Kira Bedelinin Ödenmemesi ve Temerrüt Nedeniyle Tahliye: Otuz Günlük İhtar

Kiracı, kira bedelini sözleşmede kararlaştırılan tarihte ödemekle yükümlüdür. Sözleşmede veya yerel âdette aksine bir düzenleme yoksa kira bedeli, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödenir (TBK m. 314). Uygulamada sözleşmelerin büyük çoğunluğunda peşin ödeme kararlaştırıldığı için, muacceliyet tarihi sözleşmeye göre belirlenir.

Kira bedelinin ödenmemesi için ayrıca bir ihtara gerek yoktur; belirlenen tarihte ödenmeyen kira bedeli için kiracı kendiliğinden temerrüde düşer. İhtar, temerrüdün doğması için değil, fesih hakkının kullanılabilmesi için gereklidir.

Kiralananın tesliminden sonra kiracı, muaccel olmuş kira bedelini veya yan gideri ödemezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip bu sürede ifa edilmemesi hâlinde sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir (TBK m. 315).

Verilecek süreler şöyledir:

• Konut ve çatılı işyeri kiralarında: en az otuz gün,
• diğer kira sözleşmelerinde: en az on gün.

Süre, yazılı bildirimin kiracıya yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar. İhtarda mutlaka şu unsurlar bulunmalıdır:

1. hangi dönemlere ait kira bedellerinin ödenmediği ve tutarı,
2. ödeme için verilen sürenin açıkça belirtilmesi,
3. sürede ödenmezse sözleşmenin feshedileceği uyarısı,
4. ödemenin yapılacağı hesap veya yer bilgisi.

Verilen süre kanuni asgari süreden kısa tutulursa, ihtar kural olarak sonuç doğurmaz. Uygulamada bu, davaların reddedilmesinin en yaygın sebeplerinden biridir.

Süre içinde ödeme yapılmazsa kiraya veren sözleşmeyi feshedebilir ve tahliye davası açabilir. Bu davada özel bir hak düşürücü süre öngörülmemiştir; ancak fesih hakkının dürüstlük kuralına uygun sürede kullanılması gerekir.

İkinci yol, kira alacağı için ilamsız icra takibi başlatmak ve aynı takipte tahliye istemektir (İİK m. 269 ve devamı). Bu yolda kiracıya, hem kira borcunun ödenmesi hem de tahliye ihtarını içeren bir ödeme emri gönderilir.

Süreç şöyle işler:

• Kiraya veren, icra dairesine başvurarak tahliye istemli ödeme emri gönderir.
• Kiracı, ödeme emrine yedi gün içinde itiraz edebilir.
• Ödeme süresi, konut ve çatılı işyeri kiralarında otuz gün, diğer kiralarda on gündür.
• Kiracı itiraz etmez ve ödeme yapmazsa, kiraya veren ödeme süresinin bitiminden itibaren altı ay içinde icra mahkemesinden tahliye isteyebilir.
• Kiracı itiraz ederse, kiraya veren itirazın kaldırılması ve tahliye istemiyle icra mahkemesine başvurur.

İcra mahkemesinde inceleme sınırlıdır. Kira ilişkisinin varlığı yazılı belgeyle ortaya konulmuş olmalıdır. Kiracı kira ilişkisini imzası ikrar veya noterlikçe onaylı belge dışında bir delille inkâr ederse, icra mahkemesi tahliye talebi hakkında karar veremez ve uyuşmazlık genel mahkemeye taşınır.

İlamsız icra yoluyla tahliyenin dava şartı arabuluculuk kapsamı dışında bırakılmış olması, bu yolun uygulamadaki en önemli üstünlüğüdür. Buna karşılık kira ilişkisinin yazılı belgeyle ispatlanamadığı hâllerde bu yol sonuçsuz kalabilir.

Kiracı, temerrüt iddiasına karşı şu savunmaları ileri sürebilir:

• Kira bedelinin ödendiği; bu savunma banka dekontu, makbuz veya tevdi mahalli tayini kararıyla ispatlanmalıdır.
• Kiraya verenin ödemeyi kabul etmediği; bu hâlde kiracının ödemeyi tevdi ederek borçtan kurtulması gerekir.
• İhtarda verilen sürenin kanuni asgari süreden kısa olduğu.
• İhtarın usulüne uygun tebliğ edilmediği.
• Talep edilen tutarın fahiş biçimde yüksek gösterildiği ve gerçek borcun ödendiği.
• Kiralanandaki ayıplar nedeniyle kira bedelinden indirim hakkının doğduğu.

Kiracının, kiraya verene karşı olan başka bir alacağını takas olarak ileri sürmesi mümkündür; ancak takas beyanının açık ve karşılıklı muaccel alacaklara ilişkin olması gerekir.

Kiracının, sözleşme gereği ödemekle yükümlü olduğu yan giderleri ödememesi de temerrüt oluşturabilir. Ancak hangi giderlerin kiracıya ait olduğu sözleşmede açıkça düzenlenmelidir. Yerleşik uygulamada, taşınmazın anaparaya ilişkin nitelikli giderleri ve büyük onarım masrafları kiraya verene aittir.

İhtarnamede kira bedeli ile yan giderlerin ayrı ayrı gösterilmesi önemlidir. Kiracının sorumlu olmadığı bir kalemin ihtara eklenmesi, ihtarın tamamen geçersiz sayılmasına yol açmasa da tartışma yaratır ve süreci uzatır.

Fesih ve tahliye davasında görevli mahkeme, değer veya tutara bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesidir (HMK m. 4). Yetkili mahkeme, davalının yerleşim yeri veya sözleşmenin ifa yeri mahkemesidir.

İlamsız icra yoluyla tahliyede ise takip, borçlunun yerleşim yeri veya sözleşmenin ifa yeri icra dairesinde başlatılır. İtirazın kaldırılması ve tahliye talepleri, takibin yapıldığı yer icra mahkemesine sunulur.

Tahliye davası açılması, birikmiş kira alacağının kendiliğinden tahsilini sağlamaz. Alacak için ayrıca icra takibi yapılması veya davada alacak talebinin de ileri sürülmesi gerekir. Kiracının mal kaçırma ihtimali varsa, İcra ve İflas Kanunu'ndaki koşulların gerçekleşmesi hâlinde ihtiyati haciz istenebilir.

Ayrıca kiraya verenin, kiralananda bulunan ve kiralananın döşenmesine veya kullanılmasına yarayan taşınırlar üzerinde hapis hakkı bulunduğu unutulmamalıdır. Bu hak, işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira bedelinin güvencesini oluşturur.

• Konut ve çatılı işyeri kirasında otuz gün yerine daha kısa süre vermek,
• ihtarda fesih uyarısına hiç yer vermemek,
• ihtarnamede talep edilen dönemleri ve tutarları belirsiz bırakmak,
• ödeme emrine itiraz süresi ile ödeme süresini karıştırmak,
• kira sözleşmesi yazılı olmadığı hâlde ilamsız icra yoluyla tahliyeye başvurmak,
• ihtar tebliğ belgelerini saklamamak,
• kiracının sorumlu olmadığı giderleri ihtara eklemek,
• fesih hakkını çok uzun süre kullanmayıp sonradan aynı borca dayanmak,
• ödemeleri elden alıp makbuz düzenlememek.

Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliyede sonuç, çoğunlukla usul ayrıntılarına bağlıdır. Verilen sürenin kanuna uygunluğu, ihtarın içeriği, tebliğin ispatı ve seçilen yolun somut olaya uygunluğu belirleyicidir. Yazılı sözleşmesi bulunan ve alacağını da tahsil etmek isteyen kiraya verenler için ilamsız icra yoluyla tahliye çoğu zaman daha hızlı sonuç verir.

İhtarnamenin hazırlanması, doğru yolun seçilmesi ve sürecin yürütülmesi için Günser + Partners ile iletişime geçebilirsiniz.