İşyeri Kiralarında Özel Durumlar: Çatılı İşyeri Ayrımı ve Tacir Kiracılar

Kanunun konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin özel hükümleri, ancak çatılı işyerlerinde uygulanır (TBK m. 339). Çatısız işyeri kiraları ise genel hükümlere tabidir.

Çatılı işyeri kavramı, üzeri örtülü ve kapalı bir yapı bütünlüğü içinde faaliyet gösterilen taşınmazları ifade eder: dükkânlar, mağazalar, ofisler, atölyeler, depolar, imalathaneler bu kapsamdadır. Yapının bağımsız bölüm olması şart değildir.

Çatısız işyeri ise açık alanlardır: arsa, tarla, açık otopark, açık depolama alanı, açık hava sinemasına ayrılmış alan, iskele, açık pazar yeri gibi.

Ayrımın pratik sonuçları çok önemlidir:

Çatısız işyeri kiralarında belirsiz süreli sözleşme, taşınmaz kiralarında altı aylık kira dönemi sonu için en az üç ay önceden yapılacak fesih bildirimiyle sona erdirilebilir (TBK m. 328). Bu, kiracı açısından çok daha güvencesiz bir konumdur.

Türk Borçlar Kanunu'nun yürürlüğe girmesiyle birlikte, kiracının Türk Ticaret Kanunu'nda tacir sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, bazı maddelerin sekiz yıl süreyle uygulanmaması öngörülmüştü. Bu erteleme 1 Temmuz 2012'de başlamış ve 1 Temmuz 2020'de sona ermiştir.

Erteleme kapsamındaki hükümler; kira ilişkisinin devri, kiralananın sözleşme süresinden önce geri verilmesi, önemli sebeplerle olağanüstü fesih, bağlantılı sözleşme yasağı, güvence bedeli, kira bedeli dışında kiracı aleyhine değişiklik yasağı, kira bedelinin belirlenmesi, kiracı aleyhine düzenleme yasağı ve dava sebeplerinin sınırlılığına ilişkin maddelerdi.

Erteleme süresi dolduğu için bugün:

• Tacir ve tüzel kişi kiracılar da güvence bedelinin üç aylık kira ile sınırlanmasından yararlanır.
• Kira artışında yasal üst sınır bu kiracılar için de uygulanır.
• Kira bedeli ve yan giderler dışında ödeme yükümlülüğü getiren ceza koşulu ve muacceliyet kayıtları geçersizdir.
• Tahliye ancak kanunda sayılan sebeplerle istenebilir.
• Kira ilişkisinin devrinde kiraya veren, haklı sebep olmadıkça rıza vermekten kaçınamaz.

Bu değişiklik, uzun süreli ticari kira sözleşmelerinin önemli bir bölümünü doğrudan etkilemiştir. Erteleme döneminde kurulmuş sözleşmelerdeki aykırı kayıtların bugünkü geçerliliği ayrıca değerlendirilmelidir.

İşyeri kiralarında da kira artışı, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Bu sınır, sözleşmede daha yüksek bir oran kararlaştırılmış olsa dahi uygulanır.

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ise kira bedeli, taraflar arasında anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın, endeksteki değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri gözetilerek hâkim tarafından hakkaniyete uygun biçimde belirlenebilir.

Yabancı para üzerinden kararlaştırılan kira bedellerinde, sözleşmede aksi öngörülmedikçe beş yıl geçmedikçe değişiklik yapılamaz. Ayrıca sözleşme bedellerinin döviz cinsinden kararlaştırılmasına ilişkin mevzuat sınırlamalarının somut olayda uygulanıp uygulanmadığı ayrıca incelenmelidir.

İşyeri kiralarında en sık çıkan uyuşmazlıklardan biri, taşınmazın öngörülen faaliyet için ruhsat alınmasına elverişli olmamasıdır. Bu risk, sözleşmede açıkça düzenlenmelidir.

Sözleşmeye konulması önerilen hükümler:

1. Kiralananın hangi faaliyet için kullanılacağı,
2. ruhsat alınamaması hâlinde sözleşmenin akıbeti,
3. imar ve yapı kullanma izin belgesi durumu,
4. ruhsat için gerekli tadilatların hangi tarafça yapılacağı,
5. iskân ve kat mülkiyeti kısıtlamaları.

Taşınmazın sözleşmede öngörülen faaliyete hukuken elverişli olmaması, kiraya verenin ayıptan sorumluluğunu gündeme getirebilir. Kiracı bu hâlde indirim, tazminat ve koşulları varsa fesih haklarını kullanabilir.

Alışveriş merkezlerinde yaygın olan ciro kirası, kira bedelinin kiracının cirosuna bağlı olarak belirlenmesidir. Uygulamada genellikle sabit bir asgari kira ile ciro üzerinden hesaplanan tutarın yükseği alınır.

Ciro kirasında dikkat edilmesi gerekenler:

• Ciro tanımının açık yapılması; hangi kalemlerin ciroya dâhil olduğu belirtilmelidir.
• Ciro bildirimi ve denetim usulünün düzenlenmesi gerekir.
• Ortak gider, pazarlama katkı payı gibi kalemlerin kira bedeli mi yan gider mi olduğu netleştirilmelidir.
• Kiracı aleyhine düzenleme yasağı nedeniyle, kira bedeli ve yan giderler dışında ödeme yükümlülüğü getiren kalemlerin geçerliliği tartışmalıdır.
• Yasal artış sınırının ciro kirasına nasıl uygulanacağı sözleşmede öngörülmelidir.

İşyeri kiracısı, kiraya verenin yazılı rızasını almadan kira ilişkisini devredemez. Ancak kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz (TBK m. 323). Devir hâlinde eski kiracı, devir tarihinden başlayarak iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur.

Uygulamada "hava parası" karşılığında yapılan işyeri devirlerinin büyük bölümü kira ilişkisinin devridir. Yazılı rıza alınmadan yapılan devirler, sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliye riski doğurur.

Çatılı işyeri kiralarında tahliye, ancak kanunda sayılan sebeplerle istenebilir (TBK m. 354). Başlıca sebepler şunlardır:

• kiraya verenin veya yakınlarının işyeri gereksinimi,
• yeniden inşa ve imar amacıyla esaslı onarım gereği,
• yeni malikin gereksinimi,
• yazılı tahliye taahhüdü,
• bir kira yılı içinde iki haklı ihtar,
• on yıllık uzama süresinin dolması ve usulüne uygun bildirim,
• kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle temerrüt,
• sözleşmeye aykırı kullanım ve özenle kullanma borcuna aykırılık.

Bu sebeplerin dışında bir gerekçeyle, örneğin "kirayı daha yükseğe verecek başka bir kiracı buldum" denilerek tahliye istenemez.

İşyeri kiracıları çoğu zaman taşınmaza ciddi yatırım yapar. Tahliye hâlinde bu yatırımların akıbeti sıkça uyuşmazlık konusudur. Sözleşmede açık hüküm yoksa, kiracının yaptığı zorunlu ve faydalı giderlerin karşılığını isteyip isteyemeyeceği, işin niteliğine ve kiraya verenin bu değişikliklere rıza gösterip göstermediğine göre belirlenir.

Bu nedenle sözleşmede şu konuların düzenlenmesi gerekir:

• hangi tadilatların kiraya verenin iznine tabi olduğu,
• sözleşme sonunda taşınmazın hangi durumda teslim edileceği,
• sökülebilir tesisatın kiracıya ait olup olmadığı,
• yapılan yatırımların bedelinin talep edilip edilemeyeceği.

Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme, değer veya tutara bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesidir. Bu kural, kiracının tacir olması hâlinde de değişmez; kira uyuşmazlıkları ticari dava sayılarak asliye ticaret mahkemesine götürülmez.

Dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır; ilamsız icra yoluyla tahliye bu kapsamın dışındadır. Arabulucu, görevlendirmeden itibaren üç hafta içinde süreci tamamlar; zorunlu hâllerde bir hafta uzatılabilir.

• Açık alan kirasını çatılı işyeri kirası sanmak,
• tacir kiracılar için erteleme döneminin hâlâ sürdüğünü düşünmek,
• kira sözleşmesinde kullanım amacını ve ruhsat riskini düzenlememek,
• ciro kirasında ciro tanımını ve denetim usulünü belirsiz bırakmak,
• işyerini yazılı rıza almadan devretmek,
• devirden sonra iki yıllık müteselsil sorumluluğu göz ardı etmek,
• kira bedeli dışındaki ek ödemeleri sözleşmeye koyarak geçerli sayıldığını varsaymak,
• yatırım ve tadilatların akıbetini sözleşmede düzenlememek,
• kira uyuşmazlığını asliye ticaret mahkemesinde açmak.

İşyeri kiralarında riskler, sözleşme aşamasında alınacak birkaç kararla büyük ölçüde yönetilebilir. Taşınmazın çatılı olup olmadığının belirlenmesi, kullanım amacının ve ruhsat riskinin düzenlenmesi, devir ve yatırım hükümlerinin açıkça yazılması, ilerideki uyuşmazlıkların çoğunu önler. Tacir kiracılara ilişkin erteleme döneminin sona ermiş olması ise mevcut sözleşmelerin yeniden gözden geçirilmesini gerektirmektedir.

İşyeri kira sözleşmesinin hazırlanması, mevcut sözleşmenin denetlenmesi ve uyuşmazlıkların çözümü için Günser + Partners ile iletişime geçebilirsiniz.