Yeniden İnşa ve İmar Nedeniyle Tahliye Davası: Şartları ve Üç Yıllık Yasak

Davanın kabulü için üç koşulun birlikte gerçekleşmesi gerekir.

1. İmar veya yeniden inşa faaliyeti gerekli olmalıdır

Yapılacak iş, taşınmazın yeniden inşası ya da imarı amacına yönelik olmalıdır. Yerleşik uygulamada aranan, işin esaslı nitelikte olmasıdır. Boya, badana, mutfak dolabı değişimi, kapı-pencere yenilenmesi gibi olağan bakım ve basit onarımlar bu kapsamda sayılmaz.

Esaslı sayılabilecek işlere örnek olarak şunlar gösterilebilir:

• yapının yıkılıp yeniden yapılması,
• taşıyıcı sistemin güçlendirilmesi,
• bağımsız bölümlerin birleştirilmesi veya bölünmesi,
• projeye bağlı kapsamlı tadilat ve dönüşüm işleri,
• kullanım amacının değiştirilmesine yönelik kapsamlı değişiklikler.

2. Kiralananın kullanımı imkânsız hâle gelmelidir

İşler sürerken kiracının taşınmazı kullanmaya devam edebilmesi mümkünse, tahliye koşulu gerçekleşmez. Bu nedenle projenin, kiracının kiralananda kalmasının teknik olarak imkânsız olduğunu ortaya koyması gerekir.

3. Ciddi ve uygulanabilir bir proje bulunmalıdır

Yargıtay'ın yerleşik içtihadına göre soyut tadilat iddiası yeterli değildir. Mahkeme, planın samimiyetini ve uygulanabilirliğini denetler. Bu nedenle şu belgeler önem taşır:

• ilgili belediye veya idare tarafından onaylanmış proje,
• yapı ruhsatı veya ruhsat başvurusuna ilişkin belgeler,
• yıkım kararı, riskli yapı tespiti gibi resmî belgeler,
• yapılacak işlerin kapsamını gösteren teknik raporlar,
• yüklenici sözleşmesi ve maliyet hesapları.

Onaylı projesi bulunmayan taleplerde dava, çoğunlukla samimiyet unsurunun ispatlanamaması nedeniyle reddedilir.

Dava, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi sürelerine uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılmalıdır.

Bir aylık süre hak düşürücüdür. Ancak kiraya veren, bu süre içinde kiracıya dava açacağını yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzar (TBK m. 353). Bu bildirim, tahliye davalarında en sık başvurulan güvence yoludur ve mutlaka yazılı yapılmalı, tebliği ispatlanmalıdır.

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler dışında, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur. Yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye davası da dava şartı arabuluculuk kapsamındadır.

Başvurunun bir aylık hak düşürücü süre içinde yapılması gerekir. Arabuluculuk sürecinde geçen süre hak düşürücü sürenin hesabında dikkate alınmaz. Arabulucu, görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde süreci tamamlar; zorunlu hâllerde bir hafta ek süre kullanılabilir. Son tutanağın aslı veya arabulucu tarafından onaylanmış örneği dava dilekçesine eklenmelidir.

Görevli mahkeme, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesidir (HMK m. 4). Yetkili mahkeme, davalı kiracının yerleşim yeri veya sözleşmenin ifa yeri mahkemesidir; kiralananın bulunduğu yer kural olarak ifa yeri sayılır.

Yargılama basit usule tabidir. Bu davalarda keşif ve bilirkişi incelemesi neredeyse kaçınılmazdır; mahkeme, projeye göre taşınmazın kullanılmaya elverişli kalıp kalmayacağını teknik olarak inceletir.

Proje, taşınmazın yalnız bir bölümünü ilgilendiriyor ve kiracının kalan bölümü kullanması mümkünse, tahliye talebinin bu duruma göre değerlendirilmesi gerekir. Kullanımın tamamen imkânsız hâle gelmediği durumlarda dava reddedilebilir. Bu nedenle projenin, kiralananın bütününü etkilediğinin gösterilmesi önemlidir.

Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılan taşınmazlar, eski hâliyle ve haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiraya verilemez (TBK m. 355).

Bu düzenlemenin pratikteki anlamı şudur:

• Kiraya veren, tahliyeden sonra projeyi uygulamadan taşınmazı eski hâliyle başka bir kiracıya veremez.
• Taşınmaz gerçekten yeniden inşa edilir veya esaslı biçimde değiştirilirse, artık "eski hâli" ortadan kalktığı için yasak bu yeni durumda uygulanmaz.
• Yasağa aykırı davrananlar, eski kiracıya son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.

Tazminat için kiracının, kiraya verenin samimi olmadığını ve taşınmazın yasağa aykırı biçimde kullanıldığını ispatlaması gerekir. Tapu kayıtları, ilanlar, yeni kira sözleşmeleri, abonelik kayıtları ve tanık beyanları bu ispatta kullanılabilir.

Yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazlarda eski kiracının, yeni durumu ve yeni kira bedeliyle kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hak şu usule tabidir:

1. Kiraya veren, yeniden kiralamaya ilişkin durumu eski kiracıya yazılı olarak bildirir.
2. Eski kiracı, bildirimi izleyen bir ay içinde öncelik hakkını kullanmalıdır.
3. Öncelik hakkı sona erdirilmedikçe taşınmaz, üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz.

Öncelik hakkının kullanılabilmesi için kiracının yeni kira bedelini kabul etmesi gerekir. Kiracı yeni bedeli kabul etmezse hakkı sona erer. Kiraya verenin bildirimi hiç yapmaması hâlinde ise tazminat sorumluluğu gündeme gelir.

Kiraya veren tarafında sunulması gereken başlıca deliller şunlardır:

• kira sözleşmesi ve tapu kaydı,
• onaylı proje ve yapı ruhsatı,
• riskli yapı tespiti veya yıkım kararı,
• teknik rapor ve maliyet hesapları,
• yüklenici veya müteahhit sözleşmesi,
• varsa TBK m. 353 kapsamındaki yazılı bildirim ve tebliğ belgesi.

Kiracı tarafında ise projenin samimi olmadığı, işlerin esaslı nitelikte bulunmadığı veya taşınmazın kullanımının imkânsız hâle gelmeyeceği savunulur. Keşif sırasında teknik itirazların ayrıntılı biçimde tutanağa geçirilmesi önemlidir.

Riskli yapı tespiti yapılan taşınmazlarda, kentsel dönüşüm mevzuatı kapsamındaki tahliye usulleri ayrıca uygulanır. Bu hâlde idari süreçler ile kira hukukundan doğan haklar birlikte değerlendirilmelidir. Riskli yapı kararı, yeniden inşa nedeniyle tahliye davasında projenin gerekliliği yönünden güçlü bir delil oluşturur.

• Basit onarım ve dekorasyon işlerini esaslı imar faaliyeti gibi göstermek,
• projesiz ve ruhsatsız biçimde dava açmak,
• bir aylık dava süresini kaçırmak ve yazılı bildirim yapmamak,
• dava şartı arabuluculuğa başvurmadan dava açmak,
• kiralananın kullanımının imkânsız hâle geleceğini teknik olarak ortaya koymamak,
• tahliyeden sonra taşınmazı eski hâliyle başkasına kiralayarak tazminat sorumluluğuna girmek,
• eski kiracıya öncelik hakkı bildirimi yapmamak,
• birden çok malik varsa dava açma yetkisini doğru belirlememek.

Yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye, doğru hazırlandığında etkili; eksik hazırlandığında ise sonuçsuz kalan bir davadır. Belirleyici olan, projenin gerçekliği ve kullanımın imkânsızlığıdır. Kiraya veren açısından proje ve ruhsat sürecinin dava öncesinde tamamlanması, kiracı açısından ise projenin samimiyetinin teknik olarak sorgulanması gerekir.

Tahliye stratejisinin belirlenmesi, süreler ve tazminat riskleri konusunda Günser + Partners ile iletişime geçebilirsiniz.