Şufa (Önalım) Hakkı Davası Nedir?

Türk Medeni Kanunu'nun 732. maddesi, paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşlara önalım hakkı tanır. Bu hak:

• paylı mülkiyet ilişkisinin kurulmasıyla doğar,
• payın üçüncü kişiye satılmasıyla kullanılabilir hâle gelir,
• paya bağlıdır,
• alıcıya karşı dava açılarak kullanılır,
• kullanılmasıyla taşınmaz payının malikinde değişiklik meydana getiren yenilik doğurucu sonuç yaratır.

Anayasa Mahkemesi de yasal önalım hakkının, paylı mülkiyet ilişkisinin sağlıklı yürütülmesi ve ortaklığa yabancı kişilerin girmesinin sınırlandırılması amacına hizmet ettiğini kabul etmektedir. Mahkeme, TMK m.732'deki yasal önalım hakkını, noter bildirimi zorunluluğunu ve hakkın alıcıya karşı dava yoluyla kullanılmasını öngören düzenlemeleri Anayasa'ya aykırı bulmamıştır.[^2]

Taşınmaz paylı mülkiyete tabi olmalıdır

Yasal önalım hakkı, paylı mülkiyet ilişkisinde söz konusu olur. Elbirliği mülkiyetinde miras ortaklığı devam ederken mirasçıların belirli paylar üzerinde bağımsız tasarruf yetkisi bulunmadığından TMK m.732 anlamında pay satışı ve yasal önalım hakkı aynı şekilde uygulanmaz.

Kat mülkiyetine tabi bir yapıda, bir bağımsız bölümün tek başına satılması diğer bağımsız bölüm maliklerine önalım hakkı vermez. Buna karşılık bir bağımsız bölümün kendisi birden fazla kişinin paylı mülkiyetindeyse ve bu bağımsız bölümdeki pay üçüncü kişiye satılmışsa, somut olayın özelliklerine göre yasal önalım hakkı gündeme gelebilir. Bu nedenle “kat mülkiyetinde hiçbir durumda önalım olmaz” şeklindeki mutlak ifade doğru değildir.

Davacı satış tarihinde paydaş olmalıdır

Davayı açan kişi, önalım hakkına konu satışın yapıldığı tarihte taşınmazda paydaş olmalıdır. Paydaşlık sıfatının yargılama sırasında kaybedilmesi de davanın dinlenebilirliğini etkileyebilir. Çünkü yasal önalım hakkı, kişiden bağımsız bir alacak hakkı değil, taşınmazdaki paya bağlı bir haktır.

Miras yoluyla paydaşlık kazanılmışsa mirasçılık belgesi, intikal kayıtları ve tapu sicilindeki güncel durum birlikte incelenmelidir. Tapuda intikalin henüz yapılmamış olması tek başına her durumda hakkın bulunmadığı anlamına gelmez; ancak davacının paydaşlık sıfatını usulüne uygun delillerle ortaya koyması gerekir.

Pay üçüncü kişiye satılmış olmalıdır

Önalım hakkı, payın paydaş olmayan üçüncü kişiye satılması hâlinde doğar. Alıcı satıştan önce aynı taşınmazda paydaşsa, kural olarak diğer paydaşlar bu satışa dayanarak yasal önalım hakkını kullanamaz. Alıcının çok küçük bir paya sahip olması veya paydaşlığını kısa süre önce kazanmış olması, tek başına onu üçüncü kişi hâline getirmez. Bununla birlikte paydaşlık kazandıran önceki işlemin muvazaalı olduğu ileri sürülüyorsa, bu iddianın ayrıca ispatlanması gerekir.

İşlem gerçek bir satış olmalıdır

Kanun, önalım hakkını satışa bağlamıştır. Bağış, trampa, ölünceye kadar bakma sözleşmesi, sermaye olarak koyma veya cebri devir gibi satış dışındaki temlikler kural olarak yasal önalım hakkı doğurmaz.

Tapuda işlem satış olarak gösterilmiş olsa bile gerçekte bağış veya başka bir temlik bulunduğu iddiası uyuşmazlığın taraflarına, işlemin niteliğine ve muvazaa kurallarına göre değerlendirilir. Özellikle yakın akrabalar arasındaki devirlerde yalnızca akrabalık bağından hareketle “satış değildir” sonucuna varılamaz. Devrin miras hukuku veya bağış amacıyla yapıldığı savunuluyorsa bu amacın somut delillerle ispatı gerekir.

Satış 2886 sayılı Kanun kapsamında veya cebri artırma yoluyla yapılmamış olmalıdır

25 Aralık 2025 tarihinden itibaren TMK m.733'ün birinci fıkrası uyarınca:

2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlar ile cebri artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.

Bu değişiklikten önce yapılan satışlar bakımından eski hükümlerin uygulanmasına devam edilir. Dolayısıyla satışın tarihi ve hukuki yöntemi belirlenmeden, yalnızca “ihale ile satış yapıldığı” gerekçesiyle sonuca gidilemez. İhtiyari özel ihaleler, icra satışları ve 2886 sayılı Kanun kapsamındaki idari satışlar aynı hukuki rejime tabi değildir.

Önalım hakkı, payı satın alan kişiye karşı açılacak tapu iptali ve tescil davası ile kullanılır. Payı satan eski paydaş, kural olarak davanın davalısı değildir. Yanlış kişiye karşı dava açılması, hak düşürücü süre içinde doğru tarafa yöneltilmediği takdirde ciddi hak kaybı doğurabilir.

Satın alan birden fazla kişi varsa tapu kaydı ve resmi senetteki edinim biçimi incelenerek davanın tüm ilgili maliklere yöneltilmesi gerekir. Dava açıldıktan sonra pay yeniden devredilirse HMK m.125'teki dava konusunun devrine ilişkin seçimlik haklar gündeme gelir. Davacı, kanundaki şartlara göre davayı yeni malike yöneltebilir veya talebini devreden davalıya karşı tazminata dönüştürmeyi değerlendirebilir.[^3]

Bu seçim, sonuçları itibarıyla teknik ve çoğu zaman geri dönülmesi güç bir usul işlemidir. İkinci satışın tarihi, yeni malikin iyi veya kötü niyeti, tapuya dava şerhi konulup konulmadığı ve talebin hangi aşamada değiştirildiği birlikte değerlendirilmelidir.

TMK m.733/3 uyarınca yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Kanun bildirim yükümlülüğünü yalnızca alıcıya bırakmamıştır; satıcı da noter bildirimi yapabilir.

Noter bildiriminin önemi, üç aylık hak düşürücü süreyi başlatmasıdır. Telefon görüşmesi, kısa mesaj, e-posta, tapu kaydını görme, satışın mahallede öğrenilmesi veya adi yazılı bildirim, kanunun aradığı noter bildiriminin yerine geçmez. Paydaş satışı fiilen öğrenmiş olsa dahi üç aylık süre kural olarak usulüne uygun noter bildirimiyle başlar. Buna karşılık satış tarihinden itibaren işleyen mutlak süre ayrıca dikkate alınmalıdır.

Bildirimde en azından satışın hangi taşınmaz ve paya ilişkin olduğu, alıcının kimliği, satış tarihi ve hakkın kullanılmasına imkân verecek temel satış bilgilerinin tereddüde yer bırakmayacak biçimde gösterilmesi gerekir. Eksik veya yanıltıcı bildirimin süreyi başlatıp başlatmadığı somut olayda ayrıca tartışılabilir.

Önalım davasındaki süreler hak düşürücü süredir. Zamanaşımından farklı olarak hâkim tarafından kendiliğinden dikkate alınır; süre geçtikten sonra karşı taraf ileri sürmese bile dava bu nedenle reddedilebilir.

Üç aylık süre

Satış, alıcı veya satıcı tarafından hak sahibine noter aracılığıyla bildirilmişse dava, bildirimin tebliğinden itibaren üç ay içinde açılmalıdır.

Sürenin hesaplanmasında noter belgesinin düzenlendiği tarih değil, bildirimin hak sahibine usulüne uygun şekilde ulaştığı tarih esas alınır. Tebligatın usulsüz olduğu ileri sürülüyorsa tebliğ mazbatası, adres kayıtları ve öğrenme tarihi ayrıca incelenmelidir.

Bir yıllık mutlak süre

25 Aralık 2025 ve sonrasında yapılan satışlarda, noter bildirimi yapılmamış olsa bile önalım hakkı satış tarihinden itibaren bir yıl geçmekle düşer.

25 Aralık 2025'ten önceki satışlarda iki yıllık süre devam eder

7571 sayılı Kanun, mutlak hak düşürücü süreyi iki yıldan bir yıla indirmiş; ancak bu değişikliğin yürürlük tarihinden önce yapılmış satışlara uygulanmayacağını açıkça düzenlemiştir. Bu nedenle:

• 25 Aralık 2025'ten önce yapılan satışlarda: eski iki yıllık mutlak süre,
• 25 Aralık 2025 ve sonrasında yapılan satışlarda: yeni bir yıllık mutlak süre

uygulanır.[^1]

Bu ayrım gözden kaçırıldığında, süresinde olan bir dava yanlışlıkla geç kalmış kabul edilebileceği gibi süresi dolmuş bir hak için gereksiz dava da açılabilir.

Önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davalarında görevli mahkeme, dava değerine bakılmaksızın asliye hukuk mahkemesidir. HMK m.2, aksine özel düzenleme bulunmadıkça malvarlığı haklarına ilişkin davalarda asliye hukuk mahkemesini görevli kılar.[^3]

Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. HMK m.12 uyarınca taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişiklik yaratabilecek davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Tarafların başka bir yer mahkemesini seçmesi veya davalının yerleşim yerinde dava açılması mümkün değildir.

Birden fazla taşınmaz aynı davaya konu edilecekse bağlantı, satış işlemleri ve HMK m.12/3 çerçevesinde yetki ayrıca değerlendirilmelidir.

Yasal önalım davası, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18/B maddesinde sayılan zorunlu arabuluculuk uyuşmazlıkları arasında yer almaz. Bu nedenle dava açmadan önce arabulucuya başvuru zorunlu değildir.[^4]

Bununla birlikte taşınmazın devrine ilişkin uyuşmazlıklar ihtiyari arabuluculuğa elverişlidir. Taraflar, hak düşürücü süreler geçmeden ve tapu devrinin şekil şartlarını gözeterek anlaşma yolunu değerlendirebilir. Arabuluculuğa başvurulması, önalım hakkına ilişkin üç aylık ve bir yıllık hak düşürücü süreleri kendiliğinden durdurmaz. Bu nedenle müzakere sürerken dava süresinin geçirilmemesi gerekir.

25 Aralık 2025 tarihinden itibaren rayiç bedel esastır

7571 sayılı Kanunla TMK m.734/2 bütünüyle değiştirilmiştir. Güncel düzenlemeye göre:

1. Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir.
2. Davacı, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkimin gösterdiği yere verilen kesin süre içinde nakden yatırır.
3. Bedel, nemalandırılmak üzere yatırılır.
4. Kesin sürede ödeme yapılmazsa davacı adına tescil kararı verilemez.
5. Yatırılan tutar, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir.[^1]

Bu düzenleme yalnızca değişiklikten sonra açılan davalara uygulanmaz. Kanunun geçici maddesi gereğince, 25 Aralık 2025'ten önce açılmış ve hâlen görülmekte olan davalarda da rayiç bedel esasına geçilmiştir.

Rayiç bedelin belirlenmesi

Rayiç bedel, payın serbest piyasa koşullarında değerleme tarihindeki gerçek ekonomik karşılığını ifade eder. Mahkeme uygulamasında taşınmazın niteliğine göre harita mühendisi, inşaat mühendisi, ziraat mühendisi ve gayrimenkul değerleme uzmanından oluşan bilirkişi heyetinden rapor alınabilir.

Değerlemede şu unsurlar önem taşır:

• taşınmazın imar durumu ve hukuki niteliği,
• yüzölçümü, konumu ve ulaşım imkânları,
• yapılaşma durumu,
• fiili kullanım biçimi,
• emsal satışlar,
• payın taşınmazın bütününe oranı,
• takyidatlar ve hukuki kısıtlamalar,
• değerleme tarihinin piyasa koşulları.

Bilirkişi raporunun yalnızca genel ilan fiyatlarına dayanması yeterli değildir. Emsallerin satış tarihi, yüzölçümü, imar hakkı ve konum farkları gerekçeli biçimde karşılaştırılmalıdır. Taraflar rapora süresinde itiraz etmeli; hatalı emsal, yanlış pay oranı veya değerleme tarihindeki hata somut şekilde gösterilmelidir.

Eski bedelde muvazaa içtihatlarının güncel etkisi

Önceki düzenlemede davacının tapuda gösterilen satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini yatırması gerektiğinden, satış bedelinin tapuda düşük veya yüksek gösterildiği iddiaları davanın merkezindeydi. Yargıtay uygulamasında, uzun süre geçen bazı özel uyuşmazlıklarda objektif değer artışının hesaba katılması gerektiği de kabul edilmişti. Örneğin Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 26 Aralık 2016 tarihli, E.2015/6448 ve K.2016/10863 sayılı kararında, satış ile hakkın kullanılması arasında olağan dışı uzun süre bulunması hâlinde objektif değer artışlarının değerlendirilmesi gerektiği belirtilmiştir. Bu karar, Anayasa Mahkemesinin bir bireysel başvuru kararında da ilgili hukuk kapsamında aktarılmıştır.[^5]

25 Aralık 2025 tarihli değişiklik, bedel tartışmasının ağırlık merkezini resmi satış bedelinden mahkemece belirlenecek rayiç bedele taşımıştır. Bu nedenle eski bedelde muvazaa kararları güncel uyuşmazlıklara doğrudan uygulanmamalıdır. Bununla birlikte muvazaa iddiası tamamen önemini yitirmiş değildir. İşlemin gerçekte satış mı, bağış mı veya başka bir temlik mi olduğu önalım hakkının doğup doğmadığını hâlâ etkiler.

Fiili taksim, Türk Medeni Kanunu'nda açıkça “önalım hakkını ortadan kaldıran sebep” olarak düzenlenmemiştir. Bu savunma Yargıtay uygulamasında TMK m.2'deki dürüstlük kuralı üzerinden geliştirilmiştir.

Taşınmaz uzun süredir paydaşlar arasında belirli bölümlere ayrılarak kullanılıyor, her paydaş kendisine bırakılan bölümü bağımsız şekilde tasarruf ediyor ve davalıya pay satan kişi de kendi kullanımına bırakılan yere karşılık gelen payı devrediyorsa, bu düzeni benimsemiş olan başka bir paydaşın sonradan önalım hakkını kullanması hakkın kötüye kullanılması sayılabilir.

Ancak her kullanım farklılığı fiili taksim değildir. Savunmanın kabulü için genellikle:

• taşınmazın paydaşlar arasında belirli bölümlere ayrılmış olması,
• davacı ile payı satan paydaşın kullandığı alanların belirlenebilmesi,
• kullanım biçiminin süreklilik göstermesi,
• paydaşların bu düzeni benimsediğinin anlaşılması,
• satılan payın fiilen satıcının kullanımındaki bölgeyle bağlantısının bulunması

aranır.

Fiili taksim savunmasını ileri süren taraf bunu ispatlamalıdır. Tanık, keşif, hava fotoğrafları, kadastro krokileri, kullanım anlaşmaları, kira sözleşmeleri, tarımsal destek kayıtları, belediye ve abonelik kayıtları delil olarak kullanılabilir. Keşifte tanıkların gösterdiği yerlerin teknik bilirkişi krokisine işlenmesi, soyut tanık anlatımlarının önüne geçer.

Anayasa Mahkemesinin Fatma Mutlu başvurusunda aktardığı yargılama sürecinde de taşınmazın kullanım biçimi keşif ve bilirkişi incelemesiyle değerlendirilmiş; payı satan kişinin kullandığı ayrı bir bölüm tespit edilemediği için fiili taksim savunması kabul edilmemiştir.[^6]

Birden fazla paydaşın ayrı ayrı veya birlikte önalım davası açması mümkündür. Aynı satışa ilişkin davalar arasında hukuki ve fiili bağlantı bulunduğundan dosyaların birleştirilmesi gündeme gelebilir.

Eski ve yerleşik içtihatlarda, önalım hakkını kullanan paydaşların pay oranlarından bağımsız olarak satılan paydan eşit yararlanması ilkesi benimsenmiştir. Bununla birlikte taraf sayısı, açılan davaların tarihleri, feragat veya vazgeçme beyanları ve kesinleşen kararların etkisi somut dosyada ayrıca değerlendirilmelidir. Bir paydaşın davasını takip etmemesi, diğer davacıların otomatik olarak onun payını kazanacağı anlamına gelmeyebilir; usuli durum ve taleple bağlılık ilkesi gözetilmelidir.

TMK m.733 iki farklı işlemi ayırır:

Önalım hakkından genel feragat

Gelecekteki bütün satışlar yönünden önalım hakkından feragat:

• resmi şekilde yapılmalı,
• tapu kütüğüne şerh verilmelidir.

Adi yazılı belgeyle yapılan genel feragat geçerli değildir.

Belirli bir satışta hakkı kullanmaktan vazgeçme

Somut bir satış yönünden önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme yazılı şekle tabidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir. Bu vazgeçme yalnızca ilgili satış bakımından sonuç doğurur. Payın daha sonra yeniden satılması hâlinde yeni bir önalım hakkı doğabilir.

Belgede taşınmaz, satılan pay, satış ve vazgeçmenin kapsamı açıkça gösterilmelidir. Genel ifadeler ve belirsiz muvafakatler sonradan yorum uyuşmazlığına yol açar.

Yasal önalım hakkından ayrı olarak taşınmaz maliki, sözleşmeyle belirli bir kişiye önalım hakkı tanıyabilir. Türk Borçlar Kanunu m.237/3 uyarınca önalım sözleşmesinin geçerliliği yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır. TBK m.238 ve TMK m.735 çerçevesinde bu hak en çok on yıllık süre için kararlaştırılabilir ve tapu kütüğüne şerh edilebilir.[^7]

Sözleşmeden doğan önalım hakkı tapuya şerh edilmemişse kural olarak sözleşmenin tarafları arasında kişisel hak doğurur. Şerh verildiğinde, şerhin süresi ve şartları içinde sonraki maliklere karşı da ileri sürülebilir.

Kira, miras taksim veya ortaklık sözleşmesinde “malik satmak isterse önce diğer tarafa teklif edecektir” şeklindeki hükmün önalım hakkı mı, yalnızca görüşme veya teklif yükümlülüğü mü olduğu metnin bütününe göre belirlenir. Satışın şartları, teklif usulü, süre ve bedelin belirlenme yöntemi açık yazılmalıdır.

Önalım davası devam ederken payın yeniden devredilmesi, davanın taraf yapısını ve uygulanacak bedeli etkileyebilir. Davacı, HMK m.389 ve devamı uyarınca ihtiyati tedbir talep edebilir. Tedbir için yaklaşık ispat, hakkın elde edilmesinin zorlaşması veya imkânsızlaşması tehlikesi ve gecikme nedeniyle ciddi zarar doğma ihtimali ortaya konulmalıdır.

Mahkeme her önalım davasında otomatik olarak devir yasağı koymaz. Ölçülülük, teminat, tarafların menfaati ve somut risk değerlendirilir. Ayrıca çekişmeli hakkın tapu siciline şerhi talep edilebilir. Tedbir veya şerh kararı verilmemiş olması davayı kendiliğinden sona erdirmez; ancak sonraki devirler HMK m.125 kapsamında yeni usul sorunları doğurabilir.

Davacı kural olarak:

• satış tarihinde paydaş olduğunu,
• dava konusu payın üçüncü kişiye satıldığını,
• davayı hak düşürücü süre içinde açtığını,
• davalı adına tescil edilen payı,
• varsa noter bildiriminin tarihini ve içeriğini

ortaya koymalıdır.

Davalı ise dayandığı savunmaya göre:

• alıcının satıştan önce paydaş olduğunu,
• fiili taksim bulunduğunu,
• davacının yazılı olarak vazgeçtiğini,
• genel feragat varsa resmi şekil ve tapu şerhini,
• temlikin satış dışındaki gerçek niteliğini,
• hak düşürücü sürenin geçtiğini

ispatlamalıdır.

Başlıca deliller şunlardır:

• güncel ve tedavüllü tapu kayıtları,
• resmi senet ve yevmiye kayıtları,
• noter ihtarnamesi ve tebliğ mazbatası,
• banka hareketleri,
• keşif ve bilirkişi incelemesi,
• tanık anlatımları,
• kadastro paftaları ve teknik krokiler,
• belediye imar kayıtları,
• hava fotoğrafları ve uydu görüntüleri,
• kira, kullanım ve taksim sözleşmeleri,
• vergi, tarımsal destek ve abonelik kayıtları.

Delillerin hukuka uygun elde edilmiş olması gerekir. Özellikle kişisel yazışma, ses kaydı ve görüntülerin hukuka uygunluğu ayrı değerlendirilmeden dosyaya sunulması usul ve sorumluluk sorunları yaratabilir.

Önalım davası taşınmazın aynına ilişkin olmakla birlikte malvarlığı değerine sahiptir. Harç ve vekâlet ücretinin hesabında dava konusu payın değeri önem taşır. Rayiç bedel değişikliği nedeniyle dava değerinin keşif ve bilirkişi raporuyla belirlenmesi, eksik harcın tamamlatılması ve kanun yolu sınırlarının gerçek değer üzerinden değerlendirilmesi gerekebilir.

Anayasa Mahkemesi, Fatma Mutlu kararında önalım konusu payın gerçek değeri araştırılmadan yalnızca dava dilekçesinde gösterilen düşük değer üzerinden istinaf kesinlik sınırı uygulanmasını mahkemeye erişim hakkının ihlali saymıştır.[^6]

İlk derece kararına karşı istinaf, bölge adliye mahkemesi kararına karşı ise HMK'daki temyiz şartları çerçevesinde kanun yoluna başvurulabilir. Parasal sınırlar her yıl değiştiğinden hüküm tarihindeki güncel sınırlar ve taşınmaz payının gerçek değeri esas alınarak ayrıca kontrol yapılmalıdır.

Satışın öğrenildiği tarihi noter bildirimiyle karıştırmak

Fiili öğrenme ile üç aylık süre her zaman başlamaz; ancak mutlak bir veya iki yıllık süre satış tarihinden itibaren işlemeye devam eder. Her iki süre ayrı hesaplanmalıdır.

25 Aralık 2025 geçiş hükümlerini dikkate almamak

Bir yıllık sürenin eski satışlara uygulanması veya rayiç bedel düzenlemesinin eski derdest davalara uygulanmaması açık kanun hükmüne aykırı sonuç doğurur.

Davayı satıcıya yöneltmek

Dava, payı satın alan ve tapuda malik görünen kişiye karşı açılır. Dava sırasında devir varsa HMK m.125 kapsamında işlem yapılmalıdır.

Eski satış bedeli içtihatlarını aynen uygulamak

Rayiç bedel düzenlemesi, 25 Aralık 2025'ten önceki bedel tartışmalarının önemli bölümünü değiştirmiştir. Eski kararlar ancak uyuşmazlığın tarihsel rejimi ve işlem niteliği bakımından dikkatle kullanılmalıdır.

Fiili taksimi yalnızca “herkes başka yeri kullanıyor” beyanıyla ispatlamaya çalışmak

Kullanım alanları, süreklilik, satıcının kullandığı bölüm ve paydaşların benimsemesi teknik delillerle somutlaştırılmalıdır.

Depo için verilen kesin süreyi kaçırmak

Mahkemenin belirlediği rayiç bedel ve tapu giderleri kesin sürede yatırılmazsa davacı adına tescil kararı verilemez. Bilirkişi raporuna itiraz edilmiş olması, açık bir ek karar bulunmadıkça depo yükümlülüğünü kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Arabuluculuğun süreyi durdurduğunu düşünmek

Önalım davasında zorunlu arabuluculuk yoktur. İhtiyari müzakere ve arabuluculuk da hak düşürücü süreleri kendiliğinden durdurmaz.

Yasal önalım hakkı, paydaşın üçüncü kişiye yaptığı her devri geri alma aracı değildir. Hakkın doğması için paylı mülkiyet, üçüncü kişiye gerçek satış, davacının paydaşlığı ve hak düşürücü süre şartları birlikte bulunmalıdır. Fiili taksim, feragat, vazgeçme, alıcının önceden paydaş olması ve işlemin satış dışındaki niteliği davanın sonucunu doğrudan etkileyebilir.

25 Aralık 2025 tarihli değişiklikten sonra önalım davalarında iki konu özellikle öne çıkmıştır. Birincisi, satış tarihine göre bir veya iki yıllık mutlak sürenin doğru belirlenmesidir. İkincisi, tapudaki satış bedeli yerine mahkemece tespit edilen rayiç bedelin ve alıcıya düşen tapu giderlerinin kesin sürede yatırılmasıdır. Bu yeni sistem, eski bedelde muvazaa tartışmalarını azaltmakla birlikte değerleme raporunun yöntemi, emsal seçimi ve değerleme tarihi üzerinde daha yoğun uyuşmazlıklar doğuracaktır.

Önalım uyuşmazlıklarında satış tarihinin, noter bildiriminin, tapu tedavüllerinin ve fiili kullanımın dava açılmadan önce birlikte incelenmesi gerekir. Hak düşürücü sürenin kaçırılması, davanın yanlış kişiye yöneltilmesi, rayiç bedelin kesin sürede yatırılmaması veya fiili taksim delillerinin zamanında sunulmaması telafisi güç hak kayıplarına neden olabilir.

Somut olayınızın güncel mevzuat, geçiş hükümleri ve uygulanabilir yargı kararları çerçevesinde değerlendirilmesi için Günser + Partners ile iletişime geçebilirsiniz.

[^1]: 24.12.2025 tarihli ve 7571 sayılı Kanun m.35-37; 25.12.2025 tarihli ve 33118 sayılı Resmî Gazete. TMK m.733'te mutlak süre iki yıldan bir yıla indirilmiş, 2886 sayılı Kanun kapsamındaki satışlar istisnaya eklenmiş, TMK m.734/2 rayiç bedel esasına göre yeniden düzenlenmiş ve geçiş hükümleri kabul edilmiştir.

[^2]: Anayasa Mahkemesi, E.2024/152, K.2025/116, 03.06.2025, R.G. 22.09.2025/33025. Kararda TMK m.732, m.733/3 ve m.734/1'e yönelik iptal istemleri reddedilmiştir.

[^3]: 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.2, m.12, m.125 ve m.389 vd.

[^4]: 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.17/B ve m.18/B. Dava şartı arabuluculuk; kira, ortaklığın giderilmesi, Kat Mülkiyeti Kanunu ve komşu hakkı uyuşmazlıklarıyla sınırlı olarak düzenlenmiştir.

[^5]: Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E.2015/6448, K.2016/10863, 26.12.2016. Karar, Anayasa Mahkemesinin B. No: 2017/15134 sayılı kararında ilgili hukuk kapsamında aktarılmıştır. Karar eski bedel rejimine ilişkindir ve 7571 sayılı Kanun sonrasında tarihsel bağlamıyla değerlendirilmelidir.

[^6]: Anayasa Mahkemesi, Fatma Mutlu Başvurusu, B. No: 2021/46030, 23.10.2024, R.G. 21.02.2025/32820.

[^7]: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.237/3 ve m.238; 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.735.