Önalım Hakkında 2026 Değişiklikleri: Rayiç Bedel, Süreler ve Derdest Davalar

Yasal önalım hakkı, paylı mülkiyete tabi bir taşınmazdaki paydaşlardan birinin payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşlara, satılan payın kendi adlarına tescilini isteme yetkisi veren kanuni bir haktır. Türk Medeni Kanunu'nun 732. maddesinde düzenlenen bu hak, paylı mülkiyet ilişkisinin kurulmasıyla doğar; payın üçüncü kişiye satılmasıyla kullanılabilir hâle gelir.

Önalım hakkı, paydaşın satış yapmasını önceden engelleyen bir izin mekanizması değildir. Paydaş payını üçüncü kişiye satabilir. Ancak kanuni şartlar oluşmuşsa diğer paydaş, alıcıya karşı dava açarak satılan payın kendi adına tescilini talep edebilir.

Uygulamada “şufa hakkı” olarak da anılan bu kurumun amacı, paylı mülkiyet ilişkisine dışarıdan yeni bir kişinin girmesini sınırlamak ve mevcut paydaşlara öncelik tanımaktır. Bununla birlikte hak, her türlü devirde değil, kural olarak gerçek bir satış işleminde doğar.

Hayır. 7571 sayılı Kanun, yasal önalım hakkını kaldırmamıştır. Türk Medeni Kanunu'nun 732. maddesi yürürlüktedir. Bir paydaşın taşınmazdaki payını üçüncü kişiye iradi olarak satması hâlinde diğer paydaşların önalım hakkı, kanundaki şartlarla devam etmektedir.

Değişiklikle birlikte iki satış grubu açıkça önalım hakkının dışında bırakılmıştır:

1. 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlar,
2. Cebrî artırma yoluyla yapılan satışlar.

Bu istisnalar dışında kalan her işlemde de otomatik olarak önalım hakkı doğduğu söylenemez. İşlemin gerçek niteliği, devrin satış olup olmadığı, alıcının üçüncü kişi sayılıp sayılmadığı, geçerli bir feragat veya vazgeçme bulunup bulunmadığı ve sürelere uyulup uyulmadığı ayrıca değerlendirilir.

7571 sayılı Kanun, 24 Aralık 2025 tarihinde kabul edilmiş ve 25 Aralık 2025 tarihli, 33118 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanmıştır. Önalım hakkına ilişkin 35, 36 ve 37. maddeler yayım tarihinde yürürlüğe girmiştir.

2886 Sayılı Kanun Kapsamındaki Satışlar Önalım Dışında Bırakıldı

Türk Medeni Kanunu'nun 733. maddesinin birinci fıkrası değiştirilerek 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlar ile cebrî artırma satışlarında önalım hakkının kullanılamayacağı açıkça düzenlenmiştir.

Burada satışın yalnızca “ihale” olarak adlandırılması yeterli değildir. İhalenin hangi kanuna dayanılarak yapıldığı belirlenmelidir. 2886 sayılı Kanun kapsamındaki bir satış ile başka bir özel kanun uyarınca gerçekleştirilen ihale aynı hukuki rejime tabi olmayabilir. Satış ilanı, ihale kararı, şartname, onay işlemi ve tapu tescilinin dayanağı birlikte incelenmelidir.

Azami Süre İki Yıldan Bir Yıla İndirildi

Noter bildirimi yapılmayan satışlarda uygulanacak azami hak düşürücü süre, satış tarihinden itibaren iki yıldan bir yıla indirilmiştir. Satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi hâlinde başlayan üç aylık süre ise korunmuştur.

Buna göre 25 Aralık 2025 ve sonrasında yapılan satışlarda önalım hakkı:

• noter bildiriminin hak sahibine ulaştığı tarihten itibaren üç ay içinde,
• her hâlde satış tarihinden itibaren bir yıl içinde

dava yoluyla kullanılmalıdır.

Üç aylık ve bir yıllık süreler hak düşürücü niteliktedir. Sürenin geçirilmesi hâlinde önalım hakkı o satış bakımından sona erer. Mahkeme, hak düşürücü süreyi taraflar ileri sürmese dahi kendiliğinden dikkate alabilir.

Tapudaki Satış Bedeli Yerine Rayiç Bedel Esası Getirildi

Türk Medeni Kanunu'nun 734. maddesinin ikinci fıkrası tamamen değiştirilmiştir. Yeni hükme göre dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini, nemalandırılmak üzere hâkimin gösterdiği yere ve verdiği kesin süre içinde nakden yatırmak zorundadır.

Bu düzenleme nedeniyle tapu senedinde gösterilen satış bedeli artık depo edilecek tutarı tek başına belirlemez. Tapudaki bedel, ödeme belgeleri ve tarafların beyanları delil niteliğini korusa da mahkemenin esas alacağı tutar kanun gereği dava konusu payın rayiç bedelidir.

Bedelin Nakit Olarak Yatırılması Zorunlu Hâle Geldi

Kanun “nakden yatırma” şartını açıkça düzenlemiştir. Bu nedenle banka teminat mektubu, taşınmaz rehni veya başka bir güvence türünün kanundaki nakit depo yükümlülüğünün yerine geçtiği kabul edilemez. Mahkemenin belirlediği bedel ve alıcıya düşen tapu giderleri, verilen kesin süre içinde fiilen yatırılmalıdır.

Sürenin kaçırılması hâlinde kanunun açık sonucu, önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilememesidir. Kanun, bu sonucu ayrıca “dava şartı yokluğu” olarak nitelendirmemiştir. Bu nedenle ret kararının usulî nitelendirilmesi, dosyanın aşamasına ve mahkemenin değerlendirmesine göre ele alınmalıdır.

Yatırılan Para Nemalandırılacak

Mahkemeye veya mahkemenin belirlediği hesaba yatırılan bedel nemalandırılır. Hükmün kesinleşmesinden sonra para, getirileriyle birlikte ilgili kişiye ödenir. Böylece uzun süren yargılamalarda depo edilen tutarın tamamen atıl kalmasının önüne geçilmesi amaçlanmıştır.

Değişikliğin en fazla hata yapılan bölümü geçiş hükümleridir. Türk Medeni Kanunu'na eklenen Geçici Madde 1 iki ayrı rejim kurmuştur.

25 Aralık 2025'ten Önce Yapılan Satışlar

Türk Medeni Kanunu'nun 733. maddesindeki değişiklikler, yürürlük tarihinden önce yapılan satışlara uygulanmaz. Bu satışlarda önceki hükümler geçerliliğini korur. Dolayısıyla 25 Aralık 2025'ten önceki satışlarda:

• noter bildiriminden itibaren üç aylık süre,
• her hâlde satıştan itibaren iki yıllık azami süre

uygulanmaya devam eder.

Aynı şekilde, 2886 sayılı Kanun kapsamındaki satışları açıkça önalım hakkı dışında bırakan yeni hüküm de kural olarak yürürlük tarihinden önceki satışlara doğrudan uygulanmaz. Bununla birlikte somut ihale işleminin niteliği, özel kanun hükümleri, önceki içtihat ve mülkiyet hakkı yönünden yapılan anayasal değerlendirmeler ayrıca göz önünde bulundurulmalıdır.

25 Aralık 2025 ve Sonrasında Yapılan Satışlar

Bu tarihten itibaren yapılan satışlarda yeni TMK 733 uygulanır. Noter bildirimi varsa üç aylık, bildirim yoksa satıştan itibaren en fazla bir yıllık süre söz konusudur. 2886 sayılı Kanun kapsamındaki satışlar ile cebrî artırma satışlarında önalım hakkı kullanılamaz.

Devam Eden Davalarda Rayiç Bedel Uygulanır mı?

Evet. Geçici Madde 1'in ikinci fıkrası, TMK 734'teki değişikliğin yürürlük tarihinden önce açılmış davalara da uygulanacağını açıkça düzenlemiştir. Bu nedenle 25 Aralık 2025 tarihinde ilk derece, istinaf veya temyiz aşamasında devam eden dosyalarda yeni bedel ve depo rejimi dikkate alınmalıdır.

Ancak kanun, rayiç bedelin hangi tarih itibarıyla belirleneceğini açıkça göstermemiştir. “Satış tarihi rayici”, “dava tarihi rayici”, “keşif tarihi rayici” veya “karar tarihine en yakın rayiç” seçeneklerinden hangisinin esas alınacağı konusunda kanun metninde doğrudan bir hüküm yoktur. Bu mesele, yeni düzenleme sonrası Yargıtay ve bölge adliye mahkemesi kararlarıyla şekillenecektir. Yeterince yerleşmiş ve erişilebilir güncel içtihat oluşmadan belirli bir tarih ölçütünün kesin kural olarak sunulması doğru değildir.

Yasal önalım davasının kabulü için genel olarak şu unsurların birlikte bulunması gerekir:

1. Taşınmazın paylı mülkiyete tabi olması,
2. Davacının önalım hakkı sahibi paydaş olması,
3. Bir paydaşın payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması,
4. İşlemin gerçek anlamda satış niteliğinde olması,
5. Önalım hakkından geçerli biçimde feragat veya belirli satış bakımından vazgeçme bulunmaması,
6. Davanın hak düşürücü süre içinde açılması,
7. Rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerinin kesin süre içinde nakden yatırılması.

Bu şartlardan birinin bulunmaması davanın sonucunu doğrudan etkileyebilir. Tapu kaydında “satış” yazması önemli olmakla birlikte, işlemin muvazaalı olduğu veya gerçekte bağış, trampa, şirket sermayesine koyma ya da başka bir hukuki işlem niteliği taşıdığı ileri sürülebilir. Bu iddia, tarafların hukuki konumu ve ispat kuralları çerçevesinde incelenir.

Yasal önalım hakkı satışa bağlıdır. Gerçek bir satış niteliği taşımayan devirler kural olarak önalım hakkı doğurmaz. Somut olayın özelliklerine göre şu işlemler bu kapsamda değerlendirilebilir:

• bağış,
• mal değişimi niteliğindeki trampa,
• miras yoluyla intikal,
• mahkeme kararı veya cebrî icra yoluyla devir,
• şirket birleşmesi ya da tür değiştirme gibi külli halefiyet hâlleri,
• payın mevcut bir paydaşa satılması,
• 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlar,
• cebrî artırma satışları.

İşlemin adı değil gerçek hukuki niteliği belirleyicidir. Örneğin tapuda bağış gösterilen işlem gerçekte satışsa ya da satış gösterilen işlem başka bir hukuki amaca dayanıyorsa muvazaa iddiası gündeme gelebilir. Böyle bir iddia soyut beyanla değil, ödeme hareketleri, taraf ilişkileri, sözleşmeler, yazışmalar, ekonomik gerçeklik ve diğer delillerle ortaya konulmalıdır.

Türk Medeni Kanunu'nun 733. maddesi iki farklı irade açıklamasını birbirinden ayırır:

Önalım Hakkından Genel Feragat

Haktan genel olarak feragat resmî şekilde yapılmalı ve tapu kütüğüne şerh verilmelidir. Basit yazılı bir belge, tüm gelecek satışları kapsayan genel feragat bakımından tek başına yeterli değildir.

Belirli Bir Satışta Önalım Hakkını Kullanmaktan Vazgeçme

Belirli bir satış bakımından vazgeçme yazılı şekle tabidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir. Belgenin hangi taşınmazı, hangi payı ve hangi satışı kapsadığı açık olmalıdır. Genel ve belirsiz ifadeler uyuşmazlık yaratabilir.

Satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Üç aylık hak düşürücü sürenin başlaması bakımından kanunun öngördüğü bildirim şekli noterdir. Sıradan bir mesaj, sözlü bilgi, emlakçı bildirimi veya tapu hareketinin başka yolla öğrenilmesi, noter bildiriminin yerine geçtiği kabul edilerek üç aylık sürenin başlangıcı sayılmamalıdır.

Bununla birlikte noter bildirimi yapılmamış olsa bile mutlak süre işlemeye devam eder. Yeni satışlarda satış tarihinden itibaren bir yıl, eski satışlarda ise geçiş hükmü gereğince iki yıl dolduğunda hak sona erer. Hak sahibinin satışı hiç öğrenmemiş olması mutlak sürenin işlemesini durdurmaz.

Bildirimde satışın hangi taşınmaz payına ilişkin olduğu, alıcının kimliği ve işlem bilgilerinin tereddüde yer bırakmayacak biçimde gösterilmesi gerekir. Tebligatın usulüne uygun yapılıp yapılmadığı da süre hesabında belirleyicidir.

Kanun, rayiç bedelin hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenmesini emretmektedir. Uygulamada bu belirleme çoğu dosyada keşif ve bilirkişi incelemesini gerektirecektir. İncelemede taşınmazın ve satılan payın özellikleri somutlaştırılmalıdır.

Değerleme sırasında özellikle şu unsurlar önem taşır:

• taşınmazın konumu ve yüzölçümü,
• imar durumu ve yapılaşma koşulları,
• kullanım biçimi ve fiilî durumu,
• ulaşım, altyapı ve çevre özellikleri,
• üzerindeki yapıların niteliği,
• yakın tarihli ve gerçekten karşılaştırılabilir emsal satışlar,
• pay oranı ve payın ekonomik kullanılabilirliği,
• değer üzerinde etkili hukuki veya fiilî kısıtlamalar.

Bilirkişi raporunda yalnızca ilan fiyatlarına veya belediye emlak vergisi değerine dayanılması yeterli değildir. Emsallerin satış tarihleri, konumları, yüzölçümleri ve üstün ya da eksik yönleri açıklanmalı; yapılan uyarlamalar denetlenebilir olmalıdır. Taşınmazın tamamının değerinden satılan paya matematiksel oranla ulaşılması her dosyada tek başına yeterli olmayabilir. Paylı mülkiyetin ekonomik etkisi ve taşınmazın fiilî kullanım biçimi de değerlendirme konusu olabilir.

Rayiç Bedelin Tarihi Konusunda Kesin Kural Var mı?

Hayır. Yeni TMK 734, “dava konusu payın rayiç bedeli” ifadesini kullanmakla birlikte değerlemenin hangi tarihe göre yapılacağını belirtmemiştir. Bu nedenle rayiç tarihinin kanunda açıkça çözüldüğü ileri sürülemez.

Mahkemelerin, düzenlemenin amacı, mülkiyet hakkı, taraflar arasındaki menfaat dengesi, yargılamanın süresi ve somut olayın özellikleri üzerinden değerlendirme yapması beklenir. Yeni düzenleme sonrasında oluşacak Yargıtay ve bölge adliye mahkemesi içtihadı yakından takip edilmelidir.

Yasal önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davalarında görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. Taşınmazın aynına ilişkin olduğundan, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.

Dava, payı satın alan kişiye karşı açılır. Satıcı, TMK 734 uyarınca önalım davasının zorunlu davalısı değildir. Bununla birlikte satışın gerçekliği, bedel, ödeme, feragat veya muvazaa tartışmalarında satıcının bilgi ve belgeleri önem taşıyabilir.

Birden fazla taşınmaz veya birden fazla satış işlemi söz konusuysa her taşınmazın bulunduğu yer, işlem tarihleri, alıcılar ve talepler yönünden görev-yetki ve dava yığılması koşulları ayrıca incelenmelidir.

Yürürlükteki 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18/B maddesi; kira uyuşmazlıklarını, taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ile ortaklığın giderilmesini, Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan doğan uyuşmazlıkları ve komşu hakkı uyuşmazlıklarını dava şartı arabuluculuk kapsamına almaktadır.

Yasal önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davası bu listede ayrıca sayılmamıştır. Bu nedenle mevcut düzenleme altında önalım davasından önce zorunlu arabuluculuğa başvuru dava şartı değildir. Tarafların ihtiyari arabuluculuk veya sulh yoluyla uyuşmazlığı çözmeleri ise mümkündür. Taşınmaz devrine ilişkin bir anlaşmanın şekil ve icra edilebilirlik koşulları ayrıca yerine getirilmelidir.

Dava devam ederken payın yeniden devredilmesi, uyuşmazlığın çözümünü güçleştirebilir. Bu nedenle davacı, koşulları varsa tapu kaydına ihtiyati tedbir işlenmesini talep edebilir.

HMK 389 uyarınca tedbir kararı verilebilmesi için mevcut durumda meydana gelebilecek değişikliğin hakkın elde edilmesini önemli ölçüde zorlaştırması veya imkânsız hâle getirmesi ya da gecikme nedeniyle ciddi zarar doğması ihtimali bulunmalıdır. Talepte bulunan taraf, hakkın varlığını yaklaşık olarak ispatlamalıdır.

Tedbir otomatik değildir. Mahkeme satış tarihi, paydaşlık durumu, dava süresi, devir riski, üçüncü kişilerin durumu ve ölçülülük ilkesi üzerinden değerlendirme yapar. Gerekli görülürse teminat şartı da getirilebilir.

Davacı, önalım hakkının doğduğunu ve davayı süresinde açtığını ortaya koymalıdır. Bu kapsamda paydaşlık sıfatı, üçüncü kişiye satış, satış tarihi, noter bildiriminin bulunup bulunmadığı ve bildirim tarihi temel vakıalardır.

Davalı ise somut savunmasına göre sürenin geçtiğini, geçerli feragat veya vazgeçme bulunduğunu, işlemin önalım hakkı doğuran satışlardan olmadığını, davacının hakkını dürüstlük kuralına aykırı kullandığını ya da diğer itirazlarını ispatlamakla yükümlü olabilir.

Uygulamada başvurulabilecek başlıca deliller şunlardır:

• güncel ve tedavüllü tapu kayıtları,
• resmî satış senedi ve akit tablosu,
• noter bildirimi ve tebliğ evrakı,
• banka dekontları ve ödeme kayıtları,
• ihale ilanı, şartname, ihale kararı ve onay belgeleri,
• imar ve kadastro kayıtları,
• belediye ve tapu müdürlüğü emsal satış verileri,
• keşif ve bilirkişi raporu,
• taşınmazın fiilî kullanımını gösteren fotoğraf, kroki ve belgeler,
• taraf yazışmaları ve sözleşmeler,
• hukuken elverişli olduğu ölçüde tanık anlatımları.

Özellikle rayiç bedel raporu, davanın ekonomik sonucunu doğrudan etkiler. HMK 281 uyarınca bilirkişi raporuna, tebliğden itibaren iki hafta içinde itiraz edilebilir. İtirazın genel ifadelerle değil; emsal seçimi, değerleme tarihi, imar verisi, yüzölçümü, pay oranı, uyarlama katsayıları ve hesap hataları somutlaştırılarak yapılması gerekir.

Yargıtay uygulamasında, taşınmazın paydaşlar arasında fiilen bölüşülmüş olması ve her paydaşın uzun süredir belirli bir bölümü kullanması bazı durumlarda önalım hakkının kullanılmasını Türk Medeni Kanunu'nun 2. maddesindeki dürüstlük kuralı bakımından tartışmalı hâle getirebilir.

Fiilî taksim tapuda resmî paylaşım yapılması anlamına gelmez. Savunmanın kabulü için yalnızca taraflardan birinin taşınmazın bir bölümünü kullanması yeterli görülmemelidir. Paydaşlar arasında belirli bölümlerin kullanımına ilişkin yerleşmiş bir düzen, bu düzenin taraflarca benimsenmesi, satışın o bölüme karşılık gelen payla bağlantısı ve davacının önceki davranışları birlikte değerlendirilir.

Bu alan büyük ölçüde içtihatla şekillenmiştir. Her fiilî kullanım, önalım hakkını ortadan kaldırmaz. Dürüstlük kuralı savunmasının somut delillerle ispatlanması gerekir.

Anayasa Mahkemesinin E.2024/152, K.2025/116 Sayılı Kararı

Anayasa Mahkemesi, 3 Haziran 2025 tarihli ve E.2024/152, K.2025/116 sayılı kararıyla TMK 732, 733 ve 734 hükümlerine yönelik iptal taleplerini incelemiştir. Karar, 22 Eylül 2025 tarihli ve 33025 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanmıştır.

Mahkeme, yasal önalım hakkının paylı mülkiyet ilişkisinin sağlıklı yürütülmesi ve paydaşlar arasındaki yabancılaşmanın sınırlandırılması yönündeki kamu yararı amacını dikkate almış; incelenen temel düzenlemeleri Anayasa'ya aykırı bulmamıştır. Karar, 7571 sayılı Kanun'dan önceki metni incelemiş olmakla birlikte önalım hakkının hukuki amacı bakımından güncelliğini korumaktadır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 4 Aralık 2015 Tarihli Kararı

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 4 Aralık 2015 tarihli, E.2014/6-324 ve K.2015/2787 sayılı kararında önalım hakkının, paylı mülkiyet ilişkisinin kurulmasıyla doğduğu ve payın üçüncü kişiye satılmasıyla kullanılabilir hâle geldiği belirtilmiştir. Bu temel ilke, TMK 732 değişmediği için önemini sürdürmektedir.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 27 Şubat 2018 Tarihli Kararı

Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 27 Şubat 2018 tarihli, E.2017/4874 ve K.2018/1459 sayılı kararında gerçek bir satış niteliği taşımayan temliklerde yasal önalım hakkının doğmayacağı; fiilî taksim ve dürüstlük kuralı savunmasının somut olayın özellikleri içinde incelenmesi gerektiği yönündeki yerleşik yaklaşım aktarılmıştır.

Bu kararlar yeni rayiç bedel sisteminden önce verilmiştir. Bu nedenle bedelin belirlenmesi ve depo edilmesi yönünden değil, hakkın doğumu, satış koşulu ve dürüstlük kuralı bakımından dikkate alınmalıdır.

Anayasa Mahkemesinin Dörtel İnşaat Kararı

Anayasa Mahkemesi İkinci Bölümü, Dörtel İnşaat Taahhüt Nakliye Turizm Temizlik Yemek Güvenlik Hizmetleri Ticaret Ltd. Şti. başvurusunda 29 Ocak 2026 tarihli, B. No. 2023/107732 sayılı kararıyla mülkiyet hakkının ihlal edildiğine hükmetmiş ve yeniden yargılama yapılmasına karar vermiştir.

Başvuru, 4046 sayılı Özelleştirme Uygulamaları Hakkında Kanun kapsamında ihale yoluyla alınan taşınmaz payı üzerinde önalım hakkının kullanılması nedeniyle açılan davaya ilişkindir. Kararın önemi, rekabetçi ihale koşulları ve kamu satışlarının niteliği değerlendirilmeden önalım hakkının mekanik biçimde uygulanmasının mülkiyet hakkı bakımından sorun doğurabileceğini göstermesidir.

Karar konusu satış doğrudan 2886 sayılı Kanun kapsamında değildir. Bu nedenle kararın, yeni TMK 733 hükmünü her türlü kamu ihalesine otomatik olarak genişlettiği söylenemez. Her dosyada ihalenin kanuni dayanağı ve satış tarihi ayrı ayrı incelenmelidir.

7571 sayılı Kanun, tapudaki satış bedeli üzerinden yürüyen eski sistemin temelini değiştirmiştir. Ancak yeni metin bazı önemli uygulama sorularını açık bırakmıştır.

Rayiç Bedel Hangi Tarihe Göre Belirlenecek?

Kanunda açık tarih bulunmaması en önemli tartışmadır. Satış tarihinin esas alınması alıcının işlem anındaki ekonomik durumunu; karar tarihine yakın değer esas alınması ise önalım hakkının kullanıldığı tarihle tescil arasındaki değer değişimini öne çıkarır. Dava tarihinin veya keşif tarihinin esas alınması da uygulamada savunulabilecek seçenekler arasındadır.

Yerleşik yeni içtihat oluşuncaya kadar bilirkişi raporunda alternatif tarihlere göre değer hesaplanması istenebilir. Taraflar, savundukları tarihin neden hukuken ve ekonomik olarak uygun olduğunu somut gerekçelerle açıklamalıdır.

Satıştan Sonraki Yatırım ve İyileştirmeler Nasıl Değerlendirilecek?

Alıcının satıştan sonra yaptığı yapı, tadilat, tarımsal yatırım veya altyapı harcamalarının rayiç bedele etkisi ayrı bir tartışma yaratır. Bu harcamaların nitelikleri, zorunlu veya faydalı olup olmadıkları, değer artışına etkileri ve davacının bunlardan hangi ölçüde yararlanacağı somut olayda araştırılmalıdır.

Pay Değeri Nasıl Hesaplanacak?

Taşınmazın tamamının piyasa değeri ile payın ekonomik değeri her zaman aynı oranda hareket etmez. Küçük pay, fiilî kullanım imkânı, imar durumu, ortaklığın giderilmesi ihtimali ve taşınmazın bölünebilirliği pay değerini etkileyebilir. Bilirkişi heyeti, yalnızca toplam değeri pay oranıyla çarpmakla yetinmemeli; seçtiği yöntemi gerekçelendirmelidir.

Kesin Sürede Depo Yapılmamasının Usulî Sonucu

Kanunun açık sonucu, tescil kararı verilememesidir. Bunun davanın esastan reddi mi, usulden reddi mi veya talebin başka biçimde sonuçlandırılması mı gerektiği, yeni içtihatla netleşecektir. Kanunda yer almayan “dava şartı yokluğu” nitelemesinin peşinen kullanılması isabetli değildir.

İlk derece mahkemesi kararına karşı, hükmün usulüne uygun tebliğinden itibaren iki hafta içinde istinaf yoluna başvurulur. Bölge adliye mahkemesi kararının temyize açık olması hâlinde temyiz süresi de güncel HMK 361 uyarınca tebliğden itibaren iki haftadır.

Kanun yolunun açık olup olmadığı; hükmün niteliğine, dava değerine ve karar tarihindeki parasal kesinlik sınırlarına göre belirlenir. Bu sınırlar her yıl değişebildiğinden somut karar tarihinde yürürlükte bulunan tutar kontrol edilmelidir.

Önalım davası taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin olduğundan, tescil hükmü kesinleşmeden yerine getirilemez. Bu nedenle istinaf ve varsa temyiz süreci, payın nihai olarak kimin adına tescil edileceğini doğrudan etkiler.

Bir önalım uyuşmazlığında dava açmadan veya savunma hazırlamadan önce en az şu belgeler incelenmelidir:

• taşınmazın tüm tedavülleriyle tapu kaydı,
• satışın resmî senedi ve tescil tarihi,
• satıcı ve alıcının paydaşlık durumu,
• noter bildirimi ile tebliğ mazbatası,
• satışın gerçek bedeline ilişkin banka ve ödeme kayıtları,
• varsa feragat veya vazgeçme belgesi,
• satış ihale yoluyla yapılmışsa ihalenin kanuni dayanağı,
• taşınmazın fiilî kullanım biçimi ve fiilî taksim iddiasına ilişkin deliller,
• imar durumu, emsal satışlar ve değerleme verileri,
• aynı paya ilişkin daha önce açılmış dava veya konulmuş tedbirler.

Satış tarihinin yanlış belirlenmesi, eski ve yeni rejimin karıştırılması veya noter tebligatının usulsüzlüğünün gözden kaçırılması hak kaybına yol açabilir. Dava açılmadan önce süre hesabı gün, ay ve yıl bazında ayrı ayrı yapılmalıdır.

1. Her İhaleli Satışın Önalım Dışında Olduğunu Sanmak

Yeni istisna özellikle 2886 sayılı Kanun kapsamındaki satışlar içindir. Başka kanunlara dayanan ihalelerde işlemin niteliği ayrıca araştırılmalıdır.

2. Eski Satışlara Bir Yıllık Süreyi Uygulamak

25 Aralık 2025'ten önce yapılmış satışlarda TMK 733'ün eski hükümleri uygulanır. Bu satışlarda mutlak süre kural olarak iki yıldır.

3. Derdest Davalarda Tapudaki Bedelin Yeterli Olduğunu Düşünmek

Yeni TMK 734, yürürlük tarihinden önce açılmış davalara da uygulanır. Bu nedenle derdest dosyalarda rayiç bedel ve nakit depo yükümlülüğü gündeme gelir.

4. Rayiç Bedelin Tarihini Kesinleşmiş Bir Kural Gibi Sunmak

Kanun değerleme tarihini açıkça belirlememiştir. Yeni dönem içtihadı yerleşmeden “satış tarihi”, “dava tarihi” veya “karar tarihi” tek doğru seçenek olarak gösterilmemelidir.

5. Teminat Mektubunun Yeterli Olduğunu Varsaymak

Yeni metin bedelin nakden yatırılmasını zorunlu tutar. Kesin süre içinde nakit depo yapılmaması tescil talebinin kabulünü engeller.

6. Davayı Satıcıya Karşı Açmak

Önalım hakkı, TMK 734 gereğince alıcıya karşı dava açılarak kullanılır.

7. Noter Bildirimi Yoksa Sürenin Hiç Başlamadığını Sanmak

Noter bildirimi üç aylık süreyi başlatır. Ancak bildirim olmasa da satış tarihinden başlayan bir yıllık veya geçiş hükmüne göre iki yıllık mutlak süre işler.

8. Bilirkişi Raporuna Soyut İtiraz Etmek

Rayiç bedel uyuşmazlığında emsaller, değerleme tarihi, imar verisi ve hesap yöntemi somut biçimde tartışılmalıdır. “Bedel yüksek” veya “bedel düşük” şeklindeki genel itiraz çoğu kez yeterli olmaz.

7571 sayılı Kanunla yapılan değişiklik, yasal önalım hakkını korurken hakkın ekonomik sonucunu değiştirmiştir. Eski uygulamada tapuda gösterilen satış bedelinin merkezde olması, özellikle gerçek satış bedelinin eksik beyan edildiği işlemlerde alıcı ile önalım hakkı sahibi arasında ciddi değer dengesizliklerine yol açabiliyordu. Yeni sistem, mahkemenin rayiç bedeli belirlemesini ve bu bedelin nakden depo edilmesini zorunlu tutarak tescilin piyasa değerinden kopmasını önlemeyi amaçlamaktadır.

Bununla birlikte kanun, rayiç bedelin tarihi ve bazı usulî sonuçlar konusunda açık değildir. Bu boşlukların kısa sürede yeknesak biçimde doldurulacağı varsayılmamalıdır. İlk derece mahkemeleri ve bölge adliye mahkemeleri arasında farklı yaklaşımlar oluşması mümkündür. Dosya stratejisi hazırlanırken yalnızca kanun değişikliğinin genel amacı değil, satış tarihi, ihalenin dayanağı, noter bildirimi, payın fiilî kullanımı, değerleme yöntemi ve davanın bulunduğu aşama birlikte ele alınmalıdır.

Yeni düzenlemenin derdest davalara uygulanması, devam eden dosyalarda ek bilirkişi incelemesi, yeni bedel depo kararı ve finansman ihtiyacı doğurabilir. Davacı açısından ödeme gücü ve kesin süre yönetimi; davalı açısından ise rayiç değerin doğru belirlenmesi ve mülkiyet hakkının korunması belirleyici hâle gelmiştir.

Önalım hakkı uyuşmazlıklarında satış tarihinin yanlış değerlendirilmesi, hak düşürücü sürenin kaçırılması, davanın yanlış kişiye yöneltilmesi, rayiç bedel raporuna süresinde itiraz edilmemesi veya kesin sürede depo yükümlülüğünün yerine getirilmemesi ciddi hak kayıplarına neden olabilir.

Her satışın ve her paylı mülkiyet ilişkisinin hukuki yapısı farklıdır. Özellikle eski ve yeni düzenleme arasındaki geçiş rejimi ile 2886 sayılı Kanun kapsamındaki satışların tespiti dosya bazında incelenmelidir. Somut olayınızın güncel mevzuat ve doğrulanmış yargı kararları çerçevesinde değerlendirilmesi için Günser + Partners ile iletişime geçebilirsiniz.

• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, m. 2, 732, 733, 734 ve Geçici Madde 1.
• 7571 sayılı Türk Ceza Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 631 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun, m. 35-37 ve 39; kabul tarihi 24.12.2025; Resmî Gazete: 25.12.2025, sayı 33118.
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, m. 2, 12, 281, 345, 350, 361 ve 389-391.
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, m. 18/B.
• Anayasa Mahkemesi, E.2024/152, K.2025/116, 03.06.2025; Resmî Gazete: 22.09.2025, sayı 33025.
• Anayasa Mahkemesi, Dörtel İnşaat Taahhüt Nakliye Turizm Temizlik Yemek Güvenlik Hizmetleri Ticaret Ltd. Şti. Başvurusu, B. No. 2023/107732, 29.01.2026.
• Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E.2014/6-324, K.2015/2787, 04.12.2015.
• Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E.2017/4874, K.2018/1459, 27.02.2018.

Güncellik notu: Bu içerik 30 Temmuz 2026 tarihi itibarıyla doğrulanan mevzuat ve yayımlanmış kararlar esas alınarak hazırlanmıştır. Yeni düzenleme sonrasında rayiç bedelin hangi tarihe göre belirleneceği ve kesin sürede depo yapılmamasının usulî nitelendirilmesi konusunda oluşacak Yargıtay ve bölge adliye mahkemesi içtihadı ayrıca takip edilmelidir.