Kiracı Süre Bitmeden Çıkarsa Ne Olur? Erken Tahliye ve Makul Süre Kirası

Erken tahliye, kiracının sözleşmede kararlaştırılan sürenin bitiminden önce veya belirsiz süreli sözleşmelerde yasal fesih bildirim sürelerine uymadan kiralananı boşaltıp geri vermesidir. Uygulamada iş değişikliği, şehir değiştirme, işletmenin kapanması veya ekonomik zorluklar gibi sebeplerle sıkça karşılaşılır.

Erken tahliyede iki ayrı sonuç ortaya çıkar:

1. Kira ilişkisi, kiralananın fiilen geri verilmesiyle sona erer.
2. Kiracının kira bedeli ödeme borcu, makul süre boyunca devam eder.

Makul süre, kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebilmesi için gereken süredir. Kanunda sabit bir rakam yoktur; her somut olayda ayrı belirlenir.

Değerlendirmede dikkate alınan başlıca ölçütler şunlardır:

• taşınmazın niteliği (konut, dükkân, depo, ofis),
• bulunduğu bölgenin kira piyasası ve talep yoğunluğu,
• kira bedelinin emsallere göre durumu,
• tahliyenin gerçekleştiği mevsim ve dönem,
• taşınmazın tahliye anındaki fiziki durumu,
• kiraya verenin yeniden kiralama için gösterdiği çaba.

Uygulamada mahkemeler, bilirkişi incelemesiyle bölgeye ve taşınmaz türüne göre birkaç aylık bir süre belirlemektedir. Bu süre, taşınmazın niteliğine göre kısa da uzun da olabilir; sözleşmenin kalan tüm süresine eşit sayılması kural değildir.

Kiraya veren, kiracının erken çıkması karşısında pasif kalamaz. Yerleşik uygulamaya göre kiraya verenin, taşınmazı yeniden kiraya vermek için dürüstlük kuralının gerektirdiği çabayı göstermesi beklenir.

Kiraya verenin şu davranışları makul sürenin kısalması sonucunu doğurabilir:

• taşınmazın ilana çıkarılmaması,
• gelen kiracı adaylarının haklı sebep olmaksızın reddedilmesi,
• emsalin çok üzerinde bir bedel istenerek kiralamanın fiilen engellenmesi,
• taşınmazın kiraya verilmek yerine kiraya verenin kendi kullanımına ayrılması.

Kiracı, kiraya verenin bu çabayı göstermediğini ispatlarsa, sorumlu tutulacağı süre kısalır.

Kiracı, makul sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulursa, kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer.

Bu hakkın kullanılmasında dikkat edilmesi gerekenler:

1. Önerilen kiracının ödeme gücü ve güvenilirliği belgelenmelidir. Gelir belgesi, ticari faaliyet kayıtları, referanslar sunulabilir.
2. Öneri yazılı olarak yapılmalı ve kiraya verene ulaştığı ispatlanmalıdır. Noter ihtarnamesi en güvenli yoldur.
3. Yeni kiracının, mevcut sözleşme koşullarını aynen kabul etmeye hazır olması gerekir. Daha düşük bedel öneren aday için kiraya veren haklı olarak direnebilir.
4. Kiraya veren, makul bir gerekçe olmaksızın önerilen kiracıyı reddederse, kiracının sorumluluğu sona erebilir.

Uygulamada kiracıların en sık hatası, aday kiracıyı sözlü olarak önermek ve reddedildiğini ispatlayamamaktır.

Kiraya veren, makul süre kirasını isterken şu kalemleri indirmekle yükümlüdür:

• yapmaktan kurtulduğu giderler (örneğin kiracıya bağlı bazı işletme giderleri),
• kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği yararlar,
• elde etmekten kasten kaçındığı yararlar.

Taşınmaz erken tahliyeden hemen sonra yeni bir kiracıya verilmişse, o tarihten itibaren eski kiracıdan kira istenemez. Kiraya verenin aynı dönem için hem eski hem yeni kiracıdan kira alması, sebepsiz zenginleşme oluşturur.

Erken tahliyede iki konu ayrıca tartışılır.

Depozito. Güvence bedeli, doğrudan erken tahliye tazminatı değildir. Kiraya veren, alacağını depozitodan karşılamak isterse hesap vermek ve kalanını iade etmek zorundadır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence, kural olarak vadeli hesapta tutulur ve iki tarafın rızası, kesinleşmiş mahkeme kararı veya kesinleşen icra takibi olmadan çekilemez.

Cezai şart. Sözleşmede "kiracı süreden önce çıkarsa kalan tüm kira bedellerini öder" biçimindeki kayıtlar sıkça yer alır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine düzenleme yasağı gereği, kira bedeli ve yan giderler dışında bir ödeme yükümlülüğü getiren ceza koşulu ile muacceliyet kayıtları geçersizdir (TBK m. 346). Bu nedenle kalan sürenin tamamının peşin istenmesi çoğu olayda hukuken korunmaz.

Kiracının erken çıkışı her zaman sorumluluk doğurmaz. Şu hâllerde kiracı, makul süre kirasından sorumlu tutulmayabilir:

• Kiralananda ayıp bulunması ve kiraya verenin ayıbı gidermemesi,
• kiralananın kullanıma elverişsiz hâle gelmesi,
• kira ilişkisinin devamını çekilmez kılan önemli sebeplerin varlığı (TBK m. 331),
• tarafların karşılıklı anlaşmasıyla sözleşmenin sona erdirilmesi.

Haklı fesih iddiasında bulunan kiracı, sebebini ve fesih bildiriminin yapıldığını ispatlamak zorundadır.

Erken tahliyede en kritik konu, taşınmazın kiraya verene fiilen ne zaman geri verildiğidir. Anahtar teslim edilmediği sürece kiracı, kiralananı kullanmasa bile kira bedelini ödemekle yükümlüdür (TBK m. 324).

İspat için şu yollar kullanılmalıdır:

• anahtarın tutanakla ve imza karşılığı teslimi,
• kiraya verenin teslimi kabul etmemesi hâlinde noter aracılığıyla anahtar tevdii,
• tahliye tarihinde taşınmazın durumunu gösteren fotoğraf ve video kaydı,
• elektrik, su, doğalgaz aboneliklerinin kapatıldığına ilişkin belgeler,
• taşınma faturası ve tanık beyanları.

Anahtarın kapıda bırakılması veya posta kutusuna atılması geçerli bir teslim sayılmaz.

Uyuşmazlık kira ilişkisinden doğduğu için görevli mahkeme, değer veya tutara bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesidir (HMK m. 4). Yargılama basit usule tabidir (HMK m. 316).

Dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Arabulucu, görevlendirmeden itibaren üç hafta içinde süreci sonuçlandırır; zorunlu hâllerde bir hafta uzatılabilir.

Kira bedeline ilişkin alacaklar beş yıllık zamanaşımına tabidir. Makul süre kirası da niteliği itibarıyla kira alacağı olduğundan bu süre içinde istenmelidir.

• Anahtarı teslim etmeden taşınmazı boşaltmak,
• teslimi tutanakla belgelendirmemek,
• yeni kiracı önerisini sözlü yapmak,
• kiraya verenin taşınmazı yeniden kiraya vermek için çaba göstermediğini belgelememek,
• depozitonun otomatik olarak alacağa mahsup edileceğini varsaymak,
• kalan tüm kira bedellerinin peşin ödenmesi gerektiğini kabul etmek,
• haklı fesih sebebini yazılı olarak bildirmemek,
• arabuluculuk aşamasını atlayarak dava açmak,
• tahliye sırasında taşınmazın durumunu gösteren kayıt tutmamak.

Erken tahliyede uyuşmazlığın merkezinde iki soru vardır: Taşınmaz ne zaman fiilen geri verilmiştir ve makul süre ne kadardır. Kiracı açısından anahtar teslimini belgelemek ve uygun yeni kiracıyı yazılı olarak önermek; kiraya veren açısından ise taşınmazı yeniden kiralamak için çaba gösterdiğini ispatlamak belirleyicidir.

Erken tahliye sürecinin planlanması, makul süre hesabı ve depozito iadesi konularında Günser + Partners ile iletişime geçebilirsiniz.