Alt Kira ve Kira İlişkisinin Devri: Yazılı Rıza Şart mıdır?

Alt kira, kiracının kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya vermesi ya da kullanım hakkını üçüncü kişiye devretmesidir (TBK m. 322).

Genel kural ile konut ve çatılı işyeri kiraları arasında önemli bir ayrım vardır:

• Genel hükümlere tabi kiralarda kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebilir ya da kullanım hakkını devredebilir. Ayrı bir izin gerekmez.
• Konut ve çatılı işyeri kiralarında ise kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kiralananı başkasına kiraya veremez ve kullanım hakkını devredemez.

Konut ve çatılı işyeri kiralarındaki bu yasak mutlaktır. Kiraya verenin sessiz kalması rıza sayılmaz; rızanın yazılı olması gerekir.

Alt kira usulüne uygun biçimde kurulduğunda şu sonuçlar doğar:

1. Asıl kira sözleşmesi olduğu gibi devam eder. Kiracı, kiraya verene karşı bütün borçlarından sorumlu olmayı sürdürür.
2. Alt kiracı, kiralananı asıl kiracıya tanınandan başka biçimde kullanamaz. Kiracı bundan alt kiracıyla birlikte kiraya verene karşı sorumludur.
3. Kiraya veren ile alt kiracı arasında doğrudan bir sözleşme ilişkisi kurulmaz; ancak kiraya veren, alt kiracıya karşı bazı taleplerini doğrudan ileri sürebilir.
4. Asıl kira sözleşmesi sona erdiğinde alt kira ilişkisi de kural olarak dayanağını yitirir. Alt kiracı, asıl kiracıdan daha güçlü bir konumda olamaz.

Bu son nokta pratikte çok önemlidir. Asıl kiracı tahliye edildiğinde alt kiracı da taşınmazda kalma hakkını kaybeder. Alt kiracı, uğradığı zararlar için asıl kiracıya başvurabilir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında yazılı rıza alınmadan yapılan alt kira, sözleşmeye aykırılık oluşturur. Bu durumda kiraya veren, kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini isteyebilir; aykırılık giderilmezse sözleşmeyi feshedebilir (TBK m. 316).

Aykırılığın giderilmesi, alt kiracının taşınmazdan çıkarılması anlamına gelir. Kiracının kasten ağır zarar vermesi, verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının davranışının kiraya veren yahut komşular için çekilmez hâle gelmesi hâllerinde ise yazılı bildirimle derhal fesih mümkündür.

İzinsiz alt kirada kiraya verenin izleyebileceği yol şudur:

1. Durumu tespit etmek ve belgelemek,
2. yazılı ihtarla en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini istemek,
3. süre sonunda aykırılık sürüyorsa sözleşmeyi feshetmek,
4. dava şartı arabuluculuğa başvurup sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açmak.

Kira ilişkisinin devri, kiracının sözleşmedeki bütün hak ve borçlarıyla birlikte yerini üçüncü kişiye bırakmasıdır. Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça kira ilişkisini başkasına devredemez (TBK m. 323).

Bu kural bütün kira türleri için geçerlidir. Ancak işyeri kiralarında önemli bir istisna vardır: Kiraya veren, haklı sebep olmadıkça işyeri kiralarında bu rızayı vermekten kaçınamaz. Yani işyeri kiracısı, uygun bir devralan bulduğunda kiraya verenin keyfî direnciyle karşılaşmaz.

Haklı sebep sayılabilecek durumlara örnek olarak şunlar gösterilebilir:

• devralanın ödeme gücünün yetersiz olması,
• devralanın kiralananı sözleşmeye aykırı bir faaliyette kullanacak olması,
• devralanın güvenilirliği konusunda somut ve ciddi kaygıların bulunması,
• taşınmazın niteliğine uygun olmayan bir kullanım amacı öngörülmesi.

Devir talebi yazılı yapılmalı, devralanın kimliği ve mali durumu hakkında belge sunulmalıdır. Kiraya verenin reddi de gerekçeli olmalıdır.

İşyeri kiralarında kira ilişkisini devreden kiracı, devir tarihinden başlayarak iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur. Bu, kiraya vereni koruyan önemli bir güvencedir.

Bu nedenle işyerini devreden kiracı, devirden sonra da iki yıl boyunca kira ve yan gider borçlarından sorumlu tutulabileceğini bilmelidir. Devir sözleşmesine, devralanın bu borçları üstlendiğine ve devreden kiracıya rücu edilmesi hâlinde nasıl davranılacağına dair hükümler konulması yerinde olur.

Konut kiralarında ise böyle bir iki yıllık sorumluluk süresi öngörülmemiştir; devir ile birlikte eski kiracı kural olarak ilişkiden çıkar.

İşyerinin devri. Bir dükkânın "hava parası" karşılığında başkasına bırakılması, hukuken çoğunlukla kira ilişkisinin devridir. Kiraya verenin yazılı rızası alınmadan yapılan devir, tahliye sebebi oluşturabilir.

Ortak alınması. Kiracı şirketin ortak yapısının değişmesi kural olarak devir sayılmaz; çünkü sözleşmenin tarafı olan tüzel kişilik değişmemektedir. Buna karşılık gerçek kişi kiracının işletmeyi başkasına devretmesi devir niteliğindedir.

Konutun bir odasının kiraya verilmesi. Konut kiralarında kiralananın bir bölümünün başkasına kiraya verilmesi de alt kiradır ve yazılı rıza gerektirir.

Kısa süreli konaklama amaçlı kiralamalar. Kiracının taşınmazı günlük veya haftalık olarak başkalarına kullandırması, alt kira niteliğinde olduğu gibi ayrıca özel mevzuat hükümlerine ve kat mülkiyeti kurallarına da aykırılık oluşturabilir. Kat malikleri kurulu kararları ve yönetim planı hükümleri bu konuda belirleyicidir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kira sözleşmesinin kiracının başka bir edimi üstlenmesine bağlanması geçersizdir (TBK m. 340). Bu kural, alt kira izni karşılığında kiracıdan ek ödeme istenmesi gibi uygulamalarda gündeme gelebilir.

Alt kira ve devirden doğan uyuşmazlıklar kira ilişkisinden kaynaklandığından, görevli mahkeme değer veya tutara bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesidir (HMK m. 4). Yargılama basit usule tabidir.

Dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır; ilamsız icra yoluyla tahliye bu kapsamın dışındadır. Arabulucu, görevlendirmeden itibaren üç hafta içinde süreci tamamlar; zorunlu hâllerde bir hafta uzatılabilir.

• Kiraya verenin sözlü onayına güvenerek alt kira yapmak,
• rızayı yazılı almadan işyerini devretmek,
• devir talebini gerekçesiz reddedip haksız duruma düşmek,
• alt kira ile devri birbirine karıştırmak,
• işyeri devrinde iki yıllık müteselsil sorumluluğu göz ardı etmek,
• alt kiracıyla yapılan sözleşmede asıl sözleşmenin sona ermesi hâlini düzenlememek,
• otuz günlük ihtar süresini vermeden doğrudan fesih bildirmek,
• alt kiracının konumunun asıl kiracıdan güçlü olacağını varsaymak,
• kat mülkiyeti ve yönetim planı kısıtlamalarını incelememek.

Alt kira ve devir konusundaki uyuşmazlıkların büyük bölümü, yazılı rızanın alınmamış olmasından doğar. Kiracı açısından izin talebinin yazılı yapılması ve belgelenmesi, kiraya veren açısından ise ret gerekçesinin somutlaştırılması gerekir. İşyeri kiralarında devir izninden kaçınma serbestisinin sınırlı olması ve devredenin iki yıllık müteselsil sorumluluğu, ticari devirlerde mutlaka hesaba katılmalıdır.

Alt kira izni, işyeri devri ve bunlardan doğan tahliye süreçleri için Günser + Partners ile iletişime geçebilirsiniz.