Kiraya Verenin Hapis Hakkı Nedir? Kapsamı ve Defter Tutulması

Hapis hakkı yalnız belirli alacaklar ve belirli eşyalar için tanınmıştır.

Güvence altına alınan alacak:

• işlemiş bir yıllık kira bedeli,
• işlemekte olan altı aylık kira bedeli.

Bu sınırın dışında kalan eski dönem alacakları için hapis hakkı kullanılamaz. Yan giderlerin hapis hakkı kapsamında olup olmadığı, bunların kira bedeli niteliği taşıyıp taşımadığına göre değerlendirilir.

Kapsama giren eşyalar:

Hapis hakkı, kiralananda bulunan ve kiralananın döşenmesine veya kullanılmasına yarayan taşınırları kapsar. Örnek olarak:

• konut kiralarında mobilya, beyaz eşya, halı, perde,
• işyeri kiralarında tezgâh, raf, vitrin, üretim makineleri, mağaza demirbaşları,
• ofis kiralarında masa, dolap, bilgisayar donanımı.

Kapsam dışında kalanlar:

• kiracının haczedilemeyen malları,
• kiralananın kullanımıyla ilgisi olmayan kişisel eşyalar,
• kiralananda geçici olarak bulunan ve döşemeye hizmet etmeyen mallar.

Kiracının haczedilemeyen malları üzerinde hapis hakkı kullanılamaz. Bu nedenle uygulamada, kiracının ve ailesinin yaşamı için zorunlu eşyaların hapis hakkı dışında kaldığı kabul edilir.

Kiraya verenin hapis hakkı, alt kiracının asıl kiracıya olan kira borcunu aşmamak üzere, alt kiracının kiralanana getirdiği aynı nitelikteki taşınırları da kapsar. Yani alt kiracının eşyaları sınırsız biçimde hapis hakkına konu olamaz; sınır, alt kiracının asıl kiracıya olan borcu kadardır.

Uygulamada en sık karşılaşılan sorun, kiralananda bulunan eşyaların kiracıya değil bir başkasına ait olmasıdır.

Kural olarak kiraya verenin hapis hakkı, kiracının mülkiyetinde olmadığını bildiği veya bilmesi gerektiği eşyaları kapsamaz (TBK m. 337). Ayrıca kiracının üzerinde tasarruf yetkisi bulunmayan ve çalınmış, kaybolmuş ya da başka bir biçimde malikinin elinden rızası dışında çıkmış eşyalar da hapis hakkına konu olamaz.

Kiraya veren, kiralananda bulunan eşyaların üçüncü kişiye ait olduğunu sonradan öğrenirse, o eşyalar üzerindeki hapis hakkını kullanamaz ve kiracıya karşı olan haklarını saklı tutmak kaydıyla bunları geri vermek zorundadır.

Bu nedenle finansal kiralama konusu makineler, konsinye mallar, emanet bırakılan eşyalar ve leasing sözleşmesine konu ekipmanlar bakımından ayrı bir değerlendirme yapılması gerekir. Üçüncü kişiler haklarını istihkak yoluyla ileri sürebilir.

Kiraya veren, hapis hakkını kendi başına kullanamaz. Kiracının eşyalarını kilit altına almak, taşınmazın kapısını değiştirmek veya eşyaları alıkoymak hukuka aykırıdır ve hem hukuki hem cezai sorumluluk doğurabilir.

İzlenmesi gereken yol şudur:

1. İcra dairesine başvuru. Kiraya veren, kiralanan taşınmazda bulunan eşyaların defterinin tutulmasını icra dairesinden ister (İİK m. 270).
2. Defter tutulması. İcra memuru, kiralananda bulunan ve hapis hakkı kapsamındaki eşyaları tespit ederek deftere kaydeder. Eşyaların değeri takdir edilir.
3. Muhafaza. Deftere kaydedilen eşyalar kural olarak kiralananda bırakılır; kiracı bunları kiraya verenin izni olmadan kiralanandan çıkaramaz.
4. Takibe geçme. Hapis hakkı için defter tutulmuşsa, kiraya veren on beş gün içinde icra takibine geçmek zorundadır (İİK m. 271). Bu süre içinde takip yapılmazsa defter hükümsüz kalır.
5. Paraya çevirme. Takip kesinleştikten sonra deftere kayıtlı eşyalar, rehnin paraya çevrilmesi usulüne göre satılarak alacak karşılanır.

Kiracı, kiralananda bulunan ve hapis hakkı kapsamındaki eşyaları kaçırmaya kalkarsa, kiraya veren icra dairesinden yardım isteyerek eşyaların geri getirilmesini sağlayabilir (TBK m. 338). Gecikmesinde tehlike bulunan hâllerde kolluk gücünden yardım istenmesi de mümkündür.

Ayrıca kiracı taşınmazı boşaltırken eşyaları gizlice çıkarmışsa, kiraya veren bunları takip ederek geri alınmasını isteyebilir. Bu yetkinin kullanılabilmesi için gecikilmeden hareket edilmesi gerekir.

Hapis hakkı şu hâllerde sona erer:

• alacağın ödenmesi,
• kiracının yeterli güvence göstermesi,
• eşyaların kiralanandan hukuka uygun biçimde çıkarılması,
• defter tutulduktan sonra on beş gün içinde takibe geçilmemesi,
• eşyaların üçüncü kişiye ait olduğunun anlaşılması,
• kira ilişkisinin sona ermesi ve alacağın kalmaması.

Kiracı, kiraya verenin alacağını karşılayacak güvenceyi göstererek hapis hakkının kaldırılmasını isteyebilir. Güvence, nakit, banka teminat mektubu veya kiraya verenin kabul edeceği başka bir teminat biçiminde olabilir.

Hapis hakkı, kiraya verene diğer alacaklılara karşı öncelik sağlaması bakımından önemlidir. Bu nedenle kiracının mali durumunun bozulduğu hâllerde zaman kaybetmeden başvurulmalıdır.

Kiracı, hapis hakkına karşı şu yollara başvurabilir:

• Defter tutulması işlemine karşı icra mahkemesine şikâyet,
• eşyaların üçüncü kişiye ait olduğu iddiasıyla istihkak,
• haczedilemez mallar bakımından itiraz,
• alacağın miktarına ve kapsamına itiraz,
• güvence göstererek hapis hakkının kaldırılmasını isteme.

Kiraya verenin usul dışına çıkarak eşyaları kendiliğinden alıkoyması hâlinde kiracı, zilyetliğin korunmasına ilişkin hükümlere dayanabilir ve tazminat isteyebilir. Duruma göre ceza hukuku sorumluluğu da gündeme gelebilir.

• İcra dairesine başvurmadan eşyaları alıkoymak veya kilit değiştirmek,
• defter tutulduktan sonra on beş günlük süre içinde takibe geçmemek,
• bir yıllık ve altı aylık sınırı aşan alacaklar için hapis hakkı ileri sürmek,
• üçüncü kişiye ait olduğu bilinen mallar üzerinde hak iddia etmek,
• haczedilemez malları deftere kaydettirmeye çalışmak,
• alt kiracının eşyalarında sınırı gözetmemek,
• kiracının taşınmaktan olduğu öğrenildiğinde geç harekete geçmek,
• finansal kiralama konusu ekipmanlarda malikin haklarını araştırmamak.

Hapis hakkı, kira alacağının tahsilinde çoğu zaman göz ardı edilen fakat özellikle işyeri kiralarında güçlü sonuç doğuran bir araçtır. Kiracının işletmesindeki demirbaş ve makineler üzerinde öncelik sağlaması, alacağın tahsil edilebilirliğini önemli ölçüde artırır.

Buna karşılık usulün dışına çıkılması, kiraya veren açısından ciddi sorumluluk doğurur. Doğru yol, gecikmeden icra dairesine başvurup defter tutturmak ve on beş günlük süre içinde takibe geçmektir.

Hapis hakkının kullanılması, defter tutulması ve istihkak uyuşmazlıkları için Günser + Partners ile iletişime geçebilirsiniz.