Kira Depozitosu Nasıl Geri Alınır? Güvence Bedeli ve İade Şartları

Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Üç aylık sınırı aşan kısım için kiracının iade talep etme hakkı bulunur.

Bu sınır, konut ve çatılı işyeri kiralarına özgüdür. Arsa, açık alan, tarla gibi çatısız taşınmaz kiralarında ve genel hükümlere tabi diğer kiralarda böyle bir üst sınır yoktur; bu ilişkilerde sözleşme serbestisi geçerlidir.

Kanun, nakit veya kıymetli evrak olarak verilen güvenceler için özel bir usul öngörmüştür:

• Kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır.
• Kıymetli evrak verilecekse bir bankaya depo edilir.
• Banka, güvenceyi ancak iki tarafın rızasıyla, icra takibinin kesinleşmesiyle veya kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.
• Hesapta biriken faiz kiracıya aittir.

Uygulamada bu kurala çoğunlukla uyulmaz ve depozito doğrudan kiraya verene elden veya havale ile ödenir. Bu durum sözleşmeyi geçersiz kılmaz; ancak kiracının iade talebini güçleştirir. Bu nedenle nakit verilen depozitolarda ödemenin banka üzerinden ve "kira depozitosu" açıklamasıyla yapılması, ayrıca kira sözleşmesinde tutarın açıkça gösterilmesi büyük önem taşır.

Kanun, güvencenin kiraya veren tarafından süresiz biçimde tutulmasını engeller. Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmezse, banka kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.

Bu kural, güvencenin usulüne uygun biçimde bankaya yatırıldığı hâllerde işler. Depozitonun doğrudan kiraya verene ödendiği durumlarda kiracı, iade talebini doğrudan kiraya verene yöneltmek zorundadır.

Depozito, kira sözleşmesinden doğan alacakların güvencesidir. Kiraya verenin mahsup edebileceği başlıca kalemler şunlardır:

• ödenmemiş kira bedelleri,
• sözleşme gereği kiracıya ait olan yan giderler ve aidat borçları,
• kiracının sorumlu olduğu, olağan kullanımı aşan zararlar,
• devredilmemiş abonelik borçları,
• tahliye sonrası temizlik ve onarım giderlerinin kiracıya düşen kısmı.

Buna karşılık şu kalemler kiracıdan istenemez:

• olağan kullanımdan doğan yıpranma (boya solması, halı aşınması gibi),
• yapının yapısal kusurlarından kaynaklanan onarımlar,
• kiraya verene ait büyük onarım ve bakım giderleri,
• kiracının kabul etmediği ve sözleşmede yer almayan giderler.

Kiraya veren, kesinti yapacaksa bunu kalem kalem gösteren bir hesap sunmak zorundadır. Gerekçesiz biçimde tümüyle alıkonulan depozito, iade davasının konusu olur.

Depozito uyuşmazlıklarının büyük çoğunluğu, taşınmazın hangi durumda teslim alınıp hangi durumda geri verildiğinin ispatlanamamasından kaynaklanır. Bu nedenle:

1. Girişte taşınmazın durumunu gösteren ayrıntılı tutanak düzenlenmeli, fotoğraflarla desteklenmeli ve iki tarafça imzalanmalıdır.
2. Sayaç endeksleri tutanağa yazılmalıdır.
3. Çıkışta yine tutanak düzenlenmeli, anahtar teslimi imza karşılığı yapılmalıdır.
4. Kiraya veren teslim almaktan kaçınırsa anahtar, noter aracılığıyla tevdi edilmelidir.
5. Abonelikler kapatılmalı ve borçsuzluk belgeleri alınmalıdır.

Kiracı, kiralananı aldığı durumda ve sözleşmeye uygun kullanımın gerektirdiği hâliyle geri vermekle yükümlüdür; olağan kullanımdan doğan eskimelerden sorumlu değildir (TBK m. 334).

Kiraya veren depozitoyu haksız biçimde iade etmezse kiracı, iade davası açabilir. Sürecin adımları şöyledir:

1. İhtarname. Kiracı, tahliye ve anahtar teslimini belirterek depozitonun iadesini yazılı olarak ister. Bu, hem temerrüt oluşturur hem de faiz başlangıcını belirler.
2. Arabuluculuk. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlık olduğu için dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Arabulucu, görevlendirmeden itibaren üç hafta içinde süreci sonuçlandırır; zorunlu hâllerde bir hafta uzatılabilir.
3. Dava veya icra takibi. Anlaşma sağlanamazsa sulh hukuk mahkemesinde dava açılır ya da ilamsız icra takibi başlatılır. İlamsız takipte itirazla karşılaşılması hâlinde itirazın iptali davası gündeme gelir.

Görevli mahkeme, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesidir (HMK m. 4). Yargılama basit usule tabidir (HMK m. 316). Yetkili mahkeme, davalının yerleşim yeri veya sözleşmenin ifa yeri mahkemesidir.

Depozito iadesi alacağı, kira bedeli niteliğinde olmadığından genel hükümlere tabidir ve kural olarak on yıllık zamanaşımına bağlıdır. Zamanaşımı, iade borcunun muaccel hâle geldiği tarihten, yani kira ilişkisinin sona erip taşınmazın teslim edildiği andan işlemeye başlar.

Faiz, kural olarak temerrüt tarihinden itibaren işler. Bu nedenle iade talebinin ihtarname ile yazılı olarak yapılması ve tebliğinin ispatlanması önemlidir. Talep tarihi belirlenemezse faiz, dava veya takip tarihinden itibaren hesaplanır.

Yıllar önce ödenmiş bir depozitonun aynı nominal tutarla iadesi, kiracı açısından ciddi bir kayıp doğurur. Uygulamada kiracılar, güncelleme veya denkleştirme talepleriyle bu kaybı gidermeye çalışır. Bu taleplerin dayanağı ve kapsamı somut olaya, sözleşme hükümlerine ve depozitonun hangi biçimde tutulduğuna göre değerlendirilir. Depozitonun kanunun öngördüğü gibi vadeli hesapta tutulmuş olması hâlinde işlemiş faiz kiracıya ait olacağından bu sorun büyük ölçüde ortadan kalkar.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında bir ödeme yükümlülüğü getiren düzenlemeler geçersizdir (TBK m. 346). Bu nedenle şu tür sözleşme kayıtları hukuken korunmaz:

• "Depozito hiçbir şekilde iade edilmez" kaydı,
• depozitonun son ay kirasına sayılamayacağı yönündeki kayıtla birlikte iadeyi tümüyle ortadan kaldıran hükümler,
• kira bedeli ve yan giderler dışında ceza niteliğinde ek ödeme öngören maddeler.

• Depozitoyu elden ödeyip belge almamak,
• kira sözleşmesinde depozito tutarını yazmamak,
• giriş ve çıkış tutanağı düzenlememek,
• anahtarı imzasız teslim etmek,
• abonelikleri kapatmadan taşınmak,
• depozitoyu son ay kirasına mahsup ederek çıkmak ve buna dayalı uyuşmazlık yaratmak,
• iade talebini ihtarname ile yapmayıp faiz hakkını kaybetmek,
• arabuluculuk aşamasını atlayarak dava açmak,
• kiraya veren tarafında kesintileri kalem kalem belgelemeden depozitoyu alıkoymak.

Depozito uyuşmazlıkları küçük tutarlı görünse de tarafları uzun süre meşgul eder. Uyuşmazlığın kaynağı neredeyse her zaman aynıdır: taşınmazın giriş ve çıkış durumunun belgelenmemiş olması. Giriş ve çıkış tutanağı, fotoğraflar, banka üzerinden ödeme ve imzalı anahtar teslimi, uyuşmazlıkların büyük bölümünü baştan önler.

Depozitonun iadesi, kesintilerin hukuka uygunluğu ve dava süreci için Günser + Partners ile iletişime geçebilirsiniz.