Kira Sözleşmesinin Feshi ve Tahliye Davası

TBK m.299’a göre kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı; kiracının da kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.

Kira sözleşmesi kural olarak yazılı veya sözlü kurulabilir. Kiraya verenin taşınmazın maliki olması şart değildir. Başkasına ait bir taşınmazın kiraya verilmesi de geçerli olabilir; sözleşmeden doğan hak ve borçlar kural olarak sözleşmenin taraflarına aittir. Ancak tahliye davasında davacının kiraya veren, malik, yeni malik veya kanundan doğan başka bir sıfatının bulunup bulunmadığı ayrıca incelenir.

TBK, konut ve çatılı işyeri kiralarını özel hükümlerle düzenlemiştir. Bu sistemde kiraya verenin sözleşmeyi sona erdirme imkânı sınırlıdır. TBK m.354 uyarınca dava yoluyla sona erme sebepleri kiracı aleyhine değiştirilemez.

Belirli süreli sözleşme, sürenin sonunda kiracı tarafından sona erdirilmezse aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Kiraya veren yalnız “süre bitti” diyerek tahliye isteyemez. İhtiyaç, yeniden inşa, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, kiracının uygun konutunun bulunması, on yıllık uzama, temerrüt veya sözleşmeye ağır aykırılık gibi kanuni sebeplerden birine dayanmalıdır.

TBK m.347’ye göre belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Bildirim yapılmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiracı genel fesih dönemlerine ve bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Kiracının sözleşme süresi dolmadan taşınmazı geri vermesi hâlinde TBK m.325 gündeme gelir. Kiracının borcu, kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre boyunca devam edebilir. Kiracı, ödeme gücü bulunan ve kira ilişkisini devralmaya hazır uygun bir yeni kiracı bulursa sorumluluğu daha erken sona erebilir.

Aile konutu niteliğindeki kiralananda TBK m.349 uygulanır. Kiracı, eşinin açık rızası olmadan kira sözleşmesini feshedemez. Rızanın alınması mümkün değilse veya eş haklı sebep olmaksızın rıza vermiyorsa hâkimden karar istenebilir.

Kiraya verenin başvurabileceği yollar, sebebe göre farklı süre ve ispat kurallarına tabidir. Aynı ihtarnamede birbirinden farklı tahliye sebeplerinin gelişigüzel bir araya getirilmesi, talebin hukuki dayanağını belirsizleştirebilir.

TBK m.350/1’e göre kiraya veren; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi nedeniyle kullanmak zorundaysa sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.

Belirli süreli sözleşmede dava, sürenin bitiminden başlayarak bir ay içinde açılmalıdır. Belirsiz süreli sözleşmede genel fesih dönemi ve bildirim sürelerine göre belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde dava açılır.

İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. Geçici, belirsiz, gelecekte doğması muhtemel veya sırf kiracıyı çıkarmaya yönelik ihtiyaç yeterli değildir. İhtiyaç yalnız dava tarihinde değil, yargılama boyunca devam etmelidir.

Konut ihtiyacında mevcut konutların elverişliliği, aile nüfusu, sağlık, iş, ulaşım ve yaşam koşulları incelenebilir. İşyeri ihtiyacında yapılacak işin niteliği, davacının mesleki faaliyeti, başka uygun yer bulunup bulunmadığı ve kullanım planının ciddiyeti önem taşır.

TBK m.351, kiralananı sonradan edinen kişiye iki ayrı yol tanır.

Yeni malik, taşınmazı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişi için kullanma zorunluluğu varsa edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirebilir. Bildirim süresinde ve usulüne uygun yapılmışsa edinmeden altı ay sonra dava açılabilir.

Yeni malik ayrıca dilerse eski malikin sözleşmesine dayanarak sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde ihtiyaç nedeniyle dava açabilir. Hangi yolun kullanılacağı sözleşme tarihi, edinme tarihi ve tebligat durumuna göre belirlenir.

Bir aylık süre içinde yalnız ihtarnamenin gönderilmesi değil, kiracıya ulaşması önem taşır. Tapu tescil tarihi, tebliğ tarihi ve altı aylık bekleme süresi yanlış hesaplanmamalıdır.

TBK m.350/2’ye göre kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarım, genişletme ya da değiştirme yapılması zorunluysa ve bu işler sırasında kiralananın kullanılması imkânsızsa tahliye davası açılabilir.

Basit boya, bakım, küçük tadilat veya kiracı taşınmazdayken yapılabilecek işler bu sebebe dayanmak için yeterli değildir. Projenin ciddi, uygulanabilir ve esaslı olması; çoğu olayda onaylı proje, ruhsat, teknik rapor ve keşifle ispatlanması gerekir.

Belirli süreli sözleşmede dava sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmede genel fesih dönemine göre belirlenen tarihten başlayarak bir ay içinde açılmalıdır.

TBK m.352/1’e göre kiracı, kiralananın tesliminden sonra kiraya verene karşı belirli bir tarihte taşınmazı boşaltmayı yazılı olarak üstlenir ve bu tarihte boşaltmazsa kiraya veren, taahhüt edilen tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurabilir veya dava açabilir.

Geçerli tahliye taahhüdü için:

• Taahhüt yazılı olmalıdır.
• Kiracı veya yetkili temsilcisi tarafından verilmelidir.
• Kiralananın tesliminden sonra düzenlenmelidir.
• Tahliye tarihi belirli veya belirlenebilir olmalıdır.
• Birden fazla kiracı varsa kural olarak tüm kiracıların iradesi bulunmalıdır.

Kira sözleşmesiyle aynı anda alınan tahliye taahhüdü, kiracının henüz taşınmazı teslim almadığı aşamada verilmişse geçersizlik tartışması doğurur. Boş kâğıda imza, sonradan tarih doldurma ve irade bozukluğu iddialarında ispat yükü somut iddiaya göre belirlenir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 28.09.2021 tarihli, 2017/975 E. ve 2021/1108 K. sayılı kararında tahliye taahhüdündeki tarih ve yazı unsurları ile ispat yükü değerlendirilmiştir. Karar, her boşluk iddiasının kendiliğinden taahhüdü geçersiz kılmadığını; belgenin düzenlenme koşullarının delillerle incelenmesi gerektiğini göstermektedir.

Bir aylık süre hak düşürücü niteliktedir. Bu süre içinde icra takibi başlatılması veya dava açılması gerekir. Süre geçtikten sonra aynı taahhüde dayanılarak tahliye istenemez.

TBK m.352/2’ye göre kiracı, kira bedelini zamanında ödemediği için bir kira yılı içinde iki haklı yazılı ihtara sebep olursa kiraya veren tahliye davası açabilir.

Bir yıl veya daha uzun süreli kira sözleşmelerinde iki ihtarın aynı kira yılı içinde farklı aylara ilişkin muaccel kira borçları için yapılması gerekir. İhtar tebliğinden sonra ödeme yapılması, ihtarın haklılığını ortadan kaldırmaz; ancak ödeme ihtardan önce yapılmışsa ihtar haklı sayılmaz.

Dava, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılır. Bir yıldan kısa sözleşmelerde süre, kira süresinin bitiminden itibaren hesaplanır.

Kira bedelinin yıllık peşin ödenmesi kararlaştırılmışsa veya aynı muaccel borç için iki ayrı ihtar çekilmişse iki haklı ihtar koşulu oluşmaz. İhtarların hangi aya ait borcu içerdiği, tebliğ ve ödeme tarihleri banka kayıtlarıyla birlikte incelenmelidir.

TBK m.352/3’e göre kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu varsa ve kiraya veren sözleşme kurulurken bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açabilir.

Taşınmazın tapuda konut olarak kayıtlı olması tek başına yeterli değildir. Konutun fiilen oturmaya elverişli, kiracı ve ailesinin ihtiyaçlarına uygun ve aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde bulunması gerekir. Kiraya verenin sözleşme yapılırken bu konutu bildiği ispatlanırsa bu tahliye sebebine dayanamaz.

TBK m.347’ye göre kiraya veren, belirli süreli konut veya çatılı işyeri kirasında sözleşme süresinin bitimine dayanarak tahliye isteyemez. Ancak ilk belirli sürenin ardından başlayan on yıllık uzama süresi tamamlandıktan sonra, bunu izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirim yapmak koşuluyla herhangi bir sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilir.

Örnek olarak bir yıllık sözleşmede önce sözleşmenin bir yıllık belirli süresi, ardından on yıllık uzama dönemi hesaplanır. Kiraya veren en erken on yıllık uzama süresini izleyen uzama yılının sonunda tahliye sağlayabilir. Sözleşmenin başlangıç ve bitiş tarihi, sonradan yapılan protokollerin yeni sözleşme oluşturup oluşturmadığı ve bildirimin tebliğ tarihi dikkatle incelenmelidir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiracı her zaman genel hükümlere göre fesih hakkına sahiptir. Kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel fesih dönem ve bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi sona erdirebilir.

Kiracı kira bedelini veya yan giderleri zamanında ödemezse TBK m.315 uygulanır. Kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya yazılı olarak en az otuz gün süre vermeli; bu sürede ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirmelidir.

Otuz günlük süre, bildirimin kiracıya tebliğini izleyen günden itibaren hesaplanır. İhtarın hangi borç dönemlerine ilişkin olduğu ve toplam tutar açık olmalıdır. Fazla, muaccel olmayan veya belirsiz borç talebi tahliye ihtarının geçerliliğini etkileyebilir.

Kiracı verilen sürede kira asıl borcunu tamamen öderse temerrüt nedeniyle tahliye koşulu oluşmaz. Faiz, icra gideri veya vekâlet ücretinin eksik kalması tek başına TBK m.315 anlamında tahliyeye yol açmaz; ancak alacak takibi bakımından talep edilebilir.

İİK m.269 ve devamı, kira bedelinin ödenmemesi hâlinde ilamsız tahliye takibi yapılmasına imkân verir. Kiraya veren, takip talebinde hem kira alacağını hem tahliyeyi istemeli ve kiracıya örnek 13 ödeme emri gönderilmelidir.

Kiracı ödeme emrine yedi gün içinde itiraz edebilir. Konut ve çatılı işyeri kirasında kira borcunun ödenmesi için otuz günlük süre tanınır. Kiracı itiraz etmez ve ödeme süresi içinde borcu ödemezse kiraya veren, ödeme süresinin bitiminden itibaren altı ay içinde icra mahkemesinden tahliye isteyebilir.

Kiracı itiraz ederse takip durur. Kiraya veren elindeki belgelere göre icra mahkemesinden itirazın kaldırılması ve tahliye isteyebilir veya uyuşmazlığın niteliğine göre genel mahkemede itirazın iptali davası açabilir.

İİK’ya göre kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesi, 6325 sayılı Kanun m.18/B’deki dava şartı arabuluculuk kapsamı dışında bırakılmıştır. Buna karşılık kira alacağı veya TBK’ya dayalı tahliye davası yönünden arabuluculuk ayrıca değerlendirilmelidir.

TBK m.316 uyarınca kiracı kiralananı sözleşmeye uygun ve özenli kullanmak, aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermek zorundadır.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kural olarak kiracıya en az otuz gün süre verilerek aykırılığın giderilmesi, aksi hâlde sözleşmenin feshedileceği yazılı olarak bildirilmelidir.

Şu hâllerde süre verilmeden yazılı bildirimle derhâl fesih mümkün olabilir:

• Kiracının kiralanana kasten ağır zarar vermesi,
• Süre verilmesinin yararsız olacağının açık olması,
• Davranışın kiraya veren, aynı taşınmazda oturanlar veya komşular bakımından çekilmez hâle gelmesi.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 23.12.2021 tarihli, 2017/1770 E. ve 2021/1738 K. sayılı kararında taraflar arasındaki ağır ve sürekli çatışmanın, ceza soruşturması ve davalarla birlikte kira ilişkisini çekilmez hâle getirip getirmediği değerlendirilmiştir. Tek bir tartışma veya soyut şikâyet her olayda tahliye için yeterli değildir; davranışın ağırlığı ve sürekliliği somut delillerle ortaya konulmalıdır.

TBK m.331’e göre taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebepler varsa yasal fesih bildirim süresine uyarak sözleşmeyi her zaman feshedebilir. Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.

Bu hüküm, konut ve çatılı işyeri kiralarında kanuni tahliye sebeplerini dolanmak için kullanılamaz. “Önemli sebep” olağan riskleri aşan, sözleşmenin devamını objektif olarak çekilmez kılan bir durum olmalıdır.

TBK m.353’e göre kiraya veren, TBK m.350, 351 ve 352’de öngörülen dava açma süresi içinde kiracıya dava açacağını yazılı olarak bildirirse, dava açma süresi bir kira yılı uzar.

Bu düzenleme özellikle ihtiyaç, yeniden inşa, yeni malik, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar ve uygun konut sebebinde önemlidir. Ancak bildirimin doğru süre içinde yapılması ve tahliye iradesini açıkça içermesi gerekir. Süre geçtikten sonra gönderilen ihtar, sona ermiş dava hakkını canlandırmaz.

TBK m.355’e göre kiraya veren, ihtiyaç nedeniyle tahliye ettirdiği taşınmazı haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmeden eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Yeniden inşa veya imar nedeniyle tahliye edilen taşınmaz da eski hâliyle üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.

Yeniden inşa edilen taşınmazda eski kiracının yeni durum ve yeni kira bedeliyle öncelikli kiralama hakkı vardır. Kiraya veren yazılı bildirim yapmalı; eski kiracı bu hakkı bir ay içinde kullanmalıdır.

Yasağa aykırı davranan kiraya veren, eski kiracıya son kira yılında ödenmiş bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olabilir. Uygulamada tazminat için tahliyenin mahkeme kararı veya icra yoluyla sağlanıp sağlanmadığı, kiracının kendi isteğiyle çıkıp çıkmadığı ve taşınmazın gerçekten üçüncü kişiye kiralanıp kiralanmadığı ayrıntılı biçimde incelenir.

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren, kiralanan taşınmazların İİK’ya göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.

Bu nedenle ihtiyaç, yeni malik ihtiyacı, yeniden inşa, tahliye taahhüdüne dayalı doğrudan dava, iki haklı ihtar, uygun konut, on yıllık uzama ve TBK’ya dayalı temerrüt veya sözleşmeye aykırılık davalarında arabuluculuk dava şartı olarak değerlendirilir.

Arabuluculuk başvurusunda dayanılan tahliye sebebi, ilgili kira dönemi ve temel vakıalar açıkça belirtilmelidir. Son tutanak alınmadan dava açılması usulden ret riski doğurur. Arabuluculuk süresinin hak düşürücü süre üzerindeki etkisi 6325 sayılı Kanun m.18/A hükümlerine göre hesaplanır.

Kira ilişkisinden doğan tahliye davalarında görevli mahkeme, dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesidir. İİK m.269 ve devamına göre itirazın kaldırılması ve tahliye talepleri ise icra hukuk mahkemesinde görülür.

Yetkili mahkeme kural olarak davalının yerleşim yeri mahkemesidir. Sözleşmenin ifa yeri, çoğu olayda kiralananın bulunduğu yer olduğundan o yer mahkemesi de yetkili olabilir. Geçerli yetki sözleşmesi bulunup bulunmadığı HMK m.17-18’e göre değerlendirilir.

Kiraya veren, dayandığı tahliye sebebinin tüm unsurlarını ispatlamalıdır. Kiracı ise ödeme, muvafakat, ihtiyacın samimi olmadığı, taahhüdün teslimden önce alındığı, ihtarın süresiz veya haksız olduğu gibi savunmalarını dayandığı vakıalar ölçüsünde ispatlar.

Başlıca deliller şunlardır:

• Kira sözleşmesi ve ek protokoller,
• Tapu kayıtları ve edinme belgeleri,
• Noter ihtarnameleri ve tebliğ mazbataları,
• Tahliye taahhütnamesi,
• Banka dekontları ve kira hesap dökümü,
• Nüfus ve yerleşim yeri kayıtları,
• Sağlık, iş ve aile durumunu gösteren belgeler,
• Proje, ruhsat ve teknik raporlar,
• Ceza soruşturması veya dava kayıtları,
• Apartman yönetimi tutanakları ve kamera kayıtları,
• Tanık, keşif, bilirkişi, yemin ve diğer HMK delilleri.

İhtiyaç davası yalnız tanık beyanıyla otomatik olarak kazanılmaz; ihtiyacın objektif belgelerle desteklenmesi önemlidir. Tahliye taahhüdünde imza, tarih ve teslim zamanı tartışması grafolojik inceleme, kira başlangıcı, mesajlar ve ödeme kayıtlarıyla birlikte değerlendirilir.

Kiracının taşınmazı fiilen boşaltması tek başına kira ilişkisinin sona erdiğini göstermez. Anahtarın kiraya verene teslim edilmesi gerekir. Tahliye tarihi çekişmeliyse fiilî boşaltma ve anahtar teslimini ispat yükü kural olarak kiracıdadır.

Anahtar teslimi için kiraya verenle yazılı teslim tutanağı düzenlenmesi en güvenli yoldur. Kiraya veren anahtarı almaktan kaçınırsa tevdi mahalli tayini veya noter aracılığı gibi hukuki yollar değerlendirilmelidir. Anahtarın komşuya, emlakçıya veya kapıcıya bırakılması, bu kişilerin teslim almaya yetkili olduğu kanıtlanmadıkça yeterli sayılmayabilir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, tahliye ve anahtar tesliminin ispatında yıllık kira bedeline göre HMK’nın senetle ispat kurallarının dikkate alınması gerektiğini kabul etmektedir.

Tahliye davası açılması kiracının yargılama sırasında kendiliğinden çıkarılması sonucunu doğurmaz. Tahliyeyi dava sonucundan önce sağlayacak ihtiyati tedbir istisnai niteliktedir; uyuşmazlığın esasını çözecek biçimde tedbir verilmesi kural olarak mümkün değildir. Buna karşılık delil tespiti, keşif veya belirli kayıtların korunması talep edilebilir.

İlk derece kararına karşı, karar tarihinde yürürlükte olan parasal sınır ve kararın niteliğine göre istinaf yoluna başvurulabilir. Tahliye kararlarının kanun yolu ve icra durumu somut kararın türüne göre değerlendirilir. Kanun yoluna başvurulması her durumda icrayı kendiliğinden durdurmaz; icranın geri bırakılması için ilgili İİK ve HMK koşulları ayrıca yerine getirilmelidir.

• Belirli süre bittiği için kiraya verenin doğrudan tahliye isteyebileceğini sanmak,
• Bir aylık dava sürelerini kaçırmak,
• İhtarnamenin gönderim tarihini tebliğ tarihi yerine esas almak,
• Yeni malik ihtarında edinmeden itibaren bir aylık süreyi kaçırmak,
• İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu belgelememek,
• Teslimden önce alınan tahliye taahhüdüne güvenmek,
• Taahhüt tarihinden itibaren bir ay içinde dava veya takip başlatmamak,
• Aynı kira borcu için çekilen iki ihtarı iki haklı ihtar saymak,
• Kira yılını takvim yılıyla karıştırmak,
• Örnek 13 ödeme emrinde tahliye talebini veya doğru ödeme süresini göstermemek,
• TBK’ya dayalı dava öncesi arabuluculuğu tamamlamamak,
• Yeniden kiralama yasağını göz ardı etmek,
• Anahtar teslimini yazılı belgeye bağlamamak.

Tahliye uyuşmazlıklarında güçlü bir maddi sebep tek başına yeterli değildir. Tahliye hakkı çoğu kez kısa ve hak düşürücü sürelere bağlanmıştır. İhtiyacın gerçek olması, bir aylık dava süresi kaçırılmışsa sonucu değiştirmez; geçerli bir tahliye taahhüdü, zamanında takibe konulmamışsa kullanılamaz.

Her dosyada önce kira türü, sözleşme başlangıcı, uzama dönemi, taraf sıfatı, tebliğler ve ödeme kayıtları kronolojik tabloya dönüştürülmelidir. Ardından doğru tahliye sebebi seçilmeli; ihtar, arabuluculuk ve dava yolu bu sebebe göre yürütülmelidir. Birden fazla ihtimal varsa her birinin süre ve delil durumu ayrı değerlendirilmelidir.

Kira tahliye uyuşmazlıklarında sürenin kaçırılması, yanlış tahliye sebebine dayanılması, ihtarın usulsüz tebliği veya delillerin zamanında sunulmaması hak kaybına neden olabilir. Kira sözleşmenizin, tahliye ihtarının, ödeme kayıtlarının ve dava yolunun güncel mevzuat ile yargı kararları çerçevesinde değerlendirilmesi için Günser + Partners ile iletişime geçebilirsiniz.