Kiralananın Ayıplı Olması: Kiracının Hakları ve Kira Bedelinden İndirim

Ayıp, kiralananın sözleşmede kararlaştırılan veya dürüstlük kuralına göre beklenen niteliklerini taşımaması ya da bu nitelikleri sonradan yitirmesidir. Uygulamada sıkça karşılaşılan ayıp örnekleri şunlardır:

• rutubet, küf ve su sızıntısı,
• ısıtma, su, elektrik veya doğalgaz tesisatının çalışmaması,
• çatı akması,
• asansörün uzun süre devre dışı kalması,
• yapısal çatlaklar ve güvenlik sorunları,
• işyeri kiralarında ruhsat alınmasını engelleyen yapısal veya hukuki eksiklikler,
• kiralananın vaat edilen büyüklükte veya konumda olmaması,
• üçüncü kişilerin kullanımı engelleyen hak iddiaları.

Ayıp yalnız maddi olmak zorunda değildir. Kiralananın hukuken amaçlanan biçimde kullanılamaması da ayıp oluşturur; örneğin işyeri olarak kiralanan bir taşınmazda mevzuat gereği o faaliyetin yürütülememesi.

Kanun iki durumu ayırır.

Teslim anındaki ayıplar. Kiralanan önemli ayıplarla teslim edilmişse kiracı, borçlunun temerrüdüne ilişkin hükümlere ya da kiraya verenin sonradan ortaya çıkan ayıplardan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir. Önemli olmayan ayıplarla teslimde ise sonradan ortaya çıkan ayıplara ilişkin hükümler uygulanır (TBK m. 304).

Sonradan ortaya çıkan ayıplar. Kiralanan, kiracının kusuru olmaksızın sonradan ayıplı hâle gelirse kiracı, kiraya verenden ayıbın giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir (TBK m. 305).

Kiracının kullanabileceği haklar şunlardır.

1. Ayıbın giderilmesini isteme

Kiracı, kiraya verene uygun bir süre vererek ayıbın giderilmesini isteyebilir. Kiraya veren bu süre içinde ayıbı gidermezse kiracı, ayıbı kiraya veren hesabına giderttirip bedelini kira bedelinden indirebilir veya kiralananın ayıpsız benzeriyle değiştirilmesini isteyebilir (TBK m. 306).

Kullanımı engelleyen veya önemli ölçüde zorlaştıran ayıplarda kiracı, süre vermeksizin sözleşmeyi feshedebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu hak özellikle önemlidir; yaşamı veya faaliyeti imkânsız kılan ayıplarda beklemek gerekmez.

2. Kira bedelinden indirim isteme

Kiracı, ayıbın giderilmesini beklemeden veya ayıp sürerken kira bedelinden ayıpla orantılı indirim isteyebilir (TBK m. 307). İndirim, ayıbın kullanımı hangi ölçüde kısıtladığına göre hesaplanır.

Örneğin üç odalı bir konutun bir odasının su basması nedeniyle kullanılamaz hâle gelmesi, o dönem için orantılı bir indirimi gerektirir. İndirim oranı çoğunlukla bilirkişi incelemesiyle belirlenir.

3. Zararın giderilmesini isteme

Kiraya veren, kusursuz olduğunu ispatlamadıkça ayıptan doğan zararı gidermekle yükümlüdür (TBK m. 308). Bu kapsamda:

• ayıp nedeniyle zarar gören eşyaların değeri,
• işyeri kiralarında faaliyetin durmasından doğan kayıplar,
• geçici konaklama giderleri,
• taşınma masrafları

talep edilebilir. Zararın varlığı ve miktarı ispatlanmalıdır.

4. Sözleşmeyi feshetme

Ayıp, kullanımı önemli ölçüde engelliyor veya kaldırılması mümkün değilse kiracı sözleşmeyi feshedebilir. Feshin yazılı olarak ve gerekçesi açıklanarak yapılması, ileride açılacak davada belirleyici olur.

Kiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirmek zorundadır (TBK m. 318). Bildirilmeyen ayıplardan doğan zararların artmasından kiracı sorumlu olur.

Bildirim için önerilen yol:

1. Ayıbı fark eder etmez yazılı bildirim yapmak,
2. ayıbı fotoğraf ve videoyla belgelemek,
3. giderilmesi için makul bir süre vermek,
4. bildirimin ulaştığını ispatlayabilecek bir yöntem kullanmak (noter ihtarnamesi, iadeli taahhütlü mektup),
5. yanıt alınamazsa ikinci bir ihtar göndermek.

Kiracının bildirim yapmadan kendi başına kapsamlı onarım yaptırıp bedelini kira bedelinden düşmesi, ciddi uyuşmazlık kaynağıdır. Küçük ve olağan bakım giderleri zaten kiracıya aittir (TBK m. 317).

Kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gereken temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür (TBK m. 317). Ampul değişimi, musluk contası, küçük tıkanıklıkların açılması gibi işler bu kapsamdadır.

Buna karşılık yapısal onarımlar, tesisat yenileme, çatı ve dış cephe işleri, kalorifer kazanı gibi ana yapıya ilişkin giderler kiraya verene aittir. Sözleşmede bunun aksine düzenleme yapılmışsa, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine düzenleme yasağı çerçevesinde geçerliliği tartışılabilir.

Kiralananın ayıplarının giderilmesi veya zararların önlenmesi için gereken işlerin yapılmasına kiracı katlanmak zorundadır (TBK m. 319). Ancak bu işler kiracının kullanımını önemli ölçüde kısıtlıyorsa, kiracı orantılı bir kira indirimi ve koşulları varsa tazminat isteyebilir.

Kiraya verenin, onarım işlerini kiracıya önceden bildirmesi ve mümkün olduğunca kullanımı en az etkileyecek biçimde yürütmesi beklenir.

Kira ilişkisinden doğan bütün uyuşmazlıklarda görevli mahkeme, değer veya tutara bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesidir (HMK m. 4). Yargılama basit usule tabidir.

Dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Arabulucu, görevlendirmeden itibaren üç hafta içinde süreci tamamlar; zorunlu hâllerde bir hafta uzatılabilir.

İspat açısından şu deliller önemlidir:

• kira sözleşmesi ve varsa teslim tutanağı,
• ayıba ilişkin fotoğraf ve video kayıtları,
• kiraya verene gönderilen bildirim ve ihtarnameler,
• yönetim kurulu veya site yönetimi yazışmaları,
• teknik rapor ve keşif tutanakları,
• onarım faturaları,
• işyeri kiralarında ciro kaybını gösteren kayıtlar.

Ayıbın varlığının ve devam süresinin ispatı için delil tespiti talebinde bulunulması çok etkilidir. Ayıp giderildikten sonra ispat neredeyse imkânsız hâle geldiğinden, tespit talebinin gecikmeden yapılması gerekir.

Ayıp bulunması, kira bedelini tamamen ödememe hakkı vermez. Kiracı kirayı hiç ödemezse temerrüde düşer ve tahliye riskiyle karşılaşır. Doğru yol şudur:

1. Ayıbı yazılı olarak bildirmek,
2. indirim talebini açıkça ileri sürmek,
3. kirayı çekince koyarak ödemeye devam etmek,
4. kiraya veren indirimi kabul etmezse dava yoluna gitmek.

Bu yöntem, hem temerrüt riskini önler hem de sonradan indirim talebinin ileri sürülebilmesini sağlar.

• Ayıbı yazılı olarak bildirmemek,
• ayıbı belgelemeden onarım yaptırmak,
• kira ödemesini tamamen durdurmak,
• delil tespiti yaptırmadan ayıbı giderdirmek,
• küçük bakım giderlerini kiraya verenden istemek,
• indirim talebini rakamla ve döneme göre belirlememek,
• teslim tutanağı düzenlememek,
• işyeri kiralarında ruhsata elverişlilik konusunu sözleşmede düzenlememek,
• arabuluculuğa başvurmadan dava açmak.

Kiralanandaki ayıplarda başarı, hızlı ve belgeli hareket etmeye bağlıdır. Yazılı bildirim, fotoğrafla belgeleme ve gerektiğinde delil tespiti, sonradan telafisi mümkün olmayan ispat sorunlarını önler. Kiracının kira ödemesini tamamen durdurması ise haklı bir talebi bile tahliye riskiyle karşı karşıya bırakır.

Ayıp bildirimi, indirim talebi ve tazminat süreçlerinin yürütülmesi için Günser + Partners ile iletişime geçebilirsiniz.