Kira Bedelinin Uyarlanması Davası Nedir? Şartları ve Süreci

TBK m. 138'e göre bir sözleşmenin uyarlanabilmesi için şu unsurların birlikte gerçekleşmesi gerekir:

• Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmalıdır.
• Bu durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple doğmuş olmalıdır.
• Yeni durum, sözleşmenin kurulduğu andaki olguları, borçludan ifanın istenmesini dürüstlük kuralına aykırı düşürecek ölçüde borçlu aleyhine değiştirmiş olmalıdır.
• Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş ya da ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.

Kira sözleşmeleri sürekli edimli sözleşme olduğu için uyarlamaya elverişlidir. Uyarlama mümkün değilse borçlu, sürekli edimli sözleşmelerde kural olarak fesih hakkını kullanabilir.

Uygulamada en sık karıştırılan iki dava budur. Temel farklar şöyledir:

Bir başka önemli fark, uyarlamanın yalnız bedeli artırmaya değil, koşulları varsa azaltmaya da hizmet edebilmesidir. Bedelin ödenemez hâle geldiğini ileri süren kiracı da uyarlama isteyebilir.

Yargıtay'ın yerleşik içtihadına göre uyarlama, istisnai bir yoldur ve dar yorumlanır. Uygulamada tartışılan başlıca durumlar şunlardır:

• ülke çapında etkili ekonomik krizler ve olağanüstü kur hareketleri,
• salgın, deprem gibi olağanüstü olaylar ile bunlara bağlı kapatma ve faaliyet kısıtlamaları,
• kiralananın bulunduğu bölgenin niteliğini kökten değiştiren idari kararlar,
• uzun süreli sözleşmelerde uzun vadede öngörülmesi beklenemeyecek yapısal değişiklikler.

Buna karşılık şu durumlar tek başına uyarlama sebebi sayılmaz:

• kiracının kişisel iş kaybı veya kötü ticari kararları,
• enflasyonun olağan seyri,
• sözleşmede kararlaştırılan artışın kiraya verene az gelmesi,
• kiralananın çevresinde beklenen değer artışının gerçekleşmemesi.

Yabancı para üzerinden kararlaştırılan kira bedellerinde kur hareketleri sıkça uyarlama talebine konu olur. Burada da tek başına kur artışı yeterli görülmez; artışın olağanüstülüğü, sözleşme süresi, tarafların ekonomik durumu ve riskin kimde olduğu birlikte değerlendirilir.

Yabancı para üzerinden kararlaştırılan kira bedellerinde, TBK m. 344'ün yollamasıyla, sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Beş yıl geçtikten sonra ise kira bedeli, tüketici fiyat endeksindeki değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri gözetilerek hâkim tarafından belirlenebilir.

Bu özel kural, aşırı ifa güçlüğüne ilişkin genel hükmün uygulanmasını tamamen dışlamaz. Ancak beş yıllık süre dolmadan yapılan uyarlama taleplerinde mahkemeler, TBK m. 138'in koşullarının gerçekten oluşup oluşmadığını çok daha sıkı biçimde inceler.

Uyarlama davasını, sözleşme dengesi aleyhine bozulan taraf açar. Dava, kira ilişkisi devam ettiği sürece açılabilir; kanunda özel bir hak düşürücü süre öngörülmemiştir.

Ancak zamanlama pratikte belirleyicidir:

1. Çekince koymadan ödeme riski. Kiracı, güçleşen edimi hiçbir çekince koymadan ödemeye devam ederse, sonradan uyarlama istemesi güçleşir. Ödemelerin "haklarım saklı kalmak kaydıyla" yapıldığının yazılı olarak belirtilmesi önemlidir.
2. Geçmişe etki sorunu. Uyarlama kararının hangi tarihten itibaren sonuç doğuracağı tartışmalıdır. Uygulamada çoğunlukla dava tarihi veya olağanüstü durumun ortaya çıktığı dönem esas alınır. Bu nedenle talebin gecikmeden ileri sürülmesi gerekir.
3. Sözleşme sona ererse. Kira ilişkisi bittikten sonra yalnız geçmiş döneme ilişkin uyarlama istenmesi, koşulların ispatını daha da zorlaştırır.

Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesi görevlidir (HMK m. 4). Uyarlama davası da kira ilişkisinden kaynaklandığı için sulh hukuk mahkemesinde görülür.

Yetkide genel kural olan davalının yerleşim yeri mahkemesi ile sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesi seçimlik olarak kullanılabilir. Kira sözleşmesi taşınmazın aynına ilişkin olmadığından, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkili değildir; ancak ifa yeri olması nedeniyle çoğunlukla yetkilidir.

Yargılama, basit yargılama usulüne tabidir (HMK m. 316). Bu nedenle dilekçeler aşaması iki dilekçeyle sınırlıdır ve deliller dilekçeyle birlikte sunulmalıdır.

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler dışında, dava açmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Kira bedelinin uyarlanması talebi de bu kapsamdadır.

Arabuluculuk sürecine ilişkin başlıca noktalar şunlardır:

• Başvuru, karşı tarafın yerleşim yeri veya işin yapıldığı yer arabuluculuk bürosuna yapılır.
• Arabulucu, görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde süreci sonuçlandırır; zorunlu hâllerde bu süre bir hafta uzatılabilir.
• Arabuluculuk aşamasına başvurulmadan açılan dava, dava şartı yokluğundan usulden reddedilir.
• İhtiyati tedbir talepleri, arabuluculuk süreci devam ederken de mahkemeden istenebilir.

Arabuluculukta anlaşma sağlanırsa düzenlenen anlaşma belgesi, koşulları varsa ilam niteliğinde belge sayılır ve icraya konulabilir. Kira bedeli gibi sürekli edimlerde anlaşmanın hangi dönemi kapsadığının açıkça yazılması gerekir.

Uyarlama davasında ispat yükü, koşulların gerçekleştiğini iddia eden tarafa aittir. Talebin desteklenmesi için şu deliller önemlidir:

• kira sözleşmesi ve varsa ek protokoller,
• ödeme belgeleri ve çekince kayıtları,
• olağanüstü durumu gösteren resmî kararlar, kapatma veya kısıtlama işlemleri,
• kiracı işletmenin ciro ve kâr-zarar tabloları, ticari defterler,
• kiralananın bulunduğu bölgedeki emsal kira bedelleri,
• yerinde keşif ve bilirkişi incelemesi.

Uyarlama davalarında bilirkişi incelemesi neredeyse zorunludur. Bilirkişiden, yalnız emsal kira bedeli değil, sözleşme dengesinin ne ölçüde bozulduğu ve uyarlanmış bedelin hangi düzeyde olması gerektiği konusunda da rapor alınır. Hâkim, hakkaniyet gereği tarafların her ikisinin de fedakârlığa katlanmasını sağlayacak bir denge kurar.

Uyarlamanın mümkün olmadığı hâllerde, sürekli edimli sözleşmelerde borçlu fesih hakkını kullanabilir. Ayrıca kira ilişkisinin devamını çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığında, taraflardan her biri yasal fesih bildirim süresine uyarak sözleşmeyi feshedebilir (TBK m. 331). Bu yol, uyarlamadan farklı olarak ilişkiyi sona erdirir ve karşı tarafın uğradığı zararın hakkaniyete uygun biçimde giderilmesi gündeme gelebilir.

• Kira tespit davası açılması gerekirken uyarlama davası açmak veya tersini yapmak,
• ödemeleri hiçbir çekince koymadan yıllarca sürdürüp sonradan uyarlama istemek,
• olağanüstü durumu yalnız iddia edip belgeyle ortaya koymamak,
• enflasyonun olağan seyrini uyarlama sebebi saymak,
• dava şartı arabuluculuğa başvurmadan doğrudan dava açmak,
• basit yargılama usulünde delilleri dilekçeyle birlikte sunmamak,
• uyarlanan bedelin hangi tarihten itibaren isteneceğini talep sonucunda göstermemek,
• yabancı para kira bedellerinde beş yıllık kuralı gözden kaçırmak.

Kira bedelinin uyarlanması, kira hukukunda istisnai fakat güçlü bir araçtır. Başarısı, hukuki nitelendirmenin doğru yapılmasına ve olağanüstü durumun somut belgelerle ortaya konulmasına bağlıdır. Yanlış dava türü seçilmesi, çekince konulmadan yapılan ödemeler veya arabuluculuk aşamasının atlanması, esasa girilmeden sonuç alınamamasına yol açabilir.

Kira sözleşmenizin koşullarının değerlendirilmesi, uyarlama ile tespit davası arasındaki tercihin yapılması ve sürecin yürütülmesi için Günser + Partners ile iletişime geçebilirsiniz.