İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası: Şartları, Süresi ve İspatı

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda konu başlıca şu hükümlerle düzenlenir:

• TBK m.350: Kiraya verenin kendisi veya kanunda sayılan yakınları için konut ya da işyeri gereksinimi,
• TBK m.351: Kiralananı sonradan edinen yeni malikin gereksinimi,
• TBK m.353: Dava açma süresinin yazılı bildirimle uzatılması,
• TBK m.354: Dava yoluyla sona erdirmeye ilişkin hükümlerin kiracı aleyhine değiştirilememesi,
• TBK m.355: Yeniden kiralama yasağı ve eski kiracının tazminat hakkı.

Usul bakımından 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu ve somut uyuşmazlığın niteliğine göre Tebligat Kanunu hükümleri de önem taşır.

TBK m.350 ve 351 uyarınca ihtiyaç şu kişiler yönünden ileri sürülebilir:

• Kiraya verenin veya yeni malikin kendisi,
• Eşi,
• Altsoyu,
• Üstsoyu,
• Kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler.

Kanunda sayılmayan bir kişinin ihtiyacı, yalnız yakın akraba olması sebebiyle tahliye nedeni oluşturmaz. Kardeş, nişanlı, şirket ortağı veya başka bir yakının ihtiyacının ileri sürülebilmesi, “kanunen bakmakla yükümlü olunan kişi” kapsamına girip girmediğine ve somut hukuki ilişkiye göre değerlendirilir.

Tüzel kişiler de kendilerine ait veya kiraya verdikleri işyerini kendi faaliyetleri için kullanma zorunluluğu bulunduğunda ihtiyaç iddiasında bulunabilir. Buna karşılık gerçek kişinin, ayrı tüzel kişiliği bulunan bir şirketin ihtiyacını doğrudan kendi kişisel ihtiyacı gibi ileri sürmesi her durumda mümkün değildir. Şirketin faaliyet konusu, taşınmazın kullanım amacı ve davayı açan tarafın sıfatı birlikte incelenmelidir.

Kanun metninde “kullanma zorunluluğu” aranır. Yargıtay uygulamasında bu şart, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması şeklinde ifade edilir.

Gerçek ihtiyaç

İhtiyaç yalnız tahliye sağlamak amacıyla ileri sürülen soyut veya görünüşte bir gerekçe olmamalıdır. Kiraya verenin gerçekten taşınmazı kullanma iradesi bulunmalıdır. Davadan kısa süre sonra taşınmazın satışa çıkarılması, farklı bir kişiye kiralanması veya ihtiyaç iddiasıyla bağdaşmayan davranışlar samimiyet değerlendirmesini olumsuz etkileyebilir.

Samimi ihtiyaç

İddia, tarafların önceki uyuşmazlıklarından bağımsız olarak inandırıcı olmalıdır. Kira artışı konusunda anlaşmazlık yaşanmasının hemen ardından ihtiyaç iddiasının ileri sürülmesi davayı kendiliğinden haksız kılmaz; fakat mahkeme ihtiyacın gerçek nedenini daha dikkatli araştırır.

Zorunlu ihtiyaç

Kullanım isteği yalnız daha rahat, daha kârlı veya tercihe dayalı olmamalıdır. Kiraya verenin mevcut konut veya işyeri koşulları ile kiralananın özellikleri karşılaştırılır. Kiraya verenin başka taşınmazlarının bulunması davayı otomatik olarak reddettirmez; ancak bu taşınmazların ihtiyacı karşılayıp karşılamadığı açıklanmalıdır.

İhtiyacın yargılama boyunca devam etmesi

Dava açılırken mevcut olan ihtiyaç, karar verilinceye kadar sürmelidir. İhtiyaç sahibinin başka bir konut edinmesi, iş planından vazgeçmesi, taşınmazı satması veya ihtiyacın başka şekilde karşılanması davanın sonucunu etkileyebilir.

Konut ihtiyacı; kiraya verenin kirada oturması, aile birliğinin kurulması, evlenme hazırlığı, çocukların ayrı konuta çıkması, sağlık veya yaş koşullarına uygun konut ihtiyacı, görev yeri değişikliği ya da yurt dışından kesin dönüş gibi nedenlere dayanabilir.

Kiraya verenin hâlen kirada oturması, ihtiyacın varlığı bakımından güçlü bir olgudur. Bununla birlikte mahkeme, mevcut kira ilişkisinin gerçekliğini, taşınma iradesini ve dava konusu konutun ihtiyaca uygunluğunu araştırabilir.

Henüz doğmamış, gerçekleşmesi belirsiz veya uzun süre sonra ortaya çıkması beklenen ihtiyaç yeterli değildir. Örneğin, tarihi belirlenmemiş bir evlilik ihtimali veya yalnız gelecekte çocukların kullanabileceği düşüncesi somutlaştırılmadığında tahliye sonucu doğurmaz.

İşyeri ihtiyacında, yapılacak faaliyetin gerçek ve uygulanabilir olması aranır. İhtiyaç sahibinin mevcut işyeri, kira ilişkisi, tahliye tehdidi, işin niteliği, taşınmazın konumu ve teknik özellikleri önem taşır.

İhtiyaç sahibinin hâlen kirada bir işyeri kullanması hâlinde, mevcut yerden çıkarılma tehlikesi veya dava konusu yerin yapılacak iş bakımından daha uygun ya da en azından eşdeğer olması değerlendirilir. İş planının yalnız sözlü iddiaya dayanması yeterli görülmeyebilir. Ruhsat imkânı, şirket faaliyet konusu, sermaye yapısı, mesleki yeterlilik ve taşınmazın fiziki elverişliliği somutlaştırılmalıdır.

Taşınmazın mevcut kullanım şekli ile ileri sürülen faaliyet arasında hukuki veya teknik engel bulunuyorsa ihtiyaç iddiası zayıflar. Örneğin, faaliyet için gerekli ruhsatın alınmasının imkânsız olması veya şirket ana sözleşmesinde ilgili faaliyet alanının bulunmaması önem taşıyabilir.

Kiraya veren, kendisinin veya kanunda sayılan kişilerin konut ya da işyeri gereksinimi varsa kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirebilir.

Belirli süreli kira sözleşmesinde süre

Belirli süreli konut veya çatılı işyeri kira sözleşmesinde dava, sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır.

Örneğin kira sözleşmesi 1 Eylül başlangıç tarihli ve bir yıl süreliyse, uzayan kira döneminin sona erdiği tarih doğru belirlenmeli; dava bu tarihten itibaren bir aylık süre içinde açılmalıdır. Kira sözleşmesinin her yıl uzaması, sözleşmenin başlangıç tarihini değiştirmez.

Belirli süreli sözleşmede ihtiyaç nedeniyle tahliye için önceden ihtar çekilmesi kural olarak dava şartı değildir. Buna rağmen ihtarın TBK m.353 kapsamında dava hakkını koruması ve arabuluculuk sürecindeki iradeyi açıkça ortaya koyması bakımından önemi vardır.

Belirsiz süreli kira sözleşmesinde süre

Belirsiz süreli sözleşmelerde genel fesih dönemleri ve fesih bildirim süreleri uygulanır. Taşınmaz kiralarında, sözleşmede veya yerel âdette farklı bir süre yoksa altı aylık kira döneminin sonu için en az üç ay önceden bildirim yapılması gerekir. Dava, bu şekilde belirlenen sona erme tarihinden itibaren bir ay içinde açılır.

Belirsiz süreli kira ilişkisinde fesih döneminin yanlış hesaplanması, ihtiyaç gerçek olsa bile davanın süre yönünden reddine neden olabilir.

Kiralananı sonradan edinen kişi, kendisi veya kanunda sayılan yakınları için konut ya da işyeri ihtiyacı varsa iki farklı yolu kullanabilir.

Edinmeden itibaren bir ay içinde bildirim ve altı ay sonra dava

Yeni malik, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde ihtiyacını ve tahliye iradesini kiracıya yazılı olarak bildirmelidir. Uygulamada bildirimin yalnız bu süre içinde gönderilmesi değil, kiracıya süresinde ulaşması güvenli yoldur.

Bu yol seçildiğinde edinme tarihinden itibaren altı ay geçmeden dava açılamaz. Altı aylık bekleme süresinin sona erdiği tarih, bildirimin tebliği ve kira dönemleri birlikte değerlendirilmelidir.

Bir aylık bildirim süresinin kaçırılması sonradan düzeltilemez. Ancak yeni malik, şartları varsa sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açma yolunu kullanabilir.

Sözleşme süresinin sonunda dava

Yeni malik, TBK m.351’in ikinci cümlesi uyarınca kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde ihtiyaç nedeniyle dava açabilir. Bu seçenekte edinmeden sonra bir ay içinde bildirim yapma zorunluluğu yoktur; fakat sözleşme bitim tarihi ve bir aylık dava süresi doğru hesaplanmalıdır.

Yeni malik bakımından hangi yolun daha uygun olduğu, edinme tarihi ile kira döneminin sonu arasındaki süreye göre belirlenmelidir.

Kiraya veren, dava açma süresi içinde veya daha önce kiracıya yazılı olarak dava açacağını bildirirse, dava hakkını takip eden uzayan kira yılı sonuna kadar kullanabilir.

Bu hüküm, özellikle arabuluculuk süreci ve dava hazırlığı nedeniyle bir aylık sürenin dar kaldığı durumlarda önemlidir. Ancak bildirimin içeriği, zamanı ve tebliği ispatlanmalıdır. Belirsiz ifadeler taşıyan veya süresinden sonra ulaşan bir ihtar dava hakkını korumayabilir.

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, ilamsız icra yoluyla tahliye hükümleri hariç olmak üzere, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası da bu kapsamdadır.

Arabuluculuk son tutanağı dava dilekçesine eklenmelidir. Başvuru hiç yapılmadan açılan dava, dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilebilir. Arabuluculuk başvurusunda taşınmaz bilgileri, kira sözleşmesi, tahliye nedeni ve taraf bilgileri doğru yazılmalıdır.

Arabuluculuk başvurusu süre hesabında ayrıca önem taşır. Dava şartı arabuluculuk sürecinde zamanaşımı ve hak düşürücü sürelerin durmasına ilişkin hükümler uygulanır; yine de TBK’daki özel dava açma süreleri bakımından dosya bazında hesap yapılmalıdır. Sürenin arabuluculuğa güvenilerek son güne bırakılması ciddi risk taşır.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında görevli mahkeme, kira bedelinin miktarına bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesidir.

Yetki bakımından genel kural, davalının yerleşim yeri mahkemesidir. Kira sözleşmesinin ifa yeri mahkemesi de şartları varsa yetkili olabilir. Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi uygulamada çoğu dosyada yetkili olsa da ihtiyaç nedeniyle tahliye davasında taşınmazın bulunduğu yer kuralı her durumda kesin yetki niteliğinde değildir.

Taraflar tacir veya kamu tüzel kişisi ise geçerli bir yetki sözleşmesinin bulunup bulunmadığı ayrıca incelenmelidir.

Dava açılmadan önce şu hususlar netleştirilmelidir:

• Davacının kiraya veren veya yeni malik sıfatı,
• Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ve süresi,
• Taşınmazın konut veya çatılı işyeri niteliği,
• İhtiyaç sahibinin kanunda sayılan kişilerden olup olmadığı,
• Dava açma süresinin korunup korunmadığı,
• Zorunlu arabuluculuğun tamamlanıp tamamlanmadığı,
• Birden fazla malik veya kiraya veren varsa davacı tarafın usulüne uygun oluşturulup oluşturulmadığı.

Paylı veya elbirliği mülkiyetinde taraf teşkili ve dava açma yetkisi ayrıca değerlendirilmelidir. Eksik tarafla açılan dava, ihtiyacın esasına girilmeden usul sorunlarına yol açabilir.

İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu ispat yükü davacıdadır. Kiracı ise ihtiyacın gerçekte bulunmadığını, sona erdiğini veya farklı bir amaca dayandığını gösteren karşı deliller sunabilir.

Kullanılabilecek başlıca deliller şunlardır:

• Kira sözleşmesi ve tapu kayıtları,
• Noter ihtarnamesi ve tebliğ belgeleri,
• Davacının hâlen kirada oturduğunu gösteren sözleşme ve ödeme kayıtları,
• Yerleşim yeri ve nüfus kayıtları,
• Görev yeri değişikliği veya iş sözleşmesi,
• Sağlık raporları ve erişilebilirlik ihtiyacını gösteren belgeler,
• Şirket ana sözleşmesi, faaliyet belgesi ve iş planı,
• Ruhsat ve izin başvuruları,
• Keşif ve bilirkişi incelemesi,
• Tanık anlatımları,
• Davacının diğer taşınmazlarına ilişkin tapu kayıtları.

Mahkeme, davacının başka taşınmazlarının bulunup bulunmadığını araştırabilir. Başka bir taşınmazın varlığı tek başına davayı reddettirmez; o taşınmazın boş, kullanılabilir ve ihtiyaca uygun olup olmadığı önemlidir.

Yargıtayın yerleşik uygulamasında şu ilkeler ağırlık taşır:

• İhtiyaç geçici, ihtimalî veya gelecekte belirsiz bir tarihte doğacak nitelikte olmamalıdır.
• İhtiyaç dava açıldığı sırada mevcut olmalı ve yargılama boyunca devam etmelidir.
• Kiraya verenin kirada oturması, konut ihtiyacının samimiyeti bakımından güçlü bir göstergedir.
• İşyeri ihtiyacında mevcut işyeri ile dava konusu yerin özellikleri gerektiğinde keşif ve bilirkişi incelemesiyle karşılaştırılmalıdır.
• Yeni malikin bir aylık yazılı bildirim süresi sıkı biçimde uygulanır.
• Dava açma süreleri kamu düzenine ilişkin kabul edildiğinden mahkemece kendiliğinden gözetilir.
• Gerçek kişi ile ortağı olduğu şirketin hukuki kişiliği birbirinden ayrılır; ihtiyaç sahibi ile davacı sıfatı örtüşmelidir.

İçtihatların somut olaya uygulanabilirliği, kira sözleşmesinin tarihi, taşınmazın niteliği ve davacının kişisel koşullarına göre değişir. Tam karar künyesi ve güncelliği kontrol edilmeden yalnız internet özetlerine dayanılmamalıdır.

TBK m.355 uyarınca kiraya veren, ihtiyaç nedeniyle tahliye sağladıktan sonra haklı sebep olmaksızın kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralayamaz.

Bu yasağa aykırı davranılırsa eski kiracı, son kira yılında ödediği bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat talep edebilir. Tazminat için tahliyenin hangi hukuki nedenle gerçekleştiği, mahkeme kararı veya icra yoluyla boşaltma bulunup bulunmadığı, yeni kiralama tarihi ve haklı sebep iddiası birlikte incelenir.

Tahliyeden hemen sonra daha yüksek bedelle başka bir kişiye kiralama yapılması, ihtiyaç iddiasının samimiyeti bakımından da ayrı uyuşmazlıklara yol açabilir.

Tahliye kararı verilmesiyle kira sözleşmesi mahkeme kararı doğrultusunda sona erer. Karar kesinleşmeden icraya konulup konulamayacağı ve icranın geri bırakılması imkânı, kararın niteliği ile kanun yolu aşamasına göre değerlendirilmelidir.

Kiracı taşınmazı kendiliğinden boşaltmazsa ilamlı icra yoluna başvurulur. Tahliye sırasında anahtar teslimi, taşınmazın durumu, depozito, aidat ve kira borcu gibi konular ayrıca uyuşmazlık doğurabilir.

• Kira sözleşmesinin bitim tarihini yanlış hesaplamak,
• Yeni malikin bir aylık bildirim süresini kaçırması,
• İhtarın kiracıya ulaştığını ispatlayamamak,
• Arabuluculuğa başvurmadan dava açmak,
• İhtiyaç sahibinin kanunda sayılan kişilerden olup olmadığını incelememek,
• Geleceğe yönelik belirsiz bir planı zorunlu ihtiyaç gibi sunmak,
• Davacının diğer taşınmazlarını gizlemek veya açıklamamak,
• Şirket ihtiyacı ile gerçek kişinin ihtiyacını birbirine karıştırmak,
• TBK m.353 uyarınca süreyi koruyacak bildirimi zamanında yapmamak,
• Tahliye sonrasında üç yıllık yeniden kiralama yasağını göz ardı etmek.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında uyuşmazlık çoğu zaman ihtiyacın varlığından çok, sürenin doğru hesaplanıp hesaplanmadığı ve ihtiyacın inandırıcı delillerle ortaya konulup konulmadığı noktasında yoğunlaşır. Mülkiyet hakkı, kiraya verene otomatik tahliye yetkisi vermez; buna karşılık kanunun aradığı nitelikte gerçek ve zorunlu ihtiyaç da yalnız kira ilişkisinin devamı gerekçesiyle göz ardı edilemez.

Dava açmadan önce kira sözleşmesinin başlangıç ve bitiş tarihleri, yeni malik bakımından edinme tarihi, ihtarın tebliği, arabuluculuk süreci ve ihtiyaç sahibinin somut koşulları birlikte incelenmelidir. Yanlış tarihe göre açılan bir dava, ihtiyaç açıkça mevcut olsa bile süre yönünden reddedilebilir.

Bu tür uyuşmazlıklarda sürelerin kaçırılması, yanlış mercie başvurulması veya ihtiyacın usulüne uygun delillerle kanıtlanamaması hak kaybına neden olabilir. Somut olayınızın güncel mevzuat ve yargı uygulaması çerçevesinde değerlendirilmesi için Günser + Partners ile iletişime geçebilirsiniz.

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, özellikle m.328, m.329, m.350, m.351, m.353, m.354 ve m.355.
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, görev ve yetkiye ilişkin hükümler.
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/A ve m.18/B.
• 7445 sayılı Kanunla kira uyuşmazlıklarında getirilen dava şartı arabuluculuk hükümleri.
• Yargıtay karar arama sisteminde yayımlanan konut ve işyeri ihtiyacına ilişkin güncel kararlar.

Türk Borçlar Kanunu: https://www.mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/1.5.6098.pdf

Hukuk Muhakemeleri Kanunu: https://www.mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/1.5.6100.pdf

Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu: https://www.mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/1.5.6325.pdf

Yargıtay Karar Arama: https://karararama.yargitay.gov.tr/