Kiralanan Taşınmazın İlamsız İcra Yoluyla Tahliyesi Nasıl İstenir?

Takibin başlatılması

İİK m. 269 uyarınca kiraya veren, ödenmeyen kira bedeli için icra dairesine başvurarak hem alacağın tahsilini hem de tahliyeyi talep edebilir. Takip talebinde tahliye isteminin açıkça belirtilmesi zorunludur. Yalnız kira alacağının tahsili istenmiş ve tahliye talep edilmemişse, sonradan bu dosyadan tahliye istenemez.

Takip talebine kira sözleşmesinin eklenmesi gerekir. Sözleşme yazılı değilse, kira ilişkisinin varlığı takip talebinde açıklanır.

Ödeme emri ve süreler

Borçluya gönderilen ödeme emrinde iki ayrı süre yer alır:

• Ödeme süresi: Konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m. 315 uyarınca en az otuz gün, diğer kira ilişkilerinde ise kanunda öngörülen daha kısa süre tanınır. Ürün kirasında bu süre daha uzundur.
• İtiraz süresi: Yedi gündür ve itiraz icra dairesine yapılır.

Ödeme emrinde ayrıca, süresi içinde ödeme yapılmaz ve itiraz edilmezse tahliyeye karar verilebileceği ihtar edilir.

Kiracının itirazı

Kiracı yedi gün içinde itiraz edebilir. Ancak burada özel bir kural vardır: Kiracı, kira sözleşmesini ve altındaki imzayı açıkça ve ayrıca reddetmezse sözleşmeyi kabul etmiş sayılır. Genel bir borca itiraz, kira ilişkisinin varlığını tartışmalı hâle getirmez.

Kiracının başlıca itiraz sebepleri şunlardır:

• kira sözleşmesinin veya imzanın kendisine ait olmadığı,
• kira bedelinin ödendiği,
• talep edilen kira tutarının sözleşmeye aykırı olduğu,
• kira ilişkisinin sona erdiği,
• kiralananda ayıp bulunduğu ve kira bedelinden indirim yapılması gerektiği.

Ödeme yapıldığı savunmasında, ödemenin banka kanalıyla ve açıklama yazılarak yapılmış olması belirleyici olur. Elden yapılan ve belgelenemeyen ödemeler uygulamada ciddi ispat sorunu doğurur.

Tahliye talebi ve süre

Kiracı süresinde itiraz etmez ve ödeme süresi içinde borcu ödemezse, kiraya veren icra mahkemesinden tahliye isteyebilir. Bu talep, ödeme süresinin bitiminden itibaren altı ay içinde yapılmalıdır. Süre kaçırıldığında tahliye istenemez; yalnız kira alacağı bakımından takibe devam edilir.

Kiracı itiraz etmişse, kiraya verenin önce itirazın kaldırılmasını istemesi gerekir. İtirazın kaldırılması ve tahliye talebi birlikte icra mahkemesine yapılır ve aynı altı aylık süreye tabidir. İcra mahkemesi, kira sözleşmesi ve ödeme belgeleri üzerinden sınırlı bir inceleme yapar.

Uygulama alanı

İİK m. 272 uyarınca, yazılı bir sözleşme ile kiralanan taşınmazın kira süresi sona ermişse, kiraya veren sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde icra dairesine başvurarak tahliye isteyebilir. Bu yol, uygulamada özellikle yazılı tahliye taahhüdüne dayanılarak kullanılmaktadır.

Burada kritik bir uyarı gereklidir: Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme süresinin dolması tek başına tahliye sebebi değildir. TBK m. 347 uyarınca kiracı, sözleşme süresi bitse dahi bildirimde bulunmadıkça kira ilişkisi kendiliğinden uzar. Bu nedenle bu takip yolu, konut ve çatılı işyeri kiralarında ancak geçerli bir yazılı tahliye taahhüdü bulunması hâlinde sonuç verir.

Geçerli tahliye taahhüdünün şartları

TBK m. 352 uyarınca tahliye taahhüdünün geçerli olması için şu koşullar aranır:

• taahhüdün yazılı olması,
• kiralananın teslim edilmesinden sonra verilmiş olması,
• belirli bir tahliye tarihinin gösterilmesi,
• taahhüdün kiracı tarafından veya yetkili temsilcisince imzalanmış olması.

Sözleşme ile aynı tarihte, kiralanan teslim edilmeden önce alınan taahhütler geçersiz sayılır. Uygulamadaki en yaygın uyuşmazlık konusu budur; boş olarak imzalatılıp sonradan doldurulan taahhütnamelerde ise tarihlerin gerçekliği tartışılır.

Tahliye emri ve itiraz

Kiraya verenin talebi üzerine icra dairesi kiracıya tahliye emri gönderir. Tahliye emrinde, taşınmazın kanunda öngörülen süre içinde boşaltılması ihtar edilir.

Kiracı, tahliye emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde icra dairesine itiraz edebilir. Ancak itiraz sebepleri sınırlıdır: Kiracı, ancak imzanın kendisine ait olmadığını ya da kira ilişkisinin sona ermediğini ileri sürebilir. İtiraz üzerine takip durur; kiraya veren, itirazın kaldırılmasını icra mahkemesinden istemelidir.

İtiraz edilmezse, verilen süre sonunda taşınmaz zorla tahliye edilir.

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, kural olarak dava şartı arabuluculuğa tabidir. Ancak kanun koyucu, İcra ve İflas Kanunu'ndaki ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümleri bu kapsamın dışında bırakmıştır.

Bunun pratik sonucu şudur: İlamsız tahliye takibi başlatmak ve icra mahkemesinden tahliye istemek için arabulucuya başvurmak gerekmez. Buna karşılık sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılacaksa, önce arabuluculuk sürecinin tüketilmesi zorunludur.

İlamsız tahliye yolu ile tahliye davası arasında seçim yaparken şu ölçütler dikkate alınmalıdır:

İhtiyaç nedeniyle tahliye, yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye veya kiracının sözleşmeye aykırı davranışları gibi sebeplere dayanılıyorsa icra yoluyla tahliye mümkün değildir; bu hâllerde dava açılması gerekir.

Tahliye kararının veya kesinleşen tahliye emrinin icrası sırasında kiracıya süre verilir. Taşınmaz boşaltılmazsa icra müdürü, gerekirse kolluk desteğiyle taşınmazı boşaltır ve kiraya verene teslim eder.

Taşınmazda bulunan eşya için tutanak düzenlenir. Eşya kiracıya teslim edilemezse muhafaza altına alınır; masraflar kiracıya aittir. Üçüncü kişilere ait eşya bulunması hâlinde ayrı bir değerlendirme yapılır.

Tahliyeden sonra kiracının yeniden taşınmaza girmesi hâlinde, yeniden takip yapılmasına gerek olmaksızın zorla çıkarılması mümkündür.

• Takip talebinde tahliye istemini yazmayı unutmak,
• ödeme süresi ile itiraz süresini karıştırmak,
• altı aylık tahliye talep süresini kaçırmak,
• kira sözleşmesinin teslimden önce alınmış tahliye taahhüdüne dayanmak,
• tahliye taahhüdünde tahliye tarihini boş bırakmak,
• konut ve çatılı işyeri kirasında sözleşme süresinin dolmasını tek başına tahliye sebebi saymak,
• ödemeleri banka kanalıyla ve açıklama yazarak yapmamak,
• ihtiyaç veya yeniden inşa gibi sebepler için icra yoluna başvurmaya çalışmak.

İlamsız tahliye, kiraya veren için hızlı ve etkili bir yoldur; fakat sıkı süre ve belge koşullarına bağlıdır. Takip talebindeki bir eksiklik ya da kaçırılan altı aylık süre, sürecin baştan başlatılmasını gerektirir.

Kiracı bakımından ise yedi günlük itiraz süresi ve sözleşmeyi açıkça reddetme zorunluluğu belirleyicidir. Sözleşmeyi açıkça reddetmeyen kiracı, kira ilişkisini sonradan tartışma imkânını kaybeder. Kira alacağınızın tahsili veya aleyhinize başlatılan tahliye takibine karşı savunma için Günser + Partners ile iletişime geçebilirsiniz.