yetkisini doğru makam üzerinden kullanmalı, taşınmazın hizmet için gerekli olduğunu ortaya koymalı, ölçülü alanı kamulaştırmalı ve gerçek karşılığı usulüne uygun biçimde ödemelidir.

Malik açısından en önemli mesele, idari işlem ile bedel uyuşmazlığını birbirinden ayırmaktır. Kamu yararı kararına, yetkiye veya zorunluluğa itiraz idare mahkemesinde; emsal, tarımsal gelir, yapı değeri ve kısmi kamulaştırma zararları ise asliye hukuk mahkemesinde ileri sürülür. Bir yargı kolundaki savunma diğerinin yerine geçmez.

Anayasa Mahkemesinin 2024-2026 dönemindeki kararları, kamulaştırma hukukunda şekli hızdan ziyade etkili yargısal denetim, gerçek karşılık ve peşin ödeme güvencelerini güçlendirmiştir. Özellikle “tescil hükmü kesin” ibaresinin 21 Şubat 2027’de yürürlükten kalkacak olması, bedel tespiti ve tescil davalarının usulünde önemli bir değişiklik yaratacaktır. Devam eden dosyalar bakımından karar tarihleri, yürürlük tarihleri ve olası yeni yasal düzenlemeler birlikte izlenmelidir.

Kamulaştırma dosyalarında 10, 15 ve 30 günlük sürelerin kaçırılması, yanlış yargı kolunda dava açılması, emsal satışların eksik sunulması veya bilirkişi raporundaki teknik hataların somutlaştırılmaması doğrudan hak kaybına neden olabilir. Her taşınmazın imar durumu, kullanım biçimi, gelir kapasitesi ve kamulaştırma projesi farklıdır; genel bir hesap tablosu her dosyada gerçek karşılığı vermez.

Somut olayınızın güncel mevzuat, Anayasa Mahkemesi kararları, Danıştay uygulaması ve taşınmazın özellikleri çerçevesinde değerlendirilmesi için Günser + Partners ile iletişime geçebilirsiniz.

• Türkiye Cumhuriyeti Anayasası m.35 ve m.46.
• 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m.3, 5, 6, 7, 8, 10, 11, 12, 14, 15, 23, 26, 27 ve 37.
• 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu m.7 ve m.27.
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun kanun yolu ve bekletici mesele hükümleri.
• AYM, E.2024/101, K.2024/232, 25.12.2024, RG 27.03.2025/32854.
• AYM, E.2025/148, K.2025/141, 10.07.2025, RG 01.12.2025/33094.
• AYM, E.2025/161, K.2026/12, 15.01.2026, RG 01.04.2026/33211.
• AYM, E.2025/190, K.2026/38, 12.02.2026, RG 21.05.2026/33260; iptal hükmünün yürürlük tarihi 21.02.2027.
• AYM, Muammer Bulut [GK], B. No: 2020/9066, 21.11.2024, RG 04.08.2025/32976.
• AYM, Hürmet Alpay ve Diğerleri [GK], B. No: 2020/27651, 18.09.2025.
• Danıştay 6. Daire, E.2023/1826, K.2023/7764, 01.11.2023.

• Osman Kılıç, “Kamulaştırma Davalarında Yapı Değerleme”, 2021.
• Osman Kılıç, “Tarım Arazisinin Kamulaştırma Bedelinin Belirlenmesiyle İlgili Bilirkişi Raporlarının Teknik ve Hukuki Yönden İncelenmesi”, 2022.
• Gözde Ülker, “Kıymet Takdir Komisyonuna İlişkin Hukuka Aykırılıklar Kamulaştırmanın İptali Davasında Değerlendirilebilir mi?”, 2023.
• Osman Kılıç, “Tek Yıllık Ürünlerin Yetiştirildiği Arazide Yapılan İrtifak Kamulaştırması Bedelinin Belirlenmesi”, 2025.
• Osman Kılıç, “Çok Yıllık Ürünlerin Yetiştirildiği Arazide Yapılan İrtifak Kamulaştırması Bedelinin Belirlenmesi”, 2025.
• Asuman Çapar, “Anayasa Mahkemesinin 2019/4794 Başvuru Numaralı Kararı Bağlamında Kamulaştırmada Eski Malikin Mülkiyet Hakkını Geri Kazanımı”, 2023.