Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası

Muhdesat, uygulamada bir arazi üzerinde sonradan meydana getirilen ve taşınmazın bütünleyici parçası hâline gelen ekonomik değerleri ifade eder. Sürekli nitelikteki binalar, eklentiler, kuyular, sulama tesisleri, seralar, duvarlar, bazı kalıcı tarımsal tesisler ile bağ ve bahçe oluşturan ağaçlar muhdesat sayılabilir.

Her imalat muhdesat değildir. Taşınabilir eşyalar, kolaylıkla sökülebilen geçici yapılar, olağan bakım ve onarım işleri, sadece mevcut yapının kullanım kalitesini artıran dekorasyonlar veya ekonomik bütünlüğü bulunmayan basit eklemeler somut olayın özelliğine göre muhdesat kabul edilmeyebilir. Yapının niteliği, zemine bağlılığı, kalıcılığı, taşınmazın değerine etkisi ve meydana getirilme amacı birlikte değerlendirilir.

Türk Medeni Kanunu'nun 684. maddesine göre bir şeye malik olan kimse, o şeyin bütünleyici parçalarına da malik olur. Kanun'un 718. maddesi de arazi mülkiyetinin, yasal sınırlamalar saklı kalmak üzere kalıcı yapıları, bitkileri ve kaynakları kapsadığını düzenler. Başkasının malzemesiyle veya başkasının arazisi üzerinde yapı yapılmasına ilişkin 722 ila 724. maddeler ile dikili şeylere ilişkin 729. madde, muhdesat uyuşmazlıklarının maddi hukuk zemininde önem taşır.

Muhdesat, arazi mülkiyetinden ayrı ve bağımsız bir taşınmaz mülkiyeti oluşturmaz. Tapuda ayrı bir bağımsız bölüm veya üst hakkı gibi özel bir ayni hak kurulmadıkça, bina ya da dikili şey zeminin bütünleyici parçasıdır.

Bu nedenle “muhdesatın mülkiyetinin davacıya ait olduğunun tespiti” biçimindeki talepler teknik olarak sorunludur. Yargıtay uygulamasında doğru hüküm, muhdesatın davacı tarafından meydana getirildiğinin tespitidir. Bu ayrım yalnızca ifade meselesi değildir. Yanlış kurulan talep, davanın hukuki niteliğinin ve hükmün ortaklığın giderilmesi dosyasında nasıl kullanılacağının karışmasına yol açabilir.

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 22.12.1995 tarihli, 1994/1 Esas ve 1995/3 Karar sayılı kararı da modern eşya hukuku sisteminde muhdesatın zeminden bağımsız ikinci bir mülkiyet konusu hâline gelmediğini vurgular. Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin 18.01.2016 tarihli, 2014/16441 Esas ve 2016/372 Karar sayılı kararında da hükmün, muhdesatın davacı tarafından meydana getirildiğinin tespiti biçiminde kurulması gerektiği kabul edilmiştir.

Davanın temel amacı, muhdesata bağlı ekonomik değerin hangi kişiye yöneltileceğini belirlemektir. Uygulamada dava en çok şu durumlarda gündeme gelir:

• Ortaklığın giderilmesi davasında taşınmazın satış bedelinin zemin ve muhdesat yönünden paylaştırılması,
• Kamulaştırma bedelinin belirlenmesinde yapı veya dikili değerinin kime ait olduğunun tespiti,
• Kentsel dönüşüm uygulamalarında yapı ve arsa değerlerinin ayrıştırılması,
• Kadastro veya tapu kayıtlarındaki muhdesat bilgisinin uyuşmazlığa konu olması,
• Paydaşlar arasında muhdesatı kimin meydana getirdiği konusunda açık bir çekişme bulunması.

Tespit hükmü, tek başına para tahsili veya tapu devri sağlamaz. Karar, çoğu zaman ortaklığın giderilmesi, kamulaştırma veya ilgili başka bir süreçte değer dağılımının belirlenmesi için kullanılır. Davacının doğrudan bir alacak talebi varsa, somut olaya göre sözleşmeye, sebepsiz zenginleşmeye veya haksız fiile dayalı bir eda davasının ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 106. maddesi uyarınca tespit davası açılabilmesi için davacının güncel ve korunmaya değer hukuki yararı bulunmalıdır. Hukuki yarar, HMK'nın 114/1-h maddesinde dava şartı olarak düzenlenmiş; 115. maddede dava şartı yokluğunun mahkemece kendiliğinden gözetileceği belirtilmiştir.

Muhdesatın aidiyetinin tespiti davalarında en kritik konu çoğu kez hukuki yarardır. Yargıtay'ın yerleşik yaklaşımına göre, sırf ileride bir uyuşmazlık çıkabileceği ihtimali tespit davası açmak için yeterli değildir. Davanın sonucunun hâlen devam eden ve tespit kararına ihtiyaç gösteren somut bir hukuki süreçte kullanılacak olması aranır.

Derdest Ortaklığın Giderilmesi Davası

Taşınmaz hakkında görülmekte olan bir ortaklığın giderilmesi davası varsa ve paydaşlar muhdesatın kim tarafından meydana getirildiği konusunda anlaşamıyorsa, güncel hukuki yarar kural olarak kabul edilir. Ortaklığın giderilmesi mahkemesi de çoğu durumda ilgili tarafa muhdesatın aidiyetinin tespiti davası açması için süre verir ve bu davanın sonucunu bekletici mesele yapar.

Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin 20.02.2017 tarihli, 2017/8445 Esas ve 2017/2144 Karar sayılı kararında, derdest ortaklığın giderilmesi davasının tespit davası yönünden güncel hukuki yarar oluşturduğu kabul edilmiştir. Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 2024 tarihli kararlarında da derdest ortaklığın giderilmesi dosyasının varlığı ile hukuki yarar arasındaki bağ korunmuştur.

Ortaklığın giderilmesi davası açılmamış sayılmış, kesin olarak sona ermiş veya muhdesat tartışmasının bu dosyaya etkisi kalmamışsa güncel hukuki yarar ortadan kalkabilir. Hukuki yararın yalnızca dava tarihinde değil, karar verilinceye kadar devam etmesi gerekir.

Kamulaştırma İşlemi

Kamulaştırmaya konu taşınmaz üzerindeki bina, tesis veya ağaçların kim tarafından meydana getirildiği çekişmeliyse, bedelin doğru hak sahibine yöneltilebilmesi için tespit davasında hukuki yarar bulunabilir. Burada aktif ve somut bir kamulaştırma işleminin varlığı, muhdesatın kamulaştırma bedeline etkisi ve davacının tespit kararına neden ihtiyaç duyduğu açıkça ortaya konulmalıdır.

Kentsel Dönüşüm Süreci

Riskli yapı veya riskli alan uygulamalarında yapı ve arsa değerlerinin ayrılması, hak sahipliği hesabı veya paylaşım ilişkisi nedeniyle muhdesatı kimin meydana getirdiği belirleyici olabilir. Kentsel dönüşüm sürecinin yalnızca ihtimal olarak ileri sürülmesi yeterli değildir. İdari işlemin veya özel hukuk sürecinin somutlaşmış olması gerekir.

Güncel Bir Süreç Bulunmaması

Derdest ortaklığın giderilmesi davası, kamulaştırma işlemi, kentsel dönüşüm uygulaması veya benzeri somut bir ihtiyaç yoksa dava, hukuki yarar yokluğu nedeniyle usulden reddedilebilir. Davacı, yalnızca “ileride lazım olabilir” gerekçesiyle tespit hükmü elde edemez.

Öğretide bu dar yaklaşım eleştirilmektedir. Muhdesatı meydana getiren kişinin hukuki durumundaki belirsizliğin bazı olaylarda tek başına korunmaya değer yarar oluşturabileceği ileri sürülse de Yargıtay uygulaması istisnai süreçlerin varlığını aramaya devam etmektedir. Dava açılmadan önce hukuki yararın hangi somut dosya veya işlemden doğduğu belgeleriyle belirlenmelidir.

Davayı, muhdesatı kendisinin meydana getirdiğini ileri süren kişi açabilir. Bu kişi taşınmazın paydaşı olabileceği gibi, bazı olaylarda paydaş olmayan üçüncü kişi de olabilir. Ancak üçüncü kişinin tespit hükmünden nasıl bir hukuki sonuç elde edeceği ve güncel hukuki yararının bulunup bulunmadığı ayrıca incelenir.

Miras hâlinde, muhdesatı meydana getiren kişinin ölümüyle birlikte mirasçıların taraf sıfatı gündeme gelebilir. Elbirliği mülkiyetinin niteliği, tereke temsilcisi atanıp atanmadığı ve tüm mirasçıların davaya katılımı somut dosyaya göre değerlendirilmelidir.

Dava, taşınmazdaki muhdesatın davacı tarafından meydana getirildiğini kabul etmeyen tapu maliklerine veya paydaşlara karşı açılır. Tapu kaydında malik görünen tüm kişilerin taraf durumu incelenmeli; açık kabul beyanı bulunmayan paydaşlar kural olarak davalı gösterilmelidir.

Bir paydaşın sessiz kalması, muhdesatın davacı tarafından meydana getirildiğini kabul ettiği anlamına gelmez. Açık kabulün dosyaya yansımış olması gerekir. Taraf teşkilindeki eksiklik, kararın ortaklığın giderilmesi veya kamulaştırma dosyasında etkili biçimde kullanılamamasına ve yargılamanın uzamasına neden olabilir.

Tapu maliklerinden biri ölmüşse mirasçıların belirlenmesi, veraset ilamlarının getirtilmesi ve gerekli taraf teşkilinin sağlanması gerekir. Taşınmaz paylı mülkiyete değil elbirliği mülkiyetine tabi ise taraf yapısı ayrıca ele alınmalıdır.

Muhdesatın aidiyetinin tespiti davasında görevli mahkeme, aksine özel bir düzenleme bulunmadığından asliye hukuk mahkemesidir. Dava, uygulamada taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde açılır.

Yetki yönünden öğretide, davanın taşınmazın aynına ilişkin olmadığı ve genel yetki kuralının uygulanabileceği yönünde görüşler bulunsa da hâkim uygulama taşınmazın bulunduğu yer mahkemesini esas almaktadır. Görev ve yetki değerlendirmesi yapılırken davanın gerçek talep sonucu, tarafların sıfatı ve tespitin hangi ana uyuşmazlıkta kullanılacağı birlikte incelenmelidir.

Taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ile ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren dava şartı arabuluculuk kapsamındadır. Buna karşılık yalnızca muhdesatın kim tarafından meydana getirildiğinin tespitine yönelik bağımsız tespit davası, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18/B maddesinde açıkça sayılan uyuşmazlıklardan değildir.

Bu nedenle saf muhdesat tespit davasında kural olarak zorunlu arabuluculuk dava şartı aranmaz. Ancak talep, ortaklığın giderilmesi veya başka bir eda istemiyle birlikte ileri sürülüyorsa uyuşmazlığın gerçek hukuki niteliğine göre farklı sonuca ulaşılabilir. Talep yığılması veya terditli dava kurulmadan önce arabuluculuk şartı ayrıca kontrol edilmelidir.

Muhdesatın aidiyetinin tespiti davası için kanunda özel bir hak düşürücü süre öngörülmemiştir. Bununla birlikte davacının güncel hukuki yararı bulunmalı ve bu yarar yargılama boyunca devam etmelidir. Ana dosyada verilen kesin sürenin kaçırılması, tespit davasının geç açılması veya ortaklığın giderilmesi dosyasının sonuçlanması, tespit kararından beklenen hukuki faydayı ortadan kaldırabilir.

Tespit davası ile muhdesat bedelinin tahsiline yönelik alacak davası birbirinden ayrılmalıdır. Sözleşme, sebepsiz zenginleşme veya haksız fiile dayalı bedel taleplerinde farklı zamanaşımı süreleri uygulanabilir. Somut olayda hangi hukuki sebebe dayanılacağı belirlenmeden genel bir zamanaşımı süresi verilmesi doğru değildir.

İlk derece mahkemesi kararına karşı istinaf süresi, gerekçeli kararın usulüne uygun tebliğinden itibaren iki haftadır. Bölge adliye mahkemesi kararının temyize açık olduğu hâllerde temyiz süresi de tebliğden itibaren iki haftadır.

Kanun yoluna başvuru imkânı, uyuşmazlığın değeri ve karar tarihindeki parasal kesinlik sınırlarına göre değerlendirilir. Bu sınırlar her yıl değişebildiğinden, karar tarihinde yürürlükte bulunan tutar esas alınmalıdır.

HMK'nın 190. maddesi uyarınca, muhdesatı kendisinin meydana getirdiğini ileri süren davacı bu iddiasını ispat etmekle yükümlüdür. Sadece taşınmazı uzun süre kullanmış olmak, muhdesatı davacının yaptığını kendiliğinden göstermez. Yapım tarihi, finansman, işçilik, malzeme temini ve kullanım süreci arasında tutarlı bir bağ kurulmalıdır.

Davalı taraf, muhdesatın ortak para ile yapıldığını, muris tarafından meydana getirildiğini, başka bir paydaşa ait olduğunu, mevcut yapının yalnızca onarıldığını veya davacının katkısının sınırlı kaldığını ileri sürebilir. İspat faaliyeti, tarafların iddia ve savunmaları çerçevesinde yürütülür.

Muhdesat uyuşmazlıklarında tek bir delil çoğu zaman yeterli olmaz. Mahkeme, yazılı belgeleri, tanık anlatımlarını ve teknik incelemeyi birlikte değerlendirir. Kullanılabilecek başlıca deliller şunlardır:

• Tapu kayıtları, kadastro tutanakları ve beyanlar hanesi bilgileri,
• Ortaklığın giderilmesi, kamulaştırma veya kentsel dönüşüm dosyaları,
• Belediye ruhsatı, yapı kullanma izin belgesi, numarataj ve emlak kayıtları,
• Elektrik, su, doğal gaz abonelikleri ve geçmiş tüketim kayıtları,
• Yapım sözleşmeleri, usta ve yüklenici belgeleri, faturalar ve banka hareketleri,
• Vergi, sigorta ve tarımsal destek kayıtları,
• Tarihli fotoğraflar, uydu görüntüleri ve hava fotoğrafları,
• Tanık beyanları,
• Mahallinde keşif,
• İnşaat, ziraat, harita ve gerektiğinde başka uzmanlık alanlarından bilirkişi incelemesi.

Abonelik kaydı veya vergi ödemesi, tek başına yapıyı kimin meydana getirdiğini kesin olarak ispatlamaz; ancak diğer delillerle birlikte kuvvetli emare oluşturabilir. Tanıkların yapım sürecini bizzat görüp görmedikleri, anlatımlarının tarih ve finansman yönünden somut olup olmadığı önemlidir.

Muhdesatın niteliği ve değeri çoğu kez mahallinde keşif yapılmasını gerektirir. Bilirkişi heyeti, iddia edilen yapının veya dikimin taşınmaz üzerindeki konumunu, fiziksel özelliklerini, yaklaşık yapım yaşını, kalıcılığını ve taşınmazın değerine etkisini belirlemelidir.

İnşaat uyuşmazlıklarında yalnızca bugünkü yapının değerini hesaplamak yeterli değildir. İlk yapıyı kimin yaptığı, sonradan gerçekleştirilen tadilatların kapsamı ve her bir tarafın katkısının ayrıştırılıp ayrıştırılamadığı incelenmelidir. Ağaç ve dikili varlıklarda tür, yaş, verim, dikim düzeni ve ekonomik ömür yönünden ziraat uzmanı değerlendirmesi gerekir.

Bilirkişi raporu, hâkimi bağlayan bir karar değildir. Raporun denetime elverişli, gerekçeli ve tarafların iddia ve itirazlarını karşılar nitelikte olması gerekir. HMK'nın 281. maddesi uyarınca rapora süresinde ve somut itiraz yöneltilmelidir. “Rapor hatalıdır” biçimindeki genel itiraz yerine; ölçüm, yaş, birim fiyat, yapı sınıfı, yıpranma oranı, pay hesabı ve muhdesat-zemin ayrımı tek tek gösterilmelidir.

Muhdesatın aidiyetinin tespiti davası nispi harca tabidir. Dava değeri belirlenirken zemin bedeli değil, çekişmeli muhdesatın değeri dikkate alınır. Davacının kendi payı dışındaki ve davalıların paylarına isabet eden muhdesat değeri, harç hesabında esas alınır.

Dava açılırken muhdesat değerinin tam olarak bilinmemesi mümkündür. Bu durumda dava değeri makul ve açıklanabilir bir tutar üzerinden gösterilir; keşif ve bilirkişi incelemesiyle gerçek değer belirlendiğinde eksik harç tamamlatılır. Bilinçli biçimde sembolik değer gösterilmesi, yargılamayı uzatabilir ve usuli sorunlara yol açabilir.

Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin 13.03.2017 tarihli, 2015/2481 Esas ve 2017/3503 Karar sayılı kararında; nispi karar ve ilam harcı, yargılama giderleri ve vekâlet ücretinin davalıların taşınmazdaki payları dikkate alınarak belirlenmesi gerektiği açıklanmıştır. Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 17.05.2022 tarihli, 2021/3805 Esas ve 2022/3486 Karar sayılı çoğunluk kararında da nispi harç ve vekâlet ücreti yaklaşımı sürdürülmüştür.

Yargılama giderleri HMK'nın 326. maddesindeki haklılık oranına göre dağıtılır. Dava tamamen kabul edilirse, kural olarak davacı lehine yargılama gideri ve vekâlet ücretine hükmedilir. Davanın kısmen kabulü hâlinde kabul ve ret oranı dikkate alınır.

Birden fazla davalının bulunduğu dosyada sorumluluk, her davalının taşınmazdaki payı ve davadaki tutumu gözetilerek belirlenir. Muhdesatın davacı tarafından meydana getirildiğini açıkça kabul eden bir paydaşa gereksiz yere dava yöneltilmesi, giderler bakımından davacı aleyhine sonuç doğurabilir.

Uygulanacak vekâlet ücreti ve harç miktarı, karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi ile Harçlar Kanunu tarifesine göre hesaplanır. Yıllık tarifeler değiştiğinden makalede sabit oran veya tutar verilmesi yanıltıcı olur.

Ortaklığın satış yoluyla giderilmesinde bina, ağaç ve diğer bütünleyici parçalar kural olarak zeminle birlikte satılır. Muhdesatın belirli bir paydaş tarafından meydana getirildiği bütün paydaşlarca kabul ediliyorsa veya bu husus kesinleşmiş bir kararla belirlenmişse, taşınmazın toplam değeri zemin ve muhdesat yönünden ayrıştırılır.

Uygulanan yöntem genel olarak şöyledir:

1. Zemin değeri ayrı belirlenir.
2. Muhdesatın değeri ayrı belirlenir.
3. Zemin ve muhdesat değerleri toplanarak taşınmazın toplam değeri bulunur.
4. Muhdesatın toplam değere oranı hesaplanır.
5. Satış bedelinden muhdesat oranına karşılık gelen bölüm, muhdesatı meydana getiren paydaşa ayrılır.
6. Kalan zemin bedeli paydaşlara tapu payları oranında dağıtılır.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 10.12.2019 tarihli, 2016/11155 Esas ve 2019/8474 Karar sayılı kararında bu yöntemin esasları açıklanmış; muhdesat konusunda anlaşma bulunmaması hâlinde ilgili tarafa tespit davası açması için süre verilmesi gerektiği belirtilmiştir.

Muhdesatın taşınmazın toplam değerine gerçek bir katkı sağlamaması hâlinde, ayrıca ekonomik pay ayrılması mümkün olmayabilir. Hesap, muhdesatın salt maliyetine göre değil, satış tarihindeki taşınmaz değerine yaptığı katkıya göre kurulmalıdır.

Muhdesatı meydana getirdiğini ileri süren kişi taşınmazda paydaş değilse, ortaklığın giderilmesi davasına yalnızca “muhdesat sahibi” sıfatıyla dâhil edilerek satış bedelinden doğrudan pay verilmesi kural olarak mümkün değildir. Üçüncü kişinin malzeme, emek veya değer artışına dayalı talepleri ayrı bir hukuki sebep ve dava türü gerektirebilir.

Bu tür dosyalarda sözleşme ilişkisi, malik veya paydaşların rızası, iyiniyet, sebepsiz zenginleşme koşulları ve Türk Medeni Kanunu'nun 722 ila 724. maddeleri birlikte incelenmelidir. Tespit davası, her durumda bir bedel alacağı doğurmaz.

3402 sayılı Kadastro Kanunu'nun 19/2. maddesi uyarınca, taşınmaz üzerinde malikinden başka bir kişiye veya paydaşlardan birine ait muhdesat bulunması hâlinde muhdesatın sahibi, niteliği, meydana getirilme tarihi ve iktisap sebebi kadastro tespiti sırasında tutanak ve tapu kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilebilir.

Beyanlar hanesindeki kayıt, tek başına muhdesat üzerinde bağımsız mülkiyet hakkı kurmaz. Kayıt, hukuki ve fiili durumu açıklayan bir bilgi niteliğindedir. Kesinleşmiş tespit kararının tapuya nasıl yansıtılacağı, kararın kapsamı ve tapu müdürlüğünün işlem şartları ayrıca değerlendirilmelidir. Her tespit ilamının kendiliğinden tapuya şerh edileceği söylenemez.

Muhdesatın aidiyetinin tespiti kararı bir eda hükmü değildir. Karar, davalıyı para ödemeye, taşınmazı teslim etmeye veya tapu devri yapmaya zorlayan bağımsız bir icra emri içermez. Esas işlevi, başka bir yargılama veya idari süreçte kimin muhdesatı meydana getirdiğinin belirlenmesidir.

Yargılama gideri ve vekâlet ücretinin ilamlı icraya konu edilmesi, hükmün niteliği, kesinleşme durumu ve icra hukukundaki güncel uygulama birlikte değerlendirilerek yürütülmelidir. Tespit hükmü ile fer'î alacakların icrası konusunda dosyanın özelliği görülmeden kesin ve genelleyici işlem yapılması doğru değildir.

Tespit davasının açılması, taşınmaz üzerinde kendiliğinden tedbir oluşturmaz. HMK'nın 389 ve devamı maddelerindeki koşullar mevcutsa, uyuşmazlık konusu üzerinde meydana gelebilecek ciddi zarar veya hakkın elde edilmesini önemli ölçüde zorlaştıracak bir tehlike somut delillerle gösterilerek ihtiyati tedbir istenebilir.

Tedbir talebi, davanın tespit niteliğiyle ve ölçülülük ilkesiyle uyumlu olmalıdır. Muhdesatın yıkılması, yok edilmesi veya üçüncü kişilere devredilmesi riski varsa bu risk açıkça belgelenmelidir. Tapu kaydına geniş ve belirsiz tedbir konulması otomatik bir sonuç değildir.

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu, 22.12.1995, E. 1994/1, K. 1995/3

Kararda muhdesat kavramının eşya hukuku içindeki yeri açıklanmış; arazi üzerindeki kalıcı yapı ve dikimlerin zeminden bağımsız ikinci bir mülkiyet konusu oluşturmadığı vurgulanmıştır. Karar, muhdesat tespit davalarının hukuki sınırının anlaşılması bakımından temel niteliktedir.

Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, 18.01.2016, E. 2014/16441, K. 2016/372

Mahkeme hükmünün “muhdesatın mülkiyetinin davacıya ait olduğunun” değil, “muhdesatın davacı tarafından meydana getirildiğinin” tespiti biçiminde kurulması gerektiği kabul edilmiştir.

Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, 20.02.2017, E. 2017/8445, K. 2017/2144

Derdest ortaklığın giderilmesi davasının, muhdesat tespit davası yönünden güncel hukuki yarar oluşturduğu belirtilmiştir. Karar, hukuki yararın soyut değil, devam eden somut bir süreçle bağlantılı olması gerektiğini gösterir.

Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, 13.03.2017, E. 2015/2481, K. 2017/3503

Dava konusu değer, harç, yargılama gideri ve vekâlet ücretinin zemin bedeli dışarıda bırakılarak muhdesat değeri ve davalıların payları üzerinden değerlendirilmesi gerektiği açıklanmıştır.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 10.12.2019, E. 2016/11155, K. 2019/8474

Ortaklığın giderilmesi davasında muhdesatın zeminle birlikte satılacağı; muhdesatın belirli paydaşa ait olduğu konusunda anlaşma veya kesinleşmiş tespit bulunması hâlinde değer oranı kurularak satış bedelinin paylaştırılacağı belirtilmiştir. Üçüncü kişinin muhdesat sahibi olduğu iddiasının, onu doğrudan satış bedelinden pay alır hâle getirmeyeceği de vurgulanmıştır.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 17.05.2022, E. 2021/3805, K. 2022/3486

Davanın nispi harca tabi olduğu ve vekâlet ücretinin harçlandırılan çekişmeli değer üzerinden belirlenmesi gerektiği çoğunluk görüşüyle kabul edilmiştir. Kararda karşı oy bulunması, harç ve vekâlet ücreti konusunun öğretide tartışmalı yönlerinin bulunduğunu göstermektedir; uygulamada çoğunluk yaklaşımı esas alınmaktadır.

2024 Tarihli Yargıtay 7. Hukuk Dairesi Kararları

Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 04.12.2024 tarihli, 2024/3463 Esas ve 2024/5443 Karar sayılı kararı, derdest ortaklığın giderilmesi davası bulunduğunda hukuki yararın devam ettiğini kabul eden çizgiyi sürdürmüştür. Aynı tarihte verilen 2023/5834 Esas ve 2024/5453 Karar sayılı kararda ise ortaklığın giderilmesi, kamulaştırma veya kentsel dönüşüm gibi güncel bir süreç bulunmadığı durumda hukuki yarar yönünden daha dar yaklaşım benimsenmiştir.

Kararların somut olaya uygulanmasında dosyanın usul geçmişi, ana davanın derdest olup olmadığı ve tespitin ekonomik sonuca etkisi ayrıca incelenmelidir.

Öğretide muhdesatın bağımsız bir mülkiyet hakkı olmadığı konusunda belirgin bir görüş birliği vardır. Tartışma daha çok tespit davasındaki hukuki yararın kapsamı ve muhdesatı meydana getiren kişinin hangi talepleri ileri sürebileceği üzerinde yoğunlaşır.

Mehmet Akçaal'ın “Yargıtay'ın Güncel İçtihatları Işığında Muhdesat” başlıklı çalışmasında, Yargıtay'ın yalnızca ortaklığın giderilmesi, kamulaştırma veya kentsel dönüşüm gibi istisnai hâllerde hukuki yarar kabul eden yaklaşımı eleştirilmekte; hukuki belirsizliğin bazı olaylarda bağımsız koruma ihtiyacı doğurabileceği savunulmaktadır.

Bir diğer tartışma, muhdesatı meydana getiren kişinin tespit dışında bedel isteyip isteyemeyeceğidir. Taraflar arasında sözleşme varsa öncelikle sözleşme hükümleri uygulanır. Sözleşme yoksa sebepsiz zenginleşme, vekâletsiz iş görme veya Türk Medeni Kanunu'nun yapıya ilişkin özel hükümleri gündeme gelebilir. Tespit davası ile alacak davası aynı hukuki sonucu doğurmadığından, talepler birbirinin yerine kullanılmamalıdır.

Harç ve vekâlet ücretinin maktu mu nispi mi olduğu da geçmişte tartışılmıştır. Güncel Yargıtay çoğunluğu, davayı nispi harca tabi kabul etmekte ve çekişmeli muhdesat değerini esas almaktadır.

Dava açılmadan önce aşağıdaki konular dosya üzerinden netleştirilmelidir:

1. Tespit kararına neden ihtiyaç duyulduğu ve güncel hukuki yararın hangi işlemden doğduğu,
2. Ortaklığın giderilmesi veya kamulaştırma dosyasının hâlen derdest olup olmadığı,
3. Tapu maliklerinin ve mirasçıların eksiksiz tespiti,
4. Hangi yapı, ağaç veya tesis için tespit istendiğinin açık biçimde tarif edilmesi,
5. Muhdesatın yapım tarihi ve finansman kaynakları,
6. İlk yapım ile sonradan yapılan onarım veya ilavelerin ayrıştırılması,
7. Dava değerinin zemin hariç gerçekçi biçimde gösterilmesi,
8. Tanıkların görgüye dayalı ve somut anlatım sunabilecek kişilerden seçilmesi,
9. Belediye, abonelik ve banka kayıtlarının kaybolmadan veya arşivden çıkarılması güçleşmeden toplanması,
10. Ana dosyada verilen sürelerin kaçırılmaması.

Bağımsız Mülkiyet Talep Etmek

Dava sonucu “muhdesatın mülkiyetinin davacıya ait olduğunun” tespiti istenmesi, bütünleyici parça ilkesine aykırılık tartışması doğurur. Talep, muhdesatın davacı tarafından meydana getirildiğinin tespitine yöneltilmelidir.

Hukuki Yararı Belgelememek

Ortaklığın giderilmesi veya kamulaştırma dosyasının yalnızca numarasını yazmak yeterli değildir. Dosyanın derdest olduğu, muhdesat tartışmasının sonuca etkisi ve tespit kararına duyulan ihtiyaç açıklanmalıdır.

Eksik Hasımla Dava Açmak

Tapu maliklerinden veya mirasçılardan bir kısmının davaya alınmaması taraf teşkili sorununa neden olur. Açık kabulde bulunanlarla sessiz kalanlar birbirinden ayrılmalıdır.

Zeminin Değerini Dava Değerine Eklemek

Harç hesabında taşınmazın tüm satış değeri değil, zemin hariç çekişmeli muhdesat değeri esas alınır. Davalı payları da göz önünde bulundurulur.

Onarım ile İlk Yapımı Karıştırmak

Bir yapının çatısını değiştirmek, sıvasını yenilemek veya kapsamlı tadilat yapmak, yapının tamamını meydana getirmekle aynı değildir. Talep ve bilirkişi incelemesi bu farkı ortaya koymalıdır.

Sadece Abonelik Kaydına Dayanmak

Elektrik veya su aboneliği kullanım ilişkisini gösterebilir; yapım finansmanını ve inşa eden kişiyi tek başına kanıtlamaz. Yazılı belgeler, tanıklar ve teknik bulgularla desteklenmelidir.

Ana Davadaki Süreyi Kaçırmak

Ortaklığın giderilmesi mahkemesinin tespit davası açılması için verdiği süre önemlidir. Sürenin kaçırılması, muhdesat iddiasının o dosyada dikkate alınmamasına veya satış bedelinin farklı dağıtılmasına yol açabilir.

Aşağıdaki metin genel bir taslaktır. Taşınmazın tapu durumu, muhdesatın niteliği, ana dosya, taraf yapısı ve deliller her olayda farklıdır. Taslak, somut dosya incelenmeden doğrudan kullanılmamalıdır.

```text [TAŞINMAZIN BULUNDUĞU YER] NÖBETÇİ ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ'NE

DAVACI : [Ad soyad / T.C. kimlik no / adres] VEKİLİ : Av. [Ad soyad / adres]

DAVALILAR : 1. [Tapu maliki veya mirasçı]

1. [Tapu maliki veya mirasçı] [Diğer davalılar]

DAVA DEĞERİ : Şimdilik [....] TL (Zemin bedeli hariç, davalı paylarına isabet eden çekişmeli muhdesat değeri)

DAVA KONUSU : [İl, ilçe, mahalle, ada ve parsel] bilgili taşınmaz üzerindeki [muhdesatın açık tarifi]nin davacı tarafından meydana getirildiğinin tespiti talebidir.

AÇIKLAMALAR

1. Davacı, [taşınmazın tapu ve pay durumu] içinde [pay oranı / hukuki sıfat] sahibidir. Güncel tapu kaydı dilekçe ekinde sunulmuştur.

1. Dava konusu taşınmaz üzerinde bulunan [bina, kat, depo, kuyu, sera, ağaçlık alan veya diğer muhdesat], [yaklaşık tarih aralığında] davacı tarafından ve davacının kişisel finansmanı/emek ve organizasyonu ile meydana getirilmiştir.

1. Yapım sürecinde [malzeme faturaları, banka ödemeleri, yüklenici veya usta sözleşmeleri, belediye kayıtları, abonelikler ve diğer belgeler] düzenlenmiştir. Yapım sürecini doğrudan bilen tanıklar ayrıca bildirilecektir.

1. [Mahkeme adı]nin [esas numarası] sayılı dosyasında taşınmaz hakkında ortaklığın giderilmesi davası derdesttir. Anılan dosyada muhdesatın davacı tarafından meydana getirildiği davalılarca kabul edilmemiş; mahkemece işbu tespit davasının açılması için tarafımıza süre verilmiştir.

[Kamulaştırma veya kentsel dönüşüm söz konusuysa bu paragraf somut sürece göre değiştirilmelidir.]

1. Tespit kararı, taşınmazın satış/kamulaştırma/değer paylaşımı sırasında muhdesata isabet eden ekonomik değerin doğru biçimde belirlenmesi için zorunludur. Bu nedenle davacının HMK m. 106 anlamında güncel hukuki yararı bulunmaktadır.

1. Davalılar, tapu kaydında malik/paydaş görünmelerine rağmen muhdesatın davacı tarafından meydana getirildiğini kabul etmemektedir. Açık kabulde bulunan kişiler davalı gösterilmemiştir.

1. Mahallinde keşif yapılarak; muhdesatın niteliği, yaşı, konumu, kalıcılığı, yaklaşık meydana getirilme tarihi ve zemin hariç güncel değeri uzman bilirkişiler aracılığıyla belirlenmelidir. Bilirkişi incelemesi sonucunda ortaya çıkacak değer üzerinden eksik harç tamamlanacaktır.

HUKUKİ NEDENLER : 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 684, 718, 722-724, 729; 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 2, 12, 106, 114, 115, 190, 266 ve devamı, 281, 326 ile ilgili diğer mevzuat.

DELİLLER :

1. Güncel ve tedavüllü tapu kayıtları,
2. [Ortaklığın giderilmesi / kamulaştırma / kentsel dönüşüm] dosyası,
3. Kadastro tutanakları ve beyanlar hanesi kayıtları,
4. Belediye, ruhsat, numarataj ve emlak kayıtları,
5. Elektrik, su ve doğal gaz abonelik kayıtları,
6. Faturalar, banka kayıtları, yapım ve işçilik belgeleri,
7. Fotoğraflar, uydu görüntüleri ve hava fotoğrafları,
8. Tanık beyanları,
9. Mahallinde keşif,
10. İnşaat/ziraat/harita bilirkişi incelemesi,
11. Yemin ve her türlü yasal delil.

SONUÇ VE İSTEM : Açıklanan nedenlerle;

1. [İl, ilçe, mahalle, ada ve parsel] bilgili taşınmaz üzerinde bulunan ve dilekçede açıkça tarif edilen [muhdesat]ın DAVACI TARAFINDAN MEYDANA GETİRİLDİĞİNİN TESPİTİNE,

1. Mahallinde keşif ve bilirkişi incelemesi yapılarak muhdesatın zemin hariç değerinin belirlenmesine; belirlenecek değer üzerinden eksik harcın tamamlatılmasına,

1. Yargılama giderleri ve vekâlet ücretinin, davalıların taşınmazdaki payları ve davadaki haklılık durumu gözetilerek davalılara yükletilmesine,

karar verilmesini vekâleten arz ve talep ederiz. [Tarih]

Davacı Vekili Av. [Ad soyad] ```

Muhdesatın aidiyetinin tespiti davası, görünüşte basit bir “yapıyı kimin yaptığı” tartışması değildir. Davanın kabulü için güncel hukuki yararın doğru kurulması, tüm gerekli kişilerin davaya katılması, muhdesatın açıkça tarif edilmesi ve yapım sürecinin tutarlı delillerle ortaya konulması gerekir.

En sık karşılaşılan sorun, tespit davasının bağımsız mülkiyet sağlayacağı düşüncesidir. Oysa hüküm, zeminden ayrı mülkiyet kurmaz. Dava çoğunlukla ortaklığın giderilmesi veya kamulaştırma sürecindeki ekonomik paylaşımı etkiler. Bu nedenle tespit talebi ile bedel, tescil, tapu iptali veya sebepsiz zenginleşme talepleri birbirine karıştırılmamalıdır.

Dava açılmadan önce ana dosyanın safahatı, tapu kaydı, tarafların kabul ve itirazları, yapım tarihini gösteren belgeler ve dava değeri birlikte incelenmelidir. Eksik taraf teşkili, yanlış mahkemeye başvuru, hukuki yararın açıklanmaması veya delillerin geç sunulması hak kaybına neden olabilir.

Muhdesat uyuşmazlıklarında her taşınmazın tapu ve kullanım geçmişi, yapılaşma biçimi, paydaş ilişkileri ve delil durumu farklıdır. Ortaklığın giderilmesi dosyasındaki sürenin kaçırılması, yanlış kişilere dava yöneltilmesi veya muhdesat ile zemin değerinin hatalı hesaplanması ekonomik kayba yol açabilir.

Somut olayınızın güncel mevzuat ve Yargıtay uygulaması çerçevesinde değerlendirilmesi; dava şartlarının, tarafların, delillerin ve talep sonucunun doğru belirlenmesi için Günser + Partners ile iletişime geçebilirsiniz. Yapılacak hukuki değerlendirme, dosyanın belgeleri ve güncel yargı uygulaması esas alınarak gerçekleştirilir; hiçbir dava bakımından önceden kesin sonuç veya başarı garantisi verilemez.

Bu içerik 30 Temmuz 2026 tarihi itibarıyla kontrol edilen mevzuat ve erişilebilir yargı kararları esas alınarak hazırlanmıştır. Somut olayda kararların güncelliği, ilgili dairenin sonraki yaklaşımı ve kararın olaya uygulanabilirliği ayrıca incelenmelidir.

Mevzuat

• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu: m. 684, 718, 722, 723, 724 ve 729.
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu: m. 2, 12, 106, 114, 115, 190, 266 ve devamı, 281, 326, 345, 361, 389 ve devamı.
• 3402 sayılı Kadastro Kanunu: m. 19/2.
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu: m. 18/B.
• 492 sayılı Harçlar Kanunu ve karar tarihinde yürürlükte bulunan tarife.

Yargı Kararları

• Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu, 22.12.1995, E. 1994/1, K. 1995/3.
• Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, 18.01.2016, E. 2014/16441, K. 2016/372.
• Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, 20.02.2017, E. 2017/8445, K. 2017/2144.
• Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, 13.03.2017, E. 2015/2481, K. 2017/3503.
• Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 10.12.2019, E. 2016/11155, K. 2019/8474.
• Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 17.05.2022, E. 2021/3805, K. 2022/3486.
• Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 04.12.2024, E. 2024/3463, K. 2024/5443.
• Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 04.12.2024, E. 2023/5834, K. 2024/5453.

Öğreti

• Mehmet Akçaal, “Yargıtay'ın Güncel İçtihatları Işığında Muhdesat”, Türkiye Adalet Akademisi Dergisi, 2022, Sayı 51, s. 77-112.