Konut ve İşyeri Kira Sözleşmesi ile Kira Bedelinin Tespiti Davası

Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesine göre kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı; kiracının da kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.

Kira sözleşmesi kiracıya kural olarak şahsi hak sağlar. Taşınmaz kiralarında taraflar kiracılık hakkının tapu siciline şerhini kararlaştırabilir. Şerh, özellikle uzun süreli ve yatırım gerektiren işyeri kiralarında, taşınmazın el değiştirmesi ihtimaline karşı ayrıca değerlendirilmelidir.

Kira sözleşmesinin geçerliliği genel olarak yazılı şekle bağlı değildir. Sözlü kira ilişkisi de kurulabilir. Ancak sözleşmenin başlangıç tarihi, aylık kira tutarı, artış şartı, depozito, kullanım amacı ve tahliye tarihi gibi temel hususların sonradan ispatlanabilmesi için sözleşmenin yazılı yapılması fiilen zorunlu denecek kadar önemlidir.

Kiraya verenin mutlaka taşınmazın maliki olması gerekmez; kiraya verme yetkisine sahip kişi de sözleşme kurabilir. Buna karşılık, taşınmazı malik adına kiraya veren kişinin temsil yetkisi ve bu yetkinin kapsamı sözleşme kurulmadan önce kontrol edilmelidir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 339. maddesi, konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin koruyucu hükümlerin uygulama alanını belirler.

Konut, kişinin barınma ve özel yaşam ihtiyacını karşıladığı yerdir. Çatılı işyeri ise ticari, sınai, mesleki veya ekonomik faaliyetin yürütüldüğü, yapısal olarak çatılı ve kapalı kullanım alanına sahip işyeridir. Açık arsa, tarla, otopark alanı veya niteliği gereği çatılı işyeri sayılmayan yerlerde kira ilişkisinin genel kira hükümlerine tabi olup olmadığı ayrıca incelenmelidir.

Kanundaki altı aylık istisna, her altı ay veya daha kısa süreli kiraya uygulanmaz. İstisna yalnızca niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanması halinde söz konusudur. Yazlık, pansiyon odası veya belirli bir etkinlik süresince kullanılan yer buna örnek olabilir. Normal bir konutun altı aylığına kiralanmış olması tek başına koruyucu hükümleri devre dışı bırakmaz.

Kamu kurum ve kuruluşlarının yaptıkları kira sözleşmeleri bakımından da TBK m.339’un özel düzenlemesi dikkate alınır. Bununla birlikte kamu taşınmazlarının ihale, tahliye ve kullanım rejiminde 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu gibi özel hükümler bulunabileceğinden her sözleşme kendi hukuki dayanağıyla birlikte değerlendirilmelidir.

Yazılı kira sözleşmesinin yalnızca taşınmazın adresi ile aylık kira tutarını göstermesi yeterli değildir. Uyuşmazlığı azaltan bir sözleşmede en az aşağıdaki konular açık ve birbiriyle çelişmeyecek biçimde düzenlenmelidir:

• Tarafların kimlik, unvan, adres ve tebligat bilgileri,
• Kiraya verenin malik veya yetkili temsilci sıfatı,
• Taşınmazın açık adresi, bağımsız bölüm numarası ve kullanım amacı,
• Kira başlangıç tarihi, kira süresi ve ödeme günü,
• Aylık veya yıllık kira bedelinin brüt ya da net olup olmadığı,
• Ödeme yapılacak banka hesabı ve açıklama biçimi,
• Yenilenen dönemlerde uygulanacak artış hükmü,
• Güvence bedeli ve saklanma yöntemi,
• Aidat, ortak gider, vergi ve yan giderlerin hangi tarafa ait olduğu,
• Demirbaşlar, sayaç değerleri ve teslim anındaki mevcut durum,
• Tadilat, ruhsat, tabela ve kullanım izinleri,
• Alt kira ve kira ilişkisinin devri şartları,
• Anahtar teslimi, erken tahliye ve fesih bildirimleri,
• Tebligat adresleri ve değişikliklerin bildirilme usulü.

Özellikle işyeri kiralarında kira bedelinin stopaj, KDV ve ortak giderler karşısındaki niteliği tereddüde yer vermeyecek şekilde yazılmalıdır. “Aylık kira bedeli” ifadesi tek başına, tarafların net veya brüt bedel konusunda farklı yorum yapmasına neden olabilir.

TBK m.342 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında kararlaştırılan güvence, üç aylık kira bedelini aşamaz. Güvence para veya kıymetli evrak olarak belirlenmişse, kiracının bunu kiraya verenin onayı olmadan çekemeyeceği vadeli bir hesapta tutması veya kıymetli evrakı bankaya depo etmesi öngörülmüştür.

Banka, güvenceyi ancak tarafların birlikte rızası, kesinleşmiş icra takibi veya kesinleşmiş mahkeme kararı üzerine serbest bırakabilir. Kiraya veren, kira ilişkisinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kira sözleşmesiyle ilgili dava veya takip başlattığını bankaya bildirmezse banka kiracının talebi üzerine güvenceyi iade etmekle yükümlüdür.

Uygulamada depozitonun doğrudan kiraya verene ödendiği sık görülmektedir. Bu uygulama kanundaki saklama sistemine uygun değildir ve taşınmazın satılması, kiraya verenin ölümü veya depozitonun mahsup şartları bakımından ek uyuşmazlık yaratır. Güvence tutarının hangi borçlara mahsup edilebileceği, teslim tutanağı ve hasar tespit yöntemi sözleşmede ayrıca düzenlenmelidir.

İlk Beş Yılda Kira Artışı

TBK m.344’ün güncel metnine göre yenilenen kira döneminde uygulanacak artış anlaşması, bir önceki kira yılına ait TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz. Sözleşmede daha yüksek bir oran yazılmışsa hüküm tamamen geçersiz hale gelmez; yasal sınırı aşan kısım uygulanmaz.

Tarafların artış konusunda anlaşması yoksa hâkim, yine TÜFE on iki aylık ortalama sınırını geçmemek üzere kiralananın durumunu ve hakkaniyeti dikkate alarak bedeli belirleyebilir.

Konut kiralarında uygulanan geçici yüzde 25 artış sınırı, 2 Temmuz 2023 ile 1 Temmuz 2024 tarihleri arasında yenilenen kira dönemleri için geçerli olan süreli bir düzenlemeydi. Bu geçici sınırlama 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona ermiştir. Güncel sistemde konut ve çatılı işyeri kiralarında temel üst sınır yeniden TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır.

Artış oranı her yenileme ayı bakımından o tarihte açıklanan güncel veri üzerinden hesaplanır. Bu nedenle bir makalede sabit bir yüzde verilmesi kısa sürede yanıltıcı hale gelir. Yenileme ayına ait TÜİK verisi ayrıca kontrol edilmelidir.

Beş Yıl Dolduktan Sonra Kira Bedeli

Kira ilişkisi beş yılı doldurduğunda, yalnızca TÜFE oranı ile artış yapılması zorunlu değildir. TBK m.344/3 uyarınca hâkim;

• TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını,
• Kiralananın mevcut durumunu,
• Emsal kira bedellerini,
• Hakkaniyeti

gözeterek yeni kira bedelini belirler.

Uygulamada bu dava çoğu kez “beş yıllık kira tespit davası” olarak adlandırılır. Teknik olarak beş yıllık sürenin tamamlanmış olması gerekir; rayiç ve hakkaniyet esaslı yeni bedel kural olarak altıncı kira yılı için talep edilir. Sonraki her beş yıllık dönem sonunda aynı yöntem yeniden gündeme gelebilir.

Beş yılın dolmuş olması kiraya verene emsal ilanlardaki en yüksek bedeli doğrudan isteme hakkı vermez. Mahkeme, taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği bedeli belirler; kiracının mevcut ve eski kiracı olması nedeniyle somut olayın özelliklerine göre hakkaniyet indirimi uygular.

Kira Bedelinin Tespiti ile Uyarlama Davası Aynı Değildir

Kira bedelinin tespiti TBK m.344 ve 345’te özel olarak düzenlenen dönemsel bir kurumdur. Aşırı ifa güçlüğü nedeniyle sözleşmenin uyarlanması ise TBK m.138’e dayanır ve olağanüstü, öngörülemez, borçludan kaynaklanmayan şart değişikliklerini gerektirir.

Piyasa kiralarının yükselmiş olması tek başına her durumda uyarlama şartlarının oluştuğu anlamına gelmez. Beş yıllık sürenin dolmasıyla uygulanacak rayiç tespiti ile olağanüstü koşullarda gündeme gelebilecek uyarlama talebi aynı dava türü gibi kullanılmamalıdır.

Kira bedelinin tespiti davası, konut veya çatılı işyerinde yenilenen kira döneminde uygulanacak bedelin mahkeme tarafından belirlenmesini amaçlayan kendine özgü bir davadır. Davayı kiraya veren açabileceği gibi, hukuki yararı bulunması halinde kiracı da açabilir.

Dava yalnızca kiraya verenin istediği rakamın onaylanmasından ibaret değildir. Hâkim talep sonucu ile bağlı olmakla birlikte, uygulanacak hesaplama yöntemini, emsal incelemesini ve hakkaniyet değerlendirmesini kanun ile yerleşik içtihatlara göre yapmak zorundadır.

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler hariç olmak üzere, dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Kira bedelinin tespiti davası da bu kapsamdadır.

Arabuluculuk başvurusu yapılmadan doğrudan dava açılması halinde dava, dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilebilir. Başvuruda talep edilen yeni kira dönemi, istenen bedel, kira başlangıç tarihi ve artış gerekçesi açıkça belirtilmelidir. Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa son tutanak dava dilekçesine eklenir.

TBK m.345’teki otuz günlük düzenleme ile arabuluculuk sürecinin birlikte yürütülmesi uygulamada dikkat gerektirir. Geriye etkili sonuç konusunda tartışma yaşamamak için, yeni kira döneminden en az otuz gün önce kiracıya açık bir yazılı artış bildirimi gönderilmesi ve arabuluculuk başvurusunun da geciktirilmemesi en güvenli yöntemdir.

TBK m.345’e göre kira bedelinin belirlenmesi davası her zaman açılabilir. Ancak kararın hangi kira döneminden itibaren sonuç doğuracağı, dava ve bildirim zamanına bağlıdır.

Yeni Dönem Başlamadan En Az Otuz Gün Önce Dava Açılması

Dava yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmışsa, mahkemenin belirlediği bedel yeni dönemin başlangıcından itibaren uygulanır.

Otuz Gün Önce Yazılı Bildirim Yapılması

Kiraya veren yeni dönemden en az otuz gün önce kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirimde bulunmuşsa, dava izleyen yeni kira döneminin sonuna kadar açılabilir. Bu durumda belirlenen bedel yeni dönemin başından itibaren geçerli olur.

Bildirimin yalnızca “kira artırılacaktır” şeklinde soyut bırakılması yerine, hangi dönem için artış istendiğinin ve mümkünse talep edilen bedelin açıkça gösterilmesi ispat bakımından daha sağlıklıdır. Noter ihtarnamesi zorunlu tek yöntem değildir; ancak tebliğ tarihi ve içeriğinin ispatı açısından uygulamada güçlü bir araçtır.

Sözleşmede Artış Hükmü Bulunması

Sözleşmede yeni kira döneminde artış yapılacağına ilişkin hüküm varsa, yeni dönemin sonuna kadar açılan davada belirlenen kira bedeli o dönemin başlangıcından itibaren uygulanabilir. Yine de sözleşmedeki hükmün açık, uygulanabilir ve geçerli olması gerekir.

Süre hesabında kira sözleşmesinin gerçek başlangıç tarihi esas alınır. Tarafların sonradan imzaladığı protokolün yeni bir kira sözleşmesi mi yoksa yalnızca bedel değişikliği mi olduğu somut olayın içeriğine göre belirlenir. Her protokol beş yıllık süreyi kendiliğinden yeniden başlatmaz.

Kira bedelinin tespiti talebi, kira ilişkisi devam ettiği sürece TBK m.345 uyarınca her zaman ileri sürülebilir. Ancak davacının güncel ve korunmaya değer bir hukuki yararının bulunması gerekir. Maddenin otuz günlük dava veya bildirim şartı, tespit hakkını bütünüyle ortadan kaldıran genel bir zamanaşımı süresi değildir; mahkemece belirlenecek bedelin hangi kira döneminin başlangıcından itibaren uygulanacağını belirler.

Mahkemece tespit edilen kira farkı ise dönemsel bir kira alacağı niteliğindedir. TBK m.147 uyarınca kira bedelleri ve diğer dönemsel edimler için beş yıllık zamanaşımı uygulanır. Kira farkının hangi tarihte talep edilebilir hale geldiği, kararın kesinleşmesi ve her bir kira döneminin muacceliyet tarihi birlikte değerlendirilmelidir.

Tahliye davalarında TBK m.350-352'de öngörülen bir aylık dava süreleri ise çoğu durumda hak düşürücü niteliktedir. Kira bedelinin tespiti davası ile ihtiyaç, yeniden inşa, iki haklı ihtar veya tahliye taahhüdüne dayalı tahliye davalarının süre rejimleri birbirine karıştırılmamalıdır.

Kira bedelinin tespiti davasında görevli mahkeme, uyuşmazlığın değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesidir.

Yetkili mahkeme bakımından genel olarak;

• Davalının dava tarihindeki yerleşim yeri mahkemesi,
• Sözleşmenin ifa edildiği yer mahkemesi

yetkilidir. Taşınmazın bulunduğu yer çoğu olayda kira sözleşmesinin ifa yeri olduğundan dava uygulamada sıklıkla o yer sulh hukuk mahkemesinde açılır. Kira tespit davası taşınmazın aynına ilişkin bir dava olmadığından, taşınmazın bulunduğu yer kural olarak tek ve kesin yetkili yer değildir.

Taraflar tacir veya kamu tüzel kişisi ise yetki sözleşmesi bakımından HMK m.17 ve devamı ayrıca değerlendirilmelidir.

Kira bedelinin tespiti davası sulh hukuk mahkemesinde basit yargılama usulüne göre görülür. Dava sürerken kiracının mevcut ve tartışmasız kira bedelini ödeme yükümlülüğü devam eder. Geçici hukuki koruma talebi, nihai tespit sonucunu peşinen sağlayacak şekilde kullanılamaz; ihtiyati tedbir şartları somut olayın niteliğine göre ayrıca incelenir.

Kira bedelinin tespiti davasında başlıca koşullar şunlardır:

1. Geçerli ve devam eden bir kira ilişkisi bulunmalıdır.
2. Davacı ve davalı kira sözleşmesinin tarafı veya bu sıfatın hukuki halefi olmalıdır.
3. Dava şartı arabuluculuk tamamlanmalıdır.
4. Talep edilen yeni kira dönemi açıkça belirtilmelidir.
5. Geriye etkili uygulama isteniyorsa TBK m.345’teki dava, bildirim veya sözleşme şartları sağlanmalıdır.
6. Beş yıl sonrası rayiç tespit isteniyorsa kira ilişkisinin beş yıllık süresi tamamlanmış olmalıdır.

Taşınmazın satılması halinde yeni malik TBK m.310 uyarınca kira sözleşmesinin tarafı olur. Bununla birlikte, tespit istenen dönemin başlangıç tarihi, mülkiyetin geçiş tarihi ve önceki malikin yaptığı bildirimler birlikte incelenmelidir.

Davacı, kira ilişkisinin başlangıcını, mevcut kira bedelini, talep edilen dönemi, bildirim şartlarını ve ileri sürdüğü emsal olgularını ispatlamalıdır. Davalı da emsallerin uygun olmadığını, taşınmazın ayıplarını, kullanım kısıtlarını, yaptığı zorunlu yatırımları veya farklı kira şartlarını delillendirebilir.

Başlıca deliller şunlardır:

• Yazılı kira sözleşmesi ve ek protokoller,
• Tapu kaydı ve malik değişiklikleri,
• Banka dekontları ve kira ödeme açıklamaları,
• Noter ihtarnameleri ve tebliğ belgeleri,
• Arabuluculuk son tutanağı,
• Taşınmazın fotoğrafları, planı, metrekaresi ve kullanım özellikleri,
• Emsal kira sözleşmelerinin aslı veya onaylı örnekleri,
• İşyerlerinde brüt-net kira ve vergi kayıtları,
• Keşif ve bilirkişi incelemesi,
• Belediye, tapu, yönetim ve gerektiğinde ilgili kurumlardan getirilecek kayıtlar.

İnternet ilanları tek başına kesin emsal değildir. İlan, malikin talep ettiği bedeli gösterir; taşınmazın gerçekten o bedelle kiralandığını göstermez. Emsal karşılaştırmasında konum, cephe, kat, yaş, büyüklük, fiziksel durum, kullanım türü, kira tarihi, boş veya kiracılı oluş, stopaj ve ortak giderler gibi unsurlar ayrı ayrı değerlendirilmelidir.

Yargıtay’ın yerleşik yaklaşımına göre bilirkişi raporu yalnızca çevredeki birkaç ilan bedelinin ortalamasını almakla yetinemez. Emsal kira sözleşmeleri dosyaya getirilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsaller mümkünse yerinde görülmeli ve benzerlik-farklılıklar somut biçimde açıklanmalıdır.

Bilirkişi kurulu taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği brüt bedeli belirler. Nihai kira bedelini tayin etmek ise hâkimin görevidir. Hâkim, mevcut kiracının eski kiracı olmasını ve somut olayın özelliklerini dikkate alarak gerekçeli bir hakkaniyet indirimi yapar.

Hakkaniyet indirimi otomatik ve değişmez bir yüzde değildir. Yerleşik kararlarda yüzde 10-20 aralığına rastlanmakla birlikte, her dosyada aynı oranı uygulamak doğru değildir. Kiracılık süresi, taşınmazın özellikleri, tarafların önceki anlaşmaları ve emsallerin niteliği kararda açıklanmalıdır.

Eski Kiracı İndirimi Gerekçeli Olmalıdır

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 21.09.2021 tarihli, 2017/974 E. ve 2021/1058 K. sayılı kararında; taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi halinde getireceği bedelden eski kiracı lehine hakkaniyet indirimi yapılması gerektiği, uygulanan indirim oranının dosyanın özellikleriyle gerekçelendirilmesinin zorunlu olduğu kabul edilmiştir.

Bu yaklaşım, bilirkişinin belirlediği serbest piyasa bedelinin doğrudan hükme esas alınamayacağını gösterir. Mahkeme, kiracının mevcut sözleşme ilişkisi içindeki konumunu ayrıca değerlendirmelidir.

Bilirkişi Raporunda İkinci Kez İndirim Yapılamaz

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 13.02.2019 tarihli, 2017/5914 E. ve 2019/1063 K. sayılı kararında; bilirkişi raporunda eski kiracı indirimi zaten yapılmışsa mahkemece ikinci kez indirim uygulanmasının hatalı olduğu belirtilmiştir. Önce taşınmazın boş olarak getireceği brüt kira belirlenmeli, hakkaniyet indirimi daha sonra ve tek kez uygulanmalıdır.

Emsaller Somut Olarak Karşılaştırılmalıdır

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 07.12.2016 tarihli, 2016/8644 E. ve 2016/7303 K. sayılı kararında; emsal kira sözleşmelerinin dosyaya alınması, taşınmaz ve emsallerin özelliklerinin tek tek karşılaştırılması, emsallerin neden uygun olup olmadığının açıklanması ve denetime elverişli rapor düzenlenmesi gerektiği vurgulanmıştır.

Dönem Başlangıcı ve Bildirim Tarihi Belirleyicidir

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 24.04.2019 tarihli, 2017/7170 E. ve 2019/3756 K. sayılı kararında; süresinde yapılmış bildirim veya açılmış dava bulunmadığında, kira bedelinin dava tarihinden itibaren değil, şartları oluşan sonraki dönem için belirlenebileceği kabul edilmiştir.

Bu karar, dava dilekçesinde yalnızca bir bedel yazılmasının yeterli olmadığını; hangi kira dönemi için tespit istendiğinin ve TBK m.345 şartlarının dosyada açıkça ortaya konulması gerektiğini gösterir.

Kira Farkı Kararın Kesinleşmesiyle Talep Edilebilir Hale Gelir

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 12.11.1979 tarihli, 1979/1 E. ve 1979/3 K. sayılı kararı uyarınca tespit edilen kira farkının talep edilebilir hale gelmesi için kira tespit kararının kesinleşmesi gerekir. 24.11.1995 tarihli, 1994/2 E. ve 1995/2 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında da birikmiş kira farklarına kararın kesinleşme tarihinden itibaren faiz yürütülmesi kabul edilmiştir.

Kira tespit hükmü bir eda hükmü değildir. Kararda belirlenen kira farkının tahsili için, karar kesinleştikten sonra ilamsız takip veya alacak davası gündeme gelebilir.

Öğretide kira bedelinin tespiti davasının klasik anlamda yalnızca bir tespit davası olmadığı, mevcut sözleşmenin bedel unsurunu gelecek dönem için yeniden belirleyen kendine özgü ve kurucu etkiye yakın bir yapı taşıdığı kabul edilmektedir. Bu nitelik, karar kesinleşmeden kira farkının tahsil edilememesi ve hükmün yalnız belirli bir kira dönemine ilişkin olmasıyla bağlantılıdır.

Bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde TBK m.344’ün nasıl uygulanacağı, sözleşme içinde yıllara göre farklı bedellerin kararlaştırılıp kararlaştırılamayacağı ve artış sınırının hangi anda devreye gireceği öğretide ayrıntılı biçimde tartışılmıştır. Güvenli uygulama, başlangıç bedeli ile yenileme artışını birbirine karıştırmamak ve yenilenen dönemlerde emredici TÜFE sınırına uymaktır.

Güncel öğretide ayrıca TBK m.344/3 ile TBK m.138 arasındaki ilişki tartışılmaktadır. Beş yıl sonrası rayiç tespiti, olağan kira rejiminin parçasıdır. Uyarlama ise ancak sözleşme dengesini olağanüstü biçimde bozan ve kanundaki ağır şartları karşılayan durumlarda gündeme gelir. Bu iki yolun aynı gerekçelerle birbirinin yerine kullanılması hukuken isabetli değildir.

Artış sınırını aşan ödemelerin iadesinde hukuki dayanağın sözleşmeye aykırılık mı yoksa sebepsiz zenginleşme mi olduğu konusunda öğretide farklı görüşler bulunmaktadır. Somut olayda ödemenin ihtirazi kayıtla yapılıp yapılmadığı, taraflar arasında yeni bir sözleşme kurulup kurulmadığı ve zamanaşımı ayrıca değerlendirilmelidir.

Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kirasında kiracı, sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar. Kiraya veren yalnızca sözleşme süresinin bitmiş olmasına dayanarak tahliye isteyemez.

Kiraya veren, on yıllık uzama süresinin sonunda, izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirim yapmak şartıyla sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilir. Süre hesabında sözleşmenin ilk sabit süresi ile uzama dönemlerinin birbirine karıştırılmaması gerekir.

Kiraya verenin dava yoluyla sona erdirme sebepleri kanunda sınırlı şekilde düzenlenmiştir. Gereksinim, yeniden inşa ve imar, yeni malikin gereksinimi, geçerli tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar ve kiracının aynı yerde oturmaya elverişli konutunun bulunması başlıca sebeplerdir. Her sebebin bildirim, dava ve hak düşürücü süre şartı farklıdır.

Kira bedelinin tespiti davası tahliye davası değildir. Kiranın düşük kalması tek başına kiracının tahliyesini sağlamaz. Aynı şekilde kiracının yasal artışı kabul etmemesi halinde doğrudan fiili müdahale, elektrik-su kesme, kilit değiştirme veya eşyayı çıkarma hukuka uygun değildir.

Kiracı sözleşme veya fesih dönemine uymadan kiralananı geri verirse, TBK m.325 uyarınca borçları kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre boyunca devam eder. Kiraya veren de zararın büyümemesi için makul çabayı göstermek zorundadır.

Taşınmazın fiilen boşaltılması tek başına kira ilişkisinin sona erdiğini göstermeyebilir. Anahtarın kiraya verene veya yetkili kişiye teslimi ispatlanmalıdır. Kiraya veren anahtarı teslim almaktan kaçınıyorsa noter veya mahkeme yoluyla tevdi seçeneği değerlendirilmelidir.

Anahtar teslim tutanağında teslim tarihi, sayaç değerleri, demirbaşlar, mevcut hasarlar, aidat ve kira borcu, depozitonun durumu ile tarafların saklı tuttukları talepler açıkça yazılmalıdır.

Beş Yıl Dolmadan Emsal Kira Üzerinden Artış İstemek

İlk beş yıllık dönemde yalnızca piyasa kiralarının yükseldiği gerekçesiyle rayiç bedel talep edilmesi kural olarak TBK m.344 sistemine uygun değildir. Yenileme artışında TÜFE sınırı esas alınır.

Yüzde 25 Sınırını Hâlen Yürürlükte Sanmak

Geçici yüzde 25 sınırı 1 Temmuz 2024 tarihinde sona ermiştir. Eski dönem uyuşmazlıklarında uygulanabilir; yeni yenileme dönemlerinde güncel TBK m.344 esas alınır.

Tacir Kiracılar İçin Ertelenmiş Hükümleri Hâlen Uygulamak

İşyeri kiralarında bazı TBK hükümlerinin tacir ve tüzel kişi kiracılar yönünden sekiz yıl ertelenmesine ilişkin geçiş dönemi 1 Temmuz 2020’de sona ermiştir. TBK m.323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 güncel işyeri kiralarında artık genel olarak uygulanır. Eski döneme ait içtihatlar güncel sözleşmelere doğrudan taşınmamalıdır.

Altı Aydan Kısa Her Kirayı Genel Hükümlere Tabi Sanmak

Altı aylık istisna, yalnız niteliği gereği geçici kullanıma ayrılmış taşınmazlar içindir. Normal konut veya işyerinin kısa süreli kiralanması otomatik olarak TBK m.339 kapsamı dışına çıkmaz.

Sadece İnternet İlanlarını Emsal Göstermek

İlan bedeli gerçekleşmiş kira bedeli değildir. İmzalı emsal sözleşme, ödeme kaydı ve taşınmazların karşılaştırılabilir özellikleri daha güçlü delildir.

Otuz Günlük Bildirim Kuralını Kaçırmak

Dava açılabilse bile kararın istenen dönemin başından itibaren uygulanması mümkün olmayabilir. Bildirim ve arabuluculuk takvimi kira yenileme tarihinden önce planlanmalıdır.

Net ve Brüt Kira Ayrımını Yapmamak

Özellikle işyerlerinde stopaj ve KDV uygulaması nedeniyle emsallerin net-brüt karşılaştırması hatalı sonuç doğurabilir. Talep ve bilirkişi hesabı aynı esas üzerinden kurulmalıdır.

Anahtar Teslimini Belgesiz Yapmak

Anahtarın kapıcıya, komşuya veya emlakçıya bırakılması yetki ve teslim tarihi tartışması yaratabilir. Teslim yazılı ve ispatlanabilir olmalıdır.

Kira bedelinin tespiti, “emsal kira ne kadar ise yeni kira da odur” şeklinde yürüyen basit bir hesap işi değildir. Önce kira sözleşmesinin başlangıç tarihi, süresi, artış maddesi ve gerçek ödeme düzeni belirlenir. Daha sonra istenen dönem bakımından TBK m.344’ün hangi fıkrasının uygulanacağı, TBK m.345 şartlarının sağlanıp sağlanmadığı ve arabuluculuk takvimi incelenir.

Beş yıl sonrası davalarda sağlıklı sonuç, gerçek ve karşılaştırılabilir emsallerin bulunmasına bağlıdır. Taşınmazın konumu kadar fiziksel durumu, kullanım amacı, ruhsatı, metrekaresi, katı, cephesi, ortak giderleri, kiracının yaptığı yatırımlar ve kira bedelinin brüt-net niteliği de önem taşır. Denetime elverişsiz bilirkişi raporuna zamanında itiraz edilmemesi, yanlış döneme ilişkin talep kurulması veya bildirim süresinin kaçırılması ciddi hak kaybına yol açabilir.

Kaynak metinlerde görülen “tacir kiracılar için TBK hükümleri uygulanmaz” veya “konut kiralarında artış yüzde 25 ile sınırlıdır” şeklindeki eski bilgiler güncel hukuk bakımından geçerli değildir. Geçiş hükümleri ve süreli düzenlemeler sona ermiştir. Her uyuşmazlık, talep edilen kira döneminde yürürlükte bulunan kurallara göre değerlendirilmelidir.

Kira sözleşmesinin hazırlanması, kira artış bildirimlerinin zamanında yapılması, dava şartı arabuluculuk başvurusu, emsal delillerin toplanması ve kira bedelinin tespiti davasının doğru dönem için açılması birlikte planlanmalıdır.

Bu tür uyuşmazlıklarda sürelerin kaçırılması, yanlış mercie başvurulması veya delillerin usulüne uygun sunulmaması hak kaybına neden olabilir. Somut olayınızın güncel mevzuat ve yargı kararları çerçevesinde değerlendirilmesi için Günser + Partners ile iletişime geçebilirsiniz.

Mevzuat

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu: m.147, 299, 310, 312, 322, 323, 325, 339-356.
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu: m.4, 6, 10, 17 ve 316.
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu: m.18/B.
• 7445 sayılı Kanun: 6325 sayılı Kanun’a m.18/B’nin eklenmesi ve 1 Eylül 2023 uygulaması.
• 7161 sayılı Kanun m.56: TBK m.344’te ÜFE yerine TÜFE on iki aylık ortalama ölçütünün kabulü.
• 7409 sayılı Kanun ile eklenen TBK Geçici m.1 ve 7456 sayılı Kanun ile eklenen TBK Geçici m.2: yalnız geçmiş yenileme dönemleri için geçerli yüzde 25 sınırı.

Seçilmiş Yargıtay Kararları

• Yargıtay HGK, 21.09.2021, 2017/974 E., 2021/1058 K.
• Yargıtay 3. HD, 13.02.2019, 2017/5914 E., 2019/1063 K.
• Yargıtay 6. HD, 07.12.2016, 2016/8644 E., 2016/7303 K.
• Yargıtay 3. HD, 24.04.2019, 2017/7170 E., 2019/3756 K.
• Yargıtay İBBGK, 12.11.1979, 1979/1 E., 1979/3 K.
• Yargıtay İBHGK, 24.11.1995, 1994/2 E., 1995/2 K.

Doktrin

• K. Berk Kapancı, “Bir Yıldan Uzun Süreli Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kira Bedelinin Türk Lirası Üzerinden Belirlenmesinde TBK m.344 f.1 C. Son’un Yorumlanması”, İnönü Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C.6, S.4, 2016, s.809-834.
• Özlem Sarı Fidan, “Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kira Bedeli Artış Oranının Belirlenmesine İlişkin Sınırlamaların Değerlendirilmesi”, Yıldırım Beyazıt Hukuk Dergisi, 2023/1, s.345-380.
• Büşra Şahin Aydın, “Güncel Yargı Kararları Işığında Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kira Bedelinin Belirlenmesi (TBK m.344/3) ile Uyarlama (TBK m.138) Hükümleri Arasındaki İlişkinin Değerlendirilmesi”, Yeditepe Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C.23, S.2, 2026, s.961-1010.
• Abdulkerim Yıldırım, “Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kiracının Güvence Vermesi”, Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C.64, S.1, 2015, s.237-266.