Kira Sözleşmesinde Kefil Olmak: Geçerlilik Şartları ve Sorumluluğun Sınırı

Kefalet sözleşmesi, aşağıdaki unsurlar bulunmadıkça geçerli değildir (TBK m. 583):

1. Yazılı şekil. Sözlü kefalet hiçbir hâlde geçerli değildir.
2. Azami sorumluluk miktarı. Kefilin sorumlu olacağı en yüksek tutar belirtilmelidir.
3. Kefalet tarihi. Sözleşmede kefalet tarihi yer almalıdır.
4. El yazısı şartı. Kefil; sorumlu olduğu azami miktarı, kefalet tarihini ve müteselsil kefil olması hâlinde bu sıfatla veya bu anlama gelen bir ifadeyle yükümlülük altına girdiğini kendi el yazısıyla sözleşmede belirtmek zorundadır.

Bu unsurlardan herhangi birinin eksikliği kefaleti geçersiz kılar. Örneğin kira sözleşmesinin altına yalnız "kefildir" yazıp imza atılması, azami miktar ve tarih el yazısıyla yazılmadıkça geçerli bir kefalet oluşturmaz.

Kefalette yapılan değişikliklerde de aynı şekil kuralları uygulanır. Kefilin sorumluluğunu artıran her değişiklik, kefalet için öngörülen şekle uygun yapılmalıdır. Buna karşılık kefilin sorumluluğunu azaltan değişiklikler şekle bağlı değildir.

Evli kişilerin kefil olabilmesi için, eşin yazılı rızası gerekir (TBK m. 584). Bu rıza, sözleşmenin kurulmasından önce ya da en geç kurulması anında verilmelidir. Sonradan verilen onay, kural olarak eksikliği gidermez.

Bu kuralın istisnaları vardır. Mahkemece verilmiş bir ayrılık kararı bulunması, eşlerden birinin ortak konuttan sürekli uzaklaşması veya benzeri haklı sebeplerin varlığı hâlinde eşin rızası aranmaz.

Kefalette sonradan yapılan ve kefilin sorumluluğunu artıran değişikliklerde de eşin rızası gerekir. Eşin rızası alınmadan verilen kefalet geçersizdir ve kefil, borçtan sorumlu tutulamaz.

Kira sözleşmelerinde neredeyse her zaman müteselsil kefalet istenir. İki tür arasındaki fark kefil için hayati önemdedir:

• Adi kefalette kiraya veren, önce kiracıya başvurmak, kiracı aleyhine takip yapmak ve sonuç alamamak zorundadır. Kefile ancak bundan sonra gidilebilir.
• Müteselsil kefalette kiraya veren, kiracı borcunu ödemede gecikirse ve ihtar sonuçsuz kalırsa doğrudan kefile başvurabilir. Kiracıya karşı takip yapılması şart değildir.

Müteselsil kefil olunduğunun, kefil tarafından el yazısıyla belirtilmesi zorunludur. Bu ifade yoksa kefalet, geçerli olduğu ölçüde adi kefalet sayılır.

Kira hukukunda en tartışmalı konu budur. Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme, süre sonunda kendiliğinden birer yıl uzar. Kefilin bu uzayan dönemler için de sorumlu olup olmadığı, kefalet metnine göre belirlenir.

Yargıtay'ın yerleşik içtihadına göre:

• Kefaletin süresi kural olarak kira sözleşmesinin ilk süresiyle sınırlıdır.
• Kefilin uzayan dönemlerden de sorumlu olması için, kefalet metninde bu durumun açıkça belirtilmesi ve azami miktarın buna göre gösterilmesi gerekir.
• Azami miktar belirtilmemişse kefalet zaten geçersizdir; dolayısıyla uzayan dönem sorumluluğu da doğmaz.
• Kefilin, kira bedeli artışlarından doğan farklardan sorumluluğu da azami miktar sınırını aşamaz.

Bu nedenle kefil olacak kişilerin, metinde "sözleşmenin uzaması hâlinde de sorumluyum" benzeri bir ifade bulunup bulunmadığını dikkatle incelemesi gerekir.

Kefil, azami miktarla sınırlı olmak üzere şunlardan sorumlu olabilir:

• ödenmemiş kira bedelleri,
• sözleşme gereği kiracıya ait yan giderler,
• kiracının kiralanana verdiği zararlar,
• takip ve dava giderleri ile faiz.

Bütün bu kalemlerin toplamı, kefalet sözleşmesinde el yazısıyla belirtilen azami tutarı aşamaz. Azami tutarı aşan taleplere karşı kefil itiraz edebilir.

Gerçek kişi tarafından verilen her türlü kefalet, sözleşmenin kurulmasından başlayarak on yılın geçmesiyle kendiliğinden sona erer (TBK m. 598). Kefalet daha uzun bir süre için verilmiş olsa dahi bu kural uygulanır.

Kefalet, kefilin yazılı açıklamasıyla en fazla on yıllık yeni bir dönem için uzatılabilir. Ancak bu uzatma, en erken kefalet sözleşmesinin kurulmasından itibaren dokuz yıl geçtikten sonra yapılabilir.

Uzun süreli kira ilişkilerinde bu süre sıkça gözden kaçar. On yılı aşan dönem için kefile başvurulması hâlinde, kefilin bu savunmayı ileri sürmesi gerekir.

Kefil, kiracının sahip olduğu def'i ve itirazları kiraya verene karşı ileri sürebilir. Başlıca savunmalar şunlardır:

• kefaletin şekil şartlarını taşımadığı,
• eşin yazılı rızasının bulunmadığı,
• azami miktarın aşıldığı,
• kefaletin ilk kira süresiyle sınırlı olduğu,
• asıl borcun ödendiği veya hiç doğmadığı,
• zamanaşımının dolduğu,
• kefaletin on yıllık süresinin geçtiği,
• kiraya verenin, kefilin durumunu ağırlaştıran işlemler yaptığı.

Kefil, kiracıya ait def'ileri ileri sürmekten kaçınırsa, kiracıya rücu hakkını bu ölçüde kaybedebilir. Bu nedenle kefile yöneltilen taleplerde kiracıyla iletişim kurulması önemlidir.

Kefil borcu öderse, ödediği ölçüde kiracıya rücu edebilir. Rücu hakkını kullanabilmek için:

1. ödemenin belgelendirilmesi,
2. kiracıya ödemenin bildirilmesi,
3. kiraya verenden alacağı gösteren belgelerin teslim alınması

gerekir. Kefil, ödeme yapmadan önce kiracıya bildirimde bulunmalı; kiracının ileri sürebileceği savunmaları öğrenmelidir.

Kefaletin sıkı şekil şartları nedeniyle uygulamada başka güvenceler de kullanılır:

• Banka teminat mektubu. Özellikle ticari kiralarda yaygındır; bağımsız bir garanti niteliği taşıyabilir.
• Depozito (güvence bedeli). Konut ve çatılı işyeri kiralarında üç aylık kira bedelini aşamaz.
• Garanti sözleşmesi. Kefaletten farklı olarak asıl borca bağlı değildir; ancak kefaleti dolanmak amacıyla kullanılıp kullanılmadığı denetlenir.
• Rehin ve ipotek. Ayni teminat sağlar; tesisi resmî şekle tabidir.

Bir kişinin kefil mi garantör mü olduğu, belgenin başlığına değil içeriğine göre belirlenir. Kefaletin koruyucu hükümlerinden kaçınmak amacıyla garanti biçiminde düzenlenen metinler, gerçek nitelikleri araştırılarak değerlendirilir.

Kira sözleşmesinden doğan alacak için kefile başvurulmasında, uyuşmazlık kira ilişkisinden kaynaklandığından görevli mahkeme kural olarak sulh hukuk mahkemesidir (HMK m. 4). Dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır.

Kiraya veren, kefile karşı ilamsız icra takibi de başlatabilir. Kefil ödeme emrine yedi gün içinde itiraz ederse takip durur ve kiraya verenin itirazın kaldırılması veya itirazın iptali yoluna başvurması gerekir.

• Kira sözleşmesinin altına yalnız imza atarak kefil olmak,
• azami miktarı ve tarihi el yazısıyla yazmamak,
• müteselsil kefil ifadesini el yazısıyla belirtmemek,
• evli kefilde eşin yazılı rızasını almamak,
• rızayı sözleşme kurulduktan sonra almak,
• kefaletin uzayan dönemleri de kapsayıp kapsamadığını incelememek,
• on yıllık kefalet süresini gözden kaçırmak,
• kefile başvurmadan önce kiracıya ihtar göndermemek,
• ödeme yapan kefilin belgeleri teslim almaması.

Kira sözleşmelerinde kefalet, kiraya veren için güçlü fakat kolayca geçersiz hâle gelebilen bir güvencedir. Kefil bakımından ise çoğu zaman farkında olunmadan üstlenilen ağır bir yükümlülüktür. Şekil şartlarına uyulması, eşin rızasının zamanında alınması ve kefaletin süresinin açıkça belirlenmesi her iki taraf için de belirleyicidir.

Kefalet metninin hazırlanması, geçerliliğinin denetlenmesi ve kefile yöneltilen taleplere karşı savunma için Günser + Partners ile iletişime geçebilirsiniz.