İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası Nasıl Açılır?

İhtar, muaccel hâle gelmiş kira bedelinin ödenmesi için kiracıya yapılan yazılı uyarıdır. "İki haklı ihtar" ise aynı kira yılı içinde, farklı kira alacakları için yapılmış ve gerçekten yerinde olan iki ayrı yazılı uyarıyı ifade eder.

İhtarın haklı sayılması için şu unsurlar aranır:

• İhtar tarihinde kira bedelinin muaccel olmuş bulunması,
• kira bedelinin gerçekten ödenmemiş olması,
• ihtarın yazılı olması,
• ihtarın kiracıya usulüne uygun biçimde ulaşması,
• ihtarın hangi döneme ilişkin kira alacağı için yapıldığının anlaşılabilir olması.

İhtarın haklı olup olmadığı, ihtarın yapıldığı tarihe göre değerlendirilir. İhtardan sonra ödeme yapılması ihtarı geçersiz kılmaz; aksine gecikmenin varlığını doğrular.

Kanun yazılı şekli aramakta, noter şartı koymamaktadır. Uygulamada ihtar şu yollarla yapılabilir:

1. Noter ihtarnamesi. Tebliğ tarihinin ve içeriğin ispatı bakımından en güvenli yoldur.
2. İcra takibi yoluyla ödeme emri. Kira alacağı için başlatılan ilamsız takipte kiracıya tebliğ edilen ödeme emri, yerleşik içtihatta haklı ihtar yerine geçer.
3. İadeli taahhütlü mektup veya güvenli elektronik yollar. Tebliğin ispatlanabilmesi koşuluyla kabul edilebilir.

Sözlü uyarılar, telefon görüşmeleri veya yalnız mesaj gönderimi kural olarak yeterli sayılmaz. İhtarın hukuki sonuç doğurabilmesi için içeriğinin ve ulaştığı tarihin ispatlanabilir olması gerekir.

Kanun, ihtarların hangi dönemde yapılması gerektiğini sözleşmenin süresine göre ayırmıştır:

• Bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde: İhtarların kira süresi içinde yapılmış olması gerekir.
• Bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde: İhtarların bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde yapılmış olması gerekir.

Kira yılı, takvim yılı değildir. Sözleşmenin başlangıç tarihinden itibaren hesaplanan bir yıllık dönemdir. Örneğin 15 Mart tarihli bir sözleşmede kira yılı, her yıl 15 Mart'ta başlar ve ertesi yılın 14 Mart'ında sona erer. Bu hesabın yanlış yapılması davanın süre yönünden reddine yol açabilir.

Yargıtay'ın yerleşik içtihadına göre iki ihtarın farklı kira alacaklarına ilişkin olması şarttır. Bu noktada dikkat edilmesi gerekenler şunlardır:

• Tek bir ihtarnamede birden çok ayın kirası istenmişse bu, tek ihtar sayılır.
• Aynı ay kirası için iki kez ihtar çekilmesi iki haklı ihtar oluşturmaz.
• İhtarların ayrı ayrı ve farklı zamanlarda yapılmış olması gerekir.
• Kira bedelinin bir kısmının ödenip kalanının ödenmemesi hâlinde de ihtar haklı olabilir; ancak eksik kalan tutarın açıkça belirtilmesi gerekir.

Ayrıca ihtar konusu alacağın yalnız kira bedeli olması önemlidir. Yakıt, aidat, elektrik gibi yan giderler için yapılan uyarılar, sözleşmede kira bedeline dâhil sayılmadıkça iki haklı ihtar oluşturmaz.

Dava, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılmalıdır. Bu süre hak düşürücü niteliktedir ve mahkemece kendiliğinden gözetilir.

Süre hesabında sık yapılan hata, ihtar tarihinden itibaren bir ay sayılmasıdır. Doğru başlangıç, ihtarların yapıldığı kira yılının sona erdiği tarihtir. Bir aylık süre kaçırılırsa, aynı ihtarlara dayanılarak sonraki yıllarda dava açılamaz.

Kiraya veren, dava açmak yerine bu süre içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunursa, dava açma süresi bir kira yılı uzar (TBK m. 353). Bu bildirimin de yazılı olması ve süresi içinde ulaştırılması gerekir.

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler dışında, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası da bu kapsamdadır.

Arabuluculuk başvurusunun bir aylık hak düşürücü süre içinde yapılması ve son tutanağın davaya eklenmesi gerekir. Arabuluculuk sürecinde geçen süre, hak düşürücü sürenin hesabında dikkate alınmaz; bu husus başvurunun geciktirilmemesi için önemlidir. Arabulucu, görevlendirmeden itibaren üç hafta içinde süreci sonuçlandırır; zorunlu hâllerde bir hafta uzatılabilir.

Kira ilişkisinden doğan tüm uyuşmazlıklarda, değer veya tutara bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesi görevlidir (HMK m. 4). Yetkili mahkeme, davalının yerleşim yeri veya sözleşmenin ifa yeri mahkemesidir. Kiralanan taşınmazın bulunduğu yer, kural olarak ifa yeri sayıldığından yetkilidir.

Yargılama basit usule tabidir (HMK m. 316). Deliller dilekçelerle birlikte sunulmalı, tanık listesi eksiksiz verilmelidir.

Davayı kiraya veren açar. Kiralanan devredilmişse yeni malik, kanun gereği kira sözleşmesinin tarafı olduğundan davayı sürdürebilir veya açabilir. Paylı mülkiyette pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması, elbirliği mülkiyetinde ise kural olarak tüm ortakların birlikte hareket etmesi gerekir.

Dava, kiracıya karşı açılır. Birden çok kiracı varsa hepsine yöneltilmelidir. Alt kiracı bulunması hâlinde, tahliye kararı icra edilirken alt kiracının durumu da ayrıca değerlendirilir.

Kiraya veren şu hususları ispatlamak zorundadır:

• geçerli bir kira ilişkisinin varlığı,
• kira bedelinin miktarı ve ödeme zamanı,
• iki ayrı ihtarın yapıldığı ve kiracıya ulaştığı,
• ihtar tarihlerinde alacakların muaccel ve ödenmemiş olduğu,
• ihtarların aynı kira yılı içinde kaldığı.

Bu amaçla kira sözleşmesi, noter ihtarnameleri ve tebliğ şerhleri, icra dosyası örnekleri, banka hesap hareketleri ve ödeme dekontları sunulur. Kiracı ise ödeme savunmasını yazılı belgeyle ispatlamalıdır; ödeme iddiası kural olarak tanıkla kanıtlanamaz.

Ödemelerin banka üzerinden ve açıklama yazılarak yapılması, her iki taraf için de en güvenli yoldur. Açıklamasız ödemelerde hangi aya mahsup edildiği tartışma konusu olur.

Tahliye kararı verildiğinde kiracının taşınmazı boşaltması gerekir. Karar kesinleşmeden icra edilip edilemeyeceği, taşınmaza ilişkin kararların icrası kurallarına göre belirlenir; uygulamada teminat ve kesinleşme konularının dikkatle değerlendirilmesi gerekir.

İki haklı ihtar sebebiyle yapılan tahliyede, gereksinim ve yeniden inşa hâllerinde öngörülen üç yıllık yeniden kiralama yasağı uygulanmaz. Kiraya veren, taşınmazı dilediği kişiye kiraya verebilir.

• İki ihtarı tek ihtarnamede birleştirmek,
• aynı ay kirası için iki ihtar çekip iki haklı ihtar sayıldığını düşünmek,
• kira yılını takvim yılı gibi hesaplamak,
• bir aylık dava süresini ihtar tarihinden başlatmak,
• ihtarın tebliğini ispatlayacak belge saklamamak,
• aidat ve yan giderler için çekilen ihtarları kira ihtarı saymak,
• arabuluculuk başvurusunu süre dolmasına çok az kala yapmak,
• birden çok kiracıdan yalnız birine dava açmak,
• kira sözleşmesinin yazılı olmadığı hâllerde kira ilişkisini ispatlayacak delilleri toplamamak.

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye, düzenli olarak geç ödeme yapan kiracılara karşı etkili bir yoldur. Ancak dava, çoğunlukla esasa girilmeden usul nedenleriyle reddedilmektedir. Kira yılının doğru hesaplanması, ihtarların ayrı ayrı ve farklı alacaklar için yapılması, tebliğ belgelerinin saklanması ve bir aylık hak düşürücü sürenin kaçırılmaması belirleyicidir.

İhtar süreçlerinin planlanması, arabuluculuk başvurusu ve tahliye davasının yürütülmesi için Günser + Partners ile iletişime geçebilirsiniz.