Alım Satım (Satış) Sözleşmesi: Geçerlilik, İspat ve Zamanaşımı

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 207. maddesine göre satış sözleşmesi; satıcının, satılanın zilyetliğini ve mülkiyetini alıcıya devretmeyi, alıcının da buna karşılık bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.

Satış sözleşmesinin temel unsurları şunlardır:

• Satılan mal veya hakkın belirli ya da belirlenebilir olması,
• Satış bedelinin belirli veya belirlenebilir olması,
• Tarafların satılan ile bedel konusunda karşılıklı ve birbirine uygun irade açıklamalarında bulunması.

Kanunda özel bir şekil öngörülmeyen taşınır satışları kural olarak herhangi bir şekle bağlı değildir. Sözlü anlaşma da sözleşme kurabilir. Ancak sözleşmenin geçerli olması ile uyuşmazlık çıktığında ispatlanabilmesi aynı mesele değildir. Yüksek bedelli bir satışın yazılı sözleşmeye bağlanmaması, ödeme ve teslim belgelerinin alınmaması, geçerli bir sözleşmenin dahi ispatını güçleştirebilir.

Satıcının temel borcu, satılanı sözleşmeye uygun biçimde teslim etmek ve mülkiyetini alıcıya geçirmektir. Alıcının temel borcu ise satış bedelini kararlaştırılan zamanda ve yerde ödemektir.

Satışın konusuna göre satıcının borçları yalnızca fiziki teslimden ibaret olmayabilir. Kullanım için gerekli belgelerin, anahtarların, ruhsatın, teknik kayıtların, garanti belgelerinin veya sözleşmede kararlaştırılan diğer unsurların da teslim edilmesi gerekebilir. Ticari veya tüketici satışlarında malın miktarı, niteliği, modeli, seri numarası, kilometresi, teknik özellikleri ve teslim tarihi açıkça belirlenmelidir.

Aynı Anda İfa Kuralı

TBK m. 207/2 uyarınca sözleşmeyle aksi kararlaştırılmadıkça veya aksine bir adet bulunmadıkça satıcı ve alıcı borçlarını aynı anda ifa etmekle yükümlüdür. Bu kural, satış bedelinin ödenmesi ile satılanın tesliminin kural olarak karşılıklı biçimde gerçekleştirilmesini öngörür.

TBK m. 97 de karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde kendi borcunu ifa etmeyen veya ifasını usulüne uygun biçimde teklif etmeyen tarafın, kural olarak karşı taraftan ifa talep edemeyeceğini düzenler. Karşı edim teklif edilmediğinde ödemezlik def'i gündeme gelebilir.

Aynı anda ifa kuralı her uyuşmazlıkta otomatik olarak “bedel ödenmiştir” sonucunu doğurmaz. Önce sözleşmenin peşin, vadeli, taksitli veya veresiye satış niteliği taşıyıp taşımadığı belirlenir. Satılan henüz teslim edilmemişse, sözleşmede ileriki bir ifa tarihi kararlaştırılmışsa veya tarafların açıklamalarından satışın vadeli olduğu anlaşılıyorsa TBK m. 207/2'deki peşin ifa varsayımına dayanılması mümkün olmayabilir.

Taşınır Malların Satışı

Kanunda özel düzenleme bulunmayan taşınır satışları kural olarak şekle bağlı değildir. Mobilya, makine, elektronik eşya, stok ürünü veya benzeri bir taşınırın satışı sözlü, yazılı ya da elektronik ortamda kurulabilir.

Bununla birlikte özel kanunlar bazı malların satışını resmi şekle bağlamıştır. Trafiğe tescilli araçlar bunun en bilinen örneğidir.

Tescilli Araç Satışları

2918 sayılı Karayolları Trafik Kanunu'nun 20. maddesi uyarınca tescilli araçların satış ve devir işlemleri noterler tarafından yapılır. Noter dışında düzenlenen harici araç satış sözleşmesi, aracın mülkiyetini devretmez. Tarafların adi yazılı sözleşme imzalaması, bedeli ödemesi veya aracı fiilen teslim etmesi bu şekil eksikliğini kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

İkinci el motorlu kara taşıtı satışlarında nakit, havale veya EFT gibi ödeme yöntemleri kullanılıyorsa Güvenli Ödeme Sistemi 27 Eylül 2024 tarihinden beri zorunludur. Sistem, satış bedelinin güvenli hesapta bloke edilmesi ve noterlikte devir tamamlandığında satıcıya aktarılması esasına dayanır. Ödeme sisteme kaydedilmeden noterlikte satış işlemi tamamlanmaz.

Harici araç satışında sözleşmenin geçersiz olması, tarafların birbirlerinden aldıklarını her durumda karşılıksız bırakacakları anlamına gelmez. Araç teslim edilmiş veya bedel ödenmişse iade ve denkleştirme talepleri gündeme gelebilir. Ancak tescile zorlama, cezai şart, senet, kullanım bedeli, değer kaybı ve faiz talepleri sözleşmenin içeriği ve somut olayın özelliklerine göre ayrı ayrı incelenmelidir.

Taşınmaz Satışları

Türk Medeni Kanunu m. 706 ve TBK m. 237 gereğince taşınmaz satış sözleşmesinin geçerli olması resmi şekilde düzenlenmesine bağlıdır. Tapu müdürlüğü dışında yapılan adi yazılı veya sözlü taşınmaz satış sözleşmesi mülkiyeti devretmez ve kural olarak tescil talebine dayanak oluşturmaz.

Güncel düzenlemede taşınmaz satış sözleşmeleri, tapu müdürlüklerinin yanı sıra Noterlik Kanunu m. 61/A kapsamında noterler tarafından da düzenlenebilmektedir. Bu nedenle “taşınmaz satışı yalnızca tapu müdürlüğünde yapılabilir” biçimindeki eski ve mutlak ifadeler artık güncel hukuki durumu tam olarak yansıtmaz. Noterde taşınmaz satışı, kanuni bilgi ve belge kontrolleri ile Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemi üzerinden yürütülen resmi bir işlemdir.

Taşınmaz satış vaadi, doğrudan satıştan farklı bir sözleşmedir. TBK m. 237 uyarınca resmi şekle tabidir; uygulamada noterlikçe düzenleme şeklinde yapılır. Satış vaadi, tek başına mülkiyeti geçirmez. Şartları oluştuğunda vaat alacaklısına asıl satışın yapılmasını ve tescili isteme hakkı sağlar.

Kanunun geçerlilik şartı olarak öngördüğü şekle uyulmaması halinde taraflar, geçerli bir satış sözleşmesinden doğan asli edim taleplerini kural olarak ileri süremez. Örneğin noterlikte yapılmamış tescilli araç satışı veya resmi şekilde düzenlenmemiş taşınmaz satışı, mülkiyetin devrini sağlamaz.

Geçersiz sözleşme kapsamında para veya mal verilmişse iade ilişkisi doğabilir. Uygulamada bu tasfiye ilişkisinin hukuki dayanağı; sebepsiz zenginleşme hükümleri, geçersiz sözleşmenin tasfiyesi ve dürüstlük kuralı çerçevesinde tartışılmaktadır. Bu nedenle “geçersiz sözleşmede her talep kesin olarak on yıllık zamanaşımına tabidir” şeklinde genelleme yapılması doğru değildir. Talebin niteliği, tarafların ifa davranışları, iadenin ne zaman istenebilir hale geldiği ve özel kanun hükümleri birlikte değerlendirilmelidir.

Geçersiz sözleşmeye bağlı cezai şart, temerrüt, tescil, müspet zarar veya kambiyo senedine dayalı talepler de otomatik olarak kabul edilmez. Asıl ilişkinin geçerliliği, senedin düzenlenme nedeni, tarafların tacir olup olmadığı ve senedin üçüncü kişiye devredilip devredilmediği ayrıca incelenir.

İfa, borcu sona erdiren bir olgudur. Türk Medeni Kanunu m. 6 ve HMK m. 190 uyarınca, kural olarak satış bedelini ödediğini ileri süren alıcı bu ödemeyi ispatlamakla yükümlüdür. Buna karşılık satıcı, olağan peşin satış düzeninden farklı olarak satışın veresiye veya vadeli yapıldığını ileri sürüyorsa bu iddiasının ispat yükü kendisine düşebilir.

İspat yükünün kimde olduğu yalnızca “alıcı” veya “satıcı” sıfatına bakılarak belirlenmez. Önce tarafların üzerinde uyuşmadığı olgu tespit edilmelidir:

Kullanılabilecek Deliller

Satış bedelinin ödendiğinin veya ödenmediğinin ispatında özellikle şu deliller önem taşır:

• Banka dekontları ve hesap hareketleri,
• İmzalı makbuz, tahsilat belgesi veya ibraname,
• Yazılı satış sözleşmesi ve ek protokoller,
• Noterlik satış belgesi,
• Tarafların mesajlaşmaları ve e-postaları,
• Fatura, sevk irsaliyesi ve teslim tutanakları,
• Ticari defter ve kayıtlar,
• Hukuka uygun şekilde elde edilmiş ses, görüntü veya elektronik kayıtlar,
• Tanık, yemin, ikrar ve bilirkişi incelemesi.

HMK m. 199 uyarınca elektronik ortamdaki veriler de belge niteliği taşıyabilir. Ancak bir WhatsApp mesajının, e-postanın veya ekran görüntüsünün tek başına kesin delil sayılıp sayılmayacağı; içeriğine, aidiyetine, bütünlüğüne, karşı tarafça kabul edilip edilmediğine ve diğer delillerle desteklenip desteklenmediğine göre belirlenir.

Hukuki işlemin değeri HMK m. 200'deki senetle ispat sınırını aşıyorsa, işlemin varlığı veya bazı temel unsurları kural olarak senetle ispatlanmalıdır. HMK m. 202'deki delil başlangıcı ve HMK m. 203'teki istisnalar mevcutsa tanık deliline başvurulabilir. Sözleşmenin yazılı olduğu durumlarda, senede karşı ileri sürülen iddialar bakımından HMK m. 201 ayrıca dikkate alınır.

Fatura Tek Başına Ödeme Belgesi midir?

Fatura, mal veya hizmet ilişkisinin ve bedelin belirlenmesinde önemli bir ticari belgedir; fakat her durumda ödemenin yapıldığını tek başına kanıtlamaz. Faturanın açık veya kapalı düzenlenmesi, tarafların ticari uygulaması, muhasebe kayıtları, banka hareketleri, teslim belgeleri ve taraf beyanları birlikte değerlendirilir.

Alıcı satışın veresiye yapıldığını kabul etmişse artık aynı anda ifa varsayımından yararlanarak “mal teslim edildiğine göre bedel de ödenmiştir” diyemez. Böyle bir durumda sonradan ödeme yaptığını usulüne uygun delillerle göstermesi gerekir.

Satıcı, kararlaştırılan zamanda satılanı teslim etmez veya mülkiyetin devri için gerekli işlemleri yapmazsa borçlu temerrüdü gündeme gelebilir. Vade açıkça belirlenmişse bazı hallerde ayrıca ihtara gerek kalmadan temerrüt oluşabilir. Vade belirlenmemişse TBK m. 117 çerçevesinde ihtar gerekebilir.

Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde alıcı, şartları varsa:

• Aynen ifayı ve gecikme zararını,
• Uygun süre verilmesinden sonra ifadan vazgeçerek olumlu zararını,
• Sözleşmeden dönerek verdiği bedelin iadesini ve olumsuz zararını,
• Sözleşmede kararlaştırılmışsa cezai şartı,
• Geçici hukuki koruma tedbirlerini

talep edebilir.

Bu seçimlik imkanların kullanılabilmesi için sözleşmenin geçerli olması, alıcının kendi edimini yerine getirmiş veya ifayı teklif etmiş olması ve temerrüt koşullarının oluşması gerekir. Resmi şekle aykırı araç ya da taşınmaz satışında, geçerli bir sözleşmeye dayalı aynen ifa ve tescil talebi ile geçersiz ilişkinin tasfiyesi birbirine karıştırılmamalıdır.

Türk Borçlar Kanunu Bakımından

TBK m. 219 uyarınca satıcı, alıcıya bildirdiği niteliklerin satılanda bulunmamasından ve satılanın değerini veya beklenen faydayı ortadan kaldıran ya da önemli ölçüde azaltan ayıplardan sorumludur. Satıcı ayıbı bilmese dahi kanundaki şartlar oluştuğunda sorumluluk doğabilir.

Alıcı, TBK m. 223 gereğince imkan bulur bulmaz satılanı işlerin olağan akışına göre incelemeli; satıcının sorumluluğunu gerektiren bir ayıp görürse bunu uygun sürede bildirmelidir. Gizli ayıp sonradan ortaya çıkarsa gecikmeksizin ihbar edilmelidir. Tacirler arasındaki satışlarda Türk Ticaret Kanunu'ndaki özel inceleme ve ihbar süreleri ayrıca uygulanabilir.

Şartları oluştuğunda alıcı TBK m. 227 kapsamında:

• Sözleşmeden dönme,
• Satış bedelinden indirim,
• Aşırı masraf gerektirmiyorsa ücretsiz onarım,
• İmkan varsa ayıpsız benzeriyle değiştirme

haklarından birini kullanabilir. Zararın tazmini talebi de saklı olabilir.

Taşınır satışında ayıptan doğan davalar, satıcı daha uzun süre üstlenmedikçe, TBK m. 231 uyarınca kural olarak satılanın alıcıya devrinden başlayarak iki yıl içinde zamanaşımına uğrar. Satıcının ağır kusuru varsa zamanaşımı savunmasının dinlenmesi mümkün olmayabilir.

Tüketici İşlemleri Bakımından

Satıcının ticari veya mesleki amaçla hareket ettiği, alıcının ise tüketici olduğu işlemlerde 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun uygulanır. Ayıplı mal halinde tüketici, TKHK m. 11 uyarınca sözleşmeden dönme, bedel indirimi, ücretsiz onarım veya imkan varsa ayıpsız misliyle değiştirme haklarından birini seçebilir.

Teslim tarihinden itibaren altı ay içinde ortaya çıkan ayıpların teslim tarihinde var olduğu kabul edilir. Bu durumda malın ayıplı olmadığını ispat yükü kural olarak satıcıdadır. Malın veya ayıbın niteliğiyle bağdaşmayan haller bu karinenin dışındadır.

TKHK m. 12 uyarınca ayıplı mala ilişkin sorumluluk, kural olarak teslim tarihinden itibaren iki yıllık zamanaşımına tabidir. Konut veya tatil amaçlı taşınmazlarda bu süre beş yıldır. İkinci el satışlarda sözleşmeyle belirlenecek süre bir yıldan, ikinci el konut veya tatil amaçlı taşınmazlarda üç yıldan az olamaz. Ayıp ağır kusur veya hileyle gizlenmişse zamanaşımı hükümlerinden yararlanılamaz.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2021/3992, K. 2021/9391, 30.09.2021

Kararda uyuşmazlık, satılan malların bedelinin ödenip ödenmediği ve satışın peşin mi veresiye mi olduğu üzerinde toplanmıştır. Daire, TBK m. 207/2'deki aynı anda ifa kuralının ispat yüküne etkisini değerlendirmiştir.

Alıcı satışın veresiye yapıldığını veya borcun sonradan taksitlerle ödendiğini kabul ediyorsa, peşin ifa varsayımından yararlanamaz; sonraki ödemeyi ispatlaması gerekir. Buna karşılık satıcı olağan peşin satıştan ayrılarak veresiye satış yapıldığını ileri sürüyorsa, taraflar arasında bu yönde bir anlaşma veya adet bulunduğunu ortaya koymalıdır.

Bu karar, ispat yükünün mekanik biçimde alıcıya veya satıcıya yüklenemeyeceğini; tarafların kabul ve savunmalarının önce doğru nitelendirilmesi gerektiğini göstermektedir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2017/1979, K. 2021/796, 17.06.2021

Uyuşmazlık, bir servis plakasının devrine ilişkin protokolde satış bedelinin ödenip ödenmediğine ilişkindir. Protokolde taraflara beş aylık süre tanındığı, bedelin ödendiğine dair açık kayıt bulunmadığı ve satış konusu plakanın alıcıya devredilmediği belirlenmiştir.

Hukuk Genel Kurulu, sözleşmenin peşin satış niteliği taşımadığı sonucuna varmış; alıcının TBK m. 207/2'deki aynı anda ifa varsayımından yararlanamayacağını kabul etmiştir. Bedeli ödediğini ileri süren alıcının, miktar itibarıyla bu iddiasını kesin delillerle ispatlaması gerektiği belirtilmiştir.

Kararın uygulamadaki önemi, sözleşmenin yalnızca “satış” başlığı taşımasının yeterli olmadığını; vade, teslim ve ödeme hükümlerinin birlikte incelenmesi gerektiğini ortaya koymasıdır.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E. 2015/5382, K. 2017/7473, 11.10.2017

Karar, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan tescil talebinde zamanaşımına ilişkindir. Daire, özel bir süre bulunmadığından TBK m. 146'daki on yıllık genel zamanaşımı süresinin uygulanacağını ve sürenin ifa olanağının doğduğu tarihten başlayacağını kabul etmiştir.

Bununla birlikte satış vaadine konu taşınmaz vaat alacaklısına teslim edilmişse, uzun süre sonra ileri sürülen zamanaşımı savunmasının somut olayda TMK m. 2'deki dürüstlük kuralıyla bağdaşıp bağdaşmadığı ayrıca değerlendirilmelidir. Bu yaklaşım, zilyetliğin devredildiği satış vaadi ilişkilerinde zamanaşımının salt takvim hesabıyla çözülemeyeceğini göstermektedir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2013/12343, K. 2013/15528, 07.11.2013

Daire, noter dışında yapılan tescilli araç satışının geçersiz olduğunu belirtmiş; buna rağmen geçersiz sözleşme kapsamında verilenlerin iadesine ilişkin uyuşmazlıkta TBK m. 146'daki on yıllık genel zamanaşımı süresini uygulamıştır.

Karar, harici araç satışlarında mülkiyetin geçmediği gerçeği ile tarafların verdiklerini geri isteme hakkının birbirinden ayrılması gerektiğini ortaya koymaktadır. Bununla birlikte zamanaşımının başlangıcı ve talebin hukuki niteliği, her dosyada olayların tarihine ve tarafların davranışlarına göre ayrıca belirlenmelidir.

Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, E. 2013/22415, K. 2013/22947, 25.09.2013

Kararda, noterlik dışında yapılan tescilli araç satışının geçersiz olduğu ve geçersiz satış ilişkisine dayalı senet ile yapılan takibin temel ilişki yönünden incelenmesi gerektiği kabul edilmiştir. Mahkemenin, araçla ilgili geçerli bir noter satışının bulunup bulunmadığını araştırması ve ispat yükünü buna göre belirlemesi gerektiği belirtilmiştir.

Bu karar, satış sözleşmesinin geçersizliği ile kambiyo senedinin hukuki durumunun her zaman aynı sonucu doğurmayacağını da gösterir. Senedin tarafları, devir durumu, kişisel def'iler ve kıymetli evrak hükümleri ayrıca incelenmeden kesin sonuca varılamaz.

Borçlar hukuku öğretisinde satış sözleşmesi, tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerin temel örneği olarak ele alınır. Satıcının teslim ve mülkiyeti geçirme borcu ile alıcının bedel ödeme borcu birbirinin karşılığıdır. Aynı anda ifa kuralı, taraflardan birinin karşı edimi elde etmeden kendi edimini yerine getirmek zorunda kalmasını önleyen işlevsel bir güvence sağlar.

Fikret Eren ve İpek Yücer Aktürk ile Cevdet Yavuz, Faruk Acar ve Burak Özen'in satış hukukuna ilişkin açıklamalarında; sözleşmenin kurulması, hasar ve yararın geçişi, ayıptan sorumluluk, zapttan sorumluluk ve özel satış türleri birbirinden ayrılarak incelenmektedir. Uygulamada sık yapılan hata, teslim, mülkiyetin geçişi, borcun muacceliyeti ve bedelin ödenmesini tek bir olay gibi değerlendirmektir. Oysa bu sonuçlar aynı anda doğmak zorunda değildir.

Geçersiz sözleşmelerin tasfiyesinde, talebin doğrudan sebepsiz zenginleşmeye mi yoksa geçersiz sözleşmeye özgü bir tasfiye ilişkisine mi dayandığı tartışmalıdır. Bu tartışma yalnızca teorik değildir; zamanaşımı süresi, başlangıç tarihi, faiz ve iadenin kapsamı üzerinde sonuç doğurabilir.

Noterlere taşınmaz satış sözleşmesi düzenleme yetkisi verilmesi de öğretide işlem güvenliği, tapu sicilinin korunması, noter sorumluluğu ve idari-teknik denetim bakımından değerlendirilmiştir. Güncel uygulamada noterlik işlemi, adi yazılı sözleşmenin onaylanmasından ibaret değildir; resmi şekli sağlayan, tapu sistemiyle bağlantılı özel bir satış sürecidir.

Bir satış uyuşmazlığında dava açmadan veya icra takibine başlamadan önce şu sorular netleştirilmelidir:

1. Satışın konusu taşınır, tescilli araç, taşınmaz, ticari plaka, pay, hak veya başka bir malvarlığı değeri midir?
2. Kanun satış için resmi veya yazılı bir şekil arıyor mu?
3. Sözleşme peşin, vadeli, taksitli ya da ön ödemeli midir?
4. Satılan teslim edilmiş, mülkiyet geçirilmiş veya tescil yapılmış mıdır?
5. Bedelin hangi tarihte ve hangi yöntemle ödendiği belgelenebiliyor mu?
6. Satılan ayıplıysa inceleme ve ihbar ne zaman yapılmıştır?
7. Taraflardan biri tüketici, diğeri satıcı veya sağlayıcı sıfatında mıdır?
8. Tarafların ticari işletmesiyle ilgili bir ticari dava mı söz konusudur?
9. Dava şartı arabuluculuk veya tüketici hakem heyetine başvuru zorunluluğu var mıdır?
10. Zamanaşımı, hak düşürücü süre veya kısa ihbar süresi geçmiş midir?

Özellikle elden ödeme yapıldıysa imzalı tahsilat belgesi alınmalı; banka ödemesinde açıklama kısmına sözleşme tarihi, mal, araç plakası, taşınmaz bilgisi veya fatura numarası yazılmalıdır. “Borç”, “ödeme” ya da boş açıklamayla yapılan transferler, başka ilişkiler bulunduğunda uyuşmazlığı büyütebilir.

Başlıca Süreler

Ayıp satıcının ağır kusuru veya hilesiyle gizlenmişse genel sürelere dayanılması mümkün olmayabilir. Ayrıca ticari satışlardaki inceleme ve ihbar süreleri zamanaşımından farklıdır; bu sürelerin kaçırılması ayıba dayalı hakları ortadan kaldırabilir.

Görevli Mahkeme

• Tarafların tüketici ve satıcı/sağlayıcı olduğu tüketici işlemlerinde tüketici hakem heyeti veya tüketici mahkemesi görevlidir.
• 2026 yılı için değeri 186.000 TL'nin altında bulunan tüketici uyuşmazlıklarında tüketici hakem heyetine başvuru zorunludur. Bu parasal sınır her yıl yeniden belirlenir.
• Tüketici mahkemesinde açılacak davalarda, TKHK m. 73/A'daki istisnalar dışında dava şartı arabuluculuk uygulanır.
• Her iki tarafın ticari işletmesiyle ilgili nispi ticari davalarda kural olarak asliye ticaret mahkemesi görevlidir. Konusu para olan alacak ve tazminat taleplerinde TTK m. 5/A kapsamında dava şartı arabuluculuk gündeme gelir.
• Tüketici veya ticari dava niteliği taşımayan satış uyuşmazlıklarında kural olarak asliye hukuk mahkemesi görevlidir.

Görev kamu düzenindendir. Taraflar sözleşmeye hüküm koyarak tüketici mahkemesinin, asliye ticaret mahkemesinin veya asliye hukuk mahkemesinin kanundan doğan görevini değiştiremez.

Yetkili Mahkeme

Genel yetkili mahkeme, davalının yerleşim yeri mahkemesidir. Sözleşmeden doğan davalar, HMK m. 10 uyarınca sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinde de açılabilir. Tüketici, kanundaki koşullarla kendi yerleşim yerinde dava açabilir.

Taşınmazın aynına veya zilyetliğine ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin kesin yetkisi söz konusu olabilir. Buna karşılık taşınmazla bağlantılı her alacak davası otomatik olarak HMK m. 12 kapsamına girmez. Talebin ayni hakka mı yoksa yalnızca para alacağına mı ilişkin olduğu belirlenmelidir.

Yazılı Sözleşmenin İçeriği

Satış sözleşmesinde en azından tarafların kimliği, satılanın ayırt edici özellikleri, satış bedeli, ödeme takvimi, teslim tarihi, teslim yeri, masraflar, ayıp bildirim yöntemi, temerrüt sonuçları ve varsa cezai şart açıkça yazılmalıdır. “Bedel alınmıştır” veya “bedel sonra ödenecektir” kayıtları ispat yükü bakımından doğrudan sonuç doğurabilir.

Banka Kayıtlarının Celbi

Tarafın elinde olmayan geçmiş banka kayıtları mahkemeden celp edilebilir. Ancak hangi banka, hesap, tarih aralığı ve işlemin araştırılacağı somutlaştırılmalıdır. Belirsiz şekilde “tüm banka hesaplarının incelenmesi” talebi, uyuşmazlıkla bağlantısı kurulmadığında reddedilebilir.

İhtiyati Tedbir ve İhtiyati Haciz

Satış konusu malın üçüncü kişiye devredilme tehlikesi varsa ihtiyati tedbir talep edilebilir. Para alacağı bakımından İcra ve İflas Kanunu'ndaki şartlar gerçekleşmişse ihtiyati haciz gündeme gelebilir. Bu kurumlar birbirinin alternatifi değildir; talebin niteliğine ve korunmak istenen hakka göre seçim yapılır.

Geçersiz bir taşınmaz satış sözleşmesine dayanılarak her durumda tapuya tedbir konulacağı söylenemez. Mahkeme, talebin yaklaşık ispatını, tedbirin ölçülülüğünü ve dava sonunda verilebilecek hükmü dikkate alır.

İcra Takibi ve İtirazın İptali

Satış bedeli alacağı için ilamsız icra takibi yapılabilir. Borçlu süresinde itiraz ederse takip durur. Alacaklı, şartları varsa itirazın iptali davası veya itirazın kaldırılması yoluna başvurabilir. Hangi yolun uygun olduğu alacağın belgeye bağlanıp bağlanmadığına ve uyuşmazlığın niteliğine göre belirlenir.

İcra inkar tazminatı otomatik bir yaptırım değildir. Alacağın likit olması, itirazın haksızlığı ve kanuni diğer koşulların bulunması gerekir. Satışın niteliği, teslim, ödeme, ayıp veya mahsup konularında ciddi yargılama gerekiyorsa likitlik ayrıca tartışılır.

1. Araç veya taşınmaz için adi yazılı sözleşmeyi mülkiyeti devreden geçerli satış sanmak.
2. Elden yapılan ödemeye ilişkin imzalı makbuz almamak.
3. Banka transferinde satışla bağlantıyı gösterecek açıklama kullanmamak.
4. Peşin, vadeli ve taksitli satış ayrımını sözleşmede açıkça düzenlememek.
5. “Mal teslim edildi, öyleyse bedel kesin ödenmiştir” şeklinde mutlak sonuç çıkarmak.
6. Ayıbı zamanında incelememek, bildirmemek veya bildirimi ispatlayacak yöntem kullanmamak.
7. Tüketici, ticari ve adi satış ayrımını yapmadan yanlış mahkemede dava açmak.
8. Dava şartı arabuluculuğu veya tüketici hakem heyeti başvurusunu atlamak.
9. Geçersiz sözleşmede tescil talebi ile verilenlerin iadesi talebini birbirine karıştırmak.
10. Zamanaşımının her durumda sözleşme tarihinden başladığını varsaymak.
11. Faturayı tek başına ödeme makbuzu kabul etmek.
12. İnternet mesajlarının aidiyetini ve bütünlüğünü güvence altına almadan yalnızca ekran görüntüsüne dayanmak.

Satış uyuşmazlıklarında ilk bakılması gereken konu, kimin haklı olduğunu peşinen belirlemek değil, taraflar arasındaki ilişkinin hukuken geçerli biçimde kurulup kurulmadığını tespit etmektir. Resmi şekle tabi bir satış geçersizse, uyuşmazlık çoğu zaman “satılanın devri” ekseninden çıkar ve verilenlerin iadesi ile zararın kapsamına dönüşür.

Geçerli bir sözleşmede ise satışın peşin mi vadeli mi olduğu, teslim ve ödeme tarihlerinin nasıl belirlendiği, taraflardan hangisinin önce ifa edeceği ve temerrüdün ne zaman oluştuğu incelenir. TBK m. 207/2'deki aynı anda ifa kuralı önemli olmakla birlikte her dosyada bedelin ödendiği yönünde kesin sonuç doğuran bir hüküm değildir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun yaklaşımı da sözleşmenin başlığı yerine gerçek içeriğinin, vadenin, teslimin ve taraf beyanlarının değerlendirilmesini gerektirmektedir.

Uyuşmazlığın tüketici, ticari veya adi hukuk ilişkisi olması; görevli mahkemeyi, arabuluculuk şartını, ispat araçlarını ve uygulanacak ayıp hükümlerini değiştirir. Bu ayrımlar yapılmadan başlatılan takip veya dava, usulden zaman kaybına ve gereksiz giderlere yol açabilir.

Satış sözleşmesinin hazırlanması aşamasında şekil şartının, ödeme yönteminin, teslim koşullarının, ayıp sorumluluğunun ve temerrüt sonuçlarının açıkça düzenlenmesi uyuşmazlık riskini azaltır. Uyuşmazlık doğmuşsa da yalnızca sözleşme metni değil; ödeme kayıtları, teslim belgeleri, yazışmalar, tarafların sıfatı ve sürelere ilişkin bütün veriler birlikte incelenmelidir.

Bu tür uyuşmazlıklarda sürelerin kaçırılması, yanlış mercie başvurulması veya delillerin usulüne uygun sunulmaması hak kaybına neden olabilir. Somut olayınızın güncel mevzuat ve yargı kararları çerçevesinde değerlendirilmesi için Günser + Partners ile iletişime geçebilirsiniz.

Bu içerik 30 Temmuz 2026 tarihi itibarıyla yürürlükte bulunan düzenlemeler esas alınarak hazırlanmıştır. Parasal sınırlar ve ikincil mevzuat hükümleri her yıl veya yeni düzenlemelerle değişebileceğinden başvuru tarihinde yeniden kontrol edilmelidir.

Mevzuat

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu: m. 90, 97, 117, 146, 207, 219, 223, 227, 231 ve 237.
• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu: m. 2, 6 ve 706.
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu: m. 2, 6, 10, 12, 190, 199, 200, 201, 202, 203 ve 222.
• 2918 sayılı Karayolları Trafik Kanunu: m. 20.
• 1512 sayılı Noterlik Kanunu: m. 61/A.
• 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun: m. 8, 10, 11, 12, 68, 73 ve 73/A.
• 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu: m. 4, 5, 5/A ve ticari satışa ilişkin hükümler.
• Motorlu Kara Taşıtlarının Ticareti Hakkında Yönetmelik ve Güvenli Ödeme Sistemi düzenlemeleri.

Yargı Kararları

• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2021/3992, K. 2021/9391, 30.09.2021.
• Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2017/1979, K. 2021/796, 17.06.2021.
• Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E. 2015/5382, K. 2017/7473, 11.10.2017.
• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2013/12343, K. 2013/15528, 07.11.2013.
• Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, E. 2013/22415, K. 2013/22947, 25.09.2013.

Seçilmiş Öğreti Kaynakları

• Fikret Eren - İpek Yücer Aktürk, Borçlar Hukuku Özel Hükümler.
• Cevdet Yavuz - Faruk Acar - Burak Özen, Borçlar Hukuku Dersleri (Özel Hükümler).
• Süha Tanrıver - Mehmet Serkan Ergüne, “Noterlerin Taşınmaz Satış Sözleşmesi Düzenlemesine İlişkin Hukuki Esaslar”, Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 72, S. 1, 2023, s. 143-182.

Hukuki bilgilendirme: Bu makale genel bilgi amacı taşır. Her somut olay; sözleşme, ödeme ve teslim belgeleri, tarafların sıfatı, uyuşmazlık tarihi ve güncel mevzuat esas alınarak ayrıca değerlendirilmelidir.