Tahliye Taahhütnamesi Geçerli midir? Şartları, Boş Tarih ve İtiraz Yolları

Taahhüdün hukuken sonuç doğurabilmesi için şu şartların birlikte gerçekleşmesi gerekir.

Yazılı olmalıdır

Taahhüt yazılı şekilde verilmelidir. Sözlü taahhüt geçersizdir. Kanun noter şartı aramaz; adi yazılı taahhüt de geçerlidir. Ancak noterde düzenlenen veya onaylanan taahhütname, imzanın ve tarihin ispatı bakımından çok daha güçlüdür.

Adi yazılı taahhütte kiracı imzayı inkâr ederse, icra yoluyla tahliye mümkün olmaz ve uyuşmazlık genel mahkemede çözülür.

Kiralananın tesliminden sonra verilmiş olmalıdır

En kritik şart budur. Kanun, taahhüdün "kiralananın teslim edilmesinden sonra" verilmiş olmasını arar. Amaç, kiracının sözleşme kurulurken içinde bulunduğu zayıf konumdan yararlanılarak baştan taahhüt alınmasını engellemektir.

Bu nedenle:

• Kira sözleşmesiyle aynı tarihte veya sözleşmeden önce alınan taahhütnameler kural olarak geçersizdir.
• Taahhüdün, kira ilişkisi kurulup taşınmaz teslim edildikten sonraki bir tarihte düzenlenmiş olması gerekir.
• Sözleşmenin yenilendiği veya uzadığı dönemde alınan taahhüt, teslim sonrasına ilişkin olduğu için geçerli olabilir.

Kiracı veya yetkili temsilcisi tarafından verilmelidir

Taahhüt, kiracının kendisi tarafından imzalanmalıdır. Birden çok kiracı varsa hepsinin imzası gerekir. Tüzel kişi kiracılarda, imzalayanın temsil yetkisi bulunmalıdır. Kiracının eşi veya bir yakını tarafından imzalanan taahhüt, kiracıyı bağlamaz.

Aile konutu niteliğindeki taşınmazlarda, kiracı eşin taahhüdünün diğer eşin rızası bakımından değerlendirilmesi gerekebilir.

Boşaltma tarihi belirli veya belirlenebilir olmalıdır

Taahhütte, kiralananın hangi tarihte boşaltılacağı açıkça yer almalıdır. Tarihi hiç içermeyen ya da "kiraya veren istediğinde" gibi belirsiz ifadeler taşıyan belgeler geçerli bir tahliye taahhüdü oluşturmaz.

Uygulamada en tartışmalı konu, kiracının imzalayıp tarih kısmını boş bıraktığı taahhütnamelerdir. Bu belgelerde kiraya veren, sonradan uygun gördüğü bir tarihi doldurmaktadır.

Yargıtay'ın yerleşik içtihadına göre:

• İmzası inkâr edilmeyen ve tarihi sonradan doldurulmuş taahhütname kural olarak geçerli kabul edilir; kiracının, tarihin kendi iradesi dışında ve anlaşmaya aykırı biçimde doldurulduğunu ispatlaması gerekir.
• Kiracı, belgenin boş olarak alındığını ve anlaşmaya aykırı doldurulduğunu yazılı delille ispatlamak zorundadır. Tanık beyanı kural olarak yeterli görülmez.
• Buna karşılık taahhüdün, kiralananın tesliminden önce alındığı ispatlanırsa, tarih doldurulmuş olsa bile geçersizdir.

Bu nedenle kiracıların, kira sözleşmesiyle birlikte boş taahhütname imzalamaktan kaçınmaları; imzalamak zorunda kalıyorlarsa belgenin bir örneğini almaları ve düzenleme tarihini kayıt altına almaları önerilir.

Kiracı taahhüt ettiği tarihte taşınmazı boşaltmazsa, kiraya verenin iki seçeneği vardır.

1. İcra yoluyla tahliye

Kiraya veren, icra dairesine başvurarak taahhüde dayalı tahliye takibi başlatabilir (İİK m. 272 ve devamı). Bu yolda:

• Kiracıya tahliye emri gönderilir.
• Kiracı, tahliye emrine yedi gün içinde itiraz edebilir; itirazın imzaya veya tarihe yönelik olması hâlinde inceleme buna göre yapılır.
• İtiraz edilmezse veya itiraz icra mahkemesince kaldırılırsa tahliye gerçekleştirilir.
• Adi yazılı taahhütte imza inkâr edilirse, icra mahkemesi tahliye kararı veremez.

2. Sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası

Kiraya veren, tahliye davası açmayı da tercih edebilir. Bu yol daha uzun sürer; ancak imzanın veya taahhüdün geçerliliğinin tartışmalı olduğu hâllerde her türlü delil incelenebildiği için tercih edilir.

Dava yolunda dava şartı arabuluculuk uygulanır. İlamsız icra yoluyla tahliye ise arabuluculuk kapsamı dışındadır. Bu ayrım, yolun seçilmesinde belirleyici olabilir.

Kiraya veren, taahhüt edilen boşaltma tarihinden başlayarak bir ay içinde icra takibi başlatmalı veya dava açmalıdır. Bu süre hak düşürücüdür ve mahkemece kendiliğinden dikkate alınır.

Süre kaçırılırsa, aynı taahhüde dayanılarak sonradan tahliye istenemez. Kiraya verenin, taahhüt tarihinden sonra kira almaya devam etmesi de taahhütten vazgeçildiği yönünde yorumlanabilir; bu nedenle tahsil edilen bedellerin niteliğine dikkat edilmelidir.

Dava yolu seçilecekse, arabuluculuk başvurusunun bir aylık süre içinde yapılması gerekir. Arabuluculukta geçen süre hak düşürücü sürenin hesabına dâhil edilmez.

Kiracı, taahhüde karşı şu savunmaları ileri sürebilir:

• Taahhüdün kiralananın tesliminden önce veya sözleşmeyle aynı anda alındığı,
• imzanın kendisine ait olmadığı,
• taahhüdün baskı, korkutma veya hata sonucu verildiği; bu hâlde iradeyi sakatlayan sebebin öğrenilmesinden itibaren bir yıllık süre içinde ileri sürülmesi gerekir,
• belgede boşaltma tarihinin bulunmadığı,
• tahliye tarihinden sonra tarafların yeni bir kira ilişkisi kurduğu,
• kiraya verenin bir aylık süreyi kaçırdığı.

İrade sakatlığı iddialarında ispat yükü kiracıdadır ve uygulamada oldukça zordur.

Tahliye davasında görevli mahkeme, değer veya tutara bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesidir (HMK m. 4). Yetkili mahkeme, davalının yerleşim yeri veya sözleşmenin ifa yeri mahkemesidir.

İcra yolunda takip, borçlunun yerleşim yeri veya sözleşmenin ifa yeri icra dairesinde başlatılır; itirazın kaldırılması talepleri o yer icra mahkemesine sunulur.

Geçerli ve tartışmaya kapalı bir taahhütnamede şunlar yer almalıdır:

1. kiracının ve kiraya verenin kimlik bilgileri,
2. kiralananın açık adresi ve nitelikleri,
3. kira sözleşmesinin tarihi,
4. taşınmazın kayıtsız şartsız boşaltılacağı beyanı,
5. boşaltma tarihi (gün, ay, yıl),
6. taahhüdün düzenlenme tarihi,
7. kiracının imzası,
8. mümkünse noter onayı veya düzenlemesi.

• Taahhütnameyi kira sözleşmesiyle aynı tarihte imzalatmak,
• boşaltma tarihini yazmadan belge almak,
• taahhüdü kiracı yerine yakınına imzalatmak,
• birden çok kiracının bulunduğu sözleşmede tek imzayla yetinmek,
• bir aylık hak düşürücü süreyi kaçırmak,
• taahhüt tarihinden sonra kira almaya devam ederek çelişkili davranmak,
• dava yolunu seçtiği hâlde arabuluculuğa başvurmamak,
• adi yazılı taahhütle icra yoluna gidip imza inkârıyla karşılaşmak,
• taahhütnamenin bir örneğini kiracıya vermemek.

Tahliye taahhütnamesi, koşulları doğru sağlandığında kiraya veren için en hızlı tahliye yollarından biridir. Buna karşılık teslim sonrası verilme kuralına aykırılık, tarihin eksikliği veya bir aylık sürenin kaçırılması, belgeyi tümüyle işlevsiz hâle getirir. Kiracı açısından ise imzalanan her belgenin bir örneğinin saklanması ve düzenleme tarihinin kayıt altına alınması büyük önem taşır.

Taahhütnamenin hazırlanması, geçerliliğinin değerlendirilmesi ve tahliye sürecinin yürütülmesi için Günser + Partners ile iletişime geçebilirsiniz.