On Yıllık Uzama Süresi Sonunda Kiracının Tahliyesi

Türk Borçlar Kanunu, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı sözleşme süresinin sona ermesine karşı korur. Belirli süreli sözleşmede kiracı, sürenin bitiminden en az on beş gün önce sona erdirme bildiriminde bulunmadığı takdirde sözleşme aynı şartlarla bir yıl uzar. Kiraya veren ise yalnızca sözleşmede yazılı sürenin dolduğunu ileri sürerek kiracıyı çıkaramaz.

Bu koruma süresiz değildir. TBK m. 347 uyarınca on yıllık uzama süresi tamamlandıktan sonra kiraya veren, bu süreyi izleyen uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi sebep göstermeksizin sona erdirebilir. Kiracının taşınmazı belirtilen tarihte boşaltmaması hâlinde tahliye davası gündeme gelir.

Buradaki hukuki sebep kiracının kusuru değildir. Kira bedelinin düzenli ödenmesi, taşınmazın özenli kullanılması veya kiraya verenin konut ihtiyacının bulunmaması bu hakkın kullanılmasını engellemez. Uyuşmazlık; sürenin dolup dolmadığı, bildirimin geçerli olup olmadığı ve sözleşmenin gerçekten sona erip ermediği üzerinden incelenir.

Uygulamada bu dava çoğu kez “on yıllık kiracının tahliyesi” olarak adlandırılır. Bu ifade teknik olarak eksiktir. Kanun, kira ilişkisinin başlangıcından itibaren geçen toplam on yılı değil, belirli süreli sözleşmenin kararlaştırılan süresi bittikten sonra başlayan on yıllık uzama dönemini esas alır.

Örneğin bir yıl süreli kira sözleşmesinde ilk yıl sözleşmenin asıl süresidir. Bu bir yılın bitiminden sonra on uzama yılı geçer. Kanun, on yıllık uzama süresini izleyen uzama yılının sonunda fesih imkânı verdiği için, bir yıllık sözleşmede ilk kullanılabilir sona erme tarihi çoğu durumda kira başlangıcından yaklaşık on iki yıl sonrasına denk gelir.

Beş yıl süreli bir sözleşmede ise beş yıllık asıl süre, on yıllık uzama hesabına dahil edilmez. Önce beş yıllık sözleşme süresi tamamlanır; ardından on uzama yılı ve bunu izleyen sona erdirme yılı değerlendirilir. Bu nedenle yalnızca “kiracı kaç yıldır taşınmazda?” sorusuna bakılarak dava açılması ciddi süre hatalarına yol açabilir.

Belirli süreli kira sözleşmelerinde hesap

Belirli süreli konut veya çatılı işyeri kirasında hesap şu sırayla yapılır:

1. Sözleşmenin başlangıç tarihi belirlenir.
2. Sözleşmede kararlaştırılan asıl sürenin bitiş tarihi bulunur.
3. Asıl sürenin bitiminden itibaren başlayan yıllık uzamalar ayrı ayrı sayılır.
4. On yıllık uzama süresi tamamlandıktan sonra bu süreyi izleyen uzama yılının bitiş tarihi tespit edilir.
5. Yazılı fesih bildiriminin bu bitiş tarihinden en az üç ay önce kiracıya ulaşması sağlanır.

Bir yıllık sözleşme için örnek hesap

Kira sözleşmesinin 1 Ocak 2014 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli olduğu varsayılsın:

• Asıl sözleşme süresi 1 Ocak 2015 tarihinde biter.
• On yıllık uzama süresi 1 Ocak 2015 ile 1 Ocak 2025 arasındadır.
• On yıllık uzama süresini izleyen ilk uzama yılı 1 Ocak 2025 ile 1 Ocak 2026 arasındadır.
• Sözleşmenin 1 Ocak 2026 tarihinde sona erdirilmesi isteniyorsa fesih bildiriminin en geç 1 Ekim 2025 tarihinde kiracıya ulaşmış olması gerekir.
• Uygulamada tebligat gecikmeleri dikkate alınarak bildirim son güne bırakılmamalıdır.

Bu örnek, bir yıllık sözleşmede “başlangıçtan itibaren on yıl geçti” düşüncesiyle dava açılamayacağını göstermektedir.

Uzun süreli sözleşmelerde hesap

Sözleşme başlangıçta üç, beş veya on yıl süreli yapılmışsa kararlaştırılan bu süre önce tamamlanır. On yıllık uzama dönemi, asıl sürenin bitiminden sonra işlemeye başlar. Dolayısıyla başlangıçta on yıl süreli yapılmış bir kira sözleşmesinde kiraya veren, onuncu yılın sonunda TBK m. 347'ye dayanarak sebep göstermeksizin tahliye isteyemez.

Bu konu uygulamadaki en önemli tartışmalardan biridir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 25.05.2021 tarihli, 2017/458 E. ve 2021/614 K. sayılı kararında; tarafların önceki sözleşmeden sonra bir araya gelerek yeni süre ve şartlarla yeniden kira sözleşmesi yapmaları hâlinde on yıllık uzama süresinin son sözleşmenin bitiminden itibaren hesaplanması gerektiği kabul edilmiştir.

Bununla birlikte her yazılı belge, on yıllık süreyi kendiliğinden sıfırlayan yeni bir kira sözleşmesi değildir. Belgenin başlığı değil, tarafların gerçek iradesi ve düzenlemenin içeriği önemlidir.

Aşağıdaki ayrım yapılmalıdır:

• Tarafların yeni bir kira süresi belirlediği, önceki sözleşmenin yerine geçen ve kira ilişkisini yeniden kuran gerçek bir sözleşme, uzama süresini yeniden başlatabilir.
• Yalnızca kira bedelini güncelleyen ek protokol, aidat paylaşımını değiştiren mutabakat veya önceki sözleşmenin devam ettiğini açıkça belirten tadil belgesi kural olarak yeni kira ilişkisi anlamına gelmez.
• Taşınmazın satılması ve yeni malikin TBK m. 310 gereğince sözleşmenin tarafı hâline gelmesi, tek başına süreyi yeniden başlatmaz.
• Yeni malik ile imzalanan belgenin sadece mevcut ilişkiyi teyit mi ettiği, yoksa önceki ilişkiyi sona erdirerek yeni bir sözleşme mi kurduğu somut belge üzerinden incelenir.

Hukuk Genel Kurulu kararı oy çokluğuyla verilmiştir. Karardaki karşı görüşler de özellikle malik değişikliği, sözleşme devri ve yalnızca bazı şartların yenilenmesi hâllerinde her belgenin “yeni sözleşme” sayılmaması gerektiğine işaret etmektedir. Bu nedenle dosyada birden fazla kira sözleşmesi veya protokol bulunuyorsa yalnızca son belgenin tarihine bakmak yeterli değildir.

Belirsiz süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m. 347'nin ikinci fıkrası uygulanır. Kiracı sözleşmeyi genel hükümlere göre sona erdirebilir; kiraya veren ise kira ilişkisinin başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uymak zorundadır.

Taşınmaz ve taşınır yapı kiralarında genel kural TBK m. 329'da düzenlenmiştir. Yerel bir âdet bulunmuyorsa altı aylık kira döneminin sonu için üç aylık fesih bildirim süresine uyulur. Belirsiz süreli sözleşmede belirli süreli sözleşmelerdeki “asıl süre + on uzama yılı + izleyen uzama yılı” hesabı aynen yapılmaz. Öncelikle sözleşmenin gerçekten belirsiz süreli olup olmadığı belirlenmelidir.

Sözleşmede başlangıç tarihi bulunması, tek başına sözleşmeyi belirli süreli yapmaz. Bitiş tarihi veya objektif olarak belirlenebilir bir süre öngörülmemişse belirsiz süreli sözleşme söz konusu olabilir.

Bildirim yazılı olmalıdır

TBK m. 348 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği yazılı şekle bağlıdır. Sözlü bildirim, telefon görüşmesi veya içeriği ve göndericisi doğrulanamayan mesajlaşma kayıtları güvenli değildir.

Noter ihtarnamesi kanunen tek geçerli yöntem değildir; ancak bildirimin içeriğini, gönderilme tarihini, muhatabını ve tebliğ tarihini ispatlaması nedeniyle uygulamada en güvenli yöntemdir. Kayıtlı elektronik posta veya imza karşılığı elden tebliğ de şartları varsa değerlendirilebilir. Asıl mesele, yazılı irade açıklamasının süresinde kiracıya ulaştığının tartışmasız biçimde ispatlanabilmesidir.

Üç aylık süre gönderme değil ulaşma süresidir

Bildirim, uzama yılının bitiminden en az üç ay önce kiracının hâkimiyet alanına ulaşmalıdır. Son gün noterden ihtarname çıkarmak yeterli olmayabilir. Tebligatın geç ulaşması hâlinde sözleşme hedeflenen tarihte sona ermez ve kiraya veren bir sonraki uzama yılını beklemek zorunda kalabilir.

Bildirimde bulunması gereken asgari içerik

Bildirimde en azından:

• Kiraya veren ve kiracının kimlik veya unvan bilgileri,
• Kiralananın açık adresi,
• Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ve süresi,
• TBK m. 347 uyarınca sözleşmenin hangi uzama yılı sonunda sona erdirildiği,
• Tahliye ve teslimin istenildiği kesin tarih,
• Bildirimin sözleşmeyi yenilememe ve fesih iradesini açıkça ortaya koyduğu

anlaşılmalıdır.

Kiraya verenin ihtiyaç sebebi, satış planı veya başka bir gerekçe göstermesi zorunlu değildir. Buna karşılık belirsiz ve şarta bağlı ifadeler kullanılmamalıdır.

Birden fazla kiracı veya kiraya veren varsa

Kira sözleşmesinde birden fazla kiracı bulunması, paylı veya elbirliği mülkiyeti, mirasçılık, temsil veya intifa hakkı gibi durumlar taraf teşkilini doğrudan etkiler. Fesih bildiriminin tüm kiracılara yöneltilmesi ve tahliye iradesinin yetkili kişilerce açıklanması gerekir. Paydaşlardan birinin tek başına yaptığı bildirimin yeterli olup olmayacağı; kira sözleşmesindeki kiraya veren sıfatı, pay oranı, temsil yetkisi ve taşınmazın yönetim biçimine göre ayrıca incelenmelidir.

TBK m. 347, şartları oluştuğunda kira sözleşmesini bildirim yoluyla sona erdirir. Kiracı bildirilen tarihte taşınmazı boşaltır ve anahtarı usulüne uygun teslim ederse dava açılmasına gerek kalmaz.

Kiracı tahliye etmezse, kiraya veren kendi imkânlarıyla taşınmaza giremez; kilit değiştiremez, elektrik veya suyu kestiremez ve kiracının eşyasını dışarı çıkaramaz. Fiilî tahliye için mahkeme kararı ve gerektiğinde ilamlı icra yoluna başvurulması gerekir. Bu nedenle uygulamada açılan dava, süresinde yapılan fesih bildirimiyle sona eren kira ilişkisine rağmen taşınmazı kullanmaya devam eden kiracının tahliyesine yöneliktir.

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18/B maddesi uyarınca, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. İcra ve İflas Kanunu'na göre ilamsız icra yoluyla tahliye bu düzenlemenin istisnasıdır. TBK m. 347'ye dayalı mahkeme davası ise zorunlu arabuluculuk kapsamındadır.

Arabuluculuk son tutanağı dava dilekçesine eklenmelidir. Arabulucuya hiç başvurulmadan açılan dava, dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilir.

Arabuluculuğa ne zaman başvurulmalıdır?

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 26.05.2025 tarihli, 2025/1495 E. ve 2025/3048 K. sayılı kararı doğrudan TBK m. 350 kapsamındaki ihtiyaç nedeniyle tahliye davasına ilişkindir. Daire, dava açma hakkı doğmadan önce yapılan zorunlu arabuluculuk başvurusunun dava şartını karşılamayacağını kabul etmiştir.

Bu karar TBK m. 347 hakkında verilmiş değildir. Ancak tahliye davalarında arabuluculuk zamanlamasına ilişkin güncel ve katı yaklaşım nedeniyle, TBK m. 347 kapsamında da sözleşmenin fesih bildirimiyle sona ereceği tarih gelmeden arabuluculuğa başvurulması risklidir. Güvenli uygulama; fesih bildiriminin süresinde yapılması, bildirilen tahliye tarihinin beklenmesi ve kiracının taşınmazı teslim etmemesi üzerine arabuluculuğa başvurulmasıdır.

Bölge adliye mahkemeleri arasında erken arabuluculuk konusunda farklı yaklaşımlar görülmüş olsa da, Yargıtay kararının doğrudan kapsamadığı dava türlerine nasıl uygulanacağı her dosyada ayrıca değerlendirilmelidir. Bu belirsizlik karşısında süreci erken başlatmak yerine hakkın doğum tarihini esas almak daha güvenlidir.

TBK m. 347, fesih bildiriminin süresini açıkça düzenler; ancak bu maddeye dayalı tahliye davası için ayrıca “bir ay içinde dava açılır” şeklinde açık bir hüküm içermez. Bu yönüyle ihtiyaç, tahliye taahhüdü veya iki haklı ihtar sebeplerindeki özel dava sürelerinden ayrılır.

Yargıtay uygulamasında dava, fesih bildirimiyle hedeflenen uzama yılı sona erdikten sonra açılmaktadır. Kiraya verenin dönem bitmeden tahliye davası açması, henüz sözleşme sona ermediği için erken dava itirazıyla karşılaşabilir. Zorunlu arabuluculuk bakımından da güncel yaklaşım dikkate alındığında şu sıra izlenmelidir:

1. Fesih bildirimi, uzama yılının bitiminden en az üç ay önce kiracıya ulaştırılır.
2. Bildirilen uzama yılının sona ermesi beklenir.
3. Kiracı tahliye etmemişse arabuluculuk başvurusu yapılır.
4. Anlaşma sağlanamazsa son tutanak alındıktan sonra tahliye davası gecikmeden açılır.

Kanunda TBK m. 347 davası için açık bir aylık hak düşürücü süre bulunmaması, davanın süresiz biçimde bekletilmesini güvenli hâle getirmez. Fesih iradesiyle çelişen davranışlar, yeni dönem için açık mutabakat veya yeni kira sözleşmesi iddiaları doğabilir. Bu nedenle arabuluculuk ve dava aşaması sona erme tarihinden sonra süratle yürütülmelidir.

Görevli mahkeme

HMK m. 4 uyarınca kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda, dava konusunun değerine bakılmaksızın görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. TBK m. 347'ye dayalı tahliye davası da sulh hukuk mahkemesinde açılır.

Yetkili mahkeme

Tahliye davası taşınmazın aynına ilişkin değildir. Bu nedenle taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkili değildir. HMK m. 6 gereğince davalının yerleşim yeri mahkemesi genel yetkilidir. Ayrıca HMK m. 10 uyarınca sözleşmenin ifa edileceği yer olan kiralananın bulunduğu yer mahkemesinde de dava açılabilir.

Tacirler veya kamu tüzel kişileri arasındaki geçerli yetki sözleşmeleri ayrıca değerlendirilebilir. Yetki kesin olmadığı için davalının süresinde yetki itirazında bulunmaması hâlinde mahkeme yetkisizliği kural olarak kendiliğinden dikkate alamaz.

Dava hakkı öncelikle kiraya verene aittir. Kiraya verenin malik olması şart değildir; kira sözleşmesini kendi adına kuran kişi kiraya veren sıfatıyla hak sahibidir.

Taşınmaz sonradan satılmışsa TBK m. 310 uyarınca yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 24.10.2017 tarihli, 2017/6229 E. ve 2017/14491 K. sayılı kararında maliklerin, somut sözleşme ve bildirim şartları incelenmek kaydıyla TBK m. 347'ye dayalı talepte bulunabileceği kabul edilmiştir.

Bununla birlikte tapu malikliği, kiraya veren sıfatı, intifa hakkı, mirasçılık ve paydaşlık aynı dosyada farklı kişilere ait olabilir. Davacı sıfatı ve zorunlu dava arkadaşlığı baştan belirlenmeden yapılan bildirim ve açılan dava, esas incelemesine geçilmeden reddedilme riski taşır.

TBK m. 347'ye dayanan kiraya veren, hakkın doğduğunu gösteren temel vakıaları ispatlamalıdır. Bunlar özellikle şunlardır:

• Kira sözleşmesinin konut veya çatılı işyeri kirası olduğu,
• Sözleşmenin başlangıç tarihi ve kararlaştırılan süresi,
• On yıllık uzama süresinin ve izleyen uzama yılının tamamlandığı,
• Sonradan süreyi yeniden başlatan gerçek bir kira sözleşmesi bulunup bulunmadığı,
• Yazılı fesih bildiriminin içeriği,
• Bildirimin en az üç ay önce kiracıya ulaştığı,
• Bildirilen tarihte kiralananın tahliye edilmediği,
• Dava şartı arabuluculuğun tamamlandığı.

Başlıca deliller şunlardır:

• İlk kira sözleşmesi ve sonraki bütün sözleşme veya protokoller,
• Noter ihtarnamesi ve tebliğ mazbatası,
• Tapu kaydı, veraset ilamı, intifa veya yönetim belgeleri,
• Arabuluculuk son tutanağı,
• Kira ödemelerine ilişkin banka kayıtları,
• Tarafların sözleşme tarihini veya devamını gösteren yazışmaları,
• Vergi, abonelik ve işletme kayıtları,
• Anahtar teslim tutanağı veya teslimden kaçınıldığını gösteren belgeler.

Sözlü kira sözleşmesi hukuken mümkündür; ancak başlangıç tarihi, süre ve tarafların kimliği konusunda ispat güçlüğü doğurur. Hukuki işlemlerin ispatında HMK'nın senetle ispat ve delil başlangıcı hükümleri dikkate alınır. Kira ödemeleri tek başına her zaman başlangıç tarihini kesin olarak göstermeyebilir. Sözlü sözleşmeye dayalı davalarda delil planı özellikle dikkatli kurulmalıdır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2017/458 E., 2021/614 K., 25.05.2021

Uyuşmazlık, uzun yıllardır devam eden kira ilişkisinde tarafların farklı tarihlerde yeni yazılı sözleşmeler yapmasının on yıllık uzama süresine etkisine ilişkindir. Hukuk Genel Kurulu çoğunluğu, sonradan yapılan gerçek yenileme sözleşmesinin esas alınması ve on yıllık uzama süresinin bu sözleşmenin bitiminden itibaren yeniden hesaplanması gerektiğini kabul etmiştir.

Kararın uygulamadaki etkisi açıktır: Kira ilişkisinin fiilen uzun süredir devam etmesi tek başına yeterli değildir. Dosyadaki her sözleşmenin hukuki niteliği incelenmelidir. Bununla birlikte karardaki karşı oy ve tartışmalar, yalnızca malik değişikliği veya bazı sözleşme şartlarının güncellenmesi hâlinde otomatik bir “sıfırlama” kabul edilmemesi gerektiğini göstermektedir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2017/1546 E., 2021/1517 K., 30.11.2021

Karar, TBK m. 347'nin eski sözleşmelere uygulanmasını düzenleyen 6101 sayılı Kanun'un geçici 2. maddesi bakımından verilmiştir. Hukuk Genel Kurulu, on yıllık uzama süresi daha önce dolmuş sözleşmede, kanunun uygulanmaya başlayacağı tarihten önce yapılan ancak hedeflenen sona erme tarihinden en az üç ay önce kiracıya ulaşan bildirimin geçerli olabileceğini kabul etmiştir.

Kararın bugün bakımından önemi, üç aylık sürenin kiracıyı koruyan asgari bildirim süresi olduğunu ve bildirimin hedeflenen dönem sonundan önce kiracıya ulaşmasının belirleyici olduğunu ortaya koymasıdır. Geçiş hükmü tarihsel önem taşımakla birlikte, bugün açılacak davalarda asıl inceleme TBK m. 347'nin güncel şartları üzerinden yapılır.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2015/9208 E., 2016/1451 K., 29.02.2016

Daire, TBK m. 347 uyarınca bildirimin uzama yılı bitiminden en az üç ay önce kiracının elinde bulunmasının yeterli olduğunu ve geçiş dönemindeki bildirim tarihinin yanlış yorumlanamayacağını belirtmiştir. Karar, bildirimin yalnızca düzenlenme tarihinin değil tebliğ tarihinin de incelenmesi gerektiğini göstermektedir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2018/1311 E., 2018/2213 K., 08.03.2018

Karar belirsiz süreli işyeri kirasına ilişkindir. Daire, belirsiz süreli sözleşmede kira başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel fesih hükümlerine göre sona erdirmenin mümkün olduğunu kabul etmiştir. Bu karar, belirli ve belirsiz süreli sözleşmelerin hesap yöntemlerinin birbirine karıştırılmaması gerektiğini göstermektedir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2025/1495 E., 2025/3048 K., 26.05.2025

Karar ihtiyaç nedeniyle tahliye davasına ilişkin olsa da, zorunlu arabuluculuğun zamanlaması bakımından güncel uygulamada önemlidir. Daire, dava açma hakkı doğmadan önce başlatılan arabuluculuk sürecinin dava şartını karşılamayacağı sonucuna ulaşmıştır. TBK m. 347 bakımından doğrudan bağlayıcı bir değerlendirme içermediği için, bu karardan hareketle yapılan uygulama bir kıyas ve risk yönetimi meselesidir. Buna rağmen arabuluculuğun sözleşmenin sona erdiği tarihten önce başlatılmaması daha güvenli kabul edilmelidir.

Kira uyuşmazlıklarında özellikle zorunlu arabuluculuğun hangi tarihte başlatılması gerektiği konusunda bölge adliye mahkemeleri arasında farklı kararlar verilmiştir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2025 tarihli uyuşmazlık giderme kararı ihtiyaç nedeniyle tahliye davaları bakımından katı bir zamanlama benimsemiştir.

Bu yaklaşımın TBK m. 347, yeni malikin ihtiyacı veya diğer tahliye sebeplerine aynı genişlikte uygulanıp uygulanmayacağı konusunda uygulama tam olarak yeknesak değildir. Tam metni ve somut olay bağlantısı güvenilir biçimde doğrulanamayan bölge adliye mahkemesi kararlarının yalnızca esas ve karar numaralarıyla emsal gibi sunulması doğru değildir. Somut dosyada ilgili bölge adliye mahkemesinin güncel yaklaşımı ayrıca araştırılmalıdır.

On yılın başlangıcı

Öğretide ağırlıklı görüş, kanundaki “on yıllık uzama süresi” ifadesi nedeniyle asıl sözleşme süresinin on yıllık hesaba dahil edilemeyeceği yönündedir. Tuba Birinci Uzun'un belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarının kiraya veren tarafından bildirim yoluyla sona erdirilmesine ilişkin çalışmasında da kavramın lafzı, amacı ve geçiş hükümleri ayrıntılı biçimde tartışılmıştır.

Yeni sözleşme ile tadil protokolü ayrımı

Hukuk Genel Kurulu çoğunluğu gerçek bir yenileme sözleşmesinin süreyi yeniden başlatacağını kabul etmektedir. Öğretide ve uygulamada asıl tartışma, hangi belgenin gerçek yeni sözleşme sayılacağıdır. Sadece kira bedelinin güncellenmesi veya yeni malikin mevcut sözleşmeyi kabul ettiğini gösteren belge ile önceki sözleşmeyi sona erdiren ve yeni süre kuran sözleşme aynı sonuç doğurmamalıdır.

Dava açma süresi

TBK m. 347'de özel bir bir aylık dava süresinin düzenlenmemiş olması, öğretide farklı değerlendirmelere yol açmaktadır. Bildirimle sözleşmenin sona erdiği ve tahliye davasının buna bağlı eda davası olduğu görüşü karşısında, diğer tahliye sebeplerindeki sürelerle benzer uygulama yapılmasını savunan yaklaşımlar da bulunmaktadır. Kanunda açık bir bir aylık süre bulunmadığı için kesin bir hak düşürücü süre varmış gibi yazmak doğru değildir. Buna rağmen gecikmeden hareket etmek uygulamadaki en güvenli yoldur.

Kiralananın niteliği

TBK m. 347 yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarına uygulanır. Arsa, açık otopark, tarla, ürün kirası, taşınır kirası veya geçici kullanıma özgülenmiş yerlerde aynı hesap doğrudan uygulanmaz. Taşınmazın sözleşmedeki adı değil fiilî ve hukuki niteliği belirleyicidir.

Kira başlangıç tarihi

Kira başlangıç tarihi taraflar arasında tartışmalıysa on yıllık hesabın temeli sarsılır. İlk ödeme tarihi, teslim tarihi ve sözleşmenin imza tarihi birbirinden farklı olabilir. Sözleşmede “başlangıç”, “teslim” ve “kira dönemi” ifadeleri ayrı ayrı incelenmelidir.

Sonraki belgeler

Her ek protokol, kira tespit kararı veya bedel artışı yeni sözleşme değildir. Buna karşılık yeni süre, yeni taraflar, yeni kiralanan alan veya önceki sözleşmenin sona erdiğine ilişkin açık hüküm içeren belge yeni sözleşme olarak nitelendirilebilir.

Tebligat

İhtarname doğru adrese gönderilmiş olsa bile tebligat usulsüz olabilir. Tüzel kişi kiracılarda Tebligat Kanunu hükümleri, şirketin güncel sicil adresi ve tebliğ yetkilisi kontrol edilmelidir. Tebliğ tarihi üç aylık sürenin hesabında belirleyicidir.

Kiracının tahliye iradesi

Kiracının arabuluculukta veya yazışmalarda belirli bir tarihte taşınmazı boşaltmayı kabul etmesi hâlinde bu mutabakat açık, icra edilebilir ve tereddütsüz düzenlenmelidir. Arabuluculuk anlaşma belgesinin taşınmazın tahliyesine elverişli olup olmadığı ayrıca değerlendirilir.

Tahliye davası sürerken ihtiyati tedbir yoluyla kiracının derhâl çıkarılması çoğu durumda davanın sonucunu peşinen elde etmek anlamına gelir. Bu nedenle yalnızca dava açılmış olması, geçici tahliye kararı verilmesini sağlamaz. Kiralanana zarar verilmesi, delillerin kaybolması veya başka bir geçici koruma ihtiyacı varsa talep, tahliye sonucundan ayrı ve somut delillerle kurulmalıdır.

Sulh hukuk mahkemesinin tahliye kararına karşı, kanuni parasal sınırın aşılması ve diğer şartların bulunması hâlinde istinaf yoluna başvurulabilir. Tahliye davalarında dava değeri ve kanun yolu sınırı bakımından bir yıllık kira bedeli önem taşır. Bölge adliye mahkemesi kararının temyiz edilip edilemeyeceği ise kararın türüne, davanın açıldığı tarihteki parasal sınıra ve HMK m. 362'deki kurallara göre belirlenir. Parasal sınırlar her yıl değiştiği ve 2025-2026 döneminde HMK Ek Madde 1 ile temyiz hükümlerinde değişiklik ve anayasal denetim bulunduğu için, kanun yolu değerlendirmesi karar veya dava tarihi dikkate alınarak ayrıca yapılmalıdır.

Tahliye kararına karşı istinaf başvurusu, kararın icrasını kural olarak kendiliğinden durdurmaz. İcranın geri bırakılması için İcra ve İflas Kanunu hükümleri çerçevesinde ayrıca işlem yapılması gerekebilir.

Kira başlangıcından itibaren doğrudan on yıl saymak

Belirli süreli sözleşmede asıl süre hesaba dahil edilmeden uzama yılları ayrı sayılmalıdır. En yaygın ret sebeplerinden biri yanlış başlangıç tarihidir.

On yıllık uzama süresi biter bitmez tahliye istemek

Kanun, on yıllık uzama süresini izleyen uzama yılının sonunda fesih imkânı tanır. Onuncu uzama yılının sonu ile izleyen uzama yılının sonu karıştırılmamalıdır.

İhtarnameyi geç göndermek

Bildirim üç ay önce gönderilmiş olsa bile geç tebliğ edilmişse hedeflenen tarihte sonuç doğurmayabilir.

Yeni sözleşme veya protokolleri görmezden gelmek

Dosyadaki sonradan imzalanmış belgeler incelenmeden süre hesabı yapılması davanın reddine neden olabilir.

Arabuluculuğa çok erken başvurmak

Dava hakkı doğmadan önce yapılan başvurunun geçerli dava şartı sayılmaması riski vardır. Özellikle 2025 tarihli Yargıtay yaklaşımı sonrasında zamanlama dikkatle yapılmalıdır.

Yanlış tarafla ihtar göndermek veya dava açmak

Malik, kiraya veren, intifa hakkı sahibi, mirasçı ve paydaş sıfatları birbirinden farklıdır. Davacı veya davalı tarafın eksik belirlenmesi usulden ret sonucunu doğurabilir.

Kiracıyı mahkeme kararı olmadan çıkarmaya çalışmak

Kilit değiştirme, hizmetleri kestirme veya eşyaları dışarı çıkarma hukuka aykırı sonuçlar ve tazminat sorumluluğu doğurabilir.

TBK m. 347, kiraya verene uzun süreli kira ilişkisini gerekçe göstermeden sona erdirme hakkı tanır; ancak bu hak basit bir “on yıl doldu” hesabına dayanmaz. Belirli süreli sözleşmenin asıl süresi, on uzama yılı, bunu izleyen uzama yılı, üç aylık yazılı bildirim ve dava şartı arabuluculuk birbirini takip eden ayrı aşamalardır.

Davanın sonucu çoğu zaman kiracının davranışından çok belge ve tarih yönetimine bağlıdır. Bir gün geç tebliğ edilen ihtar, gözden kaçırılan yenileme sözleşmesi, erken başlatılan arabuluculuk veya eksik taraf teşkili, esasen mevcut olan bir tahliye hakkının o dönem için kullanılamamasına neden olabilir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 2021 tarihli kararları, gerçek yeni sözleşmenin süreyi yeniden başlatabileceğini ve üç aylık bildirimin kiracının eline zamanında ulaşmasının zorunlu olduğunu ortaya koymaktadır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2025 tarihli arabuluculuk kararı ise dava şartının zamanlamasının artık ayrıca incelenmesi gerektiğini göstermiştir. Bu kararın TBK m. 347'ye doğrudan ilişkin olmaması, ihtiyatlı davranma gereğini ortadan kaldırmaz.

On yıllık uzama süresi sonunda tahliye, kiraya verenin sebep göstermek zorunda olmadığı güçlü bir sona erdirme yoludur. Buna karşılık süre hesabı ve usul şartları hataya açık olduğu için yalnızca kira sözleşmesinin ilk tarihine bakılarak işlem yapılmamalıdır. İlk sözleşme, bütün yenileme ve tadil belgeleri, malik değişiklikleri, ihtarnamenin tebliğ tarihi ve arabuluculuk zamanı birlikte değerlendirilmelidir.

Bu tür uyuşmazlıklarda sürelerin yanlış hesaplanması, fesih bildiriminin geç ulaşması, arabuluculuğa erken veya eksik başvurulması ve davanın yanlış taraflarla açılması hak kaybına neden olabilir. Somut olayınızın güncel mevzuat ve yargı kararları çerçevesinde değerlendirilmesi için Günser + Partners ile iletişime geçebilirsiniz.

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu: m. 300, 310, 329, 347 ve 348.
• 6101 sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun: Geçici m. 2.
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu: m. 4, 6, 10, 341, 362 ve Ek Madde 1.
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu: m. 16 ve 18/B.
• 7445 sayılı Kanun: kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuğa ilişkin değişiklik; yürürlük tarihi 1 Eylül 2023.
• Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 25.05.2021, 2017/458 E., 2021/614 K.
• Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 30.11.2021, 2017/1546 E., 2021/1517 K.
• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 29.02.2016, 2015/9208 E., 2016/1451 K.
• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 24.10.2017, 2017/6229 E., 2017/14491 K.
• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 08.03.2018, 2018/1311 E., 2018/2213 K.
• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 26.05.2025, 2025/1495 E., 2025/3048 K.
• Tuba Birinci Uzun, “Belirli Süreli Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinin Kiraya Veren Tarafından Bildirim Yoluyla Sona Erdirilmesinde On Yıllık Uzama Süresi (TBK md. 347 f.1)”, İnönü Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 2017.

Son hukuki kontrol tarihi: 30 Temmuz 2026.